Nachmieter suchen: Schneller raus aus dem Mietvertrag

Neuer Job, Nachwuchs oder einfach nur Lust auf Veränderung.

Wer als Mieter so schnell wie möglich in die neue Wohnung ziehen möchte, muss erstmal den alten Mietvertrag kündigen. Doch die Kündigungsfrist macht vielen einen Strich durch die Rechnung. Dann bleibt nur, den Umzug bis nach dem Ablauf der Frist zu verschieben oder eine doppelte Miete zu akzeptieren.

Die Lösung: einen Nachmieter suchen, der den Mietvertrag übernimmt. Doch wie findet man einen? Wo soll man inserieren? Und was sagt das Mietrecht dazu? Muss der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren? Was gibt es sonst noch zu beachten?

Mit unseren Tipps zur Nachmietersuche finden Sie einen passenden Nachfolger für Ihre Mietwohnung – schnell und unkompliziert.

Nachmieter & Mietrecht: Was sagt das Gesetz?

Natürlich gibt es keine grundsätzliche Verpflichtung, einen Nachmieter zu suchen und vorzuschlagen. Kündigen Sie Ihre Wohnung fristgerecht, können Sie nach dem Ablauf der Kündigungsfrist einfach ausziehen.

Möchten Sie Ihr Mietverhältnis aber vorzeitig beenden, sieht die Lage etwas anders aus. Auch vertragliche Besonderheiten wie eine Mindestmietdauer oder ein vereinbarter Kündigungsverzicht können zum Problem werden.

Ein Rechtsstreit aus den 70er Jahren hat dazu geführt, dass sich ein Irrglaube bis heute in vielen Köpfen festgesetzt hat:

Drei Nachmieter stellen und man kommt raus aus dem Mietvertrag – stimmt nicht!

Ein Gericht hatte damals zugunsten des Mieters entschieden, daraus lässt sich aber keine allgemein gültige Regel ableiten.

Tatsächlich ist der Vermieter einer Immobilie in den meisten Fällen eben nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren – egal ob einer, drei oder zehn vorgeschlagen werden.

Die einzige Chance ist dann, auf Kulanz und eine einvernehmliche Regelung zu hoffen.

Wann muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Wie so häufig gibt es auch beim Thema Nachmieter Ausnahmen von der Regel. Enthält Ihr Mietvertrag eine Nachmieterklausel, ist Ihr Vermieter an die dort getroffene Vereinbarung gebunden.

In einigen „Härtefällen“ steht Ihnen zudem ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags zu.

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Nachmieterklausel: Welche Vorgaben macht der Mietvertrag?

Was ist eine Nachmieterklausel?

Die Nachmieterklausel ist eine im Mietvertrag festgelegte Zusatzvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter einer Immobilie. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sofern er einen Nachmieter stellt.

Man unterscheidet zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel.

• Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter an die Vorschläge des Mieters für potentielle Nachmieter gebunden. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass der Nachmieter den bisherigen Mietvertrag zu gleichen Konditionen übernimmt.
• Dagegen kann der Mieter bei einer unechten Nachmieterklausel zwar Vorschläge für einen Nachmieter machen, die Entscheidung liegt aber allein beim Vermieter.

Der Vermieter darf frei darüber entscheiden, ob in den Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen wird. Eine echte Nachmieterklausel ist in der Praxis die absolute Ausnahme und in nur sehr wenigen Mietverträgen vereinbart.

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Sonderkündigungsrecht: Was ist ein ausreichender Grund?

Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der Sie noch für einen langen Zeitraum an Ihr Mietverhältnis bindet, zum Beispiel einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Kündigungsausschluss, räumt Ihnen das Mietrecht ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass Sie einfach ausziehen können und keine Miete mehr zahlen müssen. Sie haben lediglich das Recht, Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen. Solange dieser gewisse Bedingungen erfüllt, muss der Vermieter akzeptieren.

Außerdem ist entscheidend, wie lange Ihr Mietvertrag noch läuft. Eine verhältnismäßig kurze Restlaufzeit von drei oder weniger Monaten wird von Gerichten in aller Regel als zumutbar angesehen, was eine vorzeitige Kündigung ausschließt.

Ohne Nachmieter kommen Sie auch bei berechtigtem Interesse nicht aus Ihrem Mietvertrag.

Im Laufe der Zeit haben sich Präzendenzfälle entwickelt, die vorgeben, welche Gründe als ausreichend angesehen werden. Die Basis bildet immer wieder der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Folgende Gründe gelten als angemessen

• Berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt.
• Umzug in ein Altersheim, eine Pflegeeinrichtung oder eine altersgerechte Wohnung.
• Erheblich veränderte Familienverhältnisse, die die Wohnung für den Mieter unzumutbar machen. Dazu gehört zum Beispiel eine Heirat oder die Geburt eines Kindes.
• Tod des Lebenspartners und Unfähigkeit, die Miete alleine zu zahlen.
• Schwerwiegende Erkrankungen oder gesundheitliche Probleme des Mieters

Nicht ausreichend sind dagegen

• Erwerb von Wohneigentum
• Aussicht auf eine günstigere, schönere oder besser ans Verkehrsnetz angebundene Wohnung

In Streitfällen muss ein Gericht entscheiden. Im Fokus dabei steht, ob das Interesse des Mieters an der Kündigung des Mietvertrags erheblich schwerwiegender ist als das Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis weiterlaufen zu lassen.

Vorzeitige Kündigung ohne Nachmieter

Nur in besonders schweren Härtefällen kann es für Mieter möglich sein, den Mietvertrag auch ohne Stellung eines Nachmieters fristlos oder mit einer verkürzten Frist zu kündigen.

Solche Konstellationen sind ebenfalls Ermessenssache des zuständigen Gerichtes. Bei offensichtlichen Ungerechtigkeiten oder völlig unzumutbaren Verhältnissen haben Gerichte in der Vergangenheit schon häufiger mieterfreundlich entschieden.

Schwerwiegende Gründe für die Kündigung des Mietvertrags

• Die Wohnung stellt eine konkrete Gefahr für die Gesundheit des Mieters dar.
• Die Wohnung hat erhebliche Mängel oder kann nicht wie vereinbart genutzt werden.
• Der Vermieter begeht Vertragsbruch.
• Der Vermieter hat nachweislich betrogen, etwa bei der Abrechnung der Nebenkosten.
• Der Vermieter beleidigt den Mieter, stört den Hausfrieden oder verschafft sich unerlaubt Zutritt zur Wohnung.

Wenn Sie glauben, dass einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, sollten Sie sich auf jeden Fall Rechtsberatung organisieren. Mehr dazu lesen Sie hier: Wohnung kündigen: So kommen Sie sicher aus dem Mietvertrag.

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Mietrecht für Vermieter: Muss der Vermieter einem Nachmieter zustimmen?

Wenn in Ihrem Mietvertrag keine echte Nachmieterklausel vereinbart ist und Sie kein Sonderkündigungsrecht haben, lautet die klare Antwort: Nein.

Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Theoretisch darf er so viele Nachmieter-Vorschläge ablehnen, wie er möchte. 

Eine ausführliche Begründung ist nicht notwendig, Sie sind an Ihren Mietvertrag und die gesetzlichen Vorgaben gebunden. Der Vermieter darf seine Zustimmung auch davon abhängig machen, ob der Nachmieter bereit ist, eine höhere Miete zu zahlen.

Kündigungsrecht: Nachmieter muss zumutbar sein

Steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu oder enthält Ihr Vertrag eine Nachmieterklausel, kommt es darauf an, ob der von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter als zumutbar angesehen wird.

Wann ist ein Nachmieter „zumutbar“?

Grundsätzlich gilt: Ein Nachmieter ist dann zumutbar, wenn die Interessen des Immobilien-Eigentümers / Vermieters weiterhin gewahrt bleiben.

Das wichtigste Kriterium ist, ob der Nachmieter bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkungen zu übernehmen.

Eine Abweichung oder erforderliche Zusatzvereinbarung – etwa genehmigungspflichtige Haustiere oder eine gewünschte gewerbliche Nutzung – kann der Vermieter als Grund für eine Ablehnung angeben.

Diese Einschränkung gilt für beide Seiten, auch für den Vermieter. So darf der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter nicht ohne weiteres von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden (LG Wiesbaden, 1 S 124/99).

Dies ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter bereits dem Mieter gegenüber zu einer Erhöhung berechtigt war, denn der Nachmieter tritt in den laufenden Vertrag ein.

Zulässige Gründe für die Ablehnung eines Nachmieters

• Es bestehen berechtigte Zweifel, dass der Nachmieter in der Lage sein wird, die Miete zu bezahlen. 
• Eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis gefährdet das Vertragsverhältnis.
• Es bestehen Moralvorstellungen oder religiöse Überzeugungen, die mit denen des Vermieters in besonderes schwerem Ausmaß kollidieren.

Nicht zulässige Begründungen sind

• der Einzug mit Kindern, da ein Kind nicht per se als Lärmbelästigung angesehen werden kann, wie der BGH entschieden hat (BGH, 22.01.2003, VIII ZR 244/02),
• ein Studentenstatus (LG Berlin, 19.08.88, 29 S 2/88),
• die Herkunft des Nachmieters,
• optische Kriterien.

Was tun, wenn sich der Vermieter weigert?

Lehnt der Vermieter trotz Sonderkündigungsrecht einen zumutbaren Nachmieter ab, müssen Sie ab dem Datum, an dem der neue Mieter die Wohnung übernommen hätte, keine Miete mehr zahlen.

Dies müssen Sie allerdings nachweisen können. Besorgen Sie sich daher unbedingt eine schriftliche Bestätigung vom Nachmieter. Im Streitfall muss der Grund der Ablehnung vom Vermieter dargelegt und von einem Gericht geprüft werden.

Tipp: Dank Untermieter aus dem Mietvertrag

Hat Ihr Vermieter alle von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu Recht abgelehnt, bleibt Ihnen noch eine weitere Option: eine Untervermietung.

Sie können (und müssen) Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Auch dazu müssen Sie einen konkreten Untermieter vorschlagen.

Auch hier gilt: Der Vermieter darf den Untermieter ablehnen, wenn er einen triftigen Grund vorweisen kann – allerdings mit einem strengeren Maßstab.

Zugelassene Gründe für die Ablehnung eines Untermieters:

• Persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Untermieter, bspw. ein langer Rechtsstreit.
• Der Untermieter neigt nachweislich zu Straftaten (mehrere Vorstrafen).
• Begründete Befürchtung einer Störung des Hausfriedens der Hausgemeinschaft.
• Eine andere beabsichtigte Nutzung der Wohnung als es dem Mieter gestattet wurde.

Die Bonität des Untermieters darf dagegen kein Ablehnungsgrund sein – zu den Einkommensverhältnissen müssen Sie keine Angaben machen.

Aber Vorsicht: Sie sind weiterhin dafür verantwortlich, dass der Vermieter die Miete bekommt, egal ob der Untermieter seinen Teil zahlt oder nicht.

Beabsichtigen Sie die Untervermietung der gesamten Wohnung kann Ihr Vermieter dies immer verweigern. Ein Umweg kann sein, offiziell noch ein Zimmer zu „nutzen“, indem dort Möbel gelagert werden.

Lehnt Ihr Vermieter den Untermieter unberechtigterweise oder eine Untervermietung pauschal ab, können Sie Ihren Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten per Sonderkündigungsrecht beenden.

Vermieter austricksen und auf Ablehnung spekulieren?

Theoretisch kann die Bitte um eine Untervermietung genutzt werden, um sich ein Sonderkündigungsrecht zu „erschaffen“. Nämlich dann, wenn der Vermieter eine Untervermietung pauschal ablehnt.

Vorsicht aber, wenn Sie einen Untermieter vorschlagen, der das Interesse nur vortäuscht. Der BGH hat ein solches Vorgehen als rechtsmissbräuchlich bezeichnet und in einem entsprechendem Fall dem Vermieter Recht gegeben (BGH, 11.11.2009, VIII ZR 294/08).

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Nachmieter für die WG: Dürfen Mitbewohner mitentscheiden?

Die Suche nach einem Nachmieter für eine Wohngemeinschaft kann zu einer komplizierten Angelegenheit werden. Je nach Vertragslage haben die Mitbewohner ein Mitspracherecht und können Kandidaten ablehnen.

Entscheidend ist, wie der Mietvertrag aufgebaut ist:

1. Nur ein Bewohner ist Hauptmieter: In diesem Fall sind die anderen Bewohner Untermieter. Ein Untermietvertrag kann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
2. Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag für ein Zimmer: Mietet jeder der Bewohner ein Zimmer an, werden sämtliche Vertragsdetails, inklusive der Stellung eines Nachmieters, zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt.
3. Alle Bewohner sind Hauptmieter: Eine Kündigung des Mietvertrages kann nur gemeinsam erfolgen. Möchte nur einer der Mieter ausziehen, müssen die anderen erst zustimmen. Auch bei der Entscheidung über einen Nachmieter haben die Mitbewohner ein Mitspracherecht.

Enthält der Mietvertrag keine Nachfolgeklausel und gibt es unter den Bewohnern keine interne Regelung, kann es im dritten geschilderten Fall zu erheblichen Schwierigkeiten kommen.

Findet sich kein akzeptabler Nachmieter, kann der Mietvertrag nicht gekündigt bzw. geändert werden. Das heißt, es gilt auch keine gesetzliche Kündigungsfrist und Sie sind weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Um rechtlichen Streitereien aus dem Weg zu gehen hilft nur, sich irgendwie einig zu werden und eine gemeinsame Lösung zu finden. In jedem Fall sollten Sie Ihren Mitbewohnern so früh wie möglich mitteilen, dass Sie ausziehen möchten.

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Wie finde ich einen geeigneten Nachmieter?

Zwischen Wohnungssuche und Umzugsvorbereitung ist für die Suche nach einem Nachmieter meist nicht viel Zeit. Umso wichtiger, dabei so effektiv wie möglich vorzugehen. Hier erfahren Sie, wo Sie potentielle Nachmieter finden und was Sie bei der Suche beachten müssen.

Wo soll ich nach einen Nachmieter suchen?

• Soziale Netzwerke: Facebook, WhatsApp
• Online-Plattformen: Stadtportal, ebay Kleinanzeigen, Immowelt, Immobilienscout24, wg-gesucht
• Regionale Tageszeitungen
• Schwarze Bretter in Supermärkten, Hochschulen, Studentenwohnheimen etc.
• Aushänge in der Nachbarschaft, zum Beispiel an Straßenlaternen

Nachmieter finden in 3 Schritten

1. Kontakte aus dem Bekanntenkreis fragen
2. Wohnungsgesuche durchstöbern
3. Wohnung inserieren

1. Kontakte aus dem Bekanntenkreis fragen

Ein großer Freundes- und Bekanntenkreis ist bei der Suche nach einem Nachmieter äußerst hilfreich. Besonders Facebook und WhatsApp Gruppen sind eine gute Möglichkeit, in kurzer Zeit möglichst viele Leute zu erreichen.

Denken Sie aber daran, dass Ihre Anfrage auch von fremden Personen gesehen wird – insbesondere, wenn Sie Facebook oder andere soziale Medien nutzen.

Erwähnen Sie daher noch nicht die Adresse der Wohnung oder Angaben zum Vermieter. Ein paar Informationen zur Wohnung wie Stadtteil, Lage im Gebäude, besondere Vorzüge, die Höhe der Miete und natürlich Ihre Telefonnummer oder (besser) Email sollten Sie aber angeben.

2. Wohnungsgesuche durchstöbern

Parallel zum Befragen der privaten Kontakte können Sie einen Blick in die Wohnungsgesuche in Tageszeitungen, Online-Portalen und Schwarzen Brettern werfen.

Das hat den Vorteil, dass Sie sich direkt ein Bild von den potentiellen Nachmietern machen können. Wenn diese es ernst meinen, werden sie schon einige Informationen über sich in der Anzeige verpacken.

3. Wohnung inserieren

Wenn Ihre bisherigen Bemühungen erfolglos waren, geben Sie nun eine eigene Anzeige auf.

Der schnellste Weg, möglichst viele Interessenten zu erreichen, ist ein Online-Inserat. Allerdings haben diese naturgemäß einen hohen Streueffekt.

Immobilien-Portale wie Immowelt oder Immobilienscout24 erheben für eine Anzeige eine – meist bezahlbare – Gebühr. Es geht aber auch kostenlos!

Eine Wohnungsanzeige auf ebay Kleinanzeigen kostet nichts und erreicht ebenfalls eine große Menge an Interessenten. Andere Portale wie wg-gesucht.de oder wohnungsboerse.net sind ebenfalls kostenlos.

Und wenn Sie schon dabei sind, weisen Sie auch in den sozialen Medien noch einmal auf Ihre Wohnung hin. Bei Facebook bspw. gibt es zu so gut wie jeder größeren Stadt eine „Wohnung gesucht“-Gruppe oder ein Schwarzes Brett.

Auch hier gilt: So viele Infos wie möglich. Die genaue Adresse geben Sie aber erst heraus, wenn ein Interessent tatsächlich als Nachmieter in Frage kommt und nach der Adresse fragt. Angaben zum Vermieter behalten Sie ebenfalls erstmal für sich: Nicht Ihr Vermieter sucht den Nachmieter, sondern Sie.

Welche Informationen müssen in der Wohnungs-Anzeige stehen?

Bevor Sie eine Anzeige inserieren, überlegen Sie sich, wen Sie damit ansprechen wollen.

Eine vergleichsweise günstige Wohnung in der Nähe der Universität wird für Studenten besonders interessant sein. Ein in der Nähe liegender Spielplatz trumpft bei Familien. Ein Park ist bei Hundehaltern besonders beliebt.

Heben Sie die besonderen Vorzüge der Wohnung hervor und schreiben Sie dabei ruhig etwas emotional. Ein „gemütlicher Balkon auf der Sonnenseite“ und „große Fenster mit viel Lichteinfall“ klingen ansprechender als einfach nur „Balkon“ und „große Fenster“.

Aber wichtig dabei: Übertreiben Sie es nicht und machen Sie vor allem keine falschen Versprechungen.

Erwähnen Sie außerdem ausdrücklich, dass Sie einen Nachmieter suchen. Schreiben Sie dies zusammen mit dem möglichen Einzugsdatum direkt in den Titel der Anzeige, etwa so:

Nachmieter zum 1.9., 2 Zimmer-Wohnung in Uninähe

In der Anzeige muss auf jeden Fall klar werden, dass ein schneller Einzug notwendig ist.

Diese Informationen gehören in das Wohnungs-Inserat:

• Wohnungsgröße und Zimmeraufteilung, idealerweise mit Fotos und Grundrissplänen
• Stockwerk und Infos zur Zugänglichkeit (Vorder- und Hintereingang, Aufzug etc.)
• Lage der Wohnung (Stadtteil, Verkehrsanbindung)
• Kosten: Höhe der Kaltmiete, Nebenkosten, Stellplatz, Mietkaution
• Art der Heizungsanlage
• Extras wie Badewanne, Balkon, Einbauküche, Gartennutzung, Kellerraum, Parkplatz, zweites WC, große Fenster, Holzdielen etc.
• Vertragliche Besonderheiten, bspw. zur Tierhaltung

Welche Bewerber soll ich zur Besichtigung einladen?

Ist die Wohnung nicht außerordentlich teuer und hat keine gravierenden Mängel, melden sich in der Regel schon recht schnell die ersten Interessenten. Gerade in Gegenden mit Wohnungsknappheit wird man häufig mit Anfragen regelrecht bombardiert.

Treffen Sie nun eine Vorauswahl der Bewerber. Beachten Sie dabei die Wünsche Ihres Vermieters. Aus Vermietersicht sind die beiden wichtigsten Fragen:

• Kann der Nachmieter problemlos und verlässlich die Miete zahlen?
• Wird es Schwierigkeiten, Diskussionen und Ärger geben?

Wählen Sie daher Bewerber aus, die beide Kriterien so gut wie möglich erfüllen.

Es kann durchaus sinnvoll sein, Interessenten auszusuchen, die Ihnen bezüglich Lebenssituation und Charakterzügen möglichst ähnlich sind, schließlich hat sich Ihr Vermieter auch irgendwann einmal für Sie als Mieter entschieden.

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Der Besichtigungstermin – Was muss ich vorbereiten?

Sie haben eine erste Vorauswahl getroffen? Nun gilt es, den interessanten Kandidaten die Wohnung zu zeigen.

Es mag verlockend klingen, Massentermine zu organisieren und sich so Zeit zu sparen. Doch denken Sie daran, dass der Vermieter das letzte Wort hat und Sie bei Einzelterminen die Kandidaten wesentlich genauer kennenlernen können.

Am einfachsten ist es, wenn Sie die Besichtigungstermine direkt hintereinander legen. Nehmen Sie sich für jeden Bewerber rund 15 bis 20 Minuten Zeit. Termine in 30-Minuten-Abständen helfen, den Überblick zu behalten.

Laden Sie auch Ihren Vermieter zu den Besichtigungsterminen ein. Zwingend notwendig ist das nicht, spart aber Zeit und Mühen. Die meisten Vermieter haben ohnehin ein Interesse daran, sich ein eigenes Bild von den Nachmietern zu machen.

5 Tipps für den Besichtigungstermin

Sie sind der Experte

Überlegen Sie sich vorab, was Sie selbst an Ihrer Wohnung immer gestört hat und weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin. Vielleicht lässt sich eine Lösung finden.

Sauberkeit ist Pflicht

Selbstverst#ndlich sollte Ihre Wohnung in einem sauberen und gepflegten Zustand sein. Herumstehendes Geschirr oder gar Essensreste sind tabu. Auch Tierhaare sollten Sie so gut es geht entfernen.

Frisches Raumklima

Öffnen Sie kurz vor dem Besichtigungstermin die Fenster für ein paar Minuten, insbesondere wenn in der Wohnung geraucht wurde.

Schönheitsreparaturen

Kleine Beschädigungen oder Schmutzflecken an Wänden und anderen sichtbaren Stellen sollten Sie unbedingt entfernen.

Vorzüge präsentieren

Zeigen Sie den Interessenten, was Ihre Wohnung besonders macht, bspw. ein Balkon mit besonders schönem Sonneneinfall zur Feierabend-Zeit.

Welche Fragen muss ich stellen?

Wenn nicht schon vorab geschehen, fragen Sie unbedingt von jedem Bewerber die wichtigen Eckdaten ab. Dazu gehören:

• Familiengröße bzw. Familienstand
• Haustiere (vorhanden oder geplant)
• Beruf / Einkommen
• Raucher oder Nichtraucher
• Frühestmöglicher Einzugstermin

Falls Ihr Vermieter bei der Besichtigung nicht dabei ist, überlegen Sie, welche Informationen für ihn noch speziell interessant sein könnten.

Je genauer Sie die Interessenten filtern, desto höher ist die Chance, dass Ihr Vermieter einen davon akzeptieren wird.

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Übernahme vom Mietvertrag: Wer zahlt welche Kosten?

Kommt es zur Vertragsübernahme durch den Nachmieter, wird eine Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen. Alle beteiligten Personen müssen zustimmen, also der bisherige Mieter, der Nachmieter und der Vermieter.

Eine Vereinbarung der drei Parteien enthält

• Namen aller beteiligten Vertragspartner.
• Zeitpunkt der Übernahme des Vertrags durch den neuen Mieter.
• Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel.
• Zustimmung des Nachmieters zur Übernahme aller Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrags.
• Regelungen zur Handhabung der Mietkaution, offenen Nebenkostenabrechnungen oder Mietrückstände.
• Vereinbarung über Schönheitsreparaturen.
• Vereinbarungen über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen.

Was passiert mit der Mietkaution?

Der Mieter hat zu Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Mietkaution beim Vermieter hinterlegt. Tritt ein Nachmieter in den Mietvertrag ein, verliert der bisherige Mieter seinen Anspruch auf die Kaution.

Mit dem Vertrag übernimmt der neue Mieter auch die Kaution. Die Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt somit auch an den neuen Mieter, obwohl dieser die Kaution ursprünglich gar nicht gezahlt hat.

Deshalb ist es die gängige Praxis, dass der Nachmieter die Kaution an den bisherigen Mieter zahlt und bei einem späteren Auszug dann vom Vermieter erhält. Diese Regelung wird in der vertraglichen Vereinbarung festgehalten.

Wie ist die Regelung bei den Nebenkosten?

Mit der Vertragsübernahme gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Mieter über, solange keine individuellen Vereinbarungen getroffen wurden.

Das ist für den Nachmieter besonders ärgerlich, wenn kurz nach dem Einzug eine Nachzahlung der Nebenkosten für den Mietzeitraum des Vormieters ansteht.

Haben Sie hier keine schriftliche Vereinbarung über die Zahlung der Nebenkosten getroffen, ist der neue Mieter zur Nachzahlung der Nebenkosten verpflichtet.

Wann endet mein Mietverhältnis?

Das Mietverhältnis endet für Sie zu dem Zeitpunkt, auf den sich alle drei Parteien als Einzugstermin zu den bisherigen Bedingungen geeinigt haben.

Dies gilt auch, wenn der Vermieter den Vertrag mit dem Nachmieter durch entgegen der Absprache nachträglich gestellte Bedingungen platzen lässt (OLG Koblenz, 5 U 467/01).

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Provision & Ablöse – Darf ich vom Nachmieter Geld verlangen?

Haben Sie einen Nachmieter gefunden, können Sie mit dem Nachmieter Ablösezahlungen für Einrichtungen und Gegenstände vereinbaren. Dies wird in einem Kaufvertrag geregelt.

Es besteht für den Nachmieter keine Pflicht, Dinge vom Mieter zu übernehmen. Insbesondere bei großen Schränken und Einbauküchen ist dies aber häufig für beide Seiten sinnvoll.

Eine solche Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter ist nur gültig, wenn der Vermieter mit dem Verbleib der Möbel und Einbauten in der Wohnung einverstanden ist. Daher sollten Sie das Thema unbedingt schon vorab mit dem Vermieter besprechen.

Wirksam werden die Zahlungen erst, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter zustande kommt. Platzt der Vertrag, ist auch die Ablöse hinfällig.

Wie hoch darf die Zahlung für die Übernahme sein?

Die Abmachungen zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter können frei vereinbart werden. Allerdings müssen sich die Verträge nach den gesetzlichen Vorschriften richten und kein Wucher enthalten.

Wucher liegt dann vor, wenn ein auffällig großes Missverhältnis zwischen dem Wert des Gegenstands und dem im Vertrag vereinbarten Preis besteht.

Als Faustregel gilt deshalb: Der Kaufpreis darf höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert liegen. Zuviel gezahltes Geld können Nachmieter bis zu drei Jahre lang zurückfordern.

Was passiert, wenn der Nachmieter die Möbel nicht übernehmen will?

Der Nachmieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Inventar des Vormieters zu übernehmen.

Der Deutsche Mieterbund definiert jedoch eine Ausnahme: Ist der Mieter berechtigt oder verpflichtet, einen Nachmieter zu suchen, hat also sozusagen das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter, kann der Mieter eine Ablösezahlung durchsetzen.

Eine Ausnahme liegt also dann vor, wenn der Mieter eine echte Nachmieterklausel hat oder ein Sonderkündigungsrecht durch wichtige Beweggründe vorliegt.

Muss der Vermieter über Ablösezahlungen informiert werden?

Ja, der Vermieter muss von Ablösezahlungen des Nachmieters erfahren und muss diesen zustimmen. So kann auch eindeutig geklärt werden, ob es sich bei dem Inventar tatsächlich um Eigentum des Vormieters handelt.

Ist der Nachmieter nicht mit den Ablösezahlungen einverstanden, kann er sich an den Vermieter wenden.

Habe ich Ansprüche beim Vermieter?

Ja, als Mieter haben Sie Anspruch auf finanzielle Entschädigung vom Vermieter, wenn Sie Ein- oder Umbaumaßnahmen durchgeführt haben, die den Wert der Wohnung nachweisbar steigern

Dazu zählt zum Beispiel die Modernisierung des Badezimmers oder der Einbau einer neuen Heizung. In diesen Fällen können Sie als Mieter Ansprüche an den Vermieter stellen. Der Nachmieter ist in diesem Fall nicht betroffen.

Kann ich vom Nachmieter eine Zahlung für den Auszug verlangen?

Nein, der Mieter kann vom Nachmieter keine Zahlung für die Räumung der Wohnung verlangen. Eine solche „Auszugsprämie“ ist nicht zulässig.

Erlaubt ist aber, dass der Nachmieter dem Vormieter die Umzugskosten erstattet. Dies muss ausdrücklich vereinbart und die Höhe der Kosten belegt werden.

Zieht der Mieter nicht zum verabredeten Zeitpunkt aus, haftet er für die beim Nachmieter entstehenden Kosten, zum Beispiel für die Zwischenlagerung der Möbel.

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10 goldene Tipps zur Nachmietersuche

Dank Nachmieter raus aus dem Mietvertrag – beachten Sie diese 10 Tipps und Sie finden den richtigen. 

Tipp 1: Lassen Sie sich alle Absprachen schriftlich bestätigen

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Schicken Sie Ihrem Vermieter bspw. nach einem Gespräch eine Mail mit allen besprochenen Punkten und bitten Sie um eine Bestätigung.

Tipp 2: Sprechen Sie offen und ehrlich mit Ihrem Vermieter

Erklären Sie Ihrem Vermieter, warum Sie ausziehen möchten und holen Sie sich das OK ab. Wer freundlich ist, erhöht die Chance, auch ohne Sonderkündigungsrecht aus dem Mietvertrag zu kommen.

Tipp 3: Denken Sie bei der Auswahl an den Vermieter

Damit die Nachmieter-Suche so schnell wie möglich geht, richten Sie sich schon bei der Vorauswahl nach den Wünschen und Bedingungen des Vermieters.

Tipp 4: Halten Sie die Augen offen

Facebook, WhatsApp, Immobilienportale, Schwarze Bretter, ebay Kleinanzeigen – setzen Sie nicht nur auf ein Pferd, sondern suchen Sie breitgefächert. Durchstöbern Sie auch die Anzeigen von Wohnungssuchenden.

Tipp 5: Erstellen Sie eine aussagekräftige Anzeige

Ihr Inserat sollte über alle wichtigen Eckdaten informieren (Größe, Etage, Ausstattung, Lage, Heizung, Kosten). Erwähnen Sie schon im Titel, dass Sie einen Nachmieter suchen. Ansprechende Fotos machen Ihre Wohnung attraktiver.

Tipp 6: Suchen Sie einen Doppelgänger

Suchen Sie nach einem Nachmieter, der Ihnen vom Typ her ähnlich ist – schließlich hat sich Ihr Vermieter ursprünglich auch für Sie entschieden. Singles sollten also keine vierköpfige Familie vorschlagen.

Tipp 7: Nehmen Sie dem Vermieter Arbeit ab

Machen Sie es Ihrem Vermieter so einfach wie möglich. Kümmern Sie sich um alles und organisieren Sie alle wichtigen Informationen und Dokumente von den Interessenten (Kopie des Personalausweises, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Schufa- bzw. Bonitätsauskunft, Einkommensnachweis).

Erteilen Sie aber keine Zusage – das ist Sache des Vermieters.

Tipp 8: Einzelbesichtigungen statt Massentermine

Es mag verlockend sein, einfach alle Interessenten zu einem einzigen Termin einzuladen. Doch bei einem persönlichen Besichtigungstermin können Sie wesentlich besser prüfen, ob der Nachmieter-Kandidat dem Vermieter gefallen wird.

Tipp 9: Präsentieren Sie die Vorzüge Ihrer Wohnung

Zeigen Sie Ihre Wohnung bei den Besichtigungsterminen von der Schokoladenseite und gehen Sie auf Besonderheiten ein, die andere Wohnungen in der Umgebung oder Preisklasse nicht bieten können.

Tipp 10: Gehen Sie die Extrameile

Haben Sie kein Sonderkündigungsrecht, sind Sie auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.

Bieten Sie auch Hilfen an, zu denen Sie vertraglich eigentlich nicht verpflichtet sind (Schönheitsreparaturen, Übernahme von Kosten). Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter ist dabei natürlich Gold wert.