Nachmieter suchen: Schneller raus aus dem Mietvertrag

Wer als Mieter so schnell wie möglich in die neue Wohnung ziehen möchte, muss erstmal den alten Mietvertrag kündigen. Doch die Kündigungsfrist macht vielen einen Strich durch die Rechnung. Dann bleibt nur, den Umzug bis nach dem Ablauf der Frist zu verschieben oder eine doppelte Miete zu akzeptieren.

Die Lösung: einen Nachmieter suchen, der den Mietvertrag übernimmt. Doch wie findet man einen? Wo soll man inserieren? Und was sagt das Mietrecht dazu? Muss der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren? Was gibt es sonst noch zu beachten?

Mit unseren Tipps zur Nachmietersuche finden Sie einen passenden Nachfolger für Ihre Mietwohnung – schnell und unkompliziert.

Natürlich gibt es keine grundsätzliche Verpflichtung, einen Nachmieter zu suchen und vorzuschlagen. Kündigen Sie Ihre Wohnung fristgerecht, können Sie nach dem Ablauf der Kündigungsfrist einfach ausziehen.

Möchten Sie Ihr Mietverhältnis aber vorzeitig beenden, sieht die Lage etwas anders aus. Auch vertragliche Besonderheiten wie eine Mindestmietdauer oder ein vereinbarter Kündigungsverzicht können zum Problem werden.

Ein Rechtsstreit aus den 70er Jahren hat dazu geführt, dass sich ein Irrglaube bis heute in vielen Köpfen festgesetzt hat:

Tatsächlich ist der Vermieter einer Immobilie in den meisten Fällen eben nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren – egal ob einer, drei oder zehn vorgeschlagen werden.

Die einzige Chance ist dann, auf Kulanz und eine einvernehmliche Regelung zu hoffen.

Wie so häufig gibt es auch beim Thema Nachmieter Ausnahmen von der Regel. Ihr Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel? Dann ist Ihr Vermieter an die dort getroffene Vereinbarung gebunden.

In einigen „Härtefällen“ steht Ihnen zudem ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags zu.

Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der Sie noch für einen langen Zeitraum an Ihr Mietverhältnis bindet, zum Beispiel einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Kündigungsausschluss, räumt Ihnen das Mietrecht ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass Sie einfach ausziehen können und keine Miete mehr zahlen müssen.

Sie haben lediglich das Recht, Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen. Solange dieser gewisse Bedingungen erfüllt, muss der Vermieter akzeptieren.

Außerdem ist entscheidend, wie lange Ihr Mietvertrag noch läuft. Eine verhältnismäßig kurze Restlaufzeit von drei oder weniger Monaten schließt eine vorzeitige Kündigung meist aus.

Ohne Nachmieter kommen Sie auch bei berechtigtem Interesse nicht aus Ihrem Mietvertrag.

Wenn in Ihrem Mietvertrag keine echte Nachmieterklausel vereinbart ist und Sie kein Sonderkündigungsrecht haben, lautet die klare Antwort: Nein.

Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Theoretisch darf er so viele Nachmieter-Vorschläge ablehnen, wie er möchte.

Eine ausführliche Begründung ist hier nicht notwendig- Sie sind auch weiter an Ihren Mietvertrag und die gesetzlichen Vorgaben gebunden.

Der Vermieter darf seine Zustimmung auch davon abhängig machen, ob der Nachmieter bereit ist, eine höhere Miete zu zahlen.

Kündigungsrecht: Nachmieter muss zumutbar sein

Steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu oder enthält Ihr Vertrag eine Nachmieterklausel, kommt es darauf an, ob der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter als zumutbar angesehen wird.

Hat Ihr Vermieter alle von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu Recht abgelehnt, bleibt Ihnen noch eine weitere Option: eine Untervermietung.

Sie können (und müssen) Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Auch dazu müssen Sie einen konkreten Untermieter vorschlagen.

Auch hier gilt: Der Vermieter darf den Untermieter ablehnen, wenn er einen triftigen Grund vorweisen kann – allerdings mit einem strengeren Maßstab.

Die Bonität des Untermieters darf dagegen kein Ablehnungsgrund sein – zu den Einkommensverhältnissen müssen Sie keine Angaben machen.

Aber Vorsicht: Sie sind weiterhin dafür verantwortlich, dass der Vermieter die Miete bekommt, egal ob der Untermieter seinen Teil zahlt oder nicht.

Beabsichtigen Sie die Untervermietung der gesamten Wohnung kann Ihr Vermieter dies immer verweigern. Ein Umweg kann sein, offiziell noch ein Zimmer zu „nutzen“, indem dort Möbel gelagert werden.

Lehnt Ihr Vermieter den Untermieter unberechtigterweise oder eine Untervermietung pauschal ab, können Sie Ihren Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten per Sonderkündigungsrecht beenden.

Die Suche nach einem Nachmieter für eine Wohngemeinschaft kann zu einer komplizierten Angelegenheit werden. Je nach Vertragslage haben die Mitbewohner ein Mitspracherecht und können Kandidaten ablehnen.

Entscheidend ist, wie der Mietvertrag aufgebaut ist:

Enthält der Mietvertrag keine Nachfolgeklausel und gibt es unter den Bewohnern keine interne Regelung, kann es im dritten geschilderten Fall zu erheblichen Schwierigkeiten kommen.

Findet sich kein akzeptabler Nachmieter, kann der Mietvertrag nicht gekündigt bzw. geändert werden. Das heißt, es gilt auch keine gesetzliche Kündigungsfrist und Sie sind weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Um rechtlichen Streitereien aus dem Weg zu gehen hilft nur, sich irgendwie einig zu werden und eine gemeinsame Lösung zu finden.

In jedem Fall sollten Sie Ihren Mitbewohnern so früh wie möglich mitteilen, dass Sie ausziehen möchten.

Zwischen Wohnungssuche und Umzugsvorbereitung ist für die Suche nach einem Nachmieter meist nicht viel Zeit.

Umso wichtiger, dabei so effektiv wie möglich vorzugehen. Hier erfahren Sie, wo Sie potenzielle Nachmieter finden und was Sie bei der Suche beachten müssen.

Ein großer Freundes- und Bekanntenkreis ist bei der Suche nach einem Nachmieter äußerst hilfreich. Besonders Facebook und WhatsApp Gruppen sind eine gute Möglichkeit, in kurzer Zeit möglichst viele Leute zu erreichen.

Denken Sie aber daran, dass Ihre Anfrage auch von fremden Personen gesehen wird – insbesondere, wenn Sie Facebook oder andere soziale Medien nutzen.

Erwähnen Sie daher noch nicht die Adresse der Wohnung oder Angaben zum Vermieter. Ein paar Informationen zur Wohnung wie Stadtteil, Lage im Gebäude, besondere Vorzüge, die Höhe der Miete und natürlich Ihre Telefonnummer oder (besser) Email sollten Sie aber angeben.

Parallel zum Befragen der privaten Kontakte können Sie einen Blick in die Wohnungsgesuche in Tageszeitungen, Online-Portalen und Schwarzen Brettern werfen.

Das hat den Vorteil, dass Sie sich direkt ein Bild von den potentiellen Nachmietern machen können. Wenn diese es ernst meinen, werden sie schon einige Informationen über sich in der Anzeige verpacken.

Wenn Ihre bisherigen Bemühungen erfolglos waren, geben Sie nun eine eigene Anzeige auf.

Der schnellste Weg, möglichst viele Interessenten zu erreichen, ist ein Online-Inserat. Allerdings haben diese naturgemäß einen hohen Streueffekt

Und wenn Sie schon dabei sind, weisen Sie auch in den sozialen Medien noch einmal auf Ihre Wohnung hin. Bei Facebook bspw. gibt es zu so gut wie jeder größeren Stadt eine „Wohnung gesucht“-Gruppe oder ein Schwarzes Brett.

Auch hier gilt: So viele Infos wie möglich. Die genaue Adresse geben Sie aber erst heraus, wenn ein Interessent tatsächlich als Nachmieter in Frage kommt und nach der Adresse fragt.

Sie haben eine erste Vorauswahl getroffen? Nun gilt es, den interessanten Kandidaten die Wohnung zu zeigen.

Es mag verlockend klingen, Massentermine zu organisieren und sich so Zeit zu sparen. Doch denken Sie daran, dass der Vermieter das letzte Wort hat und Sie bei Einzelterminen die Kandidaten wesentlich genauer kennenlernen können.

Am einfachsten ist es, wenn Sie die Besichtigungstermine direkt hintereinander legen. Nehmen Sie sich für jeden Bewerber rund 15 bis 20 Minuten Zeit. Termine in 30-Minuten-Abständen helfen, den Überblick zu behalten.

Laden Sie auch Ihren Vermieter zu den Besichtigungsterminen ein. Zwingend notwendig ist das nicht, spart aber Zeit und Mühen. Die meisten Vermieter haben ohnehin ein Interesse daran, sich ein eigenes Bild von den Nachmietern zu machen.

Wenn nicht schon vorab geschehen, fragen Sie unbedingt von jedem Bewerber die wichtigen Eckdaten ab.

Falls Ihr Vermieter bei der Besichtigung nicht dabei ist, überlegen Sie, welche Informationen für ihn noch speziell interessant sein könnten.

Je genauer Sie die Interessenten filtern, desto höher ist die Chance, dass Ihr Vermieter einen davon akzeptieren wird.

Kommt es zur Vertragsübernahme durch den Nachmieter, wird eine Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen.

Alle beteiligten Personen müssen zustimmen, also der bisherige Mieter, der Nachmieter und der Vermieter.

Haben Sie einen Nachmieter gefunden, können Sie mit dem Nachmieter Ablösezahlungen für Einrichtungen und Gegenstände vereinbaren. Dies wird in einem Kaufvertrag geregelt.

Es besteht für den Nachmieter keine Pflicht, Dinge vom Mieter zu übernehmen. Insbesondere bei großen Schränken und Einbauküchen ist dies aber häufig für beide Seiten sinnvoll.

Eine solche Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter ist nur gültig, wenn der Vermieter mit dem Verbleib der Möbel und Einbauten in der Wohnung einverstanden ist. Daher sollten Sie das Thema unbedingt schon vorab mit dem Vermieter besprechen.

Wirksam werden die Zahlungen erst, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter zustande kommt. Platzt der Vertrag, ist auch die Ablöse hinfällig.

Dank Nachmieter raus aus dem Mietvertrag – beachten Sie diese 10 Tipps und Sie finden den richtigen.

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Schicken Sie Ihrem Vermieter bspw. nach einem Gespräch eine Mail mit allen besprochenen Punkten und bitten Sie um eine Bestätigung.

Erklären Sie Ihrem Vermieter, warum Sie ausziehen möchten und holen Sie sich das OK ab. Wer freundlich ist, erhöht die Chance, auch ohne Sonderkündigungsrecht aus dem Mietvertrag zu kommen.

Damit die Nachmieter-Suche so schnell wie möglich geht, richten Sie sich schon bei der Vorauswahl nach den Wünschen und Bedingungen des Vermieters.

Facebook, WhatsApp, Immobilienportale, Schwarze Bretter, ebay Kleinanzeigen – setzen Sie nicht nur auf ein Pferd, sondern suchen Sie breitgefächert. Durchstöbern Sie auch die Anzeigen von Wohnungssuchenden.

Ihr Inserat sollte über alle wichtigen Eckdaten informieren (Größe, Etage, Ausstattung, Lage, Heizung, Kosten). Erwähnen Sie schon im Titel, dass Sie einen Nachmieter suchen. Ansprechende Fotos machen Ihre Wohnung attraktiver.

Suchen Sie nach einem Nachmieter, der Ihnen vom Typ her ähnlich ist – schließlich hat sich Ihr Vermieter ursprünglich auch für Sie entschieden. Singles sollten also keine vierköpfige Familie vorschlagen.

Machen Sie es Ihrem Vermieter so einfach wie möglich. Kümmern Sie sich um alles und organisieren Sie alle wichtigen Informationen und Dokumente von den Interessenten (Kopie des Personalausweises, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Schufa- bzw. Bonitätsauskunft, Einkommensnachweis).

Erteilen Sie aber keine Zusage – das ist Sache des Vermieters.

Es mag verlockend sein, einfach alle Interessenten zu einem einzigen Termin einzuladen. Doch bei einem persönlichen Besichtigungstermin können Sie wesentlich besser prüfen, ob der Nachmieter-Kandidat dem Vermieter gefallen wird.

Zeigen Sie Ihre Wohnung bei den Besichtigungsterminen von der Schokoladenseite und gehen Sie auf Besonderheiten ein, die andere Wohnungen in der Umgebung oder Preisklasse nicht bieten können.

Haben Sie kein Sonderkündigungsrecht, sind Sie auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.

Bieten Sie auch Hilfen an, zu denen Sie vertraglich eigentlich nicht verpflichtet sind (Schönheitsreparaturen, Übernahme von Kosten). Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter ist dabei natürlich Gold wert.