Immobilienbewertung: Wie kann ich mein Haus schätzen lassen?

Der Immobilienmarkt bewegt sich – nicht nur aktuell. Seit 2015 sind die Immobilienpreise in ganz Deutschland um mehr als 30 Prozent gestiegen.

Dabei ist die spannendste Frage für Immobilieneigentümer: Was ist meine Immobilie wert?

Oft sind Eigentümer überrascht, wie viel sie für ihre Immobilie aktuell bekommen.

Mit Hausfrage können Sie jetzt ganz einfach und kostenlos Ihre Immobilie bewerten lassen.

Beim Hausverkauf haben Sie vor allem ein Ziel: den bestmöglichen Preis erzielen.

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, ist eine realistische Einschätzung gold wert.

Wer mit einem stark überhöhten Preis beginnt und erstmal abwarten will, schreckt potentielle Käufer direkt ab.

Wer einen zu niedrigen Preis ansetzt, verzichtet beim Verkauf auf Geld. Zudem sorgt das möglicherweise für Unsicherheit beim Käufer.

Gerade Kapitalanleger beobachten den Immobilienmarkt oft über einen langen Zeitraum. Eine schrittweise Senkung des Preises könnte als negatives Zeichen aufgefasst werden.

Mit einer realistischen Einschätzung des Marktwertes, können Sie die Immobilie ca. 5% über diesem Wert inserieren.

So geben Sie dem Käufer ein wenig Spielraum zum Verhandeln.
Dieser bekommt das Gefühl, ein gutes Geschäft gemacht zu haben – und Sie erreichen so einen Verkaufspreis, der dem Marktwert sehr nahe liegt.

Eine professionelle Einschätzung des Marktwertes schafft außerdem Vertrauen beim Käufer.

Möglicherweise weichen Marktpreise aber so weit von den Wunschvorstellungen ab, dass ein Verkauf (noch) nicht sinnvoll ist.

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Jedes Kriterium kann einen großen Unterschied im Kaufpreis ausmachen.

Eine Immobilienbewertung basiert immer auf der Summe mehrer Faktoren.

Den größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie hat deren Lage.

Liegt diese mitten im Stadtgebiet, in Randbezirken oder in einer ländlichen Region? Ist der Stadtteil ein Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet?

Immobilien in Ballungszentren wie München, Berlin oder Hamburg sind auf einem wesentlich höheren Preisniveau als in Kleinstädten oder Dörfern.

Doch auch innerhalb einer Großstadt können die Immobilienwerte je nach Stadtteil stark schwanken.

Diese Faktoren nennt man Makrolage.

Aber auch weitere Feinheiten sind entscheidend: die Mikrolage.

Sie beschreibt, wie komfortabel und lebenswert die umliegende Gegend einer Immobilie ist.

Je gefragter die Lage, desto höher der Preis. Auch die Lebensqualität der Umgebung nimmt Einfluss auf die Bewertung.

Auch das soziale Umfeld in der Nachbarschaft spielt eine Rolle.

Natürlich ist die Größe der Wohnfläche ein entscheidendes Kriterium.

Aber auch der Bautyp ist wichtig: Reihenhaus, Villa, Doppelhaushälfte, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Etagenwohnung.

Weitere Faktoren sind das Vorhandensein von Kamin, Wintergarten, Fußbodenheizung, Swimmingpool, Garagen, Carports und Stellplätze für Auto und Fahrrad.

Neben dem Bautyp beeinflusst die Aufteilung und die Ausstattung.

Welches Material wurde verbaut?

Als besonders hochwertig gelten zum Beispiel Echtholz-Dielen oder Marmor.

Eine Stein-auf-Stein-Bauweise ist zudem in der Regel hochwertiger als ein Bau mit Fertigelementen.

Außerdem ausschlaggebend: Art und Alter des Heizsystems, Dicke und Dämmung von Mauerwerk und Dach, Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und der Fassade des Hauses.

Diese Faktoren sagen etwas über die Qualität des Baus aus.

Außerdem sorgen sie teilweise auch für geringeren Energiebedarf.

Dieser wird in einem Energieausweis festgehalten, der beim Verkauf einer Immobilie vorgelegt werden muss.

Die häufigsten Mängel an Immobilien sind eindringende Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden.

Diese können auf das Verhalten der Bewohner, aber auch auf Fehler beim Bau zurückzuführen sein.

Diese im Nachhinein zu verbessern kann sehr teuer werden – was den Wert der Immobilie als Ganzes senkt.

Klassische Modernisierungselemente sind Küche und Bad sowie Bodenbeläge und Elektro-, Gas- und Wasseranlagen.

Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten.

Im Gegenteil: Ein modernisierter Altbau ist häufig mehr Wert als ein Neubau.

Entscheidend ist der Zustand der Immobilie und ob diese umfassend modernisiert wurde.

Inwiefern hat der Eigentümer freie Hand beim Erweitern der Immobilie?

Können zusätzlich Fenster eingebaut werden? Kann das Dach aufgestockt werden?

Lassen sich Innenwände entfernen oder haben diese eine tragende Funktion?

Stehen Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?

Wie gut ist der Anschluss ans Telefon- und Wassernetz?

Ist ein Hochgeschwindigkeits-Internetanschluss in der Region möglich?

Beim Verkauf einer Immobilie kommt außerdem zum Tragen, ob diese zur Zeit leerstehend oder vermietet ist.

In der Regel lässt sich mit einem bezugsfreien Objekt ein höherer Preis erzielen, da dem neuen Besitzer freie Hand gelassen wird, was er damit machen möchte.

Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie aber genauso interessant sein.

Sämtliche Belastungen, wie Grunddienstbarkeiten oder auch Baulasten senken den Wert einer Immobilie.

Nutzungsrechte umliegender Grundstücke erhöhen wiederum den Wert des eigenen Grundstücks.

Bei der Bewertung eines Hauses ist entscheidend, ob dieses freistehend oder in einen Häuserverbund integriert ist:

Ein freistehendes Haus – bestenfalls mit Grünflächen drumherum – erzielt deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Reihenhaus.

Bei Mehrfamilienhäusern ist auch das Verhältnis von Gemeinschaftsflächen und tatsächlichem Wohnraum, bzw. Sondereigentum entscheidend.

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb der Stadt entscheidend. Auch die Lage innerhalb des Gebäudes ist von Bedeutung.

Erdgeschosswohnungen sind in der Regel weniger wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage.

Hier steigert ein Aufzug innerhalb des Hauses zusätzlich den Wert.

Viele Bewohner von Mehrfamilienhäusern teilen sich zudem einen Garten, was auch in die Bewertung mit einfließt.

Im Gegensatz zu Immobilien verlieren Grundstücke nur sehr selten an Wert.

Im Gegenteil: In vielen Regionen Deutschlands steigen die Grundstückspreise seit Jahren konstant.

Für die Ermittlung des Wertes eines Grundstückes ist dessen Bodenwert entscheidend. Die Basis bildet der Bodenrichtwert.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt.

Es sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in bestimmten Regionen: den Bodenrichtwertzonen.

Zu beachten ist allerdings, dass möglicherweise nicht das komplette Grundstück bebaubar ist.

Das kommt vor, wenn die Bodenverhältnisse, der Zuschnitt oder eventuelle Wegerechte dies verhindern. In diesem Fall sinkt der Wert des Grundstückes entsprechend.

Kann ich den Wert meiner Immobilie selber schätzen? Wie kann mir ein Makler helfen? Wozu brauche ich einen Gutachter?

Egal ob Kauf oder Verkauf: Interessierte sollten sich immer sorgfältig und umfangreich über den Wert einer Immobilie informieren.

Ein erster Schritt ist dabei immer die eigene Recherche.

Doch in vielen Fällen ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung zu organisieren.

Das ist doch viel zu teuer!

Stimmt nicht: Die Bewertung durch einen Makler ist in vielen Fällen kostenlos. Der Makler hofft natürlich, dass Sie ihm den Auftrag zum Hausverkauf erteilen – dies bleibt aber nach wie vor Ihre freie Entscheidung.

Nutzen Sie unseren Online-Vergleich, um Ihre Immobilie fachgerecht bewerten zu lassen:

Einen ersten Anhaltspunkt kann das Stöbern nach vergleichbaren Objekten in Online-Portalen oder Zeitungen liefern.

Es ist gar nicht immer so einfach, wirklich vergleichbare Immobilien zu finden.

Für Wohnungen in Wohnvierteln trifft dies seltener zu, aber Einfamilienhäuser sind häufig schwer zu vergleichen.

Ein weiteres Problem ist, dass eine inserierte Immobilie eben noch nicht verkauft wurde.

Das bedeutet: die dort gelisteten Preise sind in der Regel keine tatsächlich erzielbare Beträge.

Wer eine genauere Auskunft möchte, hat die Möglichkeit, sich einen Grundstücksmarktbericht zu besorgen.

Dieser wird von lokalen, unabhängigen Gutachterausschüssen regelmäßig erstellt.

Je nach Stadt und Region kostet dieser bis zu 50 Euro. Erhältlich ist der Bericht in der Regel bei städtischen Behörden oder den Gutachterausschüssen selbst.

Bei einem konkreten Verkaufsvorhaben ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen.
Dieser kennt Markt und Geschäft sehr genau und kann Verkaufstricks anwenden, um einen besseren Preis zu erzielen.

Das heißt, er verkauft eine Immobilie immer zum höchstmöglichen Preis. Damit macht er sich in den allermeisten Fällen selbst bezahlt.

Eine Schätzung der Immobilie bieten viele Makler kostenfrei an.

Diese erhält man in der Regel schon nach wenigen Tagen.

Die höchste Stufe der Immobilienbewertung ist ein professioneller, kostenpflichtiger Bericht eines Immobiliengutachters.

Dieser prüft sämtliche Feinheiten und Schäden des Objektes und errechnet auf dieser Basis einen Marktwert.

Ein so erstelltes Wertgutachten bietet einen sehr verlässlichen Wert.

Hierauf können Sie sich in sämtlichen Verhandlungen berufen.

Der Marktwert – oder Verkehrswert – einer Immobilie ist der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird.

Er muss nicht zwingend den Wert im Sinne von Herstellungskosten oder Renditemöglichkeiten widerspiegeln.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, werden drei verschiedene Verfahren genutzt.

Welches Verfahren das sinnvollste ist und von Maklern und Gutachtern eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab.

Das Vergleichswertverfahren trägt den entscheidenden Schritt schon im Namen: Vergleich.

Hierbei werden die Preise von ähnlichen Immobilien verglichen. Dabei entsteht ein Durchschnittswert, auf den Zu- und Abschläge angerechnet werden.

Diese errechnen sich aus den Faktoren zur Wertermittlung, welche wir bereits in Schritt 2 kennengelernt haben.

Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert schätzen.

Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden.

Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Einfacher ausgedrückt: Was würde es kosten, genau dieses Objekt an genau dieser Stelle zu bauen?

Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus allem, was darauf gebaut wurde.

Von diesem Wert wird dann noch ein Betrag für das Alter der Immobilie abgezogen.

Im Anschluss wird das Ergebnis noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Dieser Faktor soll die Lage der Immobilie in den ermittelten Wert einbeziehen.

Eine besonders gute Lage bedeutet einen höheren Marktanpassungsfaktor und andersherum.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt.

Damit ist es vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Diese interessiert nicht so sehr, was der Bau einer Immobilie kostet, sondern viel mehr, wieviel Einnahmen sie damit erzielen können.

Es geht also nicht primär um die beste Immobilie für das Geld, sondern um die lukrativste.

Eine sehr vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens ist das sogenannte Maklerverfahren.

Dabei werden die jährlich erzielbaren Erträge (bspw. Nettokaltmieten) mit einem Faktor multipliziert. Dieser Faktor hängt von der Art der Immobilie ab.

Auf diesem Weg erhalten Sie einen sehr schnellen, allerdings auch meist recht ungenauen Richtwert.

Um den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, benötigen Makler und Gutachter folgende Unterlagen:

Hier benötigen Sie zusätzliche Dokumente:

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Trotzdem neigen wir nun mal leider dazu, bei komplexen Themen einzelne Details zu vergessen.

Damit Ihnen dies nicht passiert, können Sie unsere kostenlose Checkliste zur Immobilienbewertung downloaden.

So behalten Sie stets den Überblick über alle wichtigen Schritte und vermeiden Fehler im Voraus.