Wohnung kündigen: Wie komme ich sicher aus dem Mietvertrag?

Damit die Kündigung wirksam ist, müssen Sie einige Dinge beachten

Marilena Meyer
Es gibt viele Punkte, die bei einer Wohnungskündigung beachtet werden müssen

Die wichtigsten Fakten

  • Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

  • Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.

  • Die Kündigung ist nur in schriftlicher Form gültig.

  • Der Mieter muss die ordentliche und fristgerechte Kündigung nicht begründen.

  • Bei einer fristlosen Kündigung muss eine ausreichende Begründung vorliegen

  • Auch der Vermieter darf grundsätzlich nur mit einer ausreichenden Begründung kündigen.

  • Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mindestens 3 Monate.

  • Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Es gibt eine Reihe von Sonderfällen, in denen Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben

Wenn Sie in eine neue Wohnung ziehen wollen, steht vorher noch ein wichtiger Schritt an: Die Kündigung der alten Wohnung.

Das klingt zunächst sehr simpel, doch damit Ihre Kündigung wirksam ist, müssen Sie einige Dinge beachten. Und nicht nur Mieter können den Mietvertrag kündigen – für Vermieter sieht das Mietrecht wieder ganz andere Fristen und Bedingungen vor.

Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und wann eine Kündigung wirksam ist. So kommen Sie sicher aus Ihrem Mietvertrag und vermeiden teure Fehler.

Was muss in einer Wohnungskündigung stehen?

Sie haben noch nie eine Wohnungskündigung geschrieben? Keine Sorge: Wir zeigen Ihnen, was unbedingt in der Kündigung stehen muss.

Und übrigens- eine Kündigung per E-Mail, Fax oder WhatsApp ist nicht gültig.

Kündigung - Das gehört rein
  • Anschrift des Vermieters

  • Adresse der Mietwohnung inklusive Stockwerk und ggf. Wohnungsnummer

  • Zeitpunkt der Kündigung

  • Mitteilung der fristgerechten bzw. fristlosen Kündigung

  • Aufforderung an den Vermieter zur Bestätigung der Kündigung

  • Hinweis zur Kontaktaufnahme mit dem Vermieter, zur Vereinbarung eines Übergabetermins und zur Klärung möglicher offener Fragen

  • Unterschrift aller Hauptmieter

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Ja, eine Kündigung per Einschreiben kann sinnvoll sein. Wenn Sie sichergehen wollen, dass die Kündigung auch beim Vermieter ankommt, ist ein Einschreiben die sicherste Variante. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt den Einwurf des Briefes.
  • Übergabe-Einschreiben: Der Brief wird persönlich an den Vermieter übergeben und darf nur gegen Unterschrift ausgehändigt werden
  • Einschreiben mit Rückschein: Der Empfang der Kündigung wird quittiert und der Mieter erhält eine schriftliche Bestätigung.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung.

Die ordentliche Kündigung erfolgt unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist und bedarf keinerlei Begründung durch den Mieter. Der Vermieter muss seine Beweggründe auch bei einer ordentlichen Kündigung offen legen.

Dagegen muss bei der fristlosen Kündigung sowohl für Vermieter und Mieter eine angemessene Begründung vorliegen.

Denken Sie daran: Sie haben nicht ewig Zeit, Ihre Wohnung zu kündigen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist?

Als Mieter ist es relativ einfach: In unbefristeten Mietverhältnissen gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, solange keine kürzere Frist im Mietvertrag festgelegt wurde.

Und: Die Mietdauer hat auf Ihre Kündigungsfrist keinen Einfluss.

Wir haben es eben schon angesprochen: Sie haben nicht ewig Zeit, Ihren Mietvertrag zu kündigen. Ihre Kündigung sollte deshalb spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.

Hinweis Beispiel: Gesetzliche Kündigungsfrist

Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. April (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, an dem der Vermieter Ihre Kündigung erhält und nicht das Datum des Poststempels.

Egal wie lange Sie in der Wohnung wohnen: Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.

Anders sieht es für den Vermieter aus

  • Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist.
  • Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf 6 Monate.
  • Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren wird die Frist noch einmal auf 9 Monate verlängert.

Eine Ausnahme bilden vor Herbst 2001 geschlossene Mietverträge. Darin ist oftmals eine Frist von 12 Monaten für den Vermieter festgelegt, solange das Mietverhältnis bereits über 10 Jahre besteht.

Für Mieter gilt dagegen auch hier: Sie können auch solche Alt-Mietverträge mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Im Mietvertrag kann eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Für diesen Zeitraum verzichten Mieter und Vermieter auf ihr Kündigungsrecht.

In vielen Mietverträgen wird ein solcher Kündigungsverzicht für ein bis zwei Jahre vereinbart, um beiden Parteien Sicherheit zu geben.

Die maximal zulässige Länge für einen Kündigungsverzicht beträgt vier Jahre.

Der Vermieter bekommt die Sicherheit, nicht in Kürze erneut nach einem passenden Mieter suchen zu müssen.

Für den Mieter bietet eine solche Vereinbarung Planungssicherheit für die abgesprochene Zeitspanne.

Wurde ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne. Eine Kündigung ist dabei vorab nur einvernehmlich möglich.

Grundsätzlich gilt: Der geschlossene Vertrag ist für beide Seiten bindend.
Dennoch gibt es Sonderfälle, in denen Sie auch vorzeitig kündigen können. Dazu bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten:

  • Begründete fristlose Kündigung: Hier müssen allerdings angemessene Gründe vorliegen, die Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gewähren.
  • Individuelle Vereinbarung mit dem Vermieter: Eine Vereinbarung mit dem Vermieter ist oftmals die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, zum Beispiel indem Sie einen geeigneten Nachmieter präsentieren.

Soll das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, müssen beide Parteien einen Aufhebungsvertrag unterschreiben.

Kommen wir nun zu den “Sonderfällen”

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Es gibt eine Reihe von Sonderfällen, in denen Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben

  • Die Nutzung der Wohnung gefährdet Ihre Gesundheit.
  • Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf, beispielsweise regelmäßige Stromausfälle, unzumutbare Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder auch unzureichende Temperaturen im Winter.
  • Ihr Vermieter hat sich unerlaubten Zugang zur Wohnung beschafft
  • Es liegt ein Betrugsfall des Vermieters vor, zum Beispiel bei der Nebenkostenabrechnung
  • Nach nicht im Mietvertrag vereinbarten Mieterhöhungen

Unser Rat: Suchen Sie in einem ersten Schritt immer das persönliche Gespräch mit Ihrem Vermieter und schildern Sie die Problematik. So lassen sich viele Probleme bereits frühzeitig aus der Welt schaffen.

Hat Ihr Vermieter Ihnen eine Erhöhung der Miete angekündigt, haben Sie eine zweimonatige außerordentliche Kündigungsfrist, in denen Sie auf die neuen Gegebenheiten reagieren können.

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Mieterhöhung nicht aufgrund von gestiegenen Betriebskosten für den Vermieter resultiert.

Handelt es sich also um eine Erhöhung der Warm- und nicht der Kaltmiete, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Resultiert die Mieterhöhung dagegen zum Beispiel aus einer Modernisierung, können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Hinweis Betriebskosten prüfen

Auch bei einer Erhöhung der Warmmiete sollten Sie sich die gestiegenen Betriebskosten offen legen lassen, um den Anstieg nachvollziehen zu können.

Doch es geht auch andersrum: Wenn der Vermieter Ihnen kündigt.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Ja, auch Ihr Vermieter kann Ihren Mietvertrag fristgerechten kündigen. Doch das ist nicht so einfach. Die Gründe für eine ordentliche Kündigung des Vermieters innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist können sein:

  • Eigenbedarf

  • Vertragsverletzungen: Dazu zählen häufig verspätete Zahlungen, Überlassung der Wohnung an Dritte oder Verstöße gegen die Hausordnung.

  • Wirtschaftliche Beweggründe: Dieser Grund wird hauptsächlich dann angewendet, wenn das Wohnhaus abgerissen oder verkauft werden soll.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss seine Beweggründe immer nachvollziehbar darlegen. Auch hier kann ein persönliches Gespräch klärend sein, bevor Sie das Hinzuziehen eines teuren Anwalts erwägen.

Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden für:

  • Ehepartner
  • Kinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, muss er die Kündigung innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist einreichen.

Auch der Vermieter hat in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen.

Eine weitere Bedingung für eine fristlose Kündigung ist eine vorangegangene Abmahnung durch den Vermieter.

Gründe einer Kündigung vom Vermieter

  • Zahlungsrückstand bei der Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
  • Unerlaubte Untervermietung der Wohnung
  • Andauernde Lärmbelästigung
  • Vertragswidrige Nutzung, zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung
  • Fehlende Sorgfaltspflicht
  • Störung des Hausfriedens

Kann ich mich als Mieter gegen eine Kündigung wehren?

Ja: Als Mieter haben Sie immer die Möglichkeit, sich gegen eine unberechtigte Kündigung zu wehren. Allerdings sind Sie in der Nachweispflicht: Sie müssen aufzeigen, warum die Kündigung Ihrer Ansicht nach unberechtigt ist.

Bei einer berechtigten Kündigung müssen Sie dagegen nachweisen, dass Sie ein Härtefall sind und ein Umzug für Sie oder einen Familienangehörigen nicht zumutbar ist.

Als solche Härtefälle werden bezeichnet:
  • Fehlender Ersatzwohnraum: Sie finden keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen.

  • Fortgeschrittene Schwangerschaft

  • Schwere gesundheitliche Probleme

  • Drohende Obdachlosigkeit

  • Hohes Alter

  • Wohndauer von mehr als 30 Jahren in der Wohnung

  • Notwendiger Zwischenumzug. Zum Beispiel wenn Sie auf die Fertigstellung des Eigenheims warten müssen

Solche Fälle sozialer Härte müssen in der Regel individuell von einem Gericht geprüft werden. Häufig sind auch mehrere Härtegründe gleichzeitig vorhanden, was die Chance auf einen erfolgreichen Widerspruch deutlich erhöht.

Der Widerspruch muss schriftlich beim Vermieter unterschrieben eingereicht werden und diesem spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht über den jeweiligen Fall entscheiden.

Wiegen die Härtegründe des Mieters schwerer als der Kündigungsgrund des Vermieters, kann das Gericht eine befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Was passiert nach erfolgreicher Kündigung?

Haben Sie Ihre Mietwohnung erfolgreich gekündigt ist zunächst die Bestätigung des Vermieters entscheidend.

Bitten Sie deshalb in Ihrem Kündigungsschreiben in jedem Fall um eine schriftliche Bestätigung.

Danach ist der Ablauf in aller Regel wie folgt:
  1. Schönheitsreparaturen, Renovieren: Hier gibt der Mietvertrag Aufschluss darüber, zu welchen Nachbesserungen oder Renovierungsarbeiten Sie verpflichtet sind.

  2. Wohnungsübergabe: Fertigen Sie ein Protokoll an und gehen Sie die Wohnung gemeinsam mit Ihrem Vermieter durch. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und ggf. Zeugen.

  3. Schlüsselrückgabe

  4. Zählerstände ablesen

  5. Rückzahlung der Kaution

Durch ein Übergabeprotokoll schützen Sie sich vor späteren Forderungen des Vermieters.

Muster Hausübergabeprotokoll

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Wenn die Wohnung erfolgreich gekündigt ist, will der Vermieter die Wohnung in aller Regel schnellstmöglich neu vermieten.

Deshalb werden auch Besichtigungen von potentiellen Mietern an der Tagesordnung sein.

Dabei gilt aber: Solange Sie in der Wohnung wohnen, haben Sie das Hausrecht und müssen keine regelmäßigen Massenbesichtigungen über sich ergehen lassen. Auch unangekündigten Besichtigungsterminen müssen Sie nicht zustimmen.

Der Vermieter muss die Termine rechtzeitig mit Ihnen abstimmen. Es dürfen maximal 1 – 2 Termine pro Woche angesetzt werden.

Sind keine Forderungen aus den Mietzahlungen offen und alle im Mietvertrag vereinbarten Reparaturen ordnungsgemäß erledigt, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Kaution mit Zinsen zurückzuzahlen.

Dazu bleibt dem Vermieter eine „angemessene“ Frist zur Prüfung, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, Schäden in der Wohnung verursacht wurden oder offene Forderungen aus den Mietzahlungen bestehen.

Der Vermieter hat in dieser Zeit die Möglichkeit, anstehende Kosten für Schäden in der Wohnung, die durch Ihren Gebrauch verursacht wurden, mit der Kaution zu verrechnen.

Der Zeitpunkt der Rückzahlung ist nicht gesetzlich geregelt und kann sich der in der Praxis häufig über mehrere Monate hinziehen.

Auch mögliche ausstehende Nebenkostenabrechnungen können ein Einbehalten der Kaution durch den Vermieter rechtfertigen.

Normalerweise dauert eine als angemessen geltende Frist zwischen 3 und 6 Monaten.

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