Wie berechne ich den Umbauten Raum?

Der Umbaute Raum ist ein wichtiger Grundbegriff im Bauwesen, der unter anderem für die Beantragung der Baufinanzierung wichtig ist.

Heutzutage wird der Begriff meist mit „Brutto-Rauminhalt“ ersetzt.

Entsprechend handelt es sich um die Angabe der Kubatur oder des Inhalts eines Umbauten Raums – ein Wert, der in Kubikmeter (m³) angegeben wird.

Gibt es einen Unterschied zwischen Umbautem Raum und Bruttorauminhalt? Was gehört alles zum Umbauten Raum und wie lässt sich dieser berechnen? Und wie finde ich heraus, was ein Kubikmeter Umbauter Raum kostet? Hier erhalten Sie die Antworten!

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Umbaute Raum beschreibt, wie groß der Rauminhalt eines Bauprojekts ist

  • Zum Umbauten Raum gehören alle bewohnten Bestandteile eines Gebäudes sowie das Kellergeschoss und die Garage

  • Ein Kubikmeter Umbauter Raum kostet zwischen 230 und 430 Euro

Definition: Was ist Umbauter Raum?

Früher wurde das Volumen eines Gebäudes anhand der Größe „Umbauter Raum“ angegeben. Diese ist in der DIN 277 zu Grundflächen und Rauminhalten detailliert dargestellt.

Die jüngste Version der DIN aus dem Januar 2016 ersetzt den Begriff des Umbauten Raums durch den „Bruttorauminhalt“.

Umgangssprachlich kommt der Begriff des Umbauten Raums jedoch immer noch häufig zum Einsatz.

Die Kennzahl Umbauter Raum gibt an, wie viele Kubikmeter Raum sich in einem geplanten Bauprojekt befinden werden.

Dies ist unter anderem für die Finanzierung sowie für Wirtschaftlichkeitsberechnungen sehr wichtig.

Auch für den Verkehrswert sowie für die Baugenehmigung und die statisch-konstruktive Prüfung werden detaillierte Angaben zum Umbauten Raum benötigt.

Was ist meine Immobilie wert?

Was ist der Bruttorauminhalt?

Der Begriff des Bruttorauminhalts ersetzt den Umbauten Raum.

Es handelt sich jedoch genau genommen nicht um den gleichen Wert.

Denn beim Umbauten Raum werden nicht alle Flächen berücksichtigt. Beispielsweise muss ein nicht ausgebautes Dachgeschoss nicht berechnet werden.

Der Bruttorauminhalt hingegen berechnet das komplette Gesamtvolumen eines Gebäudes. Dazu gehören auch die Decken, die Wände, das Dach und nicht ausgebaute Geschosse. Der Wert wird ebenfalls in Kubikmetern angegeben.

Unterschiedliche Maße

Der Umbaute Raum nutzt Rohbaumaße, während der Bruttorauminhalt die Fertigmaße als Außenmaße ansieht.

Was gehört zum Umbauten Raum im Gebäude?

Grundsätzlich ähnelt die Definition des Umbauten Raums (UR) der der Wohnflächenberechnung.

Alle bewohnten Bestandteile der Immobilie sowie Kellergeschoss und Garage gehören zum Umbauten Raum.

Nicht ausgebaute Dachräume fließen nicht oder nur zu 1/3 in den UR ein.

Der Bruttorauminhalt hingegen umfasst das gesamte Volumen und ist entsprechend größer, da etwa der Putz dazugehört.

Dies gehört nicht zum Umbauten Raum:

  • Dachgauben
  • Eingangsüberdachungen
  • Außentreppen
  • Außenrampen
  • Dachüberstände offener Bereiche
  • Lichtschächte
  • Installationsschächte
  • Schornsteinköpfe
  • Fundamente

Wie wird der Umbaute Raum berechnet?

Laut der DIN 277 werden für die Berechnung des Umbauten Raums zum Beispiel die Grundfläche und die Rauminhalte benötigt.

Multiplizieren Sie zunächst für jedes volle Geschoss Länge, Breite und Höhe miteinander.

Bei ausgebauten Dachgeschossen teilen Sie das Ergebnis durch 2.

Nicht ausgebaute Dachgeschosse haben diese Formel: (Länge x Breite x Höhe / 2) /3.

So erhalten Sie den Brutto-Rauminhalt eines Gebäudes. Daraus lässt sich der Umbaute Raum berechnen, indem Sie 2/3 aller nicht ausgebauten Teile des Dachgeschosses abziehen.

Sonderregelungen: Was muss ich bei der Berechnung beachten?

Wenn Sie den Bruttorauminhalt berechnen, sollten Sie die Höhe des Raumes von der Unterseite der Bodenplatte im Keller bis zur Oberseite der Decke messen.

Für die normalen Geschosse gilt die Höhe zwischen den Oberflächen der Decken als Anhaltspunkt.

Beim Dachgeschoss sollten Sie von der Oberseite des Bodens bis zur Oberseite des Dachbelags messen – unabhängig davon, ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht.

Wichtig: Wenn nicht alle Geschosse den gleichen Grundriss haben, müssen Sie jedes Geschoss einzeln berechnen und die Werte später addieren. Für den Außenputz dürfen Sie 2% des Volumens abziehen.

Rechenbeispiel: Umbauter Raum

Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie Sie den Umbauten Raum selbst berechnen. Dafür müssen Sie Grundmaße wie Länge und Breite eines Raums kennen.

Geschoss Maße Umbauter Raum
Keller 10 m x 8 m x 2,4 m 192 m³
Erdgeschoss 10 m x 12 m x 2,8 m 336 m³
Obergeschoss 10 m x 10 m x 2,8 m 280 m³
Dachgeschoss (ausgebaut) 10 m x 10 m x 1,9 m 190 m³
Gesamt 998 m³

Übrigens: Bei der Wertermittlung einer Immobilie wird der Umbaute Raum mit den durchschnittlichen Baukosten und Baunebenkosten multipliziert. Kosten von 350 Euro pro Kubikmeter würden in diesem Beispiel also einen Gebäudewert von 349.300 Euro ergeben.

Was kostet ein Kubikmeter Umbauter Raum?

Die Kosten für einen Kubikmeter Umbauten Raum hängen stark vom jeweiligen Bauprojekt ab.

Grob können Sie mit Kosten zwischen 230 und 430 Euro pro Kubikmeter rechnen. Je nach Ausstattung und Baumaterialien sind Schwankungen möglich.

Ihr Baufinanzierer hilft dabei, eine Einschätzung für die Kosten des gewählten Gebäudes in der Region abzuschätzen. Auch Bauträger und Architekten können Ihnen einen guten ersten Eindruck geben.

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FAQ

Multiplizieren Sie zunächst Länge, Breite und Höhe für jedes Vollgeschoss miteinander. Bei ausgebauten Dachgeschossen teilen Sie das Ergebnis durch 2. Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen gilt die Formel (Länge x Breite x Höhe /2) /3. Addieren Sie dann die Werte für jedes Geschoss.

Dachgauben, Eingangsüberdachungen, Außentreppen, Außenrampen, Dachüberstände unvollständig geschlossener Bereiche, Lichtschächte, Installationsschächte, Schornsteinköpfe und Fundamente gehören nicht zum Umbauten Raum.

M3 oder m³ steht für Kubikmeter. Es handelt sich um den Wert des Umbauten Raums. Kubikmeter geben ein Volumen an.

Das Vordach gehört nicht zum Umbauten Raum, da es meist frei nach vorne ragt und dabei einen offenen Raum umgibt. Wenn dieser jedoch komplett geschlossen ist, zählt das Vordach ebenfalls zum Umbauten Raum.

Beim Bruttorauminhalt wird das Dach selbst ebenfalls mitgerechnet, um das Gebäudevolumen zu ermitteln.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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