Wie berechne ich die Geschossflächenzahl (GFZ)?

Die Geschossflächenzahl soll die Bebauungsdichte innerhalb eines Baugebietes begrenzen und ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Hausbau.

Wie berechne ich die Geschossflächenzahl und was gehört alles zur GFZ?

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In Deutschland dürfen Sie laut der Baunutzungsverordnung nur einen bestimmten Anteil Ihres Grundstücks bebauen.

Wie hoch dieser Anteil ist, wird mithilfe der Geschossflächenzahl berechnet. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Gesamtfläche der Geschosse.

Dabei legt die BauNVO fest, wie hoch die Geschossflächenzahl je nach Baugebiet sein darf. Diese Regelung soll die Bebauungsdichte beeinflussen.

In städtischen Baugebieten herrscht eine höhere Bebauungsdichte als in ländlichen Regionen.

Seit Juni 2021 gelten die Grenzen der BauNVO jedoch nur noch als Orientierungswerte.

Mittlerweile dürfen Gemeinden selbst festlegen, wie hoch das Maß der baulichen Nutzung für die jeweiligen Grundstücke sein darf.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt im § 20 fest, welche Flächen eines Gebäudes in die Berechnung der Geschossflächenzahl einfließen.

Grundsätzlich sind dies die Flächen aller Vollgeschosse des Hauses (ohne Dach und Keller).

Ob und in welcher Form die Flächen von ausgebauten Dachgeschossen oder anderen Teilgeschossen zur Geschossfläche dazu zählen, bestimmt die Gemeinde individuell, bzw. legt die jeweilige Landesbauordnung fest.

Im Zusammenhang mit der Geschossflächenzahl und der Berechnung der möglichen Geschossflächen eines Gebäudes sind verschiedene Werte wichtig.

Dies ist zum einen die Größe des Grundstücks, zum anderen die Grundfläche des Gebäudes.

Für die Berechnung der Geschossflächenzahl werden – soweit im Bebauungsplan nicht anders festgelegt – nur die Vollgeschosse inklusive der Außenwände berücksichtigt.

Verkehrsflächen wie Treppenhäuser oder der Raum unter Dachschrägen zählen nicht dazu.

Was ein Vollgeschoss ist, legen die Bundesländer in den Landesbauordnungen individuell fest.

In der Regel muss ein Vollgeschoss eine lichte Deckenhöhe zwischen 2,30 und 2,60 m besitzen.

In einigen Bundesländern zählen auch ausgebaute Dachgeschosse zu den Vollgeschossen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

So legt zum Beispiel die Landesbauordnung von Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) fest, dass ein ausgebautes Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt, wenn das Geschoss über mehr als 75 % der Grundfläche eine Höhe von 2,30 m aufweist.

Der Bebauungsplan macht genaue Vorgaben zur zulässigen Bebauung.

Um die GFZ zu berechnen, sollten Sie im ersten Schritt also die wichtigsten Informationen dem Bebauungsplan entnehmen.

Zuerst müssen wir herausfinden, wie groß die Grundfläche Ihres Gebäudes überhaupt sein darf. Hierfür wenden wir diese Formel an:

Formel zulässige Grundfläche

Für unser Beispiel bedeutet das:

Auf einem Grundstück mit 1200 m² dürfen 40% der Fläche bebaut werden. Daraus ergibt sich eine Grundfläche des Gebäudes von maximal 480 m².

Im nächsten Schritt berechnen wir, wie viele Quadratmeter die Vollgeschosse Ihres Gebäudes insgesamt haben dürfen.

Formel zulässige Geschossfläche

Also:

Bei einer Geschossflächenzahl von 1,2 darf die Gesamtfläche der Vollgeschosse eine Fläche von 1.440 m² nicht überschreiten.

Sie wissen nun, wie viel Fläche Ihnen für alle Vollgeschosse zur Verfügung steht. Diese darf aber die zulässige Grundfläche nicht überschreiten. Daher verteilt sich die Geschossfläche über mehrere Geschosse.

Formel zulässige Fläche je Vollgeschoss

Also:

Bei einer zulässigen Geschossfläche von 1.440 m² und einer maximalen Anzahl von 3 Vollgeschossen ergibt sich eine Fläche von 480 m² pro Geschoss.