Wie hoch sind die Erschließungskosten für mein Grundstück?

Erschließungskosten fallen an, sobald das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht werden soll.

Als Grundstückskäufer sollten Sie bei einem günstigen Preis besonders darauf achten, ob das Grundstück bebaubar ist und wie es um die Erschließung bestellt ist.

Denn wenn die Erschließung noch aussteht, kommen recht hohe Kosten sowie viel Aufwand auf Sie zu. Daher lohnt es sich meist nicht, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen.

Doch wie setzen sich die Erschließungskosten eigentlich zusammen? Und mit welcher Kostenhöhe ist zu berechnen?

Hier erfahren Sie mehr über die Berechnung der Erschließungskosten!

Die Erschließung eines Grundstücks besteht darin, dieses zugänglich und baubereit zu machen.

Die Maßnahmen zur Erschließung sind nicht kostenlos. Im Gegenteil: Sie sollten mit Kosten von bis zu 35.000 Euro rechnen.

Der Bauherr trägt bis zu 90 Prozent der Kosten für diese „Nutzbarmachung“, die von der zuständigen Kommune organisiert wird.

Meist kommt die Erschließung im Zusammenhang mit einem Neubau vor. Denn Sie erhalten nur für erschlossene Grundstücke eine Baugenehmigung.

Die Erschließung muss den Vorgaben aus dem Baugesetzbuch folgen.

Aber keine Sorge: Viele Grundstücke in Deutschland sind bereits vollständig erschlossen, wenn Sie sie kaufen.

Die Erschließung eines Grundstücks besteht aus mehreren baulichen Maßnahmen.

Diese lassen sich in öffentliche und private/innere Maßnahmen aufteilen.

Beide Arten der Erschließung beinhalten jeweils die verkehrsmäßige und die technische Erschließung.

Wer hilft bei der Erschließung?

Als Bauherr ist die zuständige Kommune Ihr Ansprechpartner für die nötigen Arbeiten und die dabei anfallenden Erschließungskosten.

Die öffentliche Erschließung meint alle Maßnahmen rund um das Grundstück bis hin zur Grundstücksgrenze.

Als Bauherr beantragen Sie diese Maßnahmen bei der Kommune, die die Bauarbeiten organisiert und beauftragt. Sie sind hier nur Antragsteller und Rechnungsträger, müssen sich aber sonst nicht weiter kümmern.

Bei der privaten oder inneren Erschließung des Grundstücks geht es um die Maßnahmen, die auf dem Grundstück selbst nötig sind.

Bei der Beauftragung sind Sie als Bauherr gefragt. Denn anders als die öffentliche Erschließung wird die private Erschließung vollständig vom Grundstücksbesitzer organisiert.

Sowohl private als auch öffentliche Erschließungsmaßnahmen bestehen aus zwei Abschnitten, den verkehrsmäßigen und den technischen Bauarbeiten.

Mit der verkehrsmäßigen Erschließung sind alle Arbeiten rund um den Straßenanbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege gemeint.

Sie gehören zur öffentlichen und zur privaten Erschließung. Oft beginnt die Erschließung mit diesen verkehrsmäßigen Maßnahmen, um das Grundstück überhaupt erreichbar zu machen.

Nach der verkehrsmäßigen Erschließung erfolgen die technischen Erschließungsmaßnahmen.

Dabei wird das Grundstück an wichtige Versorgungsnetzwerke angebunden.

Erst, wenn die technische Erschließung komplett ist, ist das Grundstück „baureif“ und Sie können die Baugenehmigung beantragen.

Ob ein Grundstück erschlossen werden muss, hängt von seinem Zustand beim Kauf ab.

Günstige Grundstücke sind oft noch nicht oder nicht komplett erschlossen, was den niedrigen Preis erklärt. Fertig erschlossene, baureife Grundstücke sind deutlich teurer.

Wenn Sie sich für ein unerschlossenes Stück Land entscheiden, sollten Sie zunächst einen Blick in den kommunalen Flächennutzungsplan werfen.

Dort ist die gesetzliche Nutzbarkeit aller Grundstücke der Gemeinde verzeichnet.

Oft sind unerschlossene Grundstücke als Ackerland, Rohbauland oder Bauerwartungsland eingestuft.

Erkundigen Sie sich unbedingt über die nötigen Schritte bis hin zur Baugenehmigung.

Wichtig: Flächen wie Ackerland und Bauerwartungsland werden nicht immer zu Bauland.

Rohbauland hingegen ist bereits als Bauland ausgewiesen und muss nur noch erschlossen werden.

Daher handelt es sich um die zuverlässigste Variante für Bauherren.

Beachten Sie auch, dass auf nutzbare Grundstücke von Anfang an Grundsteuer und Grunderwerbsteuer erhoben werden.

Die Kosten für die Erschließung lassen sich nicht pauschal festlegen.

Besonders einflussreich ist die Lage des Grundstücks: Wenn das Bauland weit vom Verkehrsnetz und von Verteilungszentren entfernt ist, fallen die Erschließungskosten deutlich höher aus.

Jedoch kann die Kommune den Besitzer mit bis zu 90 Prozent der technischen und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung belasten.

Durchschnittlich lassen sich die öffentlichen Erschließungskosten bei Kosten zwischen 8.500 und 15.000 Euro verorten. Bei großen Grundstücken können bis zu 20.000 Euro Erschließungskosten anfallen.

Hinzu kommen die Kosten für die private Erschließung.

Wie Sie sehen, kommt es so zu Gesamtkosten von etwa 23.000 bis 35.000 Euro für die öffentliche und private Erschließung.

Hinzu kommen noch Nebenkosten wie etwa für die Vermessung, für ein Bodengutachten und manchmal auch für die Beseitigung von Altlasten wie Munitionsresten.

Die Berechnung der Erschließungskosten ist auf eigene Faust nicht möglich, da die Kosten stark von der jeweiligen Gemeinde abhängen.

Entsprechend nimmt auch die Gemeinde die Berechnung vor. Die örtliche Gebührenstaffelung dient dabei als Grundlage.

Wichtig ist, dass die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl des Grundstücks bei der Berechnung helfen.

Wenn beispielsweise ein Grundstück mit 800 Quadratmeter Fläche und mit einer Grundflächenzahl von 0,2 sowie einer Geschossflächenzahl von 0,7 erschlossen werden soll, können Sie wie folgt überschlagen:

In diesem Beispiel dürfen maximal 160 Quadratmeter mit einem maximalen Wohnraum von 560 Quadratmeter bebaut werden.

Wählen Sie eine Fläche von 500 Quadratmeter für das Gebäude, blieben 300 Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Abwassererschließung kostet 8 Euro pro Quadratmeter, also 2.400 Euro in diesem Beispiel.

Falls Ihnen weitere Durchschnittswerte der Gemeinde vorliegen, können Sie anhand der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl eine grobe Rechnung anstellen.

Die konkreten Zahlen zur Berechnung der Erschließungskosten erhalten Sie schriftlich von der Kommune.

Normalerweise lassen sich Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die es Ihnen erlauben, dank der Erschließung Steuern zu sparen.

Falls der Wohnraum jedoch von Ihnen privat genutzt wird, können Sie die Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzen.

Denn die erstmalige Erschließung wird als Teil der Grundstückskosten angesehen, nicht als Teil der Gebäudekosten. Zudem besteht ein Grundstück endlos und hat keine Nutzungsdauer.

Allerdings lassen sich die Kosten für Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation, an Wasser und an Gas im Rahmen der Abschreibung steuerlich nutzen. Sie erhöhen nämlich den Wert des Gebäudes und sind gemeinsam mit der Immobilie über die Nutzungsdauer, die meist 50 Jahre beträgt, abzuschreiben.

Auch bei der Modernisierung, dem Ersatz und der Instandsetzung von vorhandenen Leitungen oder Kanälen erhalten Sie eine steuerliche Erleichterung. Denn die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit gilt als Werbungskosten und ist sofort von der Steuer absetzbar.