Was steht in einem Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan, kurz B-Plan, ist ein wichtiges Dokument für Bauherren. Denn bei der Gestaltung Ihrer Immobilie müssen Sie sich an diesem Plan orientieren.

Zudem gibt der Bebauungsplan an, ob und wie das entsprechende Grundstück überhaupt bebaut werden darf.

Doch wo findet man den Bebauungsplan eigentlich? Wie ist dieses komplexe Dokument zu lesen? Und lassen sich an ihm auch Änderungen vornehmen?

Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Bebauungsplan.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bebauungsplan regelt ganz genau ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf

  • Den B-Plan erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauordnungsamt

  • Eine Änderung oder Ausnahmegenehmigungen für Ihr Bauvorhaben können Sie beantragen

Für was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan beinhaltet viele wichtige Vorgaben für Bauherren. Der Plan gibt zu jedem Grundstück in der Gemeinde an, ob und wie darauf gebaut werden darf.

Der B-Plan beinhaltet also unter anderem Angaben zur maximalen Höhe der Gebäude, der Dachart und der Bepflanzung des Grundstücks.

Festgelegt, wird der Bebauungsplan von der jeweiligen Gemeinde. Dabei handelt es sich um eine Satzung, die rechtlich bindend ist.

Das Ziel des Bebauungsplans besteht darin, Planungssicherheit zu geben.

Anwohner einer Gemeinde können sich so darauf verlassen, dass in Wohngegenden mit Einfamilienhäusern nicht plötzlich ein großes Hochhaus gebaut wird.

Das ist nicht nur für den Wohnkomfort, sondern auch für die Wertentwicklung der eigenen Immobilie wichtig.

Für Bauherren bedeutet der Bebauungsplan aber auch, dass dem Bauvorhaben eventuell einige Grenzen gesetzt werden.

Insbesondere individuell gestaltete Architektenhäuser passen nicht in jede Nachbarschaft. Statt Neubau eignet sich daher eventuell ein Umbau von Bestandsbauten.

Was ist meine Immobilie wert?

Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

Manchmal liegt kein Bebauungsplan für ein Grundstück vor, weil es sich um neues Bauland handelt und die Gemeinde schlicht und einfach noch nicht zur Erstellung gekommen ist.

In diesem Fall sollte der Bauherr Kontakt zu der zuständigen Gemeinde aufnehmen.

Gemeinsam ist es möglich, einen Erschließungs- und Vorhabenplan zu erarbeiten. Dieser sogenannte vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in bebauten Gebieten an der Umgebung und muss zum städtebaulichen Konzept der Gemeinde passen.

Der Durchführungsvertrag mit der Gemeinde enthält weitere Details zu den Bauplänen.

Tipps: Weitere Details zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan finden Sie in § 12 des Baugesetzbuches (BauGB).

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Bebauungspläne sind in einfache und in qualifizierte B-Pläne zu unterscheiden.

Qualifizierte Bebauungspläne enthalten alle wichtigen Vorgaben, die beim Bau berücksichtigt werden müssen. Sie geben zahlreiche Details vor, die sich in vier Bereiche aufteilen lassen.

Vorgaben im Bebauungsplan:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Zulässiges Maß der baulichen Nutzung
  • Angaben zu überschaubaren Grundstücksflächen
  • Örtliche Verkehrsflächen

Wenn einer dieser Bereiche oder mehrere Bereiche im B-Plan fehlen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Für die fehlenden Vorgaben greift dann § 34 des BauGB.

Wie kann ich einen Bebauungsplan einsehen?

Schon vor dem Grundstückskauf gilt es, den Bebauungsplan einzusehen. Die Pläne sind für jeden einsehbar.

Sie erhalten den betreffenden B-Plan beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde. Dieses ist oft als Stadtplanungsamt bekannt.

Mit der Einsichtnahme sind Gebühren im zweistelligen Bereich verbunden. Es lohnt sich, den Plan vor Ort einzusehen. Denn die Mitarbeitenden im Amt können viele wichtige Auskünfte geben und detaillierte Fragen beantworten.

Umfassend informieren

Informieren Sie sich auch gut über den Bebauungsplan für das umgebende Gebiet. So ist es möglich, Überraschungen wie ein geplantes Gewerbegebiet in der Nachbarschaft zu vermeiden.

Kann ich einen Bebauungsplan online einsehen?

In vielen Fällen können Sie den B-Plan online einsehen. Dieser wird auf der Website des Bauordnungsamts, des Stadtplanungsamts oder der Gemeindeverwaltung zur Verfügung gestellt. Jeder darf diese Online-Pläne anschauen.

Wie lese ich einen Bebauungsplan?

Auf den ersten Blick sieht ein Bebauungsplan oft ein wenig verwirrend aus. Daher sollten Sie die Bebauungsplan-Legende nutzen.

Machen Sie sich vor Einsicht des Plans mit den folgenden Verordnungen bekannt:

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Diese Verordnung erklärt die Farben und Zeichen im Bebauungsplan.
  • Baunutzungsverordnung (BNVO): In der BNVO ist die Art der Nutzung, der Bauweise und der üblichen Abstandsflächen angegeben. Diese Regelungen beziehen sich auf grundsätzliche Vorgehensweisen beim Bau in Deutschland.

Anhand der Bebauungsplan-Legende gelingt es Ihnen mit ein wenig Geduld, den Bebauungsplan zu lesen.

Baupreisindex 2021: Wie hoch ist er in den Bundesländern?

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht sowohl den bundesweiten Baupreisindex 2021 als auch die Indizes für die einzelnen Bundesländer.

Jedoch haben sich Bremen, Hamburg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein gegen einen länderspezifischen Baupreisindex entschieden.

Daher kommt hier bei Berechnungen typischerweise der bundesweite Baupreisindex zum Einsatz.

Folgen Sie diesen Links, um die verfügbaren Baupreisindizes 2021 der Bundesländer einzusehen:

Art der baulichen Nutzung

Achten Sie zunächst auf die Art der baulichen Nutzung.

Auf dieser Ebene werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Hier wird zwischen reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten, Gewerbe- und Industriegebieten sowie Kerngebieten unterschieden.

Hinzu kommt die recht neue Kategorie „Urbanes Gebiet“, die dichtes und hohes Bauen erlaubt.

Abkürzungen für Art der baulichen Nutzung:

Abkürzung Art des Baugebietes
WS Kleinsiedlungsgebiet
WR Reines Wohngebiet
WA Allgemeines Wohngebiet
WB Besonders Wohngebiet
MD Dorfgebiet
MI Mischgebiet
MK Kerngebiet
GE Gewerbegebiet
GI Industriegebiet

Maß der baulichen Nutzung

Als Nächstes sehen Sie das Maß der baulichen Nutzung pro Grundstück.

Dieses regelt die Größe eines Gebäudes, die Zahl der zulässigen Geschosse, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf dem Grundstück.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird im B-Plan anhand von Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe dargestellt. Häufig werden zum Beispiel Gartenbereiche freigehalten. In historischen Städten gibt es besonders viele Vorgaben zur überbaubaren Fläche.

Bauweise

Ein weiterer wichtiger Punkt im Bebauungsplan ist die Bauweise.

Diese kann offen oder geschlossen sein. Sie beschreibt die Stellung des Hauses zu den Nachbargebäuden und die Grundstücksgrenze.

Vorgaben zum Dach, zur Baulast, zu Abstandsflächen und zu Baufenstern sind ebenfalls im Plan zu finden.

Kann ich einen Bebauungsplan ändern?

Die Erstellung eines Bebauungsplans ist ein langwieriger Prozess mit vielen verfahrensrechtlichen Schritten.

Daher ist auch die Änderung eines Bebauungsplans mit vielen Schritten verbunden. Aber die gute Nachricht lautet: Änderungen sind möglich.

Bauträger und Privatpersonen dürfen bei der zuständigen Gemeinde die Änderung des B-Plans beantragen.

Dies bietet sich dann an, wenn Ihr Vorhaben nicht den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht und das Amt keine Ausnahmen oder Befreiungen erteilen kann.

Die Änderung des Bebauungsplans dauert durchschnittlich drei bis sechs Monate. Beachten Sie, dass dafür Kosten anfallen, die individuell berechnet werden. Sie sind vom Antragsteller zu tragen.

Zuerst Genehmigung beantragen

Bemühen Sie sich zunächst, aufgrund der „planerischen Freiheit“ beim Bau eine schriftliche Ausnahmegenehmigung vom Bauamt zu erhalten.

Was ist, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?

Manchmal liegt weder ein vorhabenbezogener noch ein qualifizierter Bebauungsplan vor.

Stellen Sie in diesem Fall zunächst eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt. So klärt sich, ob der geplante Bau mit den Vorstellungen des Amtes übereinstimmt.

Grundsätzlich dürfen Sie auch ohne Bebauungsplan bauen. Dafür muss ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Oft kommt es in dem Rahmen auch zur Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Faustregel: Ihr Bau muss sich stets an der nahen bebauten Umgebung orientieren. Eine Zersiedelung ist nicht gewünscht.

Orientieren Sie sich an den Nachbarhäusern, an der Bauordnung des Bundeslandes, der Gemeindesatzung und dem Denkmalschutz. Beim Bauamt erhalten Sie viele hilfreiche Hinweise.

FAQ

Der Bebauungsplan oder B-Plan regelt, was wo gebaut werden darf. Er legt die Art und Weise der Grundstücksbebauung und die Nutzung von unbebauten Flächen fest. Es handelt sich um Satzungen oder örtliche Gesetze, die verpflichtend sind.

Wenn ein Bebauungsplan vorliegt, können Sie diesem im zuständigen Amt erfragen. Häufig sind die Pläne auch online verfügbar, weshalb sich eine kurze Recherche lohnt. Der Grundstückseigentümer sollte ebenfalls Auskunft zum Bebauungsplan geben können.

Da Bebauungspläne Satzungen sind, gelten sie genau wie ein Gesetz. Für Eigentümer eines Grundstücks ist der Bebauungsplan in jedem Fall verbindlich. Jedoch ist es manchmal möglich, gemeinsam mit dem Amt eine Änderung des Bebauungsplans umzusetzen oder eine Ausnahme für bestimmte Baumaßnahmen zu erhalten.

Der Bebauungsplan dient als Bauleitplan und ist ein wichtiges Instrument der Raumplanung. Er ordnet den Städtebau auf Beschluss des Gemeinderats. Der Plan gibt vor, welches Grundstück wie und in welchem Maß genutzt werden darf. Er basiert auf dem Flächennutzungsplan.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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