Immobilienpreise Berlin 2023

Die Nachfrage an Wohneigentum war auch während der Pandemie stabil. Dennoch ist die Anzahl der Kauffälle zwischen 2020 und 2021 leicht zurückgegangen.

So haben 2021 rund 13.880 Wohnimmobilien den Besitzer gewechselt. Das sind knapp 7 Prozent weniger als im Vorjahr.

Dieser Rückgang lässt sich aber vor allem dem Teilbereich Wohnungseigentum zuschreiben.

Ein Anstieg ist dagegen im Hinblick auf die Preisgestaltung zu bemerken.

Die Berliner Immobilienpreise steigen seit Jahren sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen immer weiter an.

Doch nicht alle Teilbereiche des Immobilienmarktes verzeichnen höhere Gewinne.

Nach drei Jahren ist Schluss: Geldumsatz sinkt wieder!

Nachdem der Geldumsatz auf dem Berliner Immobilienmarkt 3 Jahre lang kontinuierlich anstieg, ist nun Schluss: Erstmals sank der Gesamtumsatz um 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Laut dem Gutachterausschuss Berlin lag der Umsatz 2020 bei rund 18,7 Millionen Euro.

Die Pandemie hat zwar die Nachfrage an Wohneigentum kaum beeindruckt, Büro und Gewerbe zeigen dagegen deutliche Einbrüche.

Dabei ist unter anderem der Teilmarkt der Büro- und Geschäftsimmobilien betroffen: Ganze 37 Prozent Umsatzeinbruch.

Noch härter trifft es Gewerbe- und Industrieobjekte: Mit 60 Prozent weniger Umsatz erleidet der Teilbereich einen erheblichen Geldrückgang.

Die Nachfrage an Ein- und Zweifamilienhäusern ist in Berlin ungebrochen.

Insgesamt wechselten 2020 rund 2750 Häuser den Eigentümer. Das sind gerade einmal 2,5 Prozent weniger als im Jahr zuvor.

Gleichzeitig ist der Geldumsatz um 7 Prozent gestiegen – und damit auch der Quadratmeterpreis.

Aktuell liegt der Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin bei durchschnittlich 5.044 Euro.

Zum Vergleich: Im Jahr 2019 zahlten Käufer pro Quadratmeter noch 3.794 Euro.
Der Trend ist nicht neu: Jedes Jahr steigen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin um mehrere Prozentpunkte an.

“Die Lage bestimmt den Preis” – so das Mantra auf dem Immobilienmarkt.

Da ist etwas dran: In einigen Wohnlagen lassen sich deutliche Preissteigerungen feststellen.

Dementsprechend verzeichnet die Top Wohnlage Dahlem einen Preisanstieg von beinahe 22 Prozent. Stolze 9.642 Euro zahlen Hauskäufer pro Quadratmeter Wohnfläche in dem somit zweitteuersten Stadtteil Berlins.

Auf dem Berliner Immobilienmarkt macht der Teilbereich des Wohnungseigentums den Part mit den meisten Kauffällen aus.

Jedes Jahr steigt die Anzahl der Wohnungskäufe in der Hauptstadt – zwischen 2019 und 2020 stiegen die Kauffälle um 8 Prozent.

Trotz Preiszuwachs: Über 11.120 Berliner Wohnungen wurden im letzten Jahr gekauft.

Übrigens: Die höchste Dichte an Wohnungen findet sich in den Bezirken Pankow, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf.

Mit knapp über 700 Verkäufen wurden in Wilmersdorf und Steglitz die meisten Wohnungen veräußert.

In diesen Stadtteilen ist auch die Anzahl der Neubegründungen und Umwandlungen von Wohneinheiten bemerkenswert hoch.

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Ein wesentlicher Aspekt ist dabei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
Übersteigt die Nachfrage das Angebot, steigen die Preise.

Und andersherum: Ist das Angebot höher als die Nachfrage, fallen die Preise.
Eigentlich ganz simpel.

Aber wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?

An dieser Stelle kommen wir auf die häufig erwähnten “unterschiedlichen Faktoren der Immobilienbewertung” zu sprechen.

Schauen wir uns diese Einflussfaktoren genauer an:

Der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Denn während alle auf das Gebäude bezogenen Faktoren wandelbar sind, bleibt das Grundstück wo es ist.

So ist das Grundstück in bedeutenden Lagen meist sogar mehr wert als die Immobilie selbst.

Der Wert der Lage wird neben dem räumlichen Umfeld wie der Region oder dem Stadtteil häufig durch weitere kleinteilige Strukturen bestimmt.

Hierbei sprechen Immobilienexperten von der Mikrolage.

In der Regel kategorisieren Experten die Wohnlage in sehr gute Lagen, gute Lagen, mittlere Lagen und einfache Lagen.

Zu welcher Lage ein Viertel gehört, kann sich mit der Zeit auch verändern.

Berlin ist die bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands und hat eine Gesamtfläche von 891,12 Quadratkilometern und ist damit auch die flächengrößte Gemeinde in Deutschland.

Knapp über die Hälfte der Fläche ist Siedlungsfläche, der Rest teilt sich auf in Verkehrs-, Vegetations-, Wald- und Wasserfläche.

Drei Flüsse fließen durch das Stadtgebiet: Spree, Havel und Dahme. Zum Erholen finden sich zahlreiche Seen und Wälder in und um Berlin.

In Berlin leben 3,8 Millionen Menschen. Vor 10 Jahren waren es noch 3,4 Millionen. Dies entspricht einem Zuwachs von 11,8 Prozent.

Besonders beliebt bei Zuzüglern ist natürlich das Herz der Stadt Berlin-Mitte.

Aber auch Randbezirke wie Treptow-Köpenick und Lichtenberg erfreuen sich immer größerer Beliebtheit.

Das hat seine Gründe: Kein anderer Bezirk Berlins ist so grün wie Treptow-Köpenick.

Doch neben seiner Nähe zur Natur hat der Bezirk einen tiefgreifenden Wandel hinter sich.

Zahlreiche Neubauprojekte der Vergangenheit und Deutschlands größter Forschungs- und Technologiepark ziehen sowohl Familien als auch junge Singles in Scharen an.

Gewandelt hat sich auch der Bezirk Lichtenberg. Bezahlbarer Wohnraum und pulsierendes Leben zieht junge Familien, Kreative und Studierende in den Bezirk im Osten der Stadt.

Weniger beliebt ist dagegen der Bezirk Steglitz-Zehlendorf. Gerade einmal 5 Prozent Zuwachs innerhalb der letzten 10 Jahre hat der Stadtteil zu verzeichnen.

Mit einem Durchschnittsalter von 46,5 Jahren ist Steglitz-Zehlendorf auch noch recht “alt”. Zum Vergleich: Der Durchschnitts-Berliner ist 42,9 Jahre alt.

Am jüngsten sind die Menschen mit durchschnittlich 38,6 Jahren in dem Szenebezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

In Berlin gibt es knapp 2 Millionen Wohnungen. Viele davon – über 40% – gehören privaten Wohnungsunternehmen, Investoren und großen privaten Eigentümern.

766.000 Berliner Wohnungen wurden vor 1949 erbaut und gehören so der Kategorie “Altbauwohnung” an. Fast eine halbe Million der Wohnungen ist sogar über ein Jahrhundert alt.

Früher gab es bis zu 150.000 Sozialwohnungen in Berlin, aber dieser Bestand schrumpft ständig. Aktuell zählt die Stadt etwa 97.000 Sozialwohnungen.

Der Berliner Senat möchte diese Zahl bei 100.000 stabilisieren.

Die Bevölkerungsdichte in Berlin liegt bei 4.200 Einwohner je Quadratkilometer.

In Friedrichshain ist sie mit 137 Einwohnern pro Quadratkilometer am höchsten und in Treptow-Köpenick mit 16 am niedrigsten.

Berlin ist eine bereits recht dicht bebaute Stadt. Flächen für Neubauten werden rar.

Die Anzahl an erteilten Baugenehmigungen ist rückläufig. Im Jahr 2020 wurden knapp 20.500 Baugenehmigungen erteilt – 2019 waren es noch 2.000 mehr.

Auch die Anzahl der Baufertigstellungen in der Stadt sinkt, und zwar um etwa 12% pro Jahr.

Wo Raum knapp wird, werden zwar immer weniger Neubauvorhaben verzeichnet, gleichzeitig steigt jedoch die Zahl der Neubegründungen (+ 30 Prozent) und Umwandlungen (+ 52 Prozent) von Wohneinheiten.

Wo wird in Berlin noch gebaut?

In den Bezirken Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg ist noch immer eine hohe Bauaktivität zu verzeichnen.

Einen Zuwachs an Baugenehmigungen gab es jedoch nur in Lichtenberg, in Marzahn-Hellersdorf und in Neukölln.

Die Berliner leben am liebsten allein oder zu zweit. Der durchschnittliche Haushalt beherbergt 1,8 Personen.

In Reinickendorf lebt es sich mit durchschnittlich 2 Personen pro Haushalt geselliger, während die Haushaltsgröße in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf geringer ausfällt.

Durchschnittlich sind die Berliner Wohnungen 73,2 Quadratmeter groß.

In Mitte sind die begehrten Immobilien mit 67,3 Quadratmetern am kleinsten, während Steglitz-Zehlendorf pro Bewohner über 85 Quadratmeter bietet.

Pro Kopf weist Charlottenburg-Wilmersdorf die größte Wohnfläche auf: Hier hat jede Person durchschnittlich 46,9 Quadratmeter Platz. In Lichtenberg sind es hingegen nur 35,9 Quadratmeter.

Das BIP von Berlin ist mit 179,4 Milliarden Euro sehr hoch.

Die Arbeitslosigkeit der Hauptstadt liegt allerdings bei 9,7% und ist damit laut Arbeitsagentur deutlich höher als der bundesdeutsche Durchschnitt von 6,3%.

Zugleich bietet Berlin aber auch so viele und so diverse Arbeitsmöglichkeiten wie kaum eine andere Stadt.

Zahlreiche Studierende und viele Wissenschaftler prägen das Stadtbild. Hinzu kommt eine große Entertainment- und Tourismusbranche.

Berlin-Mitte beheimatet mit dem Regierungsviertel auch noch den Staat als Arbeitgeber.

Berlin ist in 12 Stadtbezirke aufgeteilt.

So vielfältig die Stadtbezirke, so verschieden sind auch die Immobilienpreise.

In der Tabelle sehen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen in den verschiedenen Stadtbezirken in Berlin.

Warum explodieren die Preise im Stadtbezirk Berlin Steglitz-Zehlendorf, während sich der Immobilienmarkt in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf entspannter zeigt?

Ein Faktor, der einen besonderen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise hat, ist die Wohnlage.

Jeder der Stadtbezirk lässt sich in unterschiedliche Wohnlage-Kategorien einteilen:

Berlin war lange die einzige westeuropäische Hauptstadt, die nicht gleichzeitig die teuerste Stadt des Landes war. Noch hält die Hauptstadt diesen Titel, aber die stark ansteigenden Immobilienpreise führen zu einer stetigen Verteuerung.

Derzeit kosten Häuser in Berlin durchschnittlich 5.044 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise zwischen 2.664 und 14.199 Euro schwanken können.

Wohnungen in Berlin kosten im Durchschnitt 4.767 Euro pro Quadratmeter und in den besten Lagen teils über 12.000 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen in der Hauptstadt sind ab 2.455 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Es gibt mehrere Toplagen in der Hauptstadt.

Eine davon ist Berlin-Mitte mit dem Regierungsviertel, zahlreichen Bürojobs und vielen schönen Gebäuden direkt an der Spree.

Durchschnittlich kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin-Mitte 5.621 Euro pro Quadratmeter, wobei in den besten Lagen Preise von über 10.000 Euro erreicht werden.

Besonders häufig kommen in Mitte Wohnungen vor, die meist von Singles oder Paaren bewohnt werden.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in dem Bezirk liegt bei 1,7 Personen.

Für eine Eigentumswohnung werden knapp 7.000 Euro und in den besten Lagen bis zu 12.500 Euro pro Quadratmeter fällig.

Auch in Charlottenburg-Wilmersdorf sind hohe Immobilienpreise zu finden.

In dem gutbürgerlichen Bezirk im Westen der Stadt, der an den Tierpark angrenzt und Sehenswürdigkeiten wie den Zoo, den Kurfürstendamm sowie die Messe beherbergt, gibt es zahlreiche Altbauten von hoher Qualität.

Für Eigentumswohnungen sind Preise zwischen 5.568 Euro pro Quadratmeter (Durchschnitt) und 11.500 Euro pro Quadratmeter (Maximalpreis) denkbar.

Ein ruhiger, grüner und von Villen dominierter Bezirk ist Steglitz-Zehlendorf. Hier liegt eine der größten Universitäten von Berlin, die Freie Universität.

Insbesondere in Zehlendorf sind die Preise sehr hoch, aber auch in Steglitz werden durchschnittliche Hauspreise von 5.598 Euro pro Quadratmeter und Höchstpreise von bis zu 12.300 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Die Wohnungsgröße ist in dem Bezirk mit durchschnittlich 85,4 Quadratmetern am höchsten.

Für eine Eigentumswohnung in Steglitz ist mit Kosten von 5.075 Euro pro Quadratmeter und in den besten Lagen mit bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Übrigens weist Steglitz-Zehlendorf mit 46,5 Jahren das höchste Durchschnittsalter aller Bezirke auf.

Der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat die höchste Bevölkerungsdichte aller Bezirke. Es handelt sich um den kleinsten und zugleich jüngsten Bezirk der Stadt. Das Durchschnittsalter beträgt hier nur 38,6 Jahre.

Durchschnittlich kosten Häuser in dem angesagten Stadtbezirk, der bekannt für seine Gentrifizierung ist, etwa 5.572 Euro pro Quadratmeter.

Im Ortsteil Kreuzberg können die teuersten Objekte an die 11.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

Für Wohnungen in Friedrichshain sind durchschnittlich 5.350 Euro pro Quadratmeter und in Kreuzberg etwa 5.896 Euro pro Quadratmeter mit Höchstpreisen von über 10.000 Euro pro Quadratmeter in beiden Ortsteilen zu veranschlagen.

In Berlin-Pankow, einem Bezirk im früheren Osten der Stadt, haben sich neben den Plattenbauten viele schöne und beliebte Wohnbereiche herausgebildet.

So kosten Häuser hier inzwischen durchschnittlich 5.687 Euro pro Quadratmeter.

Im angesagten Ortsteil Prenzlauer Berg sind sogar Durchschnittspreise von fast 6.500 Euro pro Quadratmeter zu erwarten.

Die teuersten Häuser in Pankow kosten über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Wohnungen sind mit etwa 4.705 Euro pro Quadratmeter (5.697 Euro pro Quadratmeter im Prenzlauer Berg) und Höchstpreisen von 7.700 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger als Häuser.

Insgesamt bietet Pankow die höchste Baufläche aller Berliner Bezirke. Dank hoher Bauaktivität in den letzten Jahren sind viele weitere Gebäude hinzugekommen.

Eine gute Wohnlage in Berlin ist der südöstlich gelegene Bezirk Treptow-Köpenick.

Er ist sehr gut an die Stadtmitte angebunden und bietet zugleich Nähe zu Wasser, Grünflächen und viele Arbeitsplätze im Bereich Technologie und Start-ups.

Er stellt den größten Berliner Bezirk dar und hat die geringste Bevölkerungsdichte.

Die Anzahl an Wohnungen ist deutlich angestiegen, was an einer hohen Bauaktivität liegt.

Durchschnittlich kosten Häuser im Ortsteil Köpenick 4.376 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Preise liegen bei 3.679 Euro pro Quadratmeter und die höchsten Preise bei 5.790 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen in Berlin-Köpenick kosten im Mittel 4.137 Euro pro Quadratmeter und in einigen Fällen bis zu 7.600 Euro pro Quadratmeter.

Lichtenberg im Norden der Stadt ist für das Stasi-Museum, den vietnamesischen Dong Xuan Markt und den Friedrichsfelde-Friedhof bekannt.

Der grüne Stadtteil ist vom Wohnen dominiert. Häuser kosten hier durchschnittlich 4.990 Euro pro Quadratmeter, sind aber auch schon ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Eigentumswohnungen in Lichtenberg kosten zwischen 3.411 und 4.190 Euro pro Quadratmeter und sind damit deutlich günstiger als Häuser.

Viele der Wohnungen befinden sich in Plattenbauten.

Berlin-Spandau ist für seinen Bahnhof bekannt. Der Ort war früher eigenständig und gibt bis heute das Gefühl, in einer kleineren Stadt und nicht direkt in Berlin zu liegen.

Dank des Bahnhofs ist Spandau hervorragend an die Stadtmitte angebunden, aber auch die Natur im Südwesten Berlins ist rasch erreicht.

Häuser in dem Bezirk kosten durchschnittlich 4.523 Euro pro Quadratmeter. Es sind auch einige sehr gute Lagen vorhanden, in denen Preise von knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Für Eigentumswohnungen in Berlin-Spandau ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.578 Euro zu erwarten.

Der Berliner Bezirk Marzahn-Hellersdorf im Osten der Stadt weist noch deutliche Spuren der Besetzung durch Russland nach dem Zweiten Weltkrieg auf.

Er ist von Plattenbauten geprägt und der öffentliche Nahverkehr besteht zu einem großen Teil aus Trams, die nur im Osten der Stadt fahren.

Häuser kosten durchschnittlich knapp 4.000 Euro pro Quadratmeter, sind aber auch schon ab 3.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Für Eigentumswohnungen sind Preise zwischen 2.750 und 3.224 Euro pro Quadratmeter üblich.

Reinickendorf ist ein weiterer Bezirk mit einer Mischung aus einfachen bis guten Wohnlagen.

Moderne Wohngegenden wie das Märkische Viertel, historische Dörfer wie Wittenau und schöne Gebäude am Tegeler Forst wechseln sich hier ab.

Mit dem Umbau des Flughafens Tegel in einen Forschungs- und Industriepark ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Derzeit kosten Häuser in Berlin-Reinickendorf durchschnittlich 4.000 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen sind ab 3.599 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Die hier aufgeführten Preise geben ein allgemeines Gesamtbild der Immobilienpreise in Berlin wieder.

Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses hängt aber von sehr vielen verschiedenen Faktoren ab.

Es lohnt sich daher immer, eine ganz individuelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Mit dem Immobilienwertrechner von Hausfrage können Sie sich kostenlos einen ersten Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen.

Berlin ist als Stadtstaat eines der kleinsten Bundesländer in Deutschland.

Die Stadt ist von Brandenburg umgeben und liegt an der Spree. Nach Hamburg, aber auch nach Mecklenburg-Vorpommern sowie zur polnischen Grenze ist es von Berlin aus nicht weit.