Wie erstelle ich eine Teilungserklärung?

Sie haben eine Immobilie und wollen daraus Eigentumswohnungen machen? In diesem Fall heißt es: Die Immobilie muss zunächst sinnvoll aufgeteilt werden.

Mit anderen Worten: Sie legen fest, was zu welcher Wohneinheit gehört und welche Bestandteile der Immobilie das Gemeinschaftseigentum bilden sollen.

Hier setzt die Teilungserklärung an: Sie ist eine wichtige notarielle Urkunde und klärt die Eigentumsverhältnisse zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern.

Das ist jedoch nicht alles. Denn: In der Teilungserklärung werden auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt.

Doch was ist das Dokument nun genau? Wie können Sie eine Teilungserklärung erstellen und was sollten Sie dabei beachten?

In diesem Ratgeber finden Sie alle wichtigen Fakten rund um die Teilungserklärung.
Außerdem erhalten Sie eine Übersicht der häufigsten Fehler bei Teilungserklärungen, um diese vermeiden zu können.

Teilungserklärungen gibt es sowohl für Häuser als auch für Grundstücke.

Grundsätzlich regelt die Erklärung, welche Gebäude- oder Grundstücksteile zu welcher Einheit gehören.

Mit anderen Worten: Immer, wenn eine Immobilie in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll, benötigt sie eine Teilungserklärung.

Dabei wird der Eigentumsanteil jeder Wohnung typischerweise in Tausendstel angegeben, ebenso wie in Prozent.

So kann die Teilungserklärung in etwa aussehen:

Dabei verweist die Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan.

Dieser liegt der Erklärung bei und zeigt grafisch, wo in der Immobilie sich die entsprechenden Gebäudeteile befinden.

Mit der Teilungserklärung erklären Sie als Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück aufgeteilt wird.

Jeder Miteigentumsanteil ist mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden.

Mit anderen Worten: Nur die Wohnungsbesitzer sind Miteigentümer an der Immobilie.

Dies sind die wichtigen Bestandteile der Teilungserklärung:

Vorab: Eine Teilungserklärung können Sie nicht selbst erstellen.

Vielmehr benötigen Sie dabei die professionelle Unterstützung eines Architekten und eines Notars.

Eine neu erstellte Teilungserklärung kostet meist mehrere Hundert Euro.

Manchmal sind auch Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich zu zahlen.

Denn:

Die komplett neue Teilungserklärung benötigen Sie etwa bei Neubauten oder im Rahmen einer Renovierung neu aufgeteilter Gebäude.

Doch wie setzen sich die Kosten für die Erklärung zusammen?

Schauen wir uns das genauer:

Sie benötigen eine beglaubigte Teilungserklärung, um diese einem potenziellen Käufer vorzulegen?

In diesem Fall zahlen Sie zwischen 70 und 140 Euro.

Der Notar bestätigt damit, dass Sie die Teilungserklärung selbst unterschrieben haben.

Möchten Sie eine neu erstellte Teilungserklärung ins Grundbuch eintragen lassen, benötigen Sie eine notariell beurkundete Teilungserklärung.

Doch was bedeutet das?

Der Notar erstellt und beurkundet die Teilungserklärung. Dafür rechnet er den vollen Gebührensatz nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab.

Mit anderen Worten: Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.

Hierzu ein Beispiel:

Eine Teilungserklärung für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 700.000 Euro soll in 3 Wohneinheiten unterteilt werden.

Die Kosten belaufen sich demnach auf 1.255 Euro.

Dazu kommen die Gebühren für den Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitserklärung.

Rechnen Sie insgesamt mit Kosten zwischen 1.800 und 2.500 Euro.

Unter gewissen Umständen ist es möglich, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern.

Bei baulichen Veränderungen an einem Mehrfamilienhaus oder Wohnblock, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Teilungserklärung sogar zwangsläufig verändert werden.

Dazu ein Beispiel:
Wenn etwa eine Terrasse zum Wintergarten wird oder zwei Wohnungen zusammengelegt werden, bedarf es unbedingt einer Änderung der Teilungserklärung.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder kaufen, sollten Sie die Teilungserklärung genau studieren.

Denn: Bestehende Regelungen können nämlich entweder ungültig sein oder sich als nachteilig für den Eigentümer erweisen.

Beachten Sie zudem, dass Gewohnheiten und mündliche Abmachungen die Teilungserklärung nicht ersetzen können.

Das bedeutet: Geduldete Vorgänge und Nutzungen von Gemeinschaftseigentum können daher jederzeit widerrufen werden.