Nachmieter suchen: Schneller raus aus dem Mietvertrag

Die Nachmieterklausel ist eine im Mietvertrag festgelegte Zusatzvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter einer Immobilie.

Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sofern er einen Nachmieter stellt.

Man unterscheidet zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel.

Der Vermieter darf frei darüber entscheiden, ob in den Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen wird.

Eine echte Nachmieterklausel ist in der Praxis die absolute Ausnahme und in nur sehr wenigen Mietverträgen vereinbart.

Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der Sie noch für einen langen Zeitraum an Ihr Mietverhältnis bindet, zum Beispiel einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Kündigungsausschluss, räumt Ihnen das Mietrecht ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass Sie einfach ausziehen können und keine Miete mehr zahlen müssen.

Sie haben lediglich das Recht, Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen. Solange dieser gewisse Bedingungen erfüllt, muss der Vermieter akzeptieren.

Außerdem ist entscheidend, wie lange Ihr Mietvertrag noch läuft. Eine verhältnismäßig kurze Restlaufzeit von drei oder weniger Monaten schließt eine vorzeitige Kündigung meist aus.

Ohne Nachmieter kommen Sie auch bei berechtigtem Interesse nicht aus Ihrem Mietvertrag.

Nur in besonders schweren Härtefällen kann es für Mieter möglich sein, den Mietvertrag auch ohne Stellung eines Nachmieters fristlos oder mit einer verkürzten Frist zu kündigen.

Solche Konstellationen sind Ermessenssache des zuständigen Gerichtes. Bei offensichtlichen Ungerechtigkeiten oder völlig unzumutbaren Verhältnissen haben Gerichte in der Vergangenheit schon häufiger mieterfreundlich entschieden.

Wenn Sie glauben, dass einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, sollten Sie sich auf jeden Fall Rechtsberatung organisieren. Mehr dazu lesen Sie hier: Wohnung kündigen: So kommen Sie sicher aus dem Mietvertrag.

Grundsätzlich gilt: Ein Nachmieter ist dann zumutbar, wenn die Interessen des Immobilien-Eigentümers / Vermieters weiterhin gewahrt bleiben.

Das wichtigste Kriterium ist, ob der Nachmieter bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkungen zu übernehmen.

Diese Einschränkung gilt für beide Seiten, auch für den Vermieter. So darf der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter nicht ohne weiteres von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden.

Dies ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter bereits dem Mieter gegenüber zu einer Erhöhung berechtigt war, denn der Nachmieter tritt in den laufenden Vertrag ein.

Lehnt der Vermieter trotz Sonderkündigungsrecht einen zumutbaren Nachmieter ab, müssen Sie ab dem Datum, an dem der neue Mieter die Wohnung übernommen hätte, keine Miete mehr zahlen.

Dies müssen Sie allerdings nachweisen können.

Besorgen Sie sich daher unbedingt eine schriftliche Bestätigung vom Nachmieter. Im Streitfall muss der Grund der Ablehnung vom Vermieter dargelegt und von einem Gericht geprüft werden.

Hat Ihr Vermieter alle von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu Recht abgelehnt, bleibt Ihnen noch eine weitere Option: eine Untervermietung.

Sie können (und müssen) Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Auch dazu müssen Sie einen konkreten Untermieter vorschlagen.

Auch hier gilt: Der Vermieter darf den Untermieter ablehnen, wenn er einen triftigen Grund vorweisen kann – allerdings mit einem strengeren Maßstab.

Die Bonität des Untermieters darf dagegen kein Ablehnungsgrund sein – zu den Einkommensverhältnissen müssen Sie keine Angaben machen.

Aber Vorsicht: Sie sind weiterhin dafür verantwortlich, dass der Vermieter die Miete bekommt, egal ob der Untermieter seinen Teil zahlt oder nicht.

Beabsichtigen Sie die Untervermietung der gesamten Wohnung kann Ihr Vermieter dies immer verweigern. Ein Umweg kann sein, offiziell noch ein Zimmer zu „nutzen“, indem dort Möbel gelagert werden.

Lehnt Ihr Vermieter den Untermieter unberechtigterweise oder eine Untervermietung pauschal ab, können Sie Ihren Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten per Sonderkündigungsrecht beenden.

Bevor Sie eine Anzeige inserieren, überlegen Sie sich, wen Sie damit ansprechen wollen.

Eine vergleichsweise günstige Wohnung in der Nähe der Universität wird für Studenten besonders interessant sein. Ein in der Nähe liegender Spielplatz trumpft bei Familien. Ein Park ist bei Hundehaltern besonders beliebt.

Heben Sie die besonderen Vorzüge der Wohnung hervor und schreiben Sie dabei ruhig etwas emotional. Ein „gemütlicher Balkon auf der Sonnenseite“ und „große Fenster mit viel Lichteinfall“ klingen ansprechender als einfach nur „Balkon“ und „große Fenster“.

Aber wichtig dabei: Übertreiben Sie es nicht und machen Sie vor allem keine falschen Versprechungen.

Erwähnen Sie außerdem ausdrücklich, dass Sie einen Nachmieter suchen. Schreiben Sie dies zusammen mit dem möglichen Einzugsdatum direkt in den Titel der Anzeige, etwa so:

Nachmieter zum 1.9., 2 Zimmer-Wohnung in Uninähe

In der Anzeige muss auf jeden Fall klar werden, dass ein schneller Einzug notwendig ist.

Ist die Wohnung nicht außerordentlich teuer und hat keine gravierenden Mängel, melden sich in der Regel schon recht schnell die ersten Interessenten. Gerade in Gegenden mit Wohnungsknappheit wird man häufig mit Anfragen regelrecht bombardiert.

Treffen Sie nun eine Vorauswahl der Bewerber. Beachten Sie dabei die Wünsche Ihres Vermieters.

Wählen Sie daher Bewerber aus, die beide Kriterien so gut wie möglich erfüllen.

Es kann durchaus sinnvoll sein, Interessenten auszusuchen, die Ihnen bezüglich Lebenssituation und Charakterzügen möglichst ähnlich sind, schließlich hat sich Ihr Vermieter auch irgendwann einmal für Sie als Mieter entschieden.

Der Mieter hat zu Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Mietkaution beim Vermieter hinterlegt. Tritt ein Nachmieter in den Mietvertrag ein, verliert der bisherige Mieter seinen Anspruch auf die Kaution.

Mit dem Vertrag übernimmt der neue Mieter auch die Kaution. Die Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt somit auch an den neuen Mieter, obwohl dieser die Kaution ursprünglich gar nicht gezahlt hat.

Deshalb ist es die gängige Praxis, dass der Nachmieter die Kaution an den bisherigen Mieter zahlt und bei einem späteren Auszug dann vom Vermieter erhält. Diese Regelung wird in der vertraglichen Vereinbarung festgehalten.

Mit der Vertragsübernahme gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Mieter über, solange keine individuellen Vereinbarungen getroffen wurden.

Das ist für den Nachmieter besonders ärgerlich, wenn kurz nach dem Einzug eine Nachzahlung der Nebenkosten für den Mietzeitraum des Vormieters ansteht.

Haben Sie hier keine schriftliche Vereinbarung über die Zahlung der Nebenkosten getroffen, ist der neue Mieter zur Nachzahlung der Nebenkosten verpflichtet.

Das Mietverhältnis endet für Sie zu dem Zeitpunkt, auf den sich alle drei Parteien als Einzugstermin zu den bisherigen Bedingungen geeinigt haben.

Dies gilt auch, wenn der Vermieter den Vertrag mit dem Nachmieter durch entgegen der Absprache nachträglich gestellte Bedingungen platzen lässt (OLG Koblenz, 5 U 467/01).

Die Abmachungen zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter können frei vereinbart werden. Allerdings müssen sich die Verträge nach den gesetzlichen Vorschriften richten und kein Wucher enthalten.

Wucher liegt dann vor, wenn ein auffällig großes Missverhältnis zwischen dem Wert des Gegenstands und dem im Vertrag vereinbarten Preis besteht.

Als Faustregel gilt deshalb: Der Kaufpreis darf höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert liegen. Zuviel gezahltes Geld können Nachmieter bis zu drei Jahre lang zurückfordern.

Ja, der Vermieter muss von Ablösezahlungen des Nachmieters erfahren und muss diesen zustimmen. So kann auch eindeutig geklärt werden, ob es sich bei dem Inventar tatsächlich um Eigentum des Vormieters handelt.

Ist der Nachmieter nicht mit den Ablösezahlungen einverstanden, kann er sich an den Vermieter wenden.

Nein, der Mieter kann vom Nachmieter keine Zahlung für die Räumung der Wohnung verlangen. Eine solche „Auszugsprämie“ ist nicht zulässig.

Erlaubt ist aber, dass der Nachmieter dem Vormieter die Umzugskosten erstattet. Dies muss ausdrücklich vereinbart und die Höhe der Kosten belegt werden.

Zieht der Mieter nicht zum verabredeten Zeitpunkt aus, haftet er für die beim Nachmieter entstehenden Kosten, zum Beispiel für die Zwischenlagerung der Möbel.