Sondereigentum: Was ist das?

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte sich genau darüber informieren, welche Teile der Immobilie er eigentlich besitzt.

Denn die Wohnung stellt ein Sondereigentum dar, für das Sie allein zuständig sind.

Das Gemeinschaftseigentum, wie etwa das geteilte Treppenhaus hingegen gehört allen Bewohnern der Immobilie.

Aber was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum? Was ist mit dem Sondernutzungsrecht gemeint? Und wer haftet eigentlich bei Schäden am Sondereigentum?

Hier erhalten Sie Antworten auf diese Fragen!

Das Wichtigste in Kürze

  • Zum Sondereigentum gehören Gebäudebestandteile, zu denen nur Sie als Eigentümer Zugang haben

  • Gemeinschaftseigentum kann mit einem Sondernutzungsrecht versehen werden

  • Wenn das Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht, haftet der Eigentümer des Sondereigentums

Was ist Sondereigentum?

Mit Sondereigentum sind Bestandteile eines Gebäudes gemeint, zu denen nur Sie selbst Zugang haben und die die anderen Gebäudebestandteile nicht direkt beeinflussen.

Dies betrifft alle Räume der Wohnung, die Decken- und Wandverkleidungen, die Fußbodenbeläge, die Innentüren, die sanitären Installationen und nicht tragende Innenwände.

Einige Bestandteile der Eigentumswohnung sind hingegen Gemeinschaftseigentum.

Das sind die Fenster, die gemeinschaftlich genutzten Abwasser-, Gas- und Heizungsrohre sowie die Außenseite der Wohnungstür.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist sehr wichtig.
Denn nur so wissen Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung, wie Sie mit welchem Bestandteile der Immobilie umzugehen haben und welche Zahlungspflichten entstehen.

Teilungserklärung

Über die Teilungserklärung ist es möglich, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums als „sondereigentumsfähige“ Teile zu erklären und sie somit zum Sondereigentum zu machen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Die erste Anlaufstelle, um den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu verstehen, ist die Teilungsordnung.

Dieses wichtige Dokument erhalten Sie beim Immobilienkauf.

Es listet genau auf, wie groß Ihr Sondereigentum ist und welche Bestandteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Darüber regelt die Gemeinschaftsordnung, was zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Dazu gehören zum Beispiel das Treppenhaus, die öffentlichen Flure und der Eingangsbereich.

Weitere rechtliche Angaben zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum finden sich in Paragraph 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Übrigens: Sondereigentum muss nicht zusammenhängen. Neben Ihrer Wohnung können Sie zum Beispiel auch einen Kellerraum oder einen Grundstücksabschnitt besitzen.

Typische Unterteilungen von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum:

Sondereigentum Gemeinschaftseigentum
Räume der Wohnung Dach
Bodenbeläge der Wohnung Geschossdecken und -böden
Innenwände Fassaden
Eingangstüren zur Wohnung Heizungsanlage
Sanitäre Installationen Flur, Treppenhaus und Fahrstuhl
Tiefgaragenstellplatz Garten und Terrasse
Gartenabschnitte Fenster
Balkon Kellergänge
Lagerräume

Besondere Fälle von Sondereigentum

Einige Hausbestandteile lassen sich nicht eindeutig dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuordnen. Daher gelten sie als Sonderfälle des Sondereigentums.

Diese Bestandteile sind häufig betroffen:

  • Balkone: Der Balkonraum, der Innenanstrich und der Bodenbelag sind Sondereigentum. Außenwände, Balkondecke und Brüstungsbelag sind Gemeinschaftseigentum.
  • Fenster: Meist sind Fenster Gemeinschaftseigentum. Manchmal werden sie jedoch wie Sondereigentum behandelt, was in der Eigentümerversammlung beschlossen werden darf.
  • Garten und Terrassen: Garten und Terrasse sind immer Gemeinschaftseigentum. In der Praxis lassen sie sich mit einem Sondernutzungsrecht versehen und sind somit dem Sondereigentum gleichgestellt.
  • Wohnungseingangstüren: Eingangstüren sind von innen Sondereigentum und dürfen nach Ihrem Geschmack verändert werden. Von außen sind sie jedoch Gemeinschaftseigentum.
  • Stellplätze: Stellplätze in Tiefgaragen können per Teilungserklärung Sondereigentum werden. Für Stellplätze auf dem offenen Grundstück lässt sich hingegen ein Sondernutzungsrecht einräumen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

In manchen Fällen, wie etwa beim Garten oder bei einem Stellplatz im Freien, handelt es sich zwangsläufig um Gemeinschaftseigentum. Dies ist im WEG vorgegeben.

Jedoch gibt es die Möglichkeit, über ein Sondernutzungsrecht sicherzustellen, dass Sie als Wohnungsbesitzer das alleinige Nutzungsrecht an einem Gebäudebestandteil erhalten.

Pflichten bei Sondereigentum und Sondernutzungsrecht:

  • Kosten: Die Kosten für Ihr Sondereigentum tragen Sie selbst. Gebäudebestandteile mit Sondernutzungsrecht werden in Bezug auf Kosten meist als Gemeinschaftseigentum behandelt. In der Eigentümerversammlung lassen sich abweichende Regelungen treffen.
  • Gestaltung: Mit Ihrem Sondereigentum dürfen Sie nach Beliebten verfahren. Natürlich müssen Sie dabei trotzdem die Rechte Dritter und natürlich das Gesetz beachten. Für Gebäudebestandteile mit Sondernutzungsrecht müssen Sie Änderungen oder Instandsetzungen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft besprechen.

Wer haftet bei Schäden am Sondereigentum?

Für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet die Eigentümergemeinschaft als Gruppe.

Dafür dient das Hausgeld, das auch als Instandhaltungsrücklage bekannt ist.

Für Sondereigentum hingegen haften Sie per Paragraph 14 des WEG als Eigentümer selbst.

Wichtig: Auch, wenn Ihr Sondereigentum einen Schaden an anderen Gebäudebestandteilen verursacht, tragen Sie die Kosten.

Sollte also etwa Wasser durch Ihren undichten Balkonboden in die Wohnung darunter dringen, haften Sie.

Für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch Ihr Sondereigentum verursacht werden, können Sie ebenfalls haftbar gemacht werden.

Was ist meine Immobilie wert?

FAQ

Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung, deren Bodenbeläge und nicht-tragende Innenwände, Ihr Tiefgaragenstellplatz, Ihr Kellerraum und Ihre Lagerräume.

Auch der Balkon gehört zum Sondereigentum. In der Teilungserklärung ist das Sondereigentum detailliert aufgeschlüsselt.

Gemeinsam genutzte Bestandteile der Wohnung sowie der Garten, Terrassen und die Fassade sind Gemeinschaftseigentum.

Bei Balkonen gehören Außenwände, Balkondecke und Brüstungsbelag zum Gemeinschaftseigentum. Gebäudebestandteile, die Sie allein nutzen, sind meist Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie alle Kosten, die mit dem Sondereigentum verbunden sind, selbst zahlen.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn durch das Gemeinschaftseigentum oder durch Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht der Wohnungsgemeinschaft ein Schaden am Sondereigentum entsteht.

Ein Balkon ist zum Großteil Sondereigentum. Der Balkonraum und der Bodenbelag gehören Ihnen.

Die sogenannten konstruktiven Balkonbestandteile wie die Bodenplatte, die Isolierschicht, die Decke und die Balkonbrüstung hingegen sind Gemeinschaftseigentum.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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