Wie berechne ich die Grundflächenzahl (GRZ)?

Bei Planung und Bau eines Wohnhauses müssen Sie viele rechtliche Vorschriften beachten. Eine davon dreht sich um die Grundflächenzahl (GRZ).

Was ist die Grundflächenzahl? Warum ist die so wichtig? Wie kann ich sie berechnen?

Die GRZ ist im Bebauungsplan vorgegeben und bestimmt, wie viel der Fläche Ihres Grundstücks Sie bebauen dürfen. Die Berechnung erfolgt über eine im Grunde einfache Formel. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundflächenzahl beschreibt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf

  • Es wird zwischen der GRZ I und GRZ II unterschieden

  • Die GRZ II darf in vielen Fällen um bis zu 50 Prozent überschritten werden

Was ist die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl ist ein Dezimalwert, der vorschreibt, wie viel Prozent der Fläche eines Grundstücks bebaut werden dürfen.

Festgelegt wird dieser Wert von der Gemeinde.

Die Höhe der GRZ hängt von der Art der baulichen Nutzung ab und ist in der Baunutzungsverordnung definiert.

So liegt der Wert in Dorfgebieten zwischen 0,4 und 0,6. Das bedeutet also: 40 bzw. 60 Prozent des Grundstücks darf bebaut werden.

In der Stadt bewegen sich die Werte zwischen 0,8 und in innerstädtischen Kerngebieten sogar bei 1,0.

Welche Grundflächenzahl für Ihr Grundstück gilt, können Sie im amtlichen Bebauungsplan nachlesen.

Was ist meine Immobilie wert?

Was zählt zur Grundfläche?

Zur Grundflächenzahl gehören alle baulichen Maßnahmen auf Ihrem Grundstück, die den Boden überdecken oder versiegeln.

Das sind natürlich das Wohnhaus selbst, aber auch alle Nebengebäude wie Garage, Carport oder Gartenhaus.

Ebenfalls hinzugerechnet, werden Wege und Zufahrten oder andere versiegelte Flächen sowie Tanks oder unterirdische Bauten (zum Beispiel Tiefgaragen oder Erdtanks für Öl).

Nicht zur Grundfläche gehören Dachüberstände sowie nicht befestigte Gartenwege.

In der Baunutzungsverordnung wird die Grundflächenzahl in zwei Kategorien eingeteilt:

Grundflächenzahl I (GRZ I)

  • Grundfläche des Wohnhauses
  • Kellerabgänge
  • Balkone und Terrassen

Grundflächenzahl II (GRZ II)

  • Stellplätze und Carports
  • Freistehende Garagen
  • Tiefgaragen
  • Pools und Spielplätze
  • Gartenhäuser
  • Solaranlagen
  • Schächte, Gruben und Öltanks (ober- und unterirdisch)

Warum ist die GRZ so wichtig?

Die Grundflächenzahl spielt beim Grundstücks- und Hauskauf sowie der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle.

Mit der Höhe der GRZ steigt auch der Grundstückswert.

Denn: Eine hohe Zahl erlaubt eine intensive Bebauung und damit mehr Wohn- und Nutzfläche.

Kaufen Sie ein Haus, erkennen Sie anhand der GRZ, ob Sie noch weitere Gebäude oder Bauten auf dem Grundstück realisieren können.

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Wie kann ich die Grundflächenzahl berechnen?

Mit Hilfe der Grundflächenzahl berechnen Sie, wie viel Fläche Ihr Wohnhaus und sonstige Bauten auf dem Grundstück einnehmen dürfen.

Dies geschieht anhand einer einfachen Formel:

Formel GRZ

Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche

Dabei erfolgt die Berechnung in mehreren Schritten:

  • Ermitteln Sie die genaue Größe des Grundstücks (anhand des Kaufvertrags oder des Lageplans).
  • Ermitteln Sie die Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller Nebenbauten (anhand der Architektenpläne).
  • Ermitteln Sie die zulässige GRZ (aus dem Bebauungsplan).
  • Wenden Sie die Formel an.

Nach Anwendung der Formel können Sie die Grundfläche Ihres Hauses mit der maximal zulässigen Grundfläche aus dem Bebauungsplan vergleichen.

Beispielrechnung:

Die Größe Ihres Grundstücks beträgt 600 m², zulässig ist eine GRZ von 0,6.

Multiplizieren wir die Werte ergibt sich daraus: Die maximal zulässige Grundfläche Ihres Hauses und aller Nebenbauten darf insgesamt maximal 360 m² betragen.

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Kann ich die Grundflächenzahl überschreiten?

Die GRZ II darf in vielen Fällen um bis zu 50 % überschritten werden – solange die Grundflächenzahl insgesamt den Wert von 0,8 nicht überschreitet.

Dazu muss bei der zuständigen Gemeinde ein Antrag gestellt werden.

Der Planer übernimmt die Beantragung

In der Praxis übernimmt diese Aufgabe in der Regel der Planer oder Architekt, der zum Beispiel zwischen Grundflächenzahl I und II unterscheidet sowie darüber Bescheid weiß, welche Gebäudeteile (zum Beispiel Dachüberstände) nicht mit eingerechnet werden.

FAQ

Ist für Ihr Grundstück eine Grundflächenzahl von 0,4 vorgegeben, dürfen Sie 40 % der gesamten Grundstücksfläche überbauen.

Das wiederum heißt, dass die Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller weiteren Gebäude auf dem Grundstück insgesamt 40 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten dürfen.

Die Grundflächenzahl wird als Dezimalwert angegeben und ist im Bebauungsplan vorgegeben.

Daraus können Sie nach folgender Formel berechnen, welche Grundfläche für Ihr Grundstück zulässig ist: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel der Grundfläche eines Grundstücks be- bzw. überbaut werden darf.

Zur überbauten Fläche gehören neben dem Wohnhaus auch alle Nebengebäude sowie Zufahrten, Terrassen, Carport und sonstige versiegelte Flächen auf dem Grundstück.

Unter Umständen und auf Antrag darf die GRZ für Nebengebäude um 50 % überschritten werden.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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