Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten?

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich gut vorbereiten und bereits vor der Entscheidung alle wichtigen Fragen klären.

Eine grundlegende Frage hierbei: Soll ich meine Wohnung verkaufen oder doch lieber vermieten?

Außerdem wichtig: Welche Kosten und Steuern entstehen beim Wohnungsverkauf? Wie läuft der Verkaufsprozess ab? Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wir geben Antworten und geben Ihnen zudem eine Liste mit den nötigen Dokumenten an die Hand. Außerdem erhalten Sie Einblicke in die Regelungen rund um das Gemeinschaftseigentum. So gelingt der Wohnungsverkauf!

Zunächst einmal gilt es, sich zwischen Vermietung und Verkauf zu entscheiden.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung ohnehin nicht selbst nutzen, können Sie mit beiden Varianten einen Gewinn aus dem Objekt ziehen.

Insbesondere in den deutschen Großstädten steigen sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten stetig an, weshalb hier eine gute Rendite zu erwarten ist.

Der Verkauf einer Wohnung lohnt sich vor allem dann, wenn Sie aufgrund der Wertsteigerung einen hohen Erlös erzielen können.

Außerdem eignet sich der Verkauf, wenn Sie lieber eine große Summe Geld auf einen Schlag erhalten, anstelle von regelmäßigen Mieteinnahmen.

So erhalten Sie schnell Eigenkapital und sparen viel Verwaltungsaufwand. Denn sobald der Verkauf geregelt ist, müssen Sie sich nicht mehr mit der Immobilie befassen.

Verkäufer sparen sich darüber hinaus potenziellen Ärger mit Mietern und Sorgen, wie etwa Leerstand und den daraus resultierenden Mietausfall.

Auf der anderen Seite kann es aber auch sinnvoll sein, die Wohnung zu vermieten und nicht zu verkaufen.

Wenn Ihnen etwa regelmäßige Mieteinnahmen lieber sind als eine große Summe auf einmal, etwa zur Altersvorsorge, ist die Vermietung eine gute Wahl.

Die Immobilie sollte keine zu hohen Instandhaltungs- und Reparaturkosten aufweisen.

Mithilfe einer Hausverwaltung können Sie die Belange der Mieter ohne viel Aufwand regeln.

Denn: Durch die Vermietung können Sie warten, bis höhere Verkaufspreise möglich sind.

Wenn Sie sich für den Verkauf der Wohnung entscheiden, gilt es, sich auch über die Verkaufskosten zu informieren.

Sehen wir uns diese genauer an:

Die meisten Verkäufer arbeiten mit einem Makler zusammen, dessen Provision jeweils hälftig vom Käufer und vom Verkäufer zu tragen ist.

Dabei gelten je nach Bundesland “marktübliche” Regelungen für die Maklergebühren.

Meist liegt die Provision zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Diese lässt sich aber auch mit dem Makler verhandeln.

Neben der Maklerprovision sollten Sie mit Nebenkosten bei der Einkommensteuer und eventuell auch mit einer Spekulationssteuer rechnen.

Die Höhe der Steuer hängt von Ihrer persönlichen Steuerklasse sowie vom erzielten Gewinn beim Verkauf ab.

Anders sieht es mit der Spekulationssteuer aus:

Die Spekulationssteuer wird vom Finanzamt angesetzt, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Wohnung weniger als 10 Jahre liegen.

Auch, wenn sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkaufen, fällt Spekulationssteuer an.

Zudem könnten Sie als gewerblicher Händler eingestuft und entsprechend anders besteuert werden.

Für die Vermarktung der Immobilie auf den bekannten Portalen fallen ebenfalls Gebühren an.

Diese können Sie als Verkäufer im Rahmen der Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Auch kann es sein, dass Sie die Wohnung vor dem Verkauf renovieren müssen oder einen neuen Energieausweis benötigen.

Ausgaben wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtskosten für den Grundbucheintrag werden meist vom Käufer getragen.

Halten Sie dies genau im Kaufvertrag fest.

Wer seine Wohnung verkauft, muss auf den Gewinn immer Einkommenssteuer zahlen.

Zum Glück gibt es mehrere Möglichkeiten, die Wohnung zumindest ohne teure Spekulationssteuer zu verkaufen.

Hierzu ein Beispiel:

Sie haben Ihre Wohnung im Dezember 2021 gekauft und sind nachweislich eingezogen. Ab Januar 2023 können Sie die Wohnung ohne Spekulationssteuer verkaufen, da Sie sie für ein volles Jahr und zwei Randjahre genutzt haben.

Der Wohnungsverkauf lässt sich in mehrere Schritte einteilen.

Mehr zu den einzelnen Schritten erfahren Sie jetzt.

Sobald Sie sich für den Verkauf Ihrer Wohnung entschieden haben, wird Sie eine Frage brennend interessieren: Was ist meine Wohnung wert?

Informieren Sie sich daher ganz genau über den Wert der Immobilie. Nur wenn Sie wissen, was ein angemessener Preis ist, lässt sich der Verkaufspreis festlegen.

Beachten Sie: Der Marktwert und der Verkaufspreis sind nicht identisch.

Denn meist ist der Verkaufspreis höher als der eigentliche Marktwert. So haben Sie bei Preisverhandlungen einen gewissen Spielraum.

Wie groß der Spielraum ist, hängt vor allem damit zusammen, wie begehrt die Lage und auch wie gut der Zustand der Wohnung ist.

Besondere Eigenschaften der Wohnung, wie etwa eine besonders gute Innenausstattung, können den Preis ebenfalls in die Höhe steigen lassen.

Sie möchten ohne Makler verkaufen?

Bei einem Gutachterausschuss in Ihrer Region können Sie ein Gutachten in Auftrag geben. Das führt zwar zu Kosten, gibt aber potenziellen Käufern Sicherheit und ist daher gern gesehen.

Wenn der Preis steht, können Sie mit der Vermarktung Ihrer Wohnung beginnen.

Dafür benötigen Sie ein Exposé, das sich dann auf Immobilienportalen veröffentlichen lässt.

Das Exposé enthält eine umfassende Beschreibung der Wohnung, einen Grundriss, einen Energieausweis, Hinweise zur Eigentümergemeinschaft, den Preis, Kontaktinformationen des Verkäufers sowie aussagekräftige Fotos.

Auf Basis dieser Informationen werden sich mögliche Käufer bei Ihnen melden und weitere Fragen stellen oder direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Um die geeignete Zielgruppe zu erreichen, sollten Sie die Wohnung mit entsprechenden Schlüsselwörtern wie „ideal für Familien“ oder „barrierefrei“ beschreiben.

Ein wichtiger Teil der Vermarktung einer Wohnung ist die Durchführung von Besichtigungen.

Achten Sie dafür auf eine aufgeräumte, saubere Wohnung – eventuell lohnt sich sogar das sogenannte Home Staging.

Hier richtet ein Experte Ihre Wohnung neutral ein, sodass Interessierte ein gutes Bild davon bekommen, wie sie sich einrichten würden.

Wenn Sie mit einem Makler verkaufen, müssen Sie bei der Besichtigung nicht anwesend sein.

Falls Sie doch vor Ort sind, sollten Sie sich auf mögliche Fragen vorbereiten.

Zeigen Sie jeden Raum und jede Besonderheit sowie eventuelle Mängel.

Denken Sie daran, ausreichend Zeit für jede Besichtigung einzuplanen.

Nach den Besichtigungen werden sich einige Interessierte mit einem Angebot bei Ihnen melden.

Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist ein weiteres wichtiges Dokument, das Ihnen Sicherheit gibt.

Sobald Sie sich einig sind, bestellt der Käufer einen Notar, der anhand der individuellen Vereinbarungen einen Kaufvertrag aufsetzt.

Sie haben Zeit, diesen Vertrag zu überprüfen und bei Bedarf anpassen zu lassen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es sinnvoll, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Es folgt der Notartermin.

Dabei wird der Kaufvertrag verlesen und beurkundet.

Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer veranlasst der Notar dann die Eintragung ins Grundbuch, was Bedingung für die folgende Übergabe ist.

Der letzte Schritt beim Wohnungsverkauf ist die offizielle Übergabe der Immobilie mitsamt Schlüsseln und Unterlagen.

Dies erfolgt meist nach der Eintragung des Käufers in das Grundbuch, kann aber auf Wunsch auch früher sein.

Neben der Begehung der Wohnung und der Übergabe von Dokumenten ist die Schlüsselübergabe wichtig bei diesem Termin.

Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem unter anderem die Übergabe der folgenden Dokumente bestätigt wird.

Um den Verkauf einer Wohnung optimal vorzubereiten, sollten Sie schon frühzeitig die benötigten Dokumente bereitstellen.

Spätestens bei der Besichtigung möchten Interessenten viele verschiedene Nachweise und Unterlagen einsehen.

Suchen Sie daher frühzeitig die folgenden Papiere zusammen und erstellen Sie jeweils auch einen Scan:

Eine Eigentumswohnung ist Sondereigentum. Sie enthält aber auch immer Anteile am Gemeinschaftseigentum wie etwa dem Garten, dem Treppenhaus oder der Bausubstanz eines Gebäudes.

Entsprechend kann die Wohnung nicht einfach ohne Weiteres verkauft werden.

Der Käufer wird Teil einer bestehenden Eigentümergemeinschaft, die das Recht hat, beim Verkauf ein Wörtchen mitzusprechen.

Ja, grundsätzlich dürfen Sie auch vermietete Wohnungen verkaufen.

Damit der Wohnungsverkauf mit Mietern ohne Probleme abläuft, sollten Sie jedoch einige Dinge beachten.

Der Verkauf einer Wohnung mit laufendem Mietvertrag bringt meist etwas geringere Gewinne als der Verkauf einer freien, direkt beziehbaren Wohnung.

Denn nur Personen, die die Wohnung als Renditeobjekt nutzen möchten, sind an ihr interessiert.

Alternativ müssten Sie vor dem Verkauf Eigenbedarf anmelden und dann recht lange warten, bis der Mieter auszieht.

Achten Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung darauf, dass der Mietvertrag bestehen bleiben muss.

Mieter haben viele Möglichkeiten, sich gut beraten zu lassen. Daher sollten Sie den Verkauf so angenehm wie möglich für alle Parteien gestalten.

Zunächst sollten Sie mit Ihrem Mieter kommunizieren.

Fragen Sie ihn, ob er die Wohnung kaufen möchte, was Ihnen viel Zeit und Aufwand ersparen würde.

Sie sind sogar verpflichtet zu Fragen:

Laut § 577 Absatz 1 des BGB haben Mieter ein Vorkaufsrecht.

Wenn sie eine Wohnung bewohnen, die nach dem Einzug in Wohneigentum umgewandelt wurde und verkauft werden soll, müssen Mieter also zunächst gefragt werden.

Dies ist normalerweise auch im Mietvertrag festgehalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie das Vorkaufsrecht berücksichtigen.

Informieren Sie den Mieter daher rechtzeitig über Ihre Absicht, die Wohnung zu verkaufen, und bieten Sie ihm das Objekt an.

Erst wenn Sie dieses schriftlich ablehnen, dürfen Sie das Objekt öffentlich vermarkten und anderen Interessierten anbieten.