Wer sein Haus verkaufen möchte, muss so einiges bedenken

Welchen Preis kann ich veranschlagen?
Brauche ich einen Makler oder sollte ich den Verkauf privat durchführen?
Welche Vermarktungsstrategien gibt es?
Welche Unterlagen benötige ich?

Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen rund ums komplexe Thema Hausverkauf und geben Ihnen wertvolle Tipps und Checklisten an die Hand.

Hausverkauf: Eine Entscheidung von großer Tragweite

Ein Hausverkauf ist im wahrsten Sinne des Wortes eine große Sache und sollte in Ruhe geplant und organisiert werden.

Lassen Sie sich Zeit für Ihre Entscheidung, denn für die meisten ist ein Haus nicht nur ein Dach über dem Kopf oder eine gute Kapitalanlage, sondern hat auch einen persönlichen Wert und ist mit Erinnerungen und Emotionen verbunden. Ob Berufswechsel, Scheidung oder aus Altersgründen – welche Ursache Ihr Hausverkauf auch immer haben mag, überstürzen Sie nichts! Informieren Sie sich ausführlich und definieren Sie – z. B. auch in Absprache mit Maklern, Gutachtern oder Ihrer Bank – Ihr persönliches Verkaufsziel.

In den meisten Fällen lohnt es sich zudem, etwas Zeit und Arbeit in das Haus zu stecken und es vor dem Verkauf auf Vordermann zu bringen, um so den Wert zu steigern. Ziel sollte es immer sein, den bestmöglichen Preis für die Immobilie zu bekommen – wer unter Zeitdruck handelt oder schlecht informiert ist, muss dabei meistens mit finanziellen Einbußen rechnen.

Unser umfangreicher Ratgeber hilft Ihnen als Laie dabei, einen gut geplanten, stressfreien und vor allem erfolgreichen Hausverkauf durchzuführen.

Mit oder ohne Makler?

Die wichtigste Frage, die sich Ihnen stellt, ist, ob Sie Ihr Haus im Alleingang oder mithilfe eines Maklers verkaufen möchten. Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, bei der vieles bedacht und organisiert werden muss und die in der Regel viel Zeit in Anspruch nimmt. Vor allem, wenn es um die nötigen Unterlagen und die gesetzlichen Vorschriften geht, ist häufig Fachwissen gefragt. Wer sich ausführlich informiert, kann sein Haus dennoch auch in Eigenregie verkaufen – und so die (eventuell anfallenden) Kosten für den Makler sparen. Wenn Sie sich hingegen von einem Makler unterstützen lassen, geht der Hausverkauf in der Regel wesentlich komfortabler und schneller über die Bühne.

Hausverkauf im Alleingang

Seien Sie sich bewusst darüber, dass ein privater Hausverkauf keine Hauruck-Aktion werden wird. Die erste Hürde für Laien ist es oftmals schon, den richtigen Verkaufspreis festzulegen. Zudem müssen Sie alle nötigen Unterlagen zusammenstellen und ein ansprechendes Exposé erstellen, das dann auf entsprechenden Online-Portalen oder in Zeitungen inseriert werden muss.

Der größte „Zeitfresser“ sind allerdings die Besichtigungstermine, die organisiert und durchgeführt werden müssen. Ist dann irgendwann ein Käufer gefunden, müssen alle juristischen und vertraglichen Angelegenheiten geregelt werden. Bei all der Arbeit und Energie, die man in einen privaten Hausverkauf stecken muss, kann es sich dennoch finanziell lohnen, auf einen Makler zu verzichten.

Nach deutschem Recht ist es (noch) frei verhandelbar, ob der Käufer oder der Verkäufer die Maklerprovision zahlen muss oder ob man sich die Kosten untereinander aufteilt. Übrigens kann sich das in den nächsten Jahren durchaus ändern. Seit 2015 gilt bei der Vermietung von Immobilien bereits das Bestellerprinzip, das besagt, dass der Vermieter die Maklerprovision vollständig übernehmen muss.

Auch für den Immobilienverkauf ist das Thema im Gespräch. So lange aber alles noch „beim Alten“ ist, übernimmt in den meisten Fällen der Käufer die volle oder zumindest die Hälfte der Maklerprovision. Entfallen diese Kosten bei einem Privatverkauf, sind die Käufer häufig eher dazu bereit bzw. finanziell in der Lage, einen etwas höheren Verkaufspreis zu zahlen. So kann es durchaus sein, dass Ihr Hausverkauf ohne Makler mehr Gewinn einbringt als mit einem Makler – allerdings nur, wenn Sie den Verkauf ähnlich professionell aufziehen wie ein Experte und mit der Immobilienbranche vertraut sind, sprich, wenn Sie den aktuellen Markt kennen und den Wert Ihres Hauses realistisch bewerten können.

Hausverkauf mit einem Makler

Ein Hausverkauf, der über einen Makler läuft, ist die wesentlich komfortablere Alternative, denn ein seriöser Makler wird Ihnen viel Arbeit abnehmen und Sie professionell beraten und unterstützen – sowohl bei der Ermittlung des Verkaufspreises als auch bei juristischen und finanziellen Fragen. Um einem Makler den Auftrag zu erteilen, schließen Sie mit ihm einen Maklervertrag ab, in dem genau festgelegt ist, welche Aufgaben er Ihnen abnimmt. Der Vertrag wird vom Makler aufgesetzt – natürlich sollten Sie ihn sorgfältig prüfen (eventuell auch von einem Anwalt). In der Regel endet der Vertrag erst mit Kaufabschluss. Ein seriöser Makler ist darum bemüht, Sie ständig über seine Aktivitäten und den Stand der Dinge auf dem Laufenden zu halten.

Der eindeutige Vorteil eines Immobilienmaklers ist, dass der Hausverkauf sein tägliches Geschäft ist. Er kennt alle Verkaufsstrategien, erstellt ein professionelles Exposé, das Ihr Haus im besten Licht erscheinen lässt, kennt den lokalen Immobilienmarkt und kann den Wert Ihres Hauses dadurch realistisch und wertneutral einschätzen. Zudem wird er – schon aus eigenem Interesse aufgrund der preisgebundenen Provision – versuchen, das Haus zum bestmöglichen Preis und möglichst zeitnah zu verkaufen. In der Regel hat der Makler dafür schon einen großen Kundenstamm potentieller Käufer parat. Außerdem nimmt er Ihnen die Kommunikation mit den Interessenten ab, terminiert und organisiert die Besichtigungstermine und kümmert sich im Anschluss auch um den Vertragsabschluss.

Was ist mein Eigenheim wirklich wert?

Für Sie ist Ihr Haus natürlich von besonders hohem Wert, denn Sie verknüpfen viele persönliche Erinnerungen mit dem Haus oder mit den Personen, die in dem Haus lebten. Doch dieser emotionale Aspekt hat leider keinen Einfluss auf die Höhe des Verkaufspreises. Deshalb ist es wichtig, eine möglichst objektive Einschätzung vorzunehmen.

Da der Blick der Hausbesitzer oftmals etwas verklärt ist bzw. sie den Immobilienmarkt und die Nachfrage schlecht einschätzen können, macht es Sinn, sich bei der Preisfindung von einem neutralen Makler oder Gutachter unterstützen zu lassen. Dieser kann den Wert des Hauses realistisch einschätzen und kennt Angebot und Nachfrage in der Region.

Für einen erfolgreichen Vertragsabschluss ist es wichtig, den „richtigen Preis“ festzulegen. Ist der Preis zu hoch, werden sich keine Interessenten bei Ihnen melden; ist der Preis zu niedrig, werden Sie dies schnell aufgrund der großen Nachfrage merken. Dann haben Sie zwar immer noch die Chance, an den Höchstbietenden zu verkaufen und so einen Preis zu erzielen, der über Ihrem geforderten Kaufpreis liegt, allerdings kann es dennoch sein, dass Sie Ihr Haus unter Wert verkaufen. Um eine grobe Vorstellung zu bekommen, können Sie die Immobilienangebote in Ihrer Nähe durchforsten und sich über die entsprechenden Kaufpreise von vergleichbaren Häusern informieren. Wichtig ist dabei allerdings, dass die Häuser sich in vielen Faktoren ähneln müssen. Wenn das Haus Ihres Nachbarn vor fünf Jahren für Betrag X verkauft wurde, können Sie nicht mit der gleichen Summe rechnen – der Immobilienmarkt ist im ständigen Wandel und neben der Lage des Hauses haben andere Aspekte noch einen wesentlich größeren Einfluss auf den Wert der Immobilie. Bedenken Sie auch, dass Sie immer einen Verhandlungsspielraum einplanen sollten, sprich, die geforderte Verkaufssumme erstmal über dem Betrag liegen sollte, den Sie letztendlich erzielen möchten oder müssen. Bei einem Hausverkauf ist es üblich, dass miteinander verhandelt wird und selten wirklich die Summe gezahlt wird, die anfangs gefordert wurde.

Folgende Faktoren spielen bei der Ermittlung des Kaufpreises eine Rolle:

  • Baujahr des Hauses
  • Haustyp (freistehend, Doppelhaus, Reihenhaus etc.)
  • Bauweise/Stil des Hauses (Massivhaus, modernes Architektenhaus, verspielte Gründerzeitvilla, gemütliches Bauernhaus etc.)
  • Baulicher Zustand des Hauses (gepflegt, saniert oder sanierungsbedürftig etc.)
  • Zustand der Einrichtung (vor allem Küche und Bad)
  • Zustand des Grundstücks
  • Extras auf dem Grundstück (z.B. Garage, Schuppen, Carport etc.)
  • Größe der Wohnfläche (Anzahl der Zimmer; möglicher Keller und/oder Dachboden)
  • Größe der Grundstücksfläche
  • Lage (Region; Stadt, Stadtrand oder Dorf; beliebte Wohngegend; ruhige Straße etc.)
  • Energieausweis (Energieeffizienzklasse des Hauses, Energieverbrauch)

Haus verkaufen trotz Kredit?

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, obwohl es noch nicht ganz abbezahlt ist und Sie noch einen laufenden Kredit bei Ihrer Bank haben?

Dieser Fall tritt häufig ein, denn oftmals tilgt man den Kredit für sein Haus über zwanzig bis dreißig Jahre. Gründe wie Familienzuwachs, Scheidung, Arbeitslosigkeit und Co. führen aber häufig dazu, dass man sein Haus trotz laufendem Kredit schon vorher verkaufen muss. Das ist prinzipiell auch kein Problem.

Sie haben in der Regel und in Absprache mit Ihrer Bank drei Möglichkeiten:

  1. Sie kündigen den Kredit und zahlen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  2. Sie führen einen Immobilientausch durch, das heißt, Sie verkaufen Ihr jetziges Haus und kaufen sich von dem Geld eine neue Immobilie. Der Kredit wird dann einfach auf das neue Haus übertragen, bleibt in seiner Form aber bestehen.
  3. Der Käufer Ihres Hauses übernimmt den bestehenden Darlehensvertrag. Man spricht von einer „Umschuldung“.

Mit der Variante 1 können Sie sich vollständig vom Kredit befreien, indem Sie den Darlehensvertrag kündigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut zahlen. Diese wird deshalb fällig, weil der Bank im Falle einer Kündigung finanzielle Verluste durch entgangene Zinsen entstehen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Höhe des Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsdauer. Sie wird immer individuell von der Bank festgelegt bzw. ausgerechnet.

Diese Variante ist für Sie in der Regel die kostenintensivste Möglichkeit. Sind Kreditinstitut bzw. (im Falle der Umschuldung) der Hauskäufer weder mit Variante 2 oder 3 einverstanden, bleibt Ihnen jedoch kaum etwas anderes übrig, als der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Die Alternativen 2 und 3 erfordern die Zustimmung des Kreditinstituts.

Vor allem bei einer Umschuldung wird die Bank natürlich die Zahlungsfähigkeit des Hauskäufers überprüfen, um kein Risiko einzugehen. Auch der Hauskäufer muss mit der Umschuldung einverstanden sein – dies ist momentan eher selten der Fall, da neue Kredite zurzeit häufig einen günstigeren Zinssatz haben als die bestehenden und eine Übernahme des Kredits in den wenigsten Fällen für den Hauskäufer lukrativ ist. Sollten die Zinssätze in Zukunft wieder ansteigen, wird dieses Modell vermutlich sehr gefragt sein. Auch der Immobilientausch ist in der Regel eine gute Lösung, setzt aber den Kauf einer neuen Immobilie voraus – gerade nach einer Trennung sind viele dazu aber finanziell nicht in der Lage. Am besten sprechen Sie mit Ihrer Bank, einem Fachanwalt oder auch einem Makler über die verschiedenen Möglichkeiten und lassen sich beraten, welche Variante für Sie geeignet ist.

Welche Steuern und Kosten fallen an?

Wie teuer der Hausverkauf für den Hausverkäufer wird und welche Kosten sowohl auf den Verkäufer als auch auf den Käufer zukommen, hängt nicht nur davon ab, in welchem Zustand sich das Haus befindet, ob der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird und ob der Kredit für das Haus schon vollständig getilgt ist, sondern auch davon, wie sich Hausverkäufer und Hauskäufer einigen.

Alle Kosten im Überblick:

  • Maklerprovision bei Verkauf durch Makler: In der Regel übernimmt der Hauskäufer die Maklerprovision (in Höhe von circa 6–7% des Kaufpreises) – dies muss allerdings individuell verhandelt werden und ist gesetzlich nicht festgelegt. In einigen Bundesländern ist es auch üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen.
  • Vermarktungskosten bei Privatverkauf: Verkaufen Sie das Haus privat in Eigenregie, müssen Sie als Hausverkäufer für die Vermarktungskosten (Anzeigen schalten, Exposé erstellen etc.) aufkommen.
  • Gutachten zur Wertermittlung: Bei einem privaten Hausverkauf ist es ratsam, einen Gutachter zur Wertermittlung heranzuziehen. Die Kosten für ein Hauswert-Gutachten variieren stark und liegen je nach Größe des Hauses und auch abhängig von der Region zwischen 300 bis 2.000 Euro.
  • Eventuelle Reparatur-/Renovierungskosten: Es steigert den Wert jeder Immobilie, wenn sich das Haus in einem guten Zustand befindet. Ob ein gemähter Rasen, ein reparierter Wasserhahn oder ein frisch gestrichener Fahrradschuppen – mit kleinen Handgriffen und Reparaturen optimieren Sie das Erscheinungsbild Ihres Hauses.
  • Energieausweis: Wer heutzutage sein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse und den Energieverbrauch des Hauses anzeigt. Den Energieausweis stellt Ihnen ein Energieberater oder ein speziell geschulter Fachmann (Schornsteinfeger, Architekt etc.) aus. Die Kosten liegen bei circa 500 Euro.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Müssen Sie Ihr Haus bei laufender Finanzierung verkaufen, können Sie den Kreditvertrag bei Ihrer Bank kündigen und müssen im Gegenzug eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Höhe ist abhängig von der Höhe des Darlehens, dem Zinssatz und der Zinsbindung.
  • Löschung der Grundschuld: Ist Ihr Kredit abbezahlt, löscht sich dadurch nicht automatisch der Eintrag der Grundschuld beim Grundbuchamt. Möchten Sie als Hausverkäufer den Eintrag vor dem Hausverkauf löschen lassen bzw. legt der Käufer Wert auf ein „leeres Grundbuch“, müssen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditinstitut beantragen. Damit können Sie dann zu einem Notar gehen und den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen. Die Kosten für die Löschung setzen sich aus den Kosten für den Notar und aus den Gebühren beim Amt zusammen und sind abhängig von der Höhe der Grundschuld. Sowohl Notar als auch Amt dürfen jeweils 0,2% der Grundschuldsumme berechnen.
  • Spekulationssteuer: Wenn Sie Ihr Haus nicht nur zu eigenen Zwecken genutzt, sondern es zumindest teilweise vermietet haben, müssen Sie eine Spekulationssteuer an das Finanzamt bezahlen. Die Spekulationssteuer entfällt allerdings, wenn sich die Immobilie bereits länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet und wenn Sie das Haus in den letzten drei Jahren nur für den Eigengebrauch genutzt haben.
  • Notariatskosten: In der Regel übernimmt der Hauskäufer die Notariatskosten, allerdings sollten Sie dies explizit im Kaufvertrag festhalten. Die Kosten für den Notar sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises.
  • Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Eintrag ins Grundbuchamt übernimmt der Hauskäufer. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises.

Hausverkauf – wer zahlt was?

Verkäufer Käufer
Maklerprovision Verhandlungssache; häufig 0–3,5% der Kaufsumme Verhandlungssache; häufig 3,5–7% der Kaufsumme
Vermarktungskosten ca. 200 Euro 0 Euro
Hauswert-Gutachten 300–2.000 Euro 0 Euro
Reparaturkosten vor Verkauf 500–2.500 Euro 0 Euro
Energieausweis 500 Euro 0 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung Darlehensabhängig 0 Euro
Löschung der Grundschuld 0,4 % der Grundschuld 0 Euro
Spekulationssteuer Abhängig von gewerblicher Nutzung und vom Veräußerungsgewinn 0 Euro
Notariatskosten 0 Euro ca. 1 % des Kaufpreises
Grunderwerbssteuer 0 Euro je nach Bundesland zwischen 3,5–6,5% des Kaufpreises
Eintrag ins Grundbuchamt 0 Euro ca. 0,5 % des Kaufpreises

Den richtigen Makler finden

Wer sich in der Immobilienbranche nicht auskennt bzw. sich vor dem Hausverkauf nicht ausführlich informiert, dem passieren schnell Fehler. Ob finanzielle Einbußen durch einen zu niedrig angesetzten Verkaufspreis, mangelnde Interessenten aufgrund eines schlecht gestalteten Exposés oder juristische Probleme, die durch Unwissenheit verursacht werden – mit einem Makler kann man diese Probleme vermeiden und den Hausverkauf zu einer stressfreien, gewinnbringenden Angelegenheit machen.

Allerdings ist es wichtig, dass Sie sich einen seriösen Makler suchen – schwarze Schafe gibt es bekanntlich in jeder Branche. Wir geben Ihnen mit unserer Checkliste Tipps, woran Sie einen professionellen Makler erkennen und worauf Sie Wert legen sollten.

Checkliste: Woran erkennt man einen guten Immobilienmakler?

Bei der Suche nach einem seriösen Makler sollten Sie unbedingt darauf achten, ob diese 15 Punkte erfüllt werden:

  1. Guter Ruf/Referenzen: Suchen Sie sich einen Makler, der Ihnen hervorragende Referenzen und viele zufriedene Kunden vorweisen kann. Erkundigen Sie sich in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis nach einem guten, erfahrenen Makler. Auch positive Online-Bewertungen, Zertifizierungen und eine lange Unternehmensgeschichte sind Anzeichen für ein seriöses Maklerbüro.
  2. Standort in der Nähe/Marktnähe: Suchen Sie sich einen Makler, der den lokalen Immobilienmarkt und somit Angebot und Nachfrage in Ihrer Region bestens kennt. Nur so kann der Makler den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen, kennt den idealen Zeitpunkt für den Verkauf sowie die besten Vermarktungsstrategien und kann Ihnen eine Prognose darüber geben, wie lange der Verkauf in etwa dauern wird.
  3. Großer Kundenstamm: Oftmals ist ein Hausverkauf über einen Makler deutlich schneller abgewickelt, weil dieser bereits über einen großen Kundenstamm potentieller Interessenten verfügt und diese zielgerichtet ansprechen kann.
  4. Qualitätsmerkmale/Zertifizierungen/Mitgliedschaften: Ist der Makler Mitglied in einem Makler-Verband, kann er Zertifizierungen (z.B. vom TÜV) oder andere Auszeichnungen vorweisen, die auf bestimmte Qualitätsstandards schließen lassen?
  5. Professionelle Beratung: Ein seriöser Makler nimmt sich Zeit für Sie, berät Sie in finanzieller und juristischer Hinsicht, gibt Ihnen ehrliche Prognosen und vereinbart gemeinsam mit Ihnen ein realistisches Verkaufsziel. Außerdem gibt er Ihnen Tipps, welche kleinen Verschönerungs- und Renovierungsarbeiten am Haus sich auszahlen werden.
  6. Finanzielle Beratung: Was ist das Haus wert? Mit welchem Angebotspreis kann man starten? Welches Verkaufsziel muss aus persönlichen Gründen des Verkäufers erzielt werden? Welchen Möglichkeiten gibt es bei einer laufenden Finanzierung?
  7. Seriöse Beratung zum Verkaufszeitpunkt: Ist der Zeitpunkt gerade günstig? Wie lange wird der Verkauf schätzungsweise dauern?
  8. Großes Netzwerk: Bei Bedarf unterstützt der Immobilienmakler Sie mit seinem großen Netzwerk an Gutachtern, Anwälten, Notaren, Architekten, Energieberater und Co.
  9. Ehrlichkeit: Natürlich möchten Sie Ihr Haus möglichst schnell und für möglichst viel Geld verkaufen. Unseriöse Makler versprechen Ihnen da schnell das Blaue vom Himmel, um den Auftrag zu ergattern. Achten Sie darauf, dass Ihnen der Makler realistische, sachlich fundierte Prognosen nennt und diese begründet.
  10. Verkaufsstrategien: Der Makler sollte Sie im Vorwege über seine Verkaufsstrategien informieren: Wo wird er die Immobilie bewerben? Welche Zielgruppe will er ansprechen? Welche möglichen Probleme sieht er? Welche Lösungen bietet er an? Wie hoch schätzt er den Aufwand ein? Zudem erstellt er ein ansprechendes Exposé mit professionellen Fotos und informiert Sie stets über seine Verkaufsaktivitäten.
  11. Emotionale Distanz zum Haus: Der Makler lässt sich bei der Verkaufsführung nicht von Emotionen, Erinnerungen und Sympathien leiten und erzielt dadurch häufig einen höheren Verkaufspreis als der Hausbesitzer bei einem Verkauf im Alleingang.
  12. Juristisches Know-how: Der Makler kümmert sich um den Maklervertrag mit Ihnen als Verkäufer sowie mit dem Käufer, er führt alle Vertragsverhandlungen, überprüft die Bonität des Käufers, klärt alles Notwendige mit dem Notariat und kennt die gesetzlichen Vorgaben zum Verkauf.
  13. Haftpflichtversicherung: Jedem noch so guten Makler kann ein Fehler unterlaufen: Er hat dem Käufer versehentlich das falsche Baujahr genannt, eine falsche Auskunft zu Bauvorschriften gegeben oder falsche Angaben zu Sanierungsmaßnahmen gemacht. Stellt der Käufer diesen Irrtum nach Vertragsabschluss fest, kann es passieren, dass er den Makler (oder sogar Sie als Verkäufer) auf Schadensersatz verklagt und der Makler für seinen Fehler haften muss – es sei denn, er hat eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
  14. Positive Kundenorientierung: Der Makler berät und unterstützt Sie umfassend (im idealen Fall auch noch nach dem Vertragsabschluss), verhält sich auch den Interessenten gegenüber sympathisch, hilfsbereit und kundenfreundlich, kümmert sich um die Terminierung und Durchführung der Besichtigungstermine und unterstützt alle Parteien bei finanziellen und juristischen Angelegenheiten.
  15. Deutliche Zeitersparnis: Ein Makler nimmt Ihnen nicht nur viel Arbeit ab und erspart Ihnen somit auch viel Zeit, sondern beschleunigt in der Regel auch den Hausverkauf.

8 Tipps für einen reibungslosen Verkauf

Damit Ihr Hausverkauf möglich reibungslos, schnell und stressfrei abläuft, sollten Sie diese acht Tipps beherzigen:

Tipp 1: Klären Sie im Vorwege die Besitzverhältnisse: Vertragsverhandlungen können nur geführt werden, wenn der Besitzer der Immobilie eindeutig feststeht. Gerade bei Verkaufsgründen wie Scheidung oder Erbschaft ist das Besitzverhältnis manchmal nicht eindeutig geklärt.

Tipp 2: Einen seriösen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen: Erfahrungsgemäß ist ein Hausverkauf mit einem Makler nicht nur stressfreier und schneller, sondern auch deutlich lukrativer.

Tipp 3: Alle nötigen Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen: Für das Exposé und den Verkauf benötigen Sie eine ganze Menge Unterlagen, wie zum Beispiel einen Energieausweis, Grundrisse und Lagepläne, den Grundbuchauszug und Versicherungsunterlagen.

Tipp 4: Präsentieren Sie Ihr Haus im besten Licht: Dazu zählt nicht nur, dass Sie Ihr Haus vor den Besichtigungsterminen aufräumen und putzen, sondern auch kleine Verschönerungsmaßnahmen durchführen. Dabei sollten Sie jedoch abwägen, welche Renovierungsmaßnahmen sich lohnen und welche Sie lieber bleiben lassen sollten. Ein gepflegtes Erscheinungsbild, beispielsweise in Form von frisch gestrichenen Wänden und einer gestutzten Hecke, steigert den Wert einer Immobilie – eine neue Einbauküche hingegen ist immer Geschmackssache und der Einbau/Neukauf rentiert sich daher häufig nicht.

Tipp 5: Einen realistischen Zeitrahmen festlegen: Hauruck-Aktionen haben oftmals finanzielle Einbußen zur Folge und zu hoch gesteckte Verkaufsziele führen schnell zu enttäuschten Erwartungen. Nehmen Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie ausreichend Zeit.

Tipp 6: Legen Sie einen realistischen Verkaufspreis fest: So verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert, verschrecken aber auch nicht potentielle Interessenten.

Tipp 7: Seien Sie ehrlich: Geben Sie nur korrekte Angaben an den Makler bzw. die Kaufinteressenten weiter und informieren Sie sie auch über kleine Makel im Haus etc. Spätestens nach Vertragsabschluss fliegen auch „kleine Notlügen“ (zum Beispiel hinsichtlich angeblich getätigter Sanierungsarbeiten etc.) auf und können zu Schadensersatzforderungen führen.

Tipp 8: Nicht zu leichtgläubig sein: Der Vertragsabschluss ist erst dann perfekt, wenn die Finanzierung gesichert ist, alle Verträge abgeschlossen sind und sich das Geld auf Ihrem Konto befindet. Solange dies noch nicht der Fall ist, sollten Sie das „zu verkaufen“-Schild noch im Garten und die Anzeige noch geschaltet lassen.

Checkliste zum Hausverkauf

Bei einem Hausverkauf gilt es so einiges zu beachten und zu planen. Damit Sie den Überblick behalten, den Verkauf durch Missgeschicke nicht unnötig in die Länge ziehen und vor allem alle gesetzlichen Vorschriften einhalten, empfehlen wir Ihnen, eine detailierte Checkliste zu erstellen, auf der alle wichtigen Punkte und To-Dos aufgelistet sind. Zur Orientierung haben wir Ihnen eine Checkliste erstellt, die Sie natürlich noch individuell erweitern können.

Im Vorwege:

1. Habe ich alle nötigen Unterlagen zusammen?

Für das Erstellen des Exposés, aber auch für den Vertragsabschluss benötigen Sie u.a. folgende Unterlagen:

  • Grundrisse vom Haus
  • Lageplan/Flurplan des Grundstücks
  • Angaben zum Haus (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer etc.)
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Versicherungsunterlagen
  • Nebenkostenabrechnung/Auflistung der laufenden Kosten
  • eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen (z.B. Fenster, Dach, Heizung etc.)
  • evtl. Hauswert-Gutachten

2. Habe ich einen Energieausweis für mein Haus?

Ob Sie Ihr Haus privat oder über einen Makler verkaufen wollen – ein Energieausweis ist seit einigen Jahren für alle Hausverkäufer Pflicht. Gerade ältere Häuser haben diesen in der Regel nicht. Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachträglich einen Energieausweis für Ihr Haus erstellen. In diesem steht unter anderem, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfüllt.

3. Habe ich einen seriösen Makler gefunden?

Kümmern Sie sich rechtzeitig um einen seriösen Makler, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt und Sie umfangreich und professionell unterstützen kann.

4. Gibt es zwischen mir und dem Makler einen Maklervertrag?

In dem Maklervertrag werden nicht nur die Konditionen vereinbart, sondern auch die Verkaufsstrategien und der Umfang der Maklertätigkeiten schriftlich festgehalten.

5. Habe ich einen realistischen Verkaufspreis festgelegt?

Lassen Sie sich bei der Wertermittlung Ihres Hauses am besten von einem Fachmann, zum Beispiel einem Gutachter oder einem Makler, unterstützen. Berechnen Sie auch, welches Verkaufsziel Sie aus persönlichen finanziellen Gründen unbedingt erreichen müssen.

6. Muss ich noch Renovierungsarbeiten durchführen (lassen)?

Manchmal zahlt es sich aus, noch etwas Geld in das Haus zu stecken und es mit kleinen Reparaturen auf Vordermann zu bringen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Wenn Sie das nicht selber erledigen können, sollten Sie Handwerker aus Ihrer Region damit beauftragen.

7. Habe ich bzw. hat der Makler ein ansprechendes Exposé erstellt?

Mit einem professionellen Exposé mit ansprechenden Fotos und Informationen präsentieren Sie Ihr Haus auf bestmögliche Weise.

8. Habe ich bzw. hat der Makler ausreichend Anzeigen geschaltet?

Ihre Immobilie sollte in allen regionalen Tageszeitungen und in entsprechenden Onlineportalen beworben werden, damit Sie zeitnah möglichst eine Vielzahl an Kaufinteressenten finden.

9. Habe ich an meinem Haus ein Schild/einen Immobilien-Galgen stehen?

Machen Sie öffentlich, dass Ihr Haus zum Verkauf steht und locken Sie so potentielle Käufer an.

10. Habe ich mein Darlehen komplett getilgt bzw. mit meinem Kreditinstitut über das weitere Vorgehen gesprochen?

Verkaufen Sie Ihr Haus bei noch laufender Finanzierung, müssen Sie klären, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, Sie einen Immobilientausch durchführen oder ob der Käufer mit einer Umschuldung einverstanden ist.

11. Habe ich die Grundschuld beim Grundbuchamt gelöscht?

Beantragen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Kreditanstalt und wenden Sie sich zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch an einen Notar.

12. Habe ich bereits ein neues Haus/eine neue Wohnung?

Kümmern Sie sich rechtzeitig um eine neue Bleibe und klären Sie die Finanzierung derselben.

13. Wer terminiert und organisiert die Besichtigungstermine?

Ein Hausverkauf ist eine zeitintensive Angelegenheit. Je flexibler Sie bei der Terminvergabe sind, desto mehr Interessenten können sich das Haus anschauen. Am stressfreiesten ist es für Sie, wenn der Makler den Kundenkontakt übernimmt.

Während der Vertragsverhandlungen:

14. Habe ich bzw. hat der Makler die Bonität des potentiellen Käufers überprüft?

Stellen Sie unbedingt sicher, dass die Finanzierung geregelt und der Käufer zahlungsfähig ist.

15. Gibt es zwischen dem Makler und dem Käufer einen Maklervertrag?

In dem Maklervertrag wird unter anderen vereinbart, wer die Maklerprovision zahlen muss.

16. Hat ein Notar einen Kaufvertrag erstellt?

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann den Vertrag zusätzlich von einem Fachanwalt prüfen lassen.

17. Ist geklärt, welche Einrichtungsgegenstände übernommen werden?

Halten Sie schriftlich im Kaufvertrag fest, ob Einbauküche, Sauna und Co. vom Käufer übernommen werden.

18. Welche Versicherungen sollen übernommen werden?

Klären Sie mit dem Käufer, ob er zum Beispiel die Gebäude- oder die Feuerversicherung übernehmen möchte. Informieren Sie auch die Versicherung.

19. Wann ist der Übergabetermin?

Legen Sie gemeinsam mit dem Käufer ein Datum fest, bis wann das Geld überwiesen ist und die Übergabe stattfinden kann.

Bei der Übergabe:

20. Hat der Käufer mir den kompletten Kaufpreis bezahlt?

Sie sollten die Übergabe der Schlüssel etc. erst dann durchführen, wenn Sie das komplette Geld bekommen haben.

21. Wurde der Hauskauf notariell beglaubigt?

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein und eine notarielle Beglaubigung ausstellen.

22. Wurde der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen?

Der Käufer muss beim Grundbuchamt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel leitet der Notar diesen Schritt in die Wege.

23. Habe ich dem Käufer sämtliche Unterlagen gegeben?

Denken Sie daran, dem Käufer sämtliche Unterlagen, wie zum Beispiel Grundrisse, Energieausweis etc., zu übergeben. Sind einige Unterlagen im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu beschaffen.

24. Habe ich dem Käufer sämtliche Schlüssel übergeben?

Der Käufer hat ein Anrecht auf sämtliche vorhandene Schlüssel, wie zum Beispiel Haustürschlüssel, Zimmerschlüssel, Briefkastenschlüssel etc. Kein Schlüssel, der zu dem Haus gehört, darf sich nach der Übergabe noch in Ihrem Besitz befinden. Sind einige Schlüssel im Laufe der Zeit verloren gegangen, müssen Sie diese allerdings nicht neu machen lassen.

25. Habe ich bzw. hat der Makler ein Übergabe-Protokoll erstellt?

Damit es später nicht zu Schadensersatzforderungen kommt, erstellen Sie bei der Übergabe ein detailiertes Übergabeprotokoll, das Sie sich vom Käufer unterzeichnen lassen. In dem Übergabeprotokoll sollte nicht nur die Übergabe der Schlüssel und der Unterlagen festgehalten werden, sondern es sollten auch der Zustand des Hauses und somit auch eventuelle Mängel sowie alle Zählerstände notiert werden.

40 häufige Fragen und Antworten

Wer einen Hausverkauf plant und sich intensiv mit diesem Thema und mit der Suche nach einem Makler beschäftigt, dem stellen sich viele Fragen.

Wer zahlt die Maklercourtage? Welche Unterlagen brauche ich?

Wie ermittle ich den Wert meines Hauses?

Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen zusammengestellt und liefern Ihnen die entsprechenden Antworten.

2. Wie wird gesichert, dass der Käufer auch bezahlen kann?
Die Hausübergabe sollte immer erst stattfinden, wenn der komplette Kaufpreis auf Ihr Konto überwiesen wurde – nicht selten platzt nämlich trotz mündlicher Zusage doch noch im letzten Moment die Finanzierung. Es ist deshalb immer ratsam, die Bonität des Käufers im Vorwege zu überprüfen. Ein seriöser Makler sieht dies als seine Aufgabe an und kümmert sich darum.

3. Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
Potentielle Interessenten wollen bei der Hausbesichtigung umfassend informiert werden und auch der Makler benötigt diverse Unterlagen, um ein professionelles Exposé erstellen zu können. Stellen Sie deshalb folgende Unterlagen zusammen:

  • Grundrisse vom Haus
  • Lageplan/Flurkartenauszug
  • Angaben zum Haus (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Anzahl Zimmer etc.)
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Versicherungsunterlagen
  • Nebenkostenabrechnung/Auflistung der laufenden Kosten
  • eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen (z.B. Fenster, Dach, Heizung etc.)
  • evtl. Hauswert-Gutachten (bei einem Verkauf im Alleingang)

4. Was muss ich tun, wenn ich nicht alle Unterlagen meiner Immobilie vorliegen habe?
Je mehr Unterlagen Sie zur Verfügung haben, desto besser können Sie potentielle Käufer überzeugen. Denn schriftliche Dokumente bezeugen den Zustand des Hauses wesentlich anschaulicher als Worte und Bilder und wecken bei den meisten Menschen Vertrauen. Deshalb sollten Sie sich darum bemühen, möglichst viele Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Wenn Ihnen beispielsweise Grundrisse fehlen, können Sie einen Architekten oder Bauzeichner mit dieser Arbeit beauftragen. Einen Energieausweis können Sie bei einem Energieberater beantragen. Den Auszug aus dem Grundbuchamt bekommen Sie beim Grundbuchamt, den Flurkartenauszug beim Katasteramt und alle Versicherungsunterlagen können Sie bei den entsprechenden Versicherungen anfordern. In der Regel machen sich diese Bemühungen bezahlt.

5. Darf ich Mängel verschweigen?
Bei einem neu gebauten Haus gibt es wesentlich seltener versteckte Mängel und Schäden – und wenn doch, hat der Käufer in der Regel eine 5-jährige Gewährleistungsfrist. Bei Altbauten gilt diese Gewährleistungsfrist nicht und das Motto lautet häufig „gekauft wie gesehen“. Dennoch haben gerade Altbauten häufig kleine Schäden und Mängel, die auf den ersten Blick nicht sofort erkennbar sind, wie zum Beispiel feuchte Kellerräume, eine verschimmelte Dachdämmung, marode Rohre etc. Zu juristischen Konsequenzen kann es dann für den Verkäufer kommen, wenn er diese Mängel arglistig verschwiegen, sie absichtlich vertuscht oder wissentlich falsche Angaben gemacht hat. Laut Bundesgesetzbuch ist man als Verkäufer dazu verpflichtet, die Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben. Andernfalls müssen Sie mit hohen Schadensersatzforderungen rechnen.

6. Wie lange dauert ein Hausverkauf in der Regel?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn sie hängt natürlich vom Zustand des Hauses, vom geforderten Verkaufspreis, von der Lage und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage ab. Zudem geht ein Hausverkauf, der von einem Makler durchgeführt wird, in der Regel schneller vonstatten als ein Verkauf im Alleingang. Ein wichtiger Faktor ist auch die Finanzierung – wie schnell dem Käufer ein Kredit gewährt wird, hängt oftmals auch vom Bankinstitut ab. Zudem beschleunigt es den Prozess, wenn Sie bereits im Vorwege alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt haben. Als Richtwert sollten Sie aber mindestens sechs Monate einplanen. Eine moderne Immobilie in bester Großstadtlage kann natürlich auch schon nach drei bis vier Monaten verkauft sein, während es manchmal ein ganzes Jahr oder länger dauern kann, bis man für ein sanierungsbedürftiges Haus auf dem Land einen Käufer findet. Ein Makler, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, kann Ihnen nach der Hausbesichtigung am besten eine realistische Prognose geben.

7. Wie oft darf ein Makler Besichtigungen bei meiner Immobilie durchführen?
Oftmals ziehen Verkäufer und Makler an einem Strang und wollen die Immobilie beide so schnell wie möglich verkaufen – das geht natürlich schneller, je öfter der Makler Interessenten zu Besichtigungen ins Haus bringen darf. Klären Sie mit dem Makler im Vorwege ab, was Ihnen lieber ist: Möchten Sie lieber einzelne Termine für jeden einzelnen Interessenten oder bevorzugen Sie feste „offene“ Termine, zu denen alle potentiellen Käufer eingeladen werden. Wichtig ist natürlich, dass Sie die Arbeit des Maklers nicht erschweren, indem Sie ihm nur selten Besichtigungstermine gestatten. Etwas kompliziert wird es übrigens, wenn das Haus noch vermietet ist. Die Mieter müssen zwar vorher angekündigte Besichtigungstermine gestatten, allerdings nur im erträglichen Maße, also zum Beispiel alle 14 Tage für ein bis zwei Stunden.

8. Was ist ein Energieausweis? Benötige ich diesen zwingend? Wo bekomme ich diesen her?
In einem Energieausweis wird der energetische Zustand des Hauses festgehalten, das heißt, er offenbart den Energieverbrauch eines Hauses. Folgende Angaben muss der Ausweis beinhalten:

  • Baujahr des Hauses
  • Art des Heizsystems
  • Energiebedarf
  • Energieausweistyp
  • Energieeffizienzklasse

Da der energetische Zustand des Hauses gerade bei einem Verkauf ein wichtiger Faktor ist, schreibt die Energiesparverordnung seit 2014 vor, dass ein Energieausweis unter anderem beim Hausverkauf Pflicht ist (das gilt auch für Vermietung oder für einen Neubau). Der Energieausweis kann nur von zertifizierten Energieberatern ausgestellt werden. Dazu zählen einige Architekten, Schornsteinfeger, Bauingenieure etc., die ein entsprechendes Zertifikat vorweisen können. Ein Energieausweis kostet circa 500 Euro.

9. Wer zahlt das Gutachten beim Hausverkauf?
Das kommt darauf an, wer den Gutachter beauftragt. Wenn Sie als Verkäufer keinen Makler beauftragen, der Ihnen bei der Wertermittlung der Immobilie behilflich ist, ist es ratsam, einen neutralen Gutachter mit dieser Aufgabe zu betreuen. Die Preise für ein Hauswert-Gutachten variieren immens voneinander. Einige Gutachter verlangen einen Festpreis, andere machen den Preis abhängig vom Hauswert. Sie müssen mit einem Betrag zwischen 300 und 2.000 Euro rechnen. Auch als Hauskäufer hat man die Möglichkeit, einen Gutachter mit zu dem Besichtigungstermin zu bringen. Dieser kann den Zustand des Hauses prüfen und besser einschätzen, mit welchen Renovierungs- und Sanierungskosten in den nächsten Jahren zu rechnen ist. Der Gutachter muss dann selbstverständlich vom Käufer bezahlt werden.

10. Gibt es eine Gewährleistung beim Hausverkauf? Wie lange muss der Verkäufer diese gewähren?
Bei Neubauten gilt in der Regel eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren. Bei Altbauten hingegen gilt diese oftmals nicht, sondern im Kaufvertrag wird festgehalten, dass der Käufer die Immobilie „wie gesehen“ kauft. Allerdings muss der Verkäufer trotzdem haften, wenn er Mängel wissentlich verschweigt, versteckt oder absichtlich Falschangaben macht.

11. Woran erkenne ich einen seriösen Makler?
Schwarze Schafe gibt es bekanntlich in jeder Branche und so mancher schimpft sich „Makler“, ohne über die nötigen Kenntnisse zu verfügen. Um einen seriösen Makler zu finden, sollten Sie auf folgende Punkte Wert legen:

  • Guter Ruf/Referenzen
  • Standort in der Nähe/Marktnähe
  • Großer Kundenstamm
  • Qualitätsmerkmale/Zertifizierungen/Mitgliedschaften
  • Professionelle Beratung
  • Großes Netzwerk
  • Ehrlichkeit
  • Professionelle Verkaufsstrategien
  • Juristisches und finanzielles Know-how
  • Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
  • Kundenfreundlichkeit/sympathische Ausstrahlung

12. Wie finde ich den richtigen Makler für mich?
Wir von Hausfrage bieten einen kostenlosen Maklervergleich an. Dabei erhalten Sie mit einer Anfrage bis zu drei Empfehlungen von Top-Maklern Ihrer Region. Es dauert nur zwei Minuten und schon können Sie unabhängige Maklerangebote miteinander vergleichen. Die Anfrage können Sie hier stellen.

13. Welche Maßnahmen nutzt der Makler, um meine Immobilie zu vermitteln?
Der Makler erstellt ein Exposé, das er in der Regel an potentielle Käufer aus seinem Kundenstamm schickt und auf seiner Website veröffentlicht. Zudem inseriert er Anzeigen in entsprechenden Internetportalen und in Tageszeitungen. Mit einem Immobiliengalgen am Haus macht er auch Nachbarn und andere potentielle Interessenten auf die Verfügbarkeit des Hauses aufmerksam.

14. Was bedeuten „Courtage“, „Maklerprovision“ oder „Provision“?
Alle drei Begriffe bezeichnen die Vergütung des Maklers. Für die Vermittlung des Käufers erhält der Makler eine Provision, deren Höhe prozentual von der Verkaufssumme abhängt. In der Regel wird die Maklerprovision erst nach dem Hausverkauf, sprich nach einem erfolgreichen Abschluss, fällig. Das bedeutet im Zweifelsfall also, dass der Makler kein Geld erhält, wenn er keinen Käufer für das Haus findet – auch wenn er viel Zeit und Mühe in Hausbesichtigungen etc. gesteckt hat. Die Höhe der Courtage ist jedoch unabhängig davon, ob bereits der erste Interessent das Haus kauft und der Arbeitsaufwand somit relativ überschaubar ist oder ob der Makler das Haus zig Personen vorstellen und lange Verhandlungsgespräche führen muss. Wer die Kosten für den Makler übernimmt, ist gesetzlich nicht geregelt. Häufig teilen Verkäufer und Käufer sich die Kosten, in vielen Fällen zahlt der Käufer aber auch die komplette Courtage.

15. Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig vom Verkaufspreis. In der Regel liegt sie bei 6 bis 7 Prozent der Kaufsumme zuzüglich Mehrwertsteuer. Man kann eine grobe Orientierung nach Bundesländern vornehmen, allerdings sind die Makler nicht dazu verpflichtet, sich daran zu halten. Tendenziell verlangen Makler in Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachen 5,95 %, Makler in Hamburg 6,25 % und Makler in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen bis zu 7,15 % der Kaufsumme zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Makler muss den Verkäufer und Käufer über die Höhe der Courtage informieren oder auf dem Exposé oder seiner Website kenntlich machen.

16. Brauche ich einen Maklervertrag?
Die meisten Makler schließen sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen schriftlichen Maklervertrag ab. Allerdings ist die Schriftform nicht zwingend erforderlich. Auch ein mündlich vereinbarter Vertrag besitzt Gültigkeit. Dennoch ist es ratsam, einen Vertrag aufzusetzen, in dem auch klar geregelt wird, wer die Maklerprovision zahlen muss.

17. Kann ich parallel auch andere Makler beauftragen?
Rein rechtlich gesehen dürfen Sie durchaus mehrere Makler mit dem Hausverkauf beauftragen – zu einem schnelleren Ergebnis führt dies jedoch selten. Wissen die Makler voneinander, sinken meistens die Motivation und das Engagement, denn die Makler befürchten, viel Arbeit ohne gezahlte Provision zu leisten. Auch für die Käufer ist es häufig irritierend, wenn sie das Objekt auf mehreren Makler-Homepages – eventuell sogar zu unterschiedlichen Preisen – finden; schnell wird dann der Eindruck erweckt, dass das Haus schwer vermittelbar sei. Lässt sich später dann nicht nachweisen, durch welchen Makler es letztendlich zum Verkauf kam, verlangen im schlimmsten Fall beide Makler eine Provision.

18. Kann ich meine Immobilie auch selbst verkaufen?
Sie sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Hausverkauf über einen Makler abzuwickeln. Wenn Sie über ausreichend Zeit und Fachwissen verfügen und mit der Immobilienbranche vertraut sind, ist es auch möglich, das Haus im Alleingang zu verkaufen. Im besten Fall sparen Sie sogar noch Geld, da die Vergütung für den Makler entfällt und Käufer bei privaten Hausverkäufen aufgrund der wegfallenden Courtage oftmals dazu in der Lage sind, einen etwas höheren Kaufpreis zu zahlen. Allerdings sollte man bedenken, dass ein Hausverkauf eine komplexe Angelegenheit ist, bei der viele Fehler passieren können und bei der man schnell finanzielle Einbußen riskiert, wenn man sich nicht umfangreich informiert hat.

19. Welcher Zeitpunkt ist günstig für den Verkauf?
Wenn Sie Ihr Haus aus freien Stücken und ohne Zeitnot verkaufen wollen, ist es ratsam, einen strategisch günstigen Zeitpunkt abzuwarten. Auch in der Immobilienbranche herrscht das Prinzip von Angebot und Nachfrage und die Branche befindet sich in einem ständigen Wandel, was auch große Preisschwankungen zur Folge hat. Im idealen Fall verkaufen Sie dann, wenn die Nachfrage besonders groß, das Angebot besonders klein und die Zinsen niedrig sind, so dass der Käufer sich die Immobilie leisten kann. Informieren Sie sich im Vorwege bei Maklern und Banken oder beobachten Sie die aktuellen Immobilienangebote. Allgemein lässt sich festhalten, dass die Sommerferien und die Adventszeit nicht so günstige Verkaufszeiten sind.

20. Wie bereite ich als Hausbesitzer die Besichtigungen am besten vor?
Natürlich ist es förderlich, wenn Sie Ihr Haus bei den Besichtigungen in einem guten Zustand präsentieren. Deshalb sollten Sie das Haus entrümpeln, aufräumen und putzen und einen möglichst gepflegten und wohnlichen Eindruck hinterlassen. Auch ein gepflegter Garten kann sich positiv auf den Kaufpreis auswirken. Lohnenswert sind auch kleine Verschönerungsarbeiten, wie zum Beispiel das Überstreichen von Wasserflecken, die Beseitigung von Schimmel im Bad etc. Wenn Sie Ihr Haus ohne die Unterstützung eines Maklers verkaufen wollen, sollten Sie ein ansprechendes Exposé erstellen und dieses den potentiellen Käufern überreichen. Auch andere Unterlagen wie Grundrisse, Bebauungspläne, Nebenkostenabrechnungen etc. sollten Sie auf Nachfrage vorweisen können. Am besten stellen Sie einen Haus-Ordner zusammen, in dem Sie alle wichtigen Unterlagen sammeln. Wichtig ist auch, dass Sie sich vorher genau überlegen, welches Verkaufsziel Sie haben bzw. wie groß Ihr Verhandlungsspielraum ist – andernfalls kann es schnell passieren, dass besonders engagierte Käufer Sie mit ihren Vorstellungen überrumpeln. Es kann außerdem nie schaden, sich vorab zu informieren, welche Bebauungsmöglichkeiten das Grundstück noch bietet, ob zum Beispiel eine Aufstockung oder ein Anbau möglich sind. Antworten auf die Fragen bekommen Sie beim zuständigen Bauamt.

21. Was kann ich außerdem tun, um die Immobilie für Kaufinteressenten attraktiver zu machen?
Wägen Sie ab, ob sich auch größere Renovierungsarbeiten bezahlt machen. Sinnvoll ist es, wenn man sich dabei von einem Experten, wie einem Makler oder einem Gutachter, beraten lässt. Ein frischer Farbanstrich kann eine Immobilie wesentlich gepflegter erscheinen lassen und sich deshalb durchaus lohnen. Der Einbau einer neuen Einbauküche und neuer Bäder hingegen kostet in der Regel viel Geld – und trifft nicht immer den Geschmack des Käufers. Tendenziell lohnt sich eine große Sanierung fast nie, während kleine Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen sich durchaus bezahlt machen.

22. Welche juristischen Fragen muss man beim Hausverkauf beachten?
Ein Hausverkauf kann nur unter Aufsicht eines Notars stattfinden – um diesen kümmert sich jedoch in der Regel der Käufer oder der beauftragte Makler. Als Verkäufer müssen Sie sich an bestimmte Gesetze und Richtlinien halten. Zum Beispiel ist ein Energieausweis Pflicht, Sie müssen korrekte Angaben machen und alle Mängel des Hauses (von denen Sie wissen) offenlegen. Andernfalls drohen Ihnen Schadensersatzforderungen von Seiten des Käufers. Außerdem ist es natürlich wichtig, dass Sie sämtliche Fristen einhalten und bestehende Verträge kündigen (z.B. Gas, Wasser, Strom etc.).

23. Welche Kosten kommen beim Verkauf auf mich als Verkäufer zu?
Das lässt sich pauschal nicht beantworten, denn das hängt vom Zustand des Hauses und Ihrer persönlichen (finanziellen) Situation ab. Außerdem müssen Sie mit dem Käufer klären, wer die Maklerprovision und die Notariatskosten übernimmt. In der Regel zahlt der Käufer neben der Kaufsumme auch die Maklercourtage, die Notariatskosten, die Grunderwerbssteuer und den Eintrag ins Grundbuchamt – und Sie als Verkäufer zahlen den Rest. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Vermarktungskosten bei Privatverkauf: ca. 200 Euro (für Inserate etc.)
  • Gutachten zur Wertermittlung bei Privatverkauf: zwischen 300 bis 2.000 Euro.
  • Eventuelle Reparatur-/Renovierungskosten: 200 bis 2.500 Euro
  • Energieausweis: ca. 500 Euro.
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei gekündigtem Kredit: abhängig von der Höhe des Darlehens, dem Zinssatz und der Zinsbindung
  • Löschung der Grundschuld: 0,4 % der Grundschuldsumme (0,2 % an den Notar + 0,2 % an das Grundschuldamt)
  • Spekulationssteuer: abhängig von gewerblicher Nutzung und vom Veräußerungsgewinn

24. Wie errechnet man den Wert seiner Immobilie bzw. woher weiß man, welchen Preis man verlangen darf?
Als Laie fällt es einem oft schwer, einen realistischen Preis für das Haus festzulegen – schließlich ist das eigene Haus für einen persönlich besonders wertvoll. Zudem spielen viele Faktoren wie der Zustand des Hauses, das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Lage etc. eine entscheidende Rolle bei der Preisermittlung. Seriöse Makler und professionelle Gutachter helfen Ihnen dabei, einen geeigneten Preis für Ihr Haus festzulegen – entweder durch eine professionelle Beratung und jahrelange Erfahrung oder durch ein detailiertes Hauswert-Gutachten.

25. Wie kann der Verkaufspreis gesteigert werden?
Grundsätzlich können Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Wert eines Hauses nach oben treiben – allerdings muss man auch viel Geld investieren. Wägen Sie ob, ob sich die Ausgaben bezahlt machen. Gerade bei alten, sanierungsbedürftigen Häusern, bei denen die Nachfrage sehr gering ist, kann man mit einigen Maßnahmen das Interesse der Käufer schnell steigern. Aber auch schon mit kleineren Handgriffen, wie zum Beispiel einem gepflegten Garten oder einem frischen Fassadenanstrich, kann der Verkaufspreis gesteigert werden.

26. Ist es üblich, zu handeln? Welchen Spielraum sollte man gegebenenfalls einkalkulieren?
Ja, es ist in der Immobilienbranche absolut üblich, dass gehandelt wird. Oftmals muss sich der Verkäufer darauf einstellen, dass der Käufer weniger zahlt als ursprünglich gefordert. Nur in seltenen Fällen, wenn die Nachfrage sehr hoch ist, kann der Kaufpreis auch einmal über der geforderten Summe liegen, weil sich die Bewerber gegenseitig überbieten. Überlegen Sie sich deshalb vor den Vertragsverhandlungen gang genau, welchen Spielraum Sie haben und welche Summe das absolute Minimum ist, das Sie beim Hausverkauf erzielen möchten bzw. müssen. Ein Wertgutachten ist dabei eine gute Verhandlungsbasis und ein realistischer Anhaltspunkt. Bedenken Sie aber auch, dass eine leere Immobilie Sie ebenfalls etwas kostet und dass es sich deshalb rechnen kann, auf ein günstigeres Angebot einzugehen als einen langen Leerstand zu riskieren.

27. Was ist der Grundstücksmarktbericht?
Der Obere Gutachterausschuss der einzelnen Bundesländer erstellt jährlich einen so genannten Grundstücksmarktbericht, in dem anhand statistischer Daten nachgewiesen wird, wie die Entwicklung, vor allem auch die preisliche Entwicklung, auf dem Grundstücksmarkt ist. Der Bericht soll für Transparenz auf allen Seiten (Hauskäufer und- verkäufer, Wirtschaft, Immobilienbranche, Staat etc.) sorgen.

28. Was ist unter „notarieller Beurkundung“ zu verstehen?
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einem Hausverkauf ein Notar anwesend sein muss, der beide Parteien über die Rechte und Pflichten aufklärt, die Identitäten prüft, die Urkunde vorliest und von beiden Parteien unterschreiben lässt sowie selber unterzeichnet. Erst durch die notarielle Beurkundung (oder notarielle Beglaubigung) wird der Kauf rechtskräftig.

29. Wie komme ich an einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag?
Am besten lassen Sie den Kaufvertrag ganz individuell von einem Notar aufsetzen. Es gibt zwar diverse Vorlagen im Internet, aber dabei handelt es sich um (oftmals auch veraltete) Standardverträge, die nicht auf Ihre persönlichen Belange eingehen.

30. Was ist bei der Objektübergabe zu beachten?
Bei der Hausübergabe sollten Sie einige Punkte beachten:

  • Die Übergabe sollte erst stattfinden, wenn der komplette Kaufpreis bezahlt wurde.
  • Es sollte ein Übergabeprotokoll geführt werden, das sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterschrieben wird.
  • Es sollten alle Zählerstände notiert werden.
  • Es sollten alle Schlüssel übergeben werden.
  • Es sollten alle wichtigen Dokumente übergeben werden.
  • Klären Sie, welche Dienstleistungen weitergeführt werden sollen (Müllabfuhr, Kabelfernsehen etc.).
  • Elektronik, Heizung und Co. sollten erklärt werden.

31. Wie finde ich einen guten Notar?
Grundsätzlich ist jeder Notar ein studierter Volljurist, der bei einem Hausverkauf eine neutrale Position zwischen Käufer und Verkäufer einnehmen muss. Es empfiehlt sich, einen Notar aufzusuchen, der auf Grundstücksrecht spezialisiert ist – in den meisten Fällen bemüht sich der Käufer oder der Makler um einen Notar. Wichtig ist, dass ein Notar nur in seinem Amtsbezirk tätig sein darf, es muss also ein lokal ansässiger Notar sein. Übrigens ist das Honorar des Notars abhängig von der Kaufsumme (in der Regel 1–1,5 % der Kaufsumme).

32. Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?
Das ist gesetzlich nicht festgelegt und muss im Kaufvertrag geregelt werden. In den meisten Fällen übernimmt jedoch der Käufer die Notariatskosten. Die Kosten für den Notar sind abhängig vom Kaufpreis und betragen in der Regel 1–1,5 % der Kaufsumme.

33. Geerbtes Haus verkaufen – welcher Betrag muss versteuert werden?
Bei dieser Frage spielen zwei Steuerarten eine Rolle: zum einen die Spekulationssteuer und zum anderen die Erbschaftssteuer. Spekulationssteuer müssen Sie nur zahlen, wenn das Haus in den letzten drei Jahren vermietet wurde und der Kauf des Hauses (nicht die Erbschaft!) weniger als zehn Jahre zurück liegt. Fand der Kauf während der Spekulationsfrist von zehn Jahren statt, dann müssen Sie auf den Gewinn, den Sie durch den Verkauf erzielt haben, Steuern zahlen. Zudem unterliegen vererbte Immobilien der Steuerpflicht – ganz unabhängig davon, ob Sie sie verkaufen wollen oder nicht. Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, hängt allerdings zum einen davon ab, in welchem Familienverhältnis Sie zum Toten standen: Je näher Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren, desto weniger Steuern müssen Sie zahlen. Zum anderen hängt die Höhe der Erbschaftssteuer davon ab, welchen Wert das Haus besitzt. Der Staat hat bestimmte Freibeträge festgelegt, die nicht versteuert werden müssen. Liegt der Wert der Immobilie unter diesem Freibetrag, entfällt die Erbschaftssteuer; liegt der Wert der Immobilie darüber, muss nur die Summe versteuert werden, die über dem Freibetrag liegt.

34. Kann ich mein kreditfinanziertes Haus verkaufen?
Ja, Sie können Ihr Haus auch bei noch laufender Finanzierung verkaufen. Sie haben in der Regel und in Absprache mit Ihrer Bank drei Möglichkeiten:

  1. Sie kündigen den Kredit und zahlen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank für die entgangenen Zinsen und ist abhängig von der Höhe des Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsdauer.
  2. Sie führen – nach Zustimmung von Seiten der Bank – einen Immobilientausch durch, das heißt, Sie übertragen den Kredit auf eine andere, neu gekaufte Immobilie.
  3. Der Käufer Ihres Hauses ist damit einverstanden, den bestehenden Darlehensvertrag zu übernehmen; es findet eine so genannte „Umschuldung“ statt, die vom Kreditinstitut bewilligt werden muss.

35. Was bedeutet Home Staging?
Home Staging ist eine Maßnahme zur Verkaufsförderung von Immobilien. Dabei werden ganze Häuser oder auch nur einzelne Zimmer ansprechend in Szene gesetzt – sei es durch einen frischen, hellen Anstrich, wohnliche Accessoires, eine hübsche Beleuchtung oder moderne Möbel. Dieser Trend kommt aus Amerika, wo Untersuchungen zeigten, dass sich einladend hergerichtete Häuser wesentlich schneller und lukrativer verkaufen lassen. Oberstes Ziel vom Home Staging ist die Vermittlung eines positiven ersten Eindrucks.

36. Exposé erstellen – worauf muss ich achten?
Ein Exposé ist das Fundament einer erfolgreichen Vermarktung und beeinflusst die Interessenten dahingehend, dass sie sich das Haus anschauen möchten oder eben nicht. Deshalb ist es wichtig, sich bei der Erstellung des Exposés viel Mühe zu geben und die Zielgruppe konkret anzusprechen. Neben professionellen und ansprechenden Fotos sollten unbedingt auch die wichtigsten Fakten in dieser Hausbeschreibung zusammengefasst werden. Ein aussagekräftiges und informativ gestaltetes Exposé sorgt in der Regel dafür, dass erstens die wichtigsten Fragen schon im Vorwege beantwortet werden, dass zweitens potentielle Käufer neugierig gemacht werden und drittens, dass wirklich nur die Interessenten einen Besichtigungstermin ausmachen, die von dem Haus überzeugt sind – das erspart Ihnen viel Zeit und Arbeit. Das Exposé soll aber nicht nur den Käufer überzeugen, sondern im idealen Fall auch die Bank des Käufers, denn oftmals ist diese detaillierte Hausbeschreibung ein wichtiges Kriterium bei der Finanzierungsentscheidung des Kreditinstituts.
Folgende Angaben dürfen in keinem Exposé fehlen:

  • Adresse des Hauses
  • Kaufpreis (eventuell zuzüglich Maklerprovision)
  • möglicher Übergabetermin
  • Standort- und Umgebungsbeschreibung (Lage, Verkehrsanbindung, Schulen, Kindergärten, Grünflächen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, Angaben zum Wohngebiet und zur Straße etc.)
  • Grundstücksgröße und Zustand des Gartens
  • Extras im Garten (Garage, Fahrradschuppen, Gartenteich etc.)
  • Hausbeschreibung (Baujahr, Zustand des Hauses, Bauweise, Bautyp, Besonderheiten etc.)
  • Hauseigenschaften (Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Anzahl der Etagen, Zustand des Hauses, zusätzliche Zimmer wie Dachboden und/oder Keller, evtl. Ausbaumöglichkeiten, Ausstattung, Besonderheiten etc.)
  • Energieausweis/Energieverbrauch/Energieeffizienzklasse
  • Fotos
  • Grundrisse/Lageplan
  • Kontaktdaten
  • bei Bedarf festgelegte „offene“ Besichtigungstermine

37. Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
In den meisten Fällen muss man als Verkäufer beim Hausverkauf keine Steuern zahlen. Eine Ausnahme ist die Spekulationssteuer. Diese wird aber nur fällig, wenn Sie Ihr Haus nicht nur zu eigenen Zwecken genutzt, sondern es in den letzten drei Jahren zumindest teilweise vermietet haben. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom Veräußerungsgewinn. Die Spekulationssteuer entfällt allerdings, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist, das heißt, die Immobilie sich bereits länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet – das gilt auch bei einer Erbschaft; hier zählt auch das Kaufdatum und nicht der Tag, an dem Sie das Haus geerbt haben.

Der Käufer des Hauses muss in der Regel die Grunderwerbssteuer zahlen. Diese Steuer wird beim Kauf einer Immobilie einmalig fällig. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises und vom aktuellen Steuersatz für Grunderwerb im zuständigen Bundesland. Je nach Bundesland werden als Grunderwerbssteuer 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme berechnet. Besonders niedrig ist die Grunderwerbssteuer mit 3,5 % in Bayern und Sachsen, besonders hoch fällt sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % aus.

38. Wie bewerbe ich den Verkauf der Immobilie?
Sie können Ihr Haus nur verkaufen, wenn Sie die Verfügbarkeit Ihrer Immobilie auch publik machen und anpreisen. Wenn Sie den Verkauf von einem Makler durchführen lassen, kümmert dieser sich in der Regel um die Vermarktung. Wollen Sie das Haus im Alleingang verkaufen, sollten Sie ein Exposé erstellen, das Sie potentiellen Interessenten geben können. Schalten Sie außerdem Anzeigen in Tageszeitungen und auf diversen Onlineportalen, bitten Sie Freunde und Bekannte darum, „Werbung“ für Ihr Haus zu machen. Außerdem sollten Sie ein „zu verkaufen“-Schild bzw. einen Immobilienbalken auf Ihr Grundstück stellen.

39. Der Besichtigungstermin – welche Fragen werden gestellt?
Bereiten Sie sich auch als Hausverkäufer gut auf die Besichtigungstermine vor. Es weckt Vertrauen, wenn Sie die Eckdaten Ihres Hauses im Kopf haben, offen und ehrlich alle Fragen beantworten (können) und einen Einblick in sämtliche Unterlagen gewähren. Dabei sollten Sie natürlich versuchen, das Haus besonders positiv zu präsentieren – aber auch Mängel dürfen nicht vertuscht werden.

Typische Fragen, die Ihnen gestellt werden, können folgende sein:

  • Wann wurde das Haus gebaut?
  • Wie groß ist das Haus?
  • Kann man den Dachboden ausbauen?
  • Wann wurde die Heizung erneuert?
  • Wann wurde das Dach erneuert?
  • Wann wurden die Fenster erneuert?
  • Wie hoch ist der Energieverbrauch?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Welche Bauweise hat das Haus?
  • Wie alt sind die Rohrleitungen?
  • Welche Reparaturen wurden zuletzt durchgeführt?
  • Ist das Haus gewerblich nutzbar?
  • Ist eine Untervermietung möglich? Bietet sich die Raumeinteilung dafür an?
  • Wie groß sind die einzelnen Räume?
  • Bei welchen Wänden handelt es sich um tragende Wände?
  • Kann ein Kamin installiert werden?
  • Gibt es eine Schallisolierung? Ist das Haus sehr hellhörig?
  • Gibt es Verkehrslärm/Fluglärm?
  • Ist der Keller feucht?
  • Gibt es Schimmelprobleme im Haus?
  • Wird die Ausstattung (Küche, Sauna etc.) beim Kauf übernommen?
  • Gibt es einen Gasanschluss?
  • Hat das Haus einen Kabelanschluss?
  • Wie ist die Internetverbindung in Haus und Garten?
  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit im Garten?
  • Wie ist die Ausrichtung des Hauses?
  • Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
  • In welchem Zustand ist die Garage/der Gartenschuppen/das Kinderspielhaus etc.?
  • Wie ist die Einsehbarkeit des Grundstücks?
  • Wie alt/laut/nett sind die Nachbarn?
  • Gibt es Kinder in der Straße?
  • Wie ist die Parkplatzsituation in der Straße?
  • Braucht man einen Anwohnerausweis?
  • Erlaubt der Bebauungsplan einen Anbau?
  • Können Gauben eingerichtet werden?
  • Darf aufgestockt werden?
  • Ist ein Kindergarten/eine Schule in der Nähe?
  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten/Restaurants/Parks/Spielplätze/Ärzte etc. in der Nähe?
  • Wie ist die öffentliche Verkehrsanbindung?
  • Ist eine Bebauung in der Nachbarschaft zu erwarten?
  • Warum verkaufen Sie das Haus?

40. Was muss man beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie beachten?
Bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Familie gibt es bestimmte Sonderregelungen. Zum Beispiel entfällt die Grunderwerbsteuer, wenn Sie Ihr Haus in gerader Linie verkaufen, sprich Eltern an ihre Kinder oder Kinder an ihre Eltern. In diesem Fall müssen Sie keine Steuern an das Finanzamt zahlen. Die Spekulationssteuer hingegen gilt auch bei Verkäufen innerhalb der Familie.

41. Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?
Wenn Sie das Haus während Ihrer Ehe gekauft haben und es im Ehevertrag nicht explizit anders geregelt ist, so gehört das Haus beiden Partnern und es muss im Falle einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich kommen. Eine Möglichkeit, die allerdings häufig aus baulichen Gründen nicht möglich ist, ist eine Realteilung, sprich, das Haus wird in zwei gleiche Teile unterteilt und jeder Partner bekommt eine Hälfte zugesprochen, in der er leben oder die er verkaufen kann. Da sich ein Haus aber selten einfach in der Mitte teilen lässt, sollten Sie versuchen, sich finanziell zu einigen. Eine gängige Lösung ist es, das Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös dann zu teilen. Wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist, müssen Sie den Kredit kündigen und der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – auch diese muss natürlich von beiden Parteien übernommen werden. Eine andere Möglichkeit ist es, dass nur einer der Partner das Haus behält und den anderen auszahlt – auch hier muss die Bank ihre Zustimmung geben, wenn dadurch einer der Ehepartner aus dem Kreditvertrag entlassen werden möchte. Haben Sie gemeinsame (im idealen Fall schon erwachsene) Kinder und können Sie es sich finanziell leisten, so können Sie den Besitz auch auf Ihre Kinder übertragen. Klären Sie gemeinsam und am besten mit der Bank oder einem Anwalt, welche Lösung die beste für Sie und ihren ehemaligen Partner ist.

Valentin Driessen