Was steht in dem Bebauungsplan?

Die Grenzen bei der Bebauung

Marilena Meyer
Ob der Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück rechtens ist, legt der Bebauungsplan fest

Die wichtigsten Fakten

  • Der Bebauungsplan regelt ganz genau ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf

  • Den B-Plan erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauordnungsamt

  • Änderungen oder Ausnahmegenehmigungen für Ihr Bauvorhaben können Sie beantragen

An diesen Plan müssen Sie sich bei der Gestaltung Ihrer Immobilie halten

Der Bebauungsplan, kurz B-Plan, ist ein wichtiges Dokument für Bauherren. Denn bei der Gestaltung Ihrer Immobilie müssen Sie sich an diesem Plan orientieren.

Zudem gibt der Bebauungsplan an, ob und wie das entsprechende Grundstück überhaupt bebaut werden darf.

Doch wo findet man den Bebauungsplan eigentlich? Wie ist dieses komplexe Dokument zu lesen? Und lassen sich an ihm auch Änderungen vornehmen?

Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Bebauungsplan.

Was versteht man unter einem Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan beinhaltet viele wichtige Vorgaben für Bauherren. Anders als der Flächennutzungsplan, gibt der Bebauungsplan zu jedem Grundstück in der Gemeinde an, ob und vor allem wie darauf gebaut werden darf.

Der B-Plan enthält also unter anderem Angaben zur maximalen Höhe der Gebäude, der Dachart und der Bepflanzung des Grundstücks.

Festgelegt, wird der Bebauungsplan von der jeweiligen Gemeinde. Dabei handelt es sich um eine Satzung, die rechtlich bindend ist. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde entwickelt.

Das Ziel des Bebauungsplans besteht darin, Planungssicherheit zu geben.

Anwohner einer Gemeinde können sich so darauf verlassen, dass in Wohngegenden mit Einfamilienhäusern nicht plötzlich ein großes Hochhaus gebaut wird.

Das ist nicht nur für den Wohnkomfort, sondern auch für die Wertentwicklung der eigenen Immobilie wichtig.

Für Bauherren bedeutet der Bebauungsplan aber auch, dass dem Bauvorhaben eventuell einige Grenzen gesetzt werden.

Insbesondere individuell gestaltete Architektenhäuser passen nicht in jede Nachbarschaft. Statt Neubau eignet sich daher eventuell ein Umbau von Bestandsbauten.

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Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

Manchmal liegt kein Bebauungsplan für ein Grundstück vor, weil es sich um neues Bauland handelt und die Gemeinde schlicht und einfach noch nicht zur Erstellung gekommen ist.

In diesem Fall sollte der Bauherr Kontakt zu der zuständigen Gemeinde aufnehmen.

Gemeinsam ist es möglich, einen Erschließungs- und Vorhabenplan zu erarbeiten. Dieser sogenannte vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in bebauten Gebieten an der Umgebung und muss zum städtebaulichen Konzept der Gemeinde passen.

Der Durchführungsvertrag mit der Gemeinde enthält weitere Details zu den Bauplänen.

Tipp Mehr Infos:

Weitere Details zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan finden Sie in § 12 des Baugesetzbuches (BauGB).

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Bebauungspläne sind in einfache und qualifizierte B-Pläne zu unterscheiden.

Qualifizierte Bebauungspläne enthalten alle wichtigen Vorgaben, die beim Bau berücksichtigt werden müssen. Sie geben zahlreiche Details vor, die sich in vier Bereiche aufteilen lassen.

Vorgaben im Bebauungsplan:
  • Art der baulichen Nutzung

  • Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

  • Angaben zu überschaubaren Grundstücksflächen

  • Örtliche Verkehrsflächen

Wenn einer dieser Bereiche oder mehrere Bereiche im B-Plan fehlen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Für die fehlenden Vorgaben greift dann § 34 des BauGB.

Wie kann ich einen Bebauungsplan einsehen?

Schon vor dem Grundstückskauf gilt es, den Bebauungsplan einzusehen. Die Pläne sind für jeden einsehbar.

Sie erhalten den betreffenden B-Plan beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde. Dieses ist oft als Stadtplanungsamt bekannt.

Mit der Einsichtnahme sind Gebühren im zweistelligen Bereich verbunden.

Es lohnt sich, den Plan vor Ort einzusehen. Denn die Mitarbeitenden im Amt können viele wichtige Auskünfte geben und detaillierte Fragen beantworten.

Tipp Umfassend informieren

Informieren Sie sich auch gut über den Bebauungsplan für das umgebende Gebiet. So ist es möglich, Überraschungen wie ein geplantes Gewerbegebiet in der Nachbarschaft zu vermeiden.

Kann ich einen Bebauungsplan online einsehen?

In vielen Fällen können Sie den B-Plan online einsehen. Dieser wird auf der Website des Bauordnungsamts, des Stadtplanungsamts oder der Gemeindeverwaltung zur Verfügung gestellt.

Wie lese ich einen Bebauungsplan?

Auf den ersten Blick sieht ein Bebauungsplan oft ein wenig verwirrend aus.

Machen Sie sich vor Einsicht des Plans mit den folgenden Verordnungen bekannt:

Verordnungen im B-Plan
  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Diese Verordnung erklärt die Farben und Zeichen im Bebauungsplan.

  • Baunutzungsverordnung (BNVO): In der BNVO ist die Art der Nutzung, der Bauweise und der üblichen Abstandsflächen angegeben. Diese Regelungen beziehen sich auf grundsätzliche Vorgehensweisen beim Bau in Deutschland.

Bebauungsplan Legende

Neben den Verordnungen hilft Ihnen die Legende im Plan selbst, den Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen.

Schauen wir uns die Legende anhand der Beispielgrafik genauer an:

Beispielgrafik für den Bebauungsplan
Bezeichnung Bedeutung
1) Grünfläche Fläche, die als Grünzone ausgewiesen ist
2) Umgrenzung Stellplätze Begrenzung der Fläche, die für Stellplätze vorgesehen ist
3) Spielplatz Fläche, die als Spielplatz ausgewiesen ist
4) Grundflächenzahl Verhältnis der bebauten Grundfläche zur Fläche des Baugrundstücks
5) Anzahl der Vollgeschosse Anzahl der Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen
6) Geschossflächenzahl Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zum Baugrundstück
7) Baugrenze Grenzlinie, die die maximale Tiefe des Gebäudes auf dem Baugrundstück bestimmt
8) Anpflanzung von Bäumen Vorgaben für die Bepflanzung und den Erhalt von Bäumen auf dem Baugrundstück
9) Straßenverkehrsfläche Fläche, die für den öffentlichen Straßenverkehr vorgesehen ist
10) Bemaßung in Metern Maßangaben für Längen, Breiten und Höhen von Gebäuden und Grundstücken in Metern
11) Nutzungsabgrenzung Festlegung, welche Nutzung des Grundstücks erlaubt ist, z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet, Industriegebiet, etc.

Weitere und detailliertere Zeichenerklärungen finden Sie in der Planzeichenverordnung (PlanZV).

Die Nutzungsschablone

In dem Bebauungsplan finden Sie immer wieder Tabellen mit den wichtigsten Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks.

Diese Tabellen werden “Nutzungsschablonen” genannt.

Sie enthalten folgende Informationen:

Die Nutzungsschablone

1) Art der baulichen Nutzung
2) Grundflächenzahl in Quadratmetern
3) Geschossflächenzahl in Quadratmetern
4) Anzahl der zulässigen Vollgeschosse
5) Zulässige Bauweise
6) Dachneigung
7) Zulässige Haustypen

Tipp Einen Profi zu Rate zu ziehen

Sind Sie in der Anfangsphase der Planung Ihres Traumhauses, ziehen Sie einen Experten hinzu, der Ihnen alle wichtigen Vorgaben und Anforderungen aus dem Bebauungsplan erklärt. Das können Bauingenieure oder Architekten sein.

Gehen wir näher auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die zulässige Bauweise und Haustypen ein:

Art der baulichen Nutzung

Auf dieser Ebene werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt.

Hier wird zwischen reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten, Gewerbe- und Industriegebieten sowie Kerngebieten unterschieden.

Hinzu kommt die recht neue Kategorie „Urbanes Gebiet“, die dichtes und hohes Bauen erlaubt.

Abkürzungen für Art der baulichen Nutzung:

Abkürzung Art des Baugebietes Zweck/Nutzung
WS Kleinsiedlungsgebiet Wohngebäude mit Nutzgärten sowie Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomien und nicht störende Handwerksbetriebe
WR Reines Wohngebiet Wohngebäude, aber auch Kindergärten, nicht störende Handwerksbetriebe, sowie Gemeinnützige Einrichtungen
WA Allgemeines Wohngebiet Wohngebäude, gemeinnützige Einrichtungen aber auch Gewerbebetriebe, wie Hotels, Tankstellen etc.
WB Besonders Wohngebiet Wohngebäude, sowie Öffentliche Einrichtungen wie Hotels, Büros und Gewerbe, Vergnügungsstätten
MD Dorfgebiet Schwerpunkt auf land- und forstwirtschaftlichen Betriebe, Gewerbebetriebe, Verwaltung und Freizeiteinrichtungen, sowie Wohngebäude
MI Mischgebiet Wohngebäude, Büro- und Geschäftsgebäude, Einzelhandel, Beherbergungsgewerbe, andere Gewerbebetriebe, Öffentliche Einrichtungen, Vergnügungsstätten (teils)
MK Kerngebiet Wohngebäude, Gewerbe, Einzelhandel, Beherbergung und Gastronomie, andere nicht störende gemeinnützige und öffentliche Einrichtungen, Gartenbau, Tankstellen (teils) und Vergnügungsstätten (teils)
GE Gewerbegebiet Gewerbebetriebe, Lagerhäuser, öffentliche Betriebe, Büro- und Geschäftsgebäude, Tankstellen, sportliche Anlagen, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, gemeinnützige und öffentliche Einrichtungen, Vergnügungsstätten (teils)
GI Industriegebiet Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Tankstellen, sowie zum Teil für Wohngebäude und gemeinnützige und öffentliche Einrichtungen (teils)

Maß der baulichen Nutzung

Das “Maß der baulichen Nutzung” regelt die Größe eines Gebäudes, die Zahl der zulässigen Geschosse, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf dem Grundstück.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird im B-Plan anhand von Baugrenzen, Baulinien und der Bebauungstiefe dargestellt. Häufig werden zum Beispiel Gartenbereiche freigehalten. In historischen Städten gibt es besonders viele Vorgaben zur überbaubaren Fläche.

Zulässige Bauweise

Ein weiterer wichtiger Punkt im Bebauungsplan ist die Bauweise.

Diese kann offen oder geschlossen sein. Sie beschreibt die Stellung des Hauses zu den Nachbargebäuden und die Grundstücksgrenze.

Vorgaben zum Dach, zur Baulast, zu Abstandsflächen und zu Baufenstern sind ebenfalls im Plan zu finden.

Zeichen Bedeutung Erklärung
o offene Bauweise Gebäude, die mindestens an einer Seite nicht direkt am Nachbargebäude angebaut sind
g geschlossene Bauweise Gebäude, die vollständig von Nachbargebäuden umgeben sind
a abweichende Bauweise Gebäude die sich von den zuvor genannten Bauweisen unterscheiden

Zulässige Haustypen

Neben der Bauweise gibt es im Bebauungsplan auch Vorgaben für die zulässigen Haustypen. Je nach Plan können hier unterschiedliche Haustypen erlaubt oder eingeschränkt sein.

So kann beispielsweise die Nutzung von Doppelhäusern oder Reihenhäusern vorgeschrieben sein. Auch die Anzahl der Wohneinheiten pro Haus kann festgelegt werden.

Weitere Vorgaben können sich auf die Größe, Höhe und Form des Hauses beziehen.

Zeichen Bedeutung Erklärung
E Einfamilienhaus Ein freistehendes Haus, das an kein anderes Haus angrenzt
D Doppelhaus zwei Häuser die Wand an Wand stehen aber zu den restlichen Nachbarn Abstand haben
ED Einzel- oder Doppelhaus Entweder Einfamilienhaus oder Doppelhaus
H Hausgruppen Hausgruppen bestehen aus mindestens 3 aneinander gebauten Häusern
R Reihenhaus Aneinander gebaute Häuser desselben Haustyps
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Kann ich einen Bebauungsplan ändern?

Die Erstellung eines Bebauungsplans ist ein langwieriger Prozess mit vielen verfahrensrechtlichen Schritten.

Daher ist auch die Änderung eines Bebauungsplans mit vielen Schritten verbunden. Aber die gute Nachricht lautet: Änderungen sind möglich.

Bauträger und Privatpersonen dürfen bei der zuständigen Gemeinde die Änderung des B-Plans beantragen.

Dies bietet sich dann an, wenn Ihr Vorhaben nicht den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht und das Amt keine Ausnahmen oder Befreiungen erteilen kann.

“Die Änderung des Bebauungsplans dauert durchschnittlich drei bis sechs Monate.”

Beachten Sie, dass dafür Kosten anfallen, die individuell berechnet werden. Sie sind vom Antragsteller zu tragen.

Tipp Zuerst Genehmigung beantragen

Bemühen Sie sich zunächst, aufgrund der „planerischen Freiheit“ beim Bau eine schriftliche Ausnahmegenehmigung vom Bauamt zu erhalten.

Bundesländer und Ihre Informationen zur Änderungen im Bebauungsplan

Sie möchten Änderungen im Bebauungsplan beantragen?

In der folgenden Tabelle finden Sie die richtige Anlaufstelle in Ihrem Bundesland.

Was ist, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?

Manchmal liegt weder ein vorhabenbezogener noch ein qualifizierter Bebauungsplan vor.

Stellen Sie in diesem Fall zunächst eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt. So klärt sich, ob der geplante Bau mit den Vorstellungen des Amtes übereinstimmt.

Grundsätzlich dürfen Sie auch ohne Bebauungsplan bauen. Dafür muss ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Oft kommt es in dem Rahmen auch zur Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Tipp Faustregel

Ihr Bau muss sich stets an der nahen bebauten Umgebung orientieren. Eine Zersiedelung ist nicht gewünscht.

Orientieren Sie sich an den Nachbarhäusern, an der Bauordnung des Bundeslandes, der Gemeindesatzung und dem Denkmalschutz. Beim Bauamt erhalten Sie viele hilfreiche Hinweise.

Was passiert bei Nichteinhaltung eines Bebauungsplans?

Wir wissen nun, was inhaltlich im Bebauungsplan steht und welche Vorgaben er macht.

“Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, drohen Konsequenzen. ”

Die Folgen können von hohen Bußgeldern bis hin zur Rückbaupflicht reichen.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich also an die Vorgaben des B-Plans halten.

Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Bebauungsplan:
  • Allgemeine Strafe: Bei einem Verstoß kann ein Bußgeld verhängt werden

  • Baustopp: Bis zur Klärung des Sachverhalts kann ein Baustopp verhängt werden

  • Rückbau: Es kann verlangt werden, dass das gebaute Objekt wieder zurückgebaut oder sogar abgerissen wird

Kann ich mich vom Bebauungsplan befreien?

Auch bei Bebauungsplänen gibt es Ausnahmen von der Regel. Doch diese können ganz unterschiedlich ausfallen.

Grundsätzlich hat die zuständige Gemeinde oder Genehmigungsbehörde einen Ermessensspielraum, um bei Bedarf Ausnahmen, Befreiungen oder Abweichungen von bestehenden Festsetzungen im B-Plan zu genehmigen.

So gelingt ein Antrag auf Befreiung:

Beantragung zur Befreiung vom Bebauungsplan
01.
Geltende Bestimmungen:

Informieren Sie sich bei Ihrem zuständigen Bauordnungsamt über die aktuellen Bestimmungen im Bebauungsplan und die bisherigen Ausnahmen.

02.
Fachkundige Unterstützung:

Ein Architekt oder ein Bauingenieur kann Ihnen bei der Überprüfung der Vorschriften und bei der Beantragung von Ausnahmen oder Befreiungen helfen.

03.
Voraussetzungen prüfen:

Es gibt bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Ausnahme oder Befreiung gewährt wird. Überprüfen Sie, ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind.

04.
Ausnahme oder Befreiung beantragen:

Wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder Befreiung erfüllt sind, können Sie bei der zuständigen Genehmigungsbehörde einen Antrag stellen. Dies kann schriftlich oder elektronisch erfolgen.

05.
Entscheidung abwarten:

Nach Einreichung des Antrags werden Sie über die Entscheidung informiert. Es kann einige Wochen bis Monate dauern, bis eine Entscheidung getroffen wird.

06.
Entscheidung überprüfen:

Überprüfen Sie die Entscheidung sorgfältig und stellen Sie gegebenenfalls eine Beschwerde ein, wenn Sie nicht mit der Entscheidung einverstanden sind.

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FAQ

Die häufigsten Fragen

Der Bebauungsplan oder B-Plan regelt, was wo gebaut werden darf. Er legt die Art und Weise der Grundstücksbebauung und die Nutzung von unbebauten Flächen fest. Es handelt sich um Satzungen oder örtliche Gesetze, die verpflichtend sind.

Wenn ein Bebauungsplan vorliegt, können Sie diesen im zuständigen Amt erfragen. Häufig sind die Pläne auch online verfügbar, weshalb sich eine kurze Recherche lohnt. Der Grundstückseigentümer sollte ebenfalls Auskunft zum Bebauungsplan geben können.

Da Bebauungspläne Satzungen sind, gelten sie genau wie ein Gesetz. Für Eigentümer eines Grundstücks ist der Bebauungsplan in jedem Fall verbindlich. Jedoch ist es manchmal möglich, gemeinsam mit dem Amt eine Änderung des Bebauungsplans umzusetzen oder eine Ausnahme für bestimmte Baumaßnahmen zu erhalten.

Der Bebauungsplan dient als Bauleitplan und ist ein wichtiges Instrument der Raumplanung. Er ordnet den Städtebau auf Beschluss des Gemeinderats. Der Plan gibt vor, welches Grundstück wie und in welchem Maß genutzt werden darf. Er basiert auf dem Flächennutzungsplan.

Ein Bebauungsplan und ein Flächennutzungsplan sind beide Planungsinstrumente im Rahmen der Raumordnung in Deutschland. Der Unterschied liegt darin, dass ein Bebauungsplan eine konkrete Regelung für den Bau von Gebäuden in einem bestimmten Gebiet enthält, während ein Flächennutzungsplan eine Übersicht über die geplante Nutzung des gesamten Stadt- oder Landkreises gibt.

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