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Wohnung kündigen: So kommen Sie sicher aus dem Mietvertrag


Zuletzt bearbeitet am

Wenn Sie in eine neue Wohnung ziehen wollen, steht vorher noch ein wichtiger Schritt an: Die Kündigung der alten Wohnung.

Das klingt zunächst sehr simpel, doch auch hier gibt es diverse Sonderfälle und Regelungen. Damit Ihre Kündigung wirksam ist, müssen Sie einige Dinge beachten. Doch nicht nur Mieter können den Mietvertrag kündigen – für Vermieter sieht das Mietrecht wieder ganz andere Fristen und Bedingungen vor.

Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, wann eine Kündigung wirksam ist und wie Sie sicher aus Ihrem Mietvertrag kommen, damit Sie teure Fehler vermeiden.

Wohnung kündigen – die wichtigsten Fakten

  • Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
  • Die Kündigung ist nur in schriftlicher Form gültig.
  • Der Mieter muss die ordentliche und fristgerechte Kündigung nicht begründen.
  • Bei einer fristlosen Kündigung muss eine ausreichende Begründung vorliegen.
  • Auch der Vermieter darf grundsätzlich nur mit einer ausreichenden Begründung kündigen.
  • Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mindestens 3 Monate.
  • Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Wie kündige ich und was gehört in eine Kündigung?

Die Kündigung muss die folgenden Punkte enthalten und ist ausschließlich in schriftlicher Form einzureichen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder sogar WhatsApp ist nicht gültig.

Kündigung – Das gehört rein

  • Anschrift des Vermieters
  • Adresse der Mietwohnung inklusive Stockwerk und ggf. Wohnungsnummer
  • Zeitpunkt der Kündigung
  • Mitteilung der fristgerechten bzw. fristlosen Kündigung
  • Aufforderung an den Vermieter zur Bestätigung der Kündigung
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme mit dem Vermieter, zur Vereinbarung eines Übergabetermins und zur Klärung möglicher offener Fragen
  • Unterschrift aller Hauptmieter
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Kostenlose Musterkündigung zum Download

Als Vorlage für die Kündigung Ihres Mietvertrags können Sie unser kostenloses Formular nutzen. Einfach am PC ausfüllen, ausdrucken und an den Vermieter schicken. Hier Musterkündigung downloaden.

Ist eine Kündigung per Einschreiben sinnvoll?

Ja, eine Kündigung per Einschreiben kann sinnvoll sein. Wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Kündigung auch beim Vermieter ankommt, ist ein Einschreiben die sicherste Variante. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt den Einwurf des Briefes.
  • Übergabe-Einschreiben: Der Brief wird persönlich an den Vermieter übergeben und darf nur gegen Unterschrift ausgehändigt werden.
  • Einschreiben mit Rückschein: Der Empfang der Kündigung wird quittiert und der Mieter erhält eine schriftliche Bestätigung.

Welche Kündigungsformen gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung.

Die ordentliche Kündigung erfolgt unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist und bedarf keinerlei Begründung durch den Mieter. Der Vermieter muss seine Beweggründe auch bei einer ordentlichen Kündigung offen legen.

Dagegen muss bei der fristlosen Kündigung sowohl für Vermieter und Mieter eine angemessene Begründung vorliegen.


Wie lange ist die Kündigungsfrist?

Als Mieter ist es relativ einfach: In unbefristeten Mietverhältnissen gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, solange keine kürzere Frist im Mietvertrag festgelegt wurde. Die Mietdauer hat dabei keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist des Mieters.

Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.

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Beispiel: Wann muss ich kündigen?

Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. April (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, an dem der Vermieter Ihre Kündigung erhält und nicht das Datum des Poststempels.

Gibt es Ausnahmen für die Kündigungsfrist?

Grundsätzlich gilt in Mietverträgen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Ausnahmen bestehen bei:

  • Einem im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsverzicht. Wird häufig bei Staffelmietverträgen vereinbart.
  • Individuell getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag. Es ist für Sie als Mieter aber nur eine kürzere Kündigungsfrist möglich, da der Mieter nicht benachteiligt werden darf.

Verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Mietdauer?

Egal wie lange Sie in der Wohnung wohnen: Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

Anders sieht es für den Vermieter aus

  • Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfirst.
  • Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf 6 Monate.
  • Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren wird die Frist noch einmal auf 9 Monate verlängert.

Eine Ausnahme stellen hier vor Herbst 2001 geschlossene Mietverträge. Darin ist oftmals eine Frist von 12 Monaten für den Vermieter festgelegt, solange das Mietverhältnis bereits über 10 Jahre besteht.

Für Mieter gilt dagegen auch hier: Sie können auch solche Alt-Mietverträge mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Was passiert, wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als 3 Monate vereinbart ist?

Verträge mit Kündigungsfristen, die für den Mieter länger als 3 Monate vorsehen, sind unwirksam, da der Mieter benachteiligt werden würde. Sie können in diesen Fällen auch mit der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

Gibt es eine Mindestmietdauer?

Im Mietvertrag kann eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Für diesen Zeitraum verzichten Mieter und Vermieter auf ihr Kündigungsrecht.

In vielen Mietverträgen wird ein solcher Kündigungsverzicht für ein bis zwei Jahre vereinbart, um beiden Parteien Sicherheit zu geben. Die maximal zulässige Länge für einen Kündigungsverzicht beträgt vier Jahre.

Der Vermieter bekommt die Sicherheit, nicht in Kürze erneut nach einem passenden Mieter suchen zu müssen. Für den Mieter bietet eine solche Vereinbarung Planungssicherheit für die abgesprochene Zeitspanne.

Was gilt bei einem Zeitmietvertrag?

Wurde ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne. Eine Kündigung ist dabei vorab nur einvernehmlich möglich.

Kann ich vor Ablauf der Kündigungsfrist aus meinem Mietvertrag kommen?

Grundsätzlich gilt: Der geschlossene Vertrag ist für beide Seiten bindend.

Dennoch gibt es Sonderfälle, in denen Sie auch vorzeitig kündigen können. Dazu bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten:

  • Begründete fristlose Kündigung: Hier müssen allerdings angemessene Gründe vorliegen, die Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gewähren.
  • Individuelle Vereinbarung mit dem Vermieter: Eine Vereinbarung mit dem Vermieter ist oftmals die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, zum Beispiel indem Sie einen geeigneten Nachmieter präsentieren.

Soll das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, müssen beide Parteien einen Aufhebungsvertrag unterschreiben. Dieser hält die Einigung beider Parteien über die vorzeitige Auflösung des Vertrags fest. Außerdem werden Details wie Vereinbarungen über die Nachmieter-Suche, weiterführende Absprachen zur Abrechnung der Betriebsnebenkosten oder der Rückzahlung der Kaution vereinbart.


Was sind angemessene Gründe für eine fristlose Kündigung?

Es gibt eine Reihe von Sonderfällen, in denen Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben

  • Die Nutzung der Wohnung gefährdet Ihre Gesundheit.
  • Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf, beispielsweise regelmäßige Stromausfälle, unzumutbare Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder auch unzureichende Temperaturen im Winter.
  • Ihr Vermieter hat sich unerlaubten Zugang zur Wohnung beschafft
  • Es liegt ein Betrugsfall des Vermieters vor, zum Beispiel bei der Nebenkostenabrechnung
  • Nach nicht im Mietvertrag vereinbarten Mieterhöhungen

Unser Rat: Suchen Sie in einem ersten Schritt immer das persönliche Gespräch mit Ihrem Vermieter und schildern Sie die Problematik. So lassen sich viele Probleme bereits frühzeitig aus der Welt schaffen.

Kündigung bei Mieterhöhung?

Hat Ihr Vermieter Ihnen eine Erhöhung der Miete angekündigt, haben Sie eine zweimonatige außerordentliche Kündigungsfrist, in denen Sie auf die neuen Gegebenheiten reagieren können.

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Mieterhöhung nicht aufgrund von gestiegenen Betriebskosten für den Vermieter resultiert. Handelt es sich also um eine Erhöhung der Warm- und nicht der Kaltmiete, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Resultiert die Mieterhöhung dagegen zum Beispiel aus einer Modernisierung, können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

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Betriebskosten prüfen

Auch bei einer Erhöhung der Warmmiete sollten Sie sich die gestiegenen Betriebskosten offen legen lassen, um den Anstieg nachvollziehen zu können.

Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

Auch der Vermieter hat in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen. Eine weitere Bedingung für eine fristlose Kündigung ist eine vorangegangene Abmahnung durch den Vermieter.

Gründe einer Kündigung vom Vermieter

  • Zahlungsrückstand bei der Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
  • Unerlaubte Untervermietung der Wohnung
  • Andauernde Lärmbelästigung
  • Vertragswidrige Nutzung, zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung
  • Fehlende Sorgfaltspflicht
  • Störung des Hausfriedens

Welche Gründe kann der Vermieter für eine ordentliche Kündigung haben?

Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit einer fristgerechten ordentliche Kündigung. In diesem Fall ist keine Abmahnung vorab notwendig. Gründe für eine ordentliche Kündigung des Vermieters innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist können sein:

  • Eigenbedarf
  • Vertragsverletzungen: Dazu zählen häufig verspätete Zahlungen, Überlassung der Wohnung an Dritte oder Verstöße gegen die Hausordnung.
  • Wirtschaftliche Beweggründe: Dieser Grund wird hauptsächlich dann angewendet, wenn das Wohnhaus abgerissen oder verkauft werden soll
.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss seine Beweggründe immer nachvollziehbar darlegen. Auch hier kann ein persönliches Gespräch klärend sein, bevor Sie das Hinzuziehen eines teuren Anwalts erwägen.

Was bedeutet Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist neben Zahlungsrückständen der häufigste Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters. Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden für:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, muss er die Kündigung innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist einreichen.

Was bedeutet der Sonderfall „unter einem Dach“?

Wenn Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung leben, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann ohne Angabe von Gründen kündigen.

Die Kündigungsfrist wird in diesem speziellen Fall um drei Monate verlängert und beträgt je nach Wohndauer des Mieters zwischen 6 und 15 Monaten. Das gilt auch für den Fall, dass der Mieter die Wohnung gewerblich nutzt.


Kann ich mich als Mieter gegen eine Kündigung wehren?

Als Mieter haben Sie immer die Möglichkeit, Widerspruch gegen eine Kündigungen einzulegen. Bei einer unberechtigten Kündigung müssen Sie dieses nachweisen. 

Bei einer berechtigten Kündigung müssen Sie dagegen nachweisen, dass ein Umzug für Sie oder einen Familienangehörigen nicht zumutbar ist.

Als solche Härtefälle werden bezeichnet

  • Fehlender Ersatzwohnraum: Sie finden keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen.
  • Fortgeschrittene Schwangerschaft
  • Schwere gesundheitliche Probleme
  • Drohende Obdachlosigkeit
  • Hohes Alter
  • Wohndauer von mehr als 30 Jahren in der Wohnung
  • Notwendiger Zwischenumzug. Zum Beispiel wenn Sie auf die Fertigstellung des Eigenheims warten müssen

Solche Fälle sozialer Härte müssen in der Regel individuell von einem Gericht geprüft werden. Häufig sind auch mehrere Härtegründe gleichzeitig vorhanden, was die Chance auf einen erfolgreichen Widerspruch deutlich erhöht.

Wie kann ich der Kündigung widersprechen?

Der Widerspruch muss schriftlich beim Vermieter unterschrieben eingereicht werden und diesem spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht über den jeweiligen Fall entscheiden.

Wiegen die Härtegründe des Mieters schwerer als der Kündigungsgrund des Vermieters, kann das Gericht eine befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.


Was passiert nach erfolgreicher Kündigung?

Haben Sie Ihre Mietwohnung erfolgreich gekündigt ist zunächst die Bestätigung des Vermieters entscheidend. Bitten Sie deshalb in Ihrem Kündigungsschreiben in jedem Fall um eine schriftliche Bestätigung.

Danach ist der Ablauf in aller Regel wie folgt:

  • Schönheitsreparaturen, Renovieren: Hier gibt der Mietvertrag Aufschluss darüber, zu welchen Nachbesserungen oder Renovierungsarbeiten Sie verpflichtet sind.
  • Wohnungsübergabe: Fertigen Sie ein Protokoll an und gehen Sie die Wohnung gemeinsam mit Ihrem Vermieter durch. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und ggf. Zeugen.
  • Schlüsselrückgabe
  • Zählerstände ablesen
  • Rückzahlung der Kaution
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Übergabe-Musterprotokoll zum Download

Gerne können Sie unsere kostenlose Vorlage für Ihr Übergabeprotokoll nutzen. Einfach herunterladen, ausdrucken und zur Wohnungsübergabe mitbringen.

Muss ich Besichtigungen der Wohnung zulassen?

Wenn die Wohnung erfolgreich gekündigt ist, will der Vermieter die Wohnung in aller Regel schnellstmöglich neu vermieten. Deshalb werden auch Besichtigungen von potentiellen Mietern an der Tagesordnung sein.

Dabei gilt aber: So lange Sie in der Wohnung wohnen, haben Sie das Hausrecht und müssen keine regelmäßigen Massenbesichtigungen über sich ergehen lassen. Auch unangekündigten Besichtigungsterminen müssen Sie nicht zustimmen.

Der Vermieter muss die Termine rechtzeitig mit Ihnen abstimmen. Es dürfen maximal 1 – 2 Termine pro Woche angesetzt werden. 

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Sind keine Forderungen aus den Mietzahlungen offen und alle im Mietvertrag vereinbarten Reparaturen ordnungsgemäß erledigt, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Kaution mit Zinsen zurückzuzahlen.

Dazu bleibt dem Vermieter eine „angemessene“ Frist zur Prüfung, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, Schäden in der Wohnung verursacht wurden oder offene Forderungen aus den Mietzahlungen bestehen.

Der Vermieter hat in dieser Zeit die Möglichkeit, anstehende Kosten für Schäden in der Wohnung, die durch Ihren Gebrauch verursacht wurden, mit der Kaution zu verrechnen.

Der Zeitpunkt der Rückzahlung ist nicht gesetzlich geregelt und kann sich der in der Praxis häufig über mehrere Monate hinziehen. Auch mögliche ausstehende Nebenkostenabrechnungen können ein Einbehalten der Kaution durch den Vermieter rechtfertigen.

Normalerweise dauert eine als angemessen geltende Frist zwischen 3 und 6 Monaten.

Kann die Mietkaution verjähren?

Was viele nicht wissen: Bei der Mietkaution besteht eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, nach denen Ihr Anspruch auf Rückzahlung erlischt. Sie sollten deshalb nicht länger als ein Jahr warten, um Ihre Mietkaution zurückzufordern und regelmäßig bei Ihrem Vermieter nachhaken.

Die Verjährungsfrist beginnt im Januar des Folgejahres. Kündigen Sie also zum 31. Mai, beginnt die Verjährungsfrist im Januar des nächsten Jahres.

Wann kann ich die Kaution zurückfordern?

Sind bereits mindestens drei Monate nach Ende des Mietverhältnisses vergangen, können Sie zumindest einen Teil der hinterlegten Kaution zurückfordern. Allerdings bleibt Ihnen hier nur die Möglichkeit der Klage, sollte der Vermieter die Forderung nicht akzeptieren.

Mietkaution und Nachmieter?

Übernimmt ein Nachmieter Ihren Mietvertrag, steht diesem auch die Rückzahlung der Kaution zu, obwohl er diese ursprünglich gar nicht gezahlt hat. In der Regel zahlt der Nachmieter daher bei der Übernahme die Kaution an den Vormieter, solange er den Mietvertrag nahtlos übernimmt.

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