Haus verkaufen: Der vollständige Ablauf

Viele Hausbesitzer denken aktuell über einen Hausverkauf nach. Ist jetzt der beste Zeitpunkt? Wie viel bekomme ich für meine Immobilie? Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Und wie sorge ich für einen reibungslosen Ablauf?

Damit Sie den Überblick behalten, begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.

Dabei zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, worauf Sie achten müssen und geben Antwort auf die wichtigste Frage: Wie erzielt man eigentlich den besten Preis für die Immobilie?

Beantworten Sie sich diese Frage ganz in Ruhe.

Die Antwort darüber entscheidet, wie Sie beim Verkaufsprozess vorgehen. Stehen Sie mehr oder weniger unter Druck, etwa durch Scheidung oder finanzielle Umstände?

Oder möchten Sie die attraktive Marktlage nutzen und den bestmöglichen Preis herausschlagen?

Seien Sie sich über Ihre Verhandlungsposition bewusst.

Gründe für den Hausverkauf gibt es viele. Sie können privater, beruflicher oder finanzieller Natur sein. In den meisten Fällen haben sich die Lebensumstände verändert.

Haben sich die privaten Umstände geändert? Oder möchten Sie die Rekordpreise nutzen?

Das Haus passt ganz einfach nicht mehr zu Ihren Lebensumständen? Dann ist der richtige Zeitpunkt bereits da.

Um mit Ihrer Immobilie den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, lohnt es sich, das aktuelle Marktgeschehen genauer zu beobachten: Wie entwickelt sich Ihr Stadtteil?

Ist die Nachfrage an Häusern groß und die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig, haben Sie gute Chancen auf einen hohen Verkaufserlös.

Professionelle Unterstützung eines Maklers aus Ihrer Region lohnt sich in jedem Fall: Sie kennen den Markt sehr genau und können die Entwicklung gut einschätzen.

Deutschlandweit steigen die Preise für Immobilien stetig an.

So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Köln allein im Jahr 2020 um über 20 Prozent angestiegen. Das bedeutet einen Preisanstieg von mehr als 70 Prozent seit 2010.

Selbst die ländlichen Kreise verzeichnen seit 2010 einen Anstieg der Immobilienpreise von knapp 54 Prozent.

Die Dauer eines Hausverkaufs hängt vom Zustand des Hauses, vom geforderten Verkaufspreis, der Lage und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage ab.

Zudem geht ein Hausverkauf, der von einem Makler durchgeführt wird, in der Regel schneller vonstatten als ein Verkauf im Alleingang.

Ein Makler, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, kann Ihnen nach der Hausbesichtigung am besten eine realistische Prognose geben.

Für einen erfolgreichen Vertragsabschluss ist es wichtig, den „richtigen“ Preis festzulegen.

Dazu sollten Sie sich im Vorfeld genauestens über die Immobilienpreise in Ihrer Region informieren.

Bedenken Sie: Zu hohe Verkaufspreise sind abschreckend – zu niedrige Preise können bei möglichen Interessenten den Verdacht auf versteckte Mängel erwecken.

Sie merken: Bei der Preisgestaltung ist wahres Fingerspitzengefühl gefragt.

Eine professionelle Immobilienbewertung erhalten Sie von einem Makler oder einem Gutachter.

Der positive Nebeneffekt: Das schafft gleichzeitig Vertrauen beim Käufer.

Ein Wertgutachten von einem Sachverständigen kostet in der Regel ab 1.000 Euro aufwärts – und ist aktuell schwer zu finden, da die Nachfrage in der letzten Zeit extrem angestiegen ist.

Nutzen Sie einen Online-Vergleich und lassen Sie Ihre Immobilie von einem Makler einschätzen. Das ist kostenlos – denn der Makler hofft natürlich, dass Sie den Auftrag erteilen. Müssen Sie aber nicht – das bleibt Ihre freie Entscheidung.

Ein solcher Weg ist beispielsweise unser Makler-Vergleich von Hausfrage.de. Hier können Sie sich in wenigen Minuten passende Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Privat oder Makler? Das ist schon fast eine religiöse Frage.

Rein objektiv gesehen erspart ein Makler Ihnen ungemein viel Arbeit, unterstützt beim Verkauf und kostet oft nichts – denn ein guter Fachmann schlägt so viel Mehrpreis für Sie heraus, dass er sich von selbst finanziert.

Doch welcher Makler in meiner Region ist empfehlenswert und kennt sich mit Immobilien wie meiner aus? Dies finden Sie über unseren kostenlosen Maklervergleich heraus.

Stellen Sie sich einmal folgende Situation vor:

Sie inserieren ein durchschnittliches Objekt in einer durchschnittlichen Lage und erhalten binnen weniger Tage rund 50 Interessentenanfragen.

Haben Sie dann die Zeit und Lust, diese zu kontaktieren, zu Besichtigungsterminen einzuladen, erste Verhandlungen zu führen, Verkaufsunterlagen zusammenzustellen und bevor es ernst wird, die Bonität der Interessen zu prüfen?

Diese Aufgaben gehören zur Basisleistung eines Maklers.

Das ist in der Regel eine ganze Reihe an Aufgaben, deren Umfang oft erst im Verkaufsprozess wirklich sichtbar wird. “Hätte ich mal mit einem Makler verkauft.”

Was macht ein Makler eigentlich, um einen höheren Preis als ich privat zu erzielen?

Wir erinnern uns: Um den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, sollten Sie einen guten Überblick über die aktuellen Marktpreise haben.

Ein Immobilienmakler kann Ihnen hier unter die Arme greifen und mit entsprechendem Fachwissen helfen, den höchsten Preis zu erzielen.

Neben der Wertermittlung kümmert sich ein Makler auch um das Schalten der Immobilienanzeigen auf verschiedenen Plattformen, vereinbart Besichtigungstermine, führt Verhandlungsgespräche und kümmert sich um die notariellen Angelegenheiten.

Fühlen Sie sich sicher genug und haben genügend Zeit, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auch selbst in die Hand nehmen.

Sie möchten Ihr Haus lieber privat verkaufen?

Dann werfen Sie einen Blick in unseren Ratgeber “Immobilie ohne Makler verkaufen”

Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien kann über die Provision grundsätzlich frei verhandelt werden.

Aber: Es gelten marktübliche Regelungen, die je nach Bundesland unterschiedlich sein können.

Dabei liegt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf in der Regel bei maximal 7,14 Prozent des Kaufpreises.

In unserem Ratgeber zur Maklerprovision erfahren Sie die Höhe der Courtage für Ihr Bundesland.

Ein Hausverkauf kann viel Zeit und Nerven in Anspruch nehmen.

Um einen Käufer zu finden, müssen Sie den Verkauf natürlich zunächst einmal publik machen. Für die Präsentation der Immobilie erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und verbreiten es über die richtigen Kanäle.

Anschließend laden Sie potentielle Hauskäufer zu einer Hausbesichtigung ein und klären alle wichtigen Fragen.

Hat sich ein Käufer gefunden, bleibt nur noch die Überprüfung seiner Bonität, der Gang zum Notar und die Änderung des Grundbucheintrags.

Mit der anschließenden Übergabe des Hauses ist auch der Hausverkauf abgeschlossen.

Ein Hausverkauf ist gleichzeitig mit einer Menge Papierkram verbunden.

Damit Sie keine wichtigen Unterlagen vergessen, haben wir für Sie eine Übersicht zusammengestellt:

Ein Energieausweis sagt aus, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfüllt.

Egal, ob Sie Ihr Haus privat oder über einen Makler verkaufen wollen – ein Energieausweis ist seit einigen Jahren für alle Hausverkäufer Pflicht.

Bei dem Energieausweis unterscheidet man zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

Gerade bei älteren Häusern liegt in der Regel kein Energiepass vor. Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachträglich einen Energieausweis für Ihr Haus erstellen.

Zu den Nebenkosten des Hausverkaufs zählen:

Falls Sie ohne Makler verkaufen, entstehen noch Kosten für die Vermarktung.

Nicht alle Kosten müssen von Ihnen als Verkäufer getragen werden.

Die Grunderwerbsteuer beispielsweise gehört zu den Nebenkosten beim Hauskauf und wird vom Käufer getragen.

Natürlich ist es immer ärgerlich, wenn man etwas vom Gewinn des Hausverkaufs in Form von Steuern an das Finanzamt abgeben muss.

Die gute Nachricht:

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben.

Außerdem muss der Erwerb Ihres Eigenheims mindestens 10 Jahre zurückliegen. Hier spricht man von der Spekulationsfrist. Halten Sie die Frist ein, ist der Hausverkauf steuerfrei.

Sie haben innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft?

In diesem Fall stuft der Fiskus Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein. Für den gewerblichen Immobilienhandel müssen Sie Gewerbesteuer zahlen.

Zur optimalen Vermarktung Ihrer Immobilie benötigen Sie ein aussagekräftiges Exposé.

Dies ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie.

Schmücken Sie Ihr Exposé unbedingt mit ansprechenden Fotos. So können sich die Interessenten direkt ein Bild von der Immobilie machen.

Außerdem sollte das Exposé alle wichtigen Informationen über das Objekt enthalten.

Neben der idealen Vermarktung sollten Sie sich auch Gedanken über die richtige Verkaufsstrategie machen.

Welche Strategie zu Ihnen passt, hängt von der Immobilie selbst und Ihrem Wunschpreis ab. Außerdem ist wichtig, wie viel Zeit Sie sich für den Verkauf nehmen wollen.

Bei besonders gefragten Immobilien eignet sich das sogenannte “Hochpreismodell„. Bei dieser Taktik bieten Sie die Immobilie deutlich über dem Marktwert an.

Das Risiko: Kaufinteressenten sagen vermehrt ab oder erwarten eine Senkung bei der Preisverhandlung.

Aber auch das Gegenteil kann gut funktionieren. Wie der Name bereits verrät, bieten Sie bei der “Unter-Marktwert-Strategie” Ihr Eigenheim weit unter dem Marktwert an.

Hier werden sich die potentiellen Käufer höchstwahrscheinlich gegenseitig überbieten.

Sie möchten Ihr Haus möglichst schnell und dennoch zum Höchstpreis verkaufen? Dann eignet sich das Bieterverfahren.

Hierbei können Interessenten Gebote für Ihre Immobilie abgeben. Ihr Vorteil: Sie als Eigentümer können frei entscheiden, ob Sie das höchste Gebot annehmen oder weiter verhandeln.

Haben sich einige Interessenten bei Ihnen gemeldet, steht als nächstes die Hausbesichtigung auf dem Plan.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen: Es lohnt sich, wenn Sie bei der Besichtigung persönlich vor Ort sind. Schließlich kennen Sie Ihre Immobilie am besten.

Dabei sollten Sie natürlich versuchen, das Haus besonders positiv zu präsentieren – aber auch Mängel dürfen nicht vertuscht oder verschwiegen werden.

In der Immobilienbranche sind Preisverhandlungen absolut üblich.

Oftmals zahlt der Käufer weniger als ursprünglich gefordert.

Überlegen Sie sich deshalb vor den Vertragsverhandlungen ganz genau: Welche Summe möchten oder müssen Sie mindestens beim Hausverkauf erzielen?

Möglicherweise überbieten sich die Bewerber. So kann der Kaufpreis auch einmal über der geforderten Summe liegen.

Ein Wertgutachten ist eine gute Verhandlungsbasis und ein realistischer Anhaltspunkt.

Bedenken Sie aber auch, dass eine leere Immobilie Sie ebenfalls etwas kostet und dass es sich deshalb rechnen kann, auf ein niedrigeres Angebot einzugehen als einen langen Leerstand zu riskieren.

Finden Sie jetzt heraus, was Ihre Immobilie wert ist:

Überprüfen Sie die Bonität des Käufers immer im Vorwege! Ein seriöser Makler sieht dies als seine Aufgabe an und kümmert sich darum.

Sollten Sie die Immobilie privat verkaufen, bitten Sie den Kaufinteressenten um eine freiwillige Selbstauskunft oder lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen.

Haben Sie einen passenden Käufer gefunden, wird es ernst.

Steht der Immobilienverkauf bevor, müssen sie einen Notar hinzuziehen.

Der Notar dient als neutraler Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Er wird in der Regel vom Käufer ausgewählt.

Im ersten Schritt erhält der Notar von Ihnen und dem potentiellen Käufer alle wichtigen Informationen. Daraufhin setzt er den Kaufvertrag auf.

Nun überprüfen Sie und der Käufer das Dokument.

Ist alles korrekt?

Anschließend vereinbaren sie einen weiteren Termin zur Vertragsunterschrift und der notariellen Beurkundung.

Nachdem der Vertrag verlesen und unterschrieben wurde, beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags.

Das heißt: Der Auflassung und Umschreibung der Immobilie mit dem Grundbucheintrag.

Mehr über die Kosten und den Ablauf eines Grundbucheintrags, erfahren Sie in unserem Artikel “Grundbucheintrag”

Bei der Übergabe werden alle wichtigen Punkte in einem Hausübergabeprotokoll festgehalten.

Neben den Zählerständen und übergebenen Unterlagen, sollten auch unbedingt Mängel oder übernommene Möbel mit aufgenommen werden.

Anschließend wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben.

Haben Sie bei der Übergabe unparteiische Zeugen dabei, sollten diese das Protokoll ebenfalls unterschreiben.

Laden Sie sich hier unser kostenloses Muster-Übergabeprotokoll (PDF) herunter:

Wurde der komplette Kaufpreis auf Ihr Konto überwiesen?

Erst dann sollte die Hausübergabe stattfinden.

Nicht selten platzt nämlich trotz mündlicher Zusage doch noch im letzten Moment die Finanzierung.

Damit beim Hausverkauf nichts mehr schiefgehen kann, haben wir Ihnen alle wichtigen Schritte in unserer vollständigen Checkliste zum Hausverkauf noch einmal zusammengefasst.

Laden Sie sich hier unsere kostenlose Checkliste (PDF) mit allen wichtigen Punkten, die es beim Hausverkauf zu beachten gibt, herunter: