Was ist der Verkehrswert?

Der Wert einer Immobilie, also der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird, wird auch Verkehrswert genannt.

Wie der Verkehrswert ermittelt wird und welche Unterlagen Sie dafür brauchen, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln
  • Der Verkehrswert zeigt den realistischen Preis, der derzeit bei einem Verkauf zu erzielen wäre

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis und wird im Baugesetzbuch definiert. Dieser Wert wird bei einer Immobilienbewertung ermittelt.

Diese Merkmale besitzt der Verkehrswert:

  • Der Wert bezieht sich auf ein konkretes Grundstück oder eine Immobilie.
  • Das Ergebnis ist ein Preis, der in dem Gutachten ermittelt wird.
  • Der Verkehrswert ist Stichtagsbezogen und kann sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen unterscheiden.
  • Bei der Ermittlung geht der Gutachter von offenen und freien Märkten sowie von Informationsfreiheit aus.
  • Der Verkehrswert wird neutral ermittelt und ist unabhängig von den Verhältnissen zwischen Käufer und Verkäufer.
Was ist meine Immobilie wert?

Wie lässt sich der Verkehrswert ermitteln?

Ermittelt wird der Verkehrswert von einem Gutachterausschuss. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, sodass sich auch unterschiedliche Verkehrswerte ergeben können.

Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Der Verkehrswert ergibt sich bei dem Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert.

Der Bodenwert wird dabei anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die sich aus den erzielten Preisen bei Grundstücksverkäufen ergeben.

Besonders Banken setzen häufig dieses Verfahren ein.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Der Verkehrswert wird bei dem Ertragswertverfahren aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet.

Letzterer ergibt sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den anfallenden Betriebskosten.

Das Verfahren kommt besonders bei vermieteten Immobilien zum Einsatz.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Bei selbst genutzten Immobilien oder Grundstücken wird der Verkehrswert hauptsächlich anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit erzielt wurden.

Die Genauigkeit beim Vergleichswertverfahren hängt deshalb auch an der Zahl der aussagekräftigen Referenzwerte.

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Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Wie in so vielen Bereichen bestimmt auch bei der Immobilienbewertung die Nachfrage den Preis.

Daraus lässt sich ganz einfach ableiten: Je höher die Nachfrage nach einem bestimmten Grundstück ist und je geringer die freien Flächen, desto höher ist auch der Verkehrswert.

Wie begehrt eine Lage ist, lässt sich auch ganz einfach am Bodenrichtwert ablesen. Doch für eine konkrete Berechnung des Verkehrswertes kommen noch weitere Faktoren hinzu.>

Folgende Merkmale auf den Wert einer selbstgenutzten Immobilie aus:

  • Lage
  • Baujahr
  • Größe der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattungsmerkmale
  • Ausstattungsqualität

Bei vermieteten Immobilien gilt:

Ist die zu erzielende Miete gering, fällt auch der Verkehrswert entsprechend niedrig aus.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkehrswert?

Die Ermittlung des Verkehrswertes bedarf viel Sachkenntnis. Aus diesem Grund lassen Sie am besten einen erfahrenen Fachmann den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.

Sollten Sie kein offizielles Gutachten benötigen, kann dies auch ein Immobilienmakler übernehmen.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts benötigen Sie folgende Dokumente:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Grundriss- und Schnittzeichnungen der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Wenn vorhanden: Nachweis über Modernisierungsarbeiten

Bei Wohnungen benötigen Sie zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnung
  • Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Wirtschaftsplan
  • Falls vermietet: aktuelle Mietverträge

FAQ

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis und wird im Baugesetzbuch definiert.

Gleichzusetzen ist der Verkehrswert mit dem Marktwert. Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen und kann sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen unterscheiden.

Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Marktwert gleichgesetzt werden.

Er bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis. Der Verkehrswert ist ein gedachter Wert, an dem sich der Verkäufer mit dem Immobilienpreis orientieren kann.

Der “Verkaufswert” oder Kaufpreis einer Immobilie ist der Wert, der tatsächlich gezahlt wird.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand von Vergleichspreisen bestimmt.

Jenny Häusler

Redakteurin

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