Immobilie bewerten: Für wie viel kann ich meine Immobilie aktuell verkaufen?

Der ultimative Guide

Der Immobilienmarkt bewegt sich – nicht nur aktuell. Seit 2018 sind die Immobilienpreise in ganz Deutschland um rund 8% gestiegen.

Oft sind Hausbesitzer überrascht, wie viel sie für ihre Immobilie aktuell bekommen.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie kostenlos an eine Immobilienbewertung kommen, welche Dinge es dabei zu beachten gibt und wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Wer bewertet meine Immobilie für mich?

Welches Bewertungsverfahren eignet sich für meine Immobilie?

Welche Unterlagen benötige ich für eine Immobilienbewertung?

Checkliste Immobilienbewertung

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Beim Hausverkauf haben Sie vor allem ein Ziel: den bestmöglichen Preis erzielen.

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, ist eine realistische Einschätzung gold wert.

Wer mit einem stark überhöhten Preis beginnt und erstmal abwarten will, schreckt potentielle Käufer direkt ab.

Wer einen zu niedrigen Preis ansetzt, verzichtet beim Verkauf auf Geld. Zudem sorgen das möglicherweise für Unsicherheit beim Käufer.

Gerade Kapitalanleger beobachten den Immobilienmarkt oft über einen langen Zeitraum. Eine schrittweise Senkung des Preises könnte als negatives Zeichen aufgefasst werden.

Lohnt sich ein Hausverkauf aktuell?

Unser Tipp: Unterschätzen Sie nicht den psychologischen Faktor.

Mit einer realistischen Einschätzung des Marktwertes, können Sie die Immobilie ca. 5% über diesem Wert inserieren.

So geben Sie dem Käufer ein wenig Spielraum zum Verhandeln.

Dieser bekommt das Gefühl, ein gutes Geschäft gemacht zu haben – und Sie erreichen so einen Verkaufspreis, der dem Marktwert sehr nahe liegt.

Eine professionelle Einschätzung des Marktwertes schafft außerdem Vertrauen beim Käufer.

Möglicherweise weichen Marktpreise aber so weit von den Wunschvorstellungen ab, dass ein Verkauf (noch) nicht sinnvoll ist.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Jedes Kriterium kann einen großen Unterschied im Kaufpreis ausmachen.

Eine Immobilienbewertung basiert immer auf der Summe dieser Faktoren.

Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienwert:

  • Lage
  • Art und Größe
  • Bausubstanz und Energieeffizienz
  • Zustand
  • Lage
  • Baujahr
  • Ausbaumöglichkeiten
  • Erschließungszustand
  • Nutzung und Inventar
  • Grundbucheinträge

Trotzdem gilt:

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Beim Verkauf ist eine Immobilie also letztlich genau das wert, was ein Käufer bereit ist zu zahlen.

Die Lage

Den größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie hat deren Lage.

Liegt diese mitten im Stadtgebiet, in Randbezirken oder in einer ländlichen Region?

Ist der Stadtteil ein Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet?

Immobilien in Ballungszentren wie München, Berlin oder Hamburg sind auf einem wesentlich höheren Preisniveau als in Kleinstädten oder Dörfern.

Doch auch innerhalb einer Großstadt können die Immobilienwerte je nach Stadtteil stark schwanken.

Diesen Faktoren nennt man Makrolage.

Aber auch weitere Feinheiten sind entscheidend: die Mikrolage.

Sie beschreibt, wie komfortabel und lebenswert die umliegende Gegend einer Immobilie ist.

Was ist meine Immobilie wert?

Bei der Lage sind folgende Fragen entscheidend:

  • Wie gut ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
  • Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten Restaurants, Ärzte, Bankfilialen und Poststellen in der Umgebung?
  • Gibt es Lärmbelästigung durch Straßen- und Flugverkehr?
  • Welche Freizeit-, Kultur- und Erholungsmöglichkeiten hat der Bewohner?
  • Auch das soziale Umfeld in der Nachbarschaft spielt eine Rolle.

Die Art und Größe

Natürlich ist die Größe der Wohnfläche ein entscheidendes Kriterium.

Aber auch der Bautyp ist wichtig: Reihenhaus, Villa, Doppelhaushälfte, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Etagenwohnung.

Bei Immobilienart und -größe sind folgende Fragen entscheidend:

  • Wie ist die Zimmeraufteilung und wie hoch sind die Decken?
  • Wieviele Badezimmer gibt es und gibt es eine Gästetoilette?
  • Gibt es einen Keller?
  • Wie ist der Ausblick und wieviel Sonne fällt durch die Fenster ein?
  • Südlage oder Ausrichtung nach Westen?
  • Gehört zur Immobilie ein Garten oder Balkon und wie groß sind diese?

Weitere Faktoren sind das Vorhandensein von Kamin, Wintergarten, Fußbodenheizung, Swimmingpool, Garagen, Carports und Stellplätze für Auto und Fahrrad.

Die Bausubstanz und Energieeffizienz

Welches Material wurde verbaut?

Als besonders hochwertig gelten zum Beispiel Echtholz-Dielen oder Marmor.

Eine Stein-auf-Stein Bauweise ist zudem in der Regel hochwertiger als ein Bau mit Fertigelementen.

Außerdem ausschlaggebend: Art und Alter des Heizsystems, Dicke und Dämmung von Mauerwerk und Dach, Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und der Fassade des Hauses.

Diese Faktoren sagen etwas über die Qualität des Baus aus.

Außerdem sorgen sie teilweise auch für geringeren Energiebedarf.

Dieser wird in einem Energieausweis festgehalten, der beim Verkauf einer Immobilie vorgelegt werden muss.

Wertsteigerung durch Energieeffizienz

Ein geringerer Energieverbrauch spart den Bewohnern Geld, was den Wert des Objektes steigert. Außerdem wird die Umwelt weniger stark belastet.

Der Zustand

Die häufigsten Mängel an Immobilien sind eindringende Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden.

Diese können auf das Verhalten der Bewohner, aber auch auf Fehler beim Bau zurückzuführen sein.

Diese im Nachhinein auszubessern kann sehr teuer werden – was den Wert der Immobilie als Ganzes senkt.

Faustregel:

Je modernisierter eine Immobilie ist, desto höher ist auch ihr Wert.

Klassische Modernisierungselemente sind Küche und Bad sowie Bodenbeläge und Elektro-, Gas- und Wasseranlagen.

Das Baujahr

Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten.

Im Gegenteil: Ein modernisierter Altbau ist häufig mehr Wert als ein Neubau.

Entscheidend ist der Zustand der Immobilie und ob diese umfassend modernisiert wurde.

Was ist meine Immobilie aktuell wert?

Die Ausbaumöglichkeiten

Inwiefern hat der Eigentümer freie Hand beim Erweitern der Immobilie?

Können zusätzlich Fenster eingebaut werden? Kann das Dach aufgestockt werden?

Lassen sich Innenwände entfernen oder haben diese tragende Funktion?

Stehen Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?

Vorschriften beachten:

In vielen Orten gelten weitere Vorschriften, die den Erhalt des Stadtbildes sichern sollen.

Der Erschließungszustand

Wie gut ist der Anschluss ans Telefon- und Wassernetz?

Ist ein Hochgeschwindigkeits-Internetanschluss in der Region möglich?

Nutzung und Inventar

Beim Verkauf einer Immobilie kommt außerdem zum Tragen, ob diese zur Zeit leerstehend oder vermietet ist.

In der Regel lässt sich mit einem bezugsfreien Objekt ein höherer Preis erzielen, da dem neuen Besitzer freie Hand gelassen wird, was er damit machen möchte.

Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie aber genauso interessant sein.

Was ist meine Immobilie wert?

Grundbucheinträge

Sämtliche Belastungen im Grundbuch senken den Wert einer Immobilie.

Dazu gehören Einschränkungen in der Nutzbarkeit:

  • Nießbrauch: Recht am Ertrag eines Grundstücks
  • Reallasten: zu entrichtende Leistungen an fremde Parteien.
  • Vorkaufsrechte: Recht am Kauf, bevor ein Objekt auf dem Markt angeboten wird
  • Erbbaurechte: zeitlich begrenztes Recht ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu bebauen

Nutzungsrechte umliegender Grundstücke erhöhen wiederum den Wert des eigenen Grundstücks.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung von Haus, Wohnung oder Grundstück?

Bei der Bewertung eines Hauses ist entscheidend, ob dieses freistehend oder in einen Häuserverbund integriert ist:

Ein allein stehendes Haus – bestenfalls mit Grünflächen drumherum – erzielt deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Reihenhaus.

Bei Mehrfamilienhäusern ist auch das Verhältnis von Gemeinschaftsflächen und tatsächlichem Wohnraum entscheidend.

Bewertung einer Wohnung

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb der Stadt entscheidend. Auch die Lage innerhalb des Gebäudes ist von Bedeutung.

Erdgeschosswohnungen sind in der Regel weniger Wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage.

Hier steigert ein Aufzug innerhalb des Hauses zusätzlich den Wert.

Viele Bewohner von Mehrfamilienhäusern teilen sich zudem einen Garten, was auch in die Bewertung mit einfließt.

Was ist meine Wohnung wert?

Bewertung eines Grundstückes

Im Gegensatz zu Immobilien verlieren Grundstücke nur sehr selten an Wert.

Im Gegenteil: In vielen Regionen Deutschlands steigen die Grundstückspreise seit Jahren konstant.

Für die Ermittlung des Wertes eines Grundstückes ist dessen Bodenwert entscheidend.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt.

Es sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in bestimmten Regionen: den Bodenrichtwertzonen.

Bodenwert berechnen

Quadratmeter x Bodenrichtwert=Bodenwert

ImmoWertV

Zu beachten ist allerdings, dass möglicherweise nicht das komplette Grundstück bebaubar ist.

Das kommt vor, wenn die Bodenverhältnisse, der Zuschnitt oder eventuelle Wegerechte dies verhindern. In diesem Fall sinkt der Wert des Grundstückes entsprechend.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Wer bewertet meine Immobilie für mich?

Kann ich den Wert meiner Immobilie selber schätzen? Wie kann mir ein Makler helfen? Wozu brauche ich einen Gutachter?

Egal ob Kauf oder Verkauf: Interessierte sollten sich immer sorgfältig und umfangreich über den Wert einer Immobilie informieren.

Ein erster Schritt ist dabei immer die eigene Recherche.

Doch in vielen Fällen ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung zu organisieren.

Das ist doch viel zu teuer!

Stimmt nicht: Die Bewertung durch einen Makler ist in vielen Fällen kostenlos. Der Makler hofft natürlich, dass Sie ihm den Auftrag zum Hausverkauf erteilen – die bleibt aber nach wie vor Ihre freie Entscheidung.

Nutzen Sie unseren Online-Vergleich, um Ihre Immobilie fachgerecht bewerten zu lassen:

Was ist meine Immobilie wert?

Kann ich als Eigentümer meine Immobilie selbst bewerten?

Einen ersten Anhaltspunkt kann das Stöbern nach vergleichbaren Objekten in Online-Portalen oder Zeitungen liefern.

Es ist gar nicht immer so einfach, wirklich vergleichbare Immobilien zu finden.

Für Wohnungen in Wohnvierteln trifft dies seltener zu, aber Einfamilienhäuser sind häufig schwer zu vergleichen.

Ein weiteres Problem ist, dass eine inserierte Immobilie eben noch nicht verkauft wurde.

Das bedeutet: die dort gelisteten Preise sind in der Regel keine tatsächlich erzielbare Beträge.

Wo kann ich reale Verkaufswerte erfahren?

Wer eine genauere Auskunft möchte, hat die Möglichkeit, sich einen Grundstücksmarktbericht zu besorgen.

Dieser wird von lokalen, unabhängigen Gutachterausschüssen regelmäßig erstellt.

Je nach Stadt und Region kostet dieser bis zu 50 Euro. Erhältlich ist der Bericht in der Regel bei städtischen Behörden oder den Gutachterausschüssen selbst.

Immobilienwert berechnen

Eine Eigenrecherche ist nicht genug

Einen groben Richtwert zur Entscheidungshilfe liefert eine Eigenrecherche allemal. Bei tatsächlichem Kauf- oder Verkaufsinteresse sollte es aber nie dabei bleiben.

Wie ermittelt ein Immobilienmakler den Wert meiner Immobilie?

Bei einem konkreten Verkaufsvorhaben ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen.

Dieser kennt Markt und Geschäft sehr genau und kann Verkaufstricks anwenden, um einen besseren Preis zu erzielen.

Ein Makler handelt im Interesse des Auftraggebers. Das heißt, er verkauft eine Immobilie immer zum höchstmöglichen Preis. Damit macht er sich in den allermeisten Fällen selbst bezahlt.

Eine Schätzung der Immobilie bieten viele Makler kostenfrei an. 

Diese erhält man in der Regel schon nach wenigen Tagen.

Immobilie kostenlos bewerten lassen

Wie ermittelt ein Immobiliengutachter den Wert meiner Immobilie?

Die höchste Stufe der Immobilienbewertung ist ein professioneller, kostenpflichtiger Bericht eines Gutachters.

Dieser prüft sämtliche Feinheiten und Schäden des Objektes und errechnet auf dieser Basis einen Marktwert.

Ein so erstelltes Wertgutachten bietet einen sehr verlässlichen Wert.

Hierauf können Sie sich in sämtlichen Verhandlungen berufen.

Welches Bewertungsverfahren eignet sich für meine Immobilie?

Der Marktwert – oder Verkehrswert – einer Immobilie ist der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird.

Er muss nicht zwingend den Wert im Sinne von Herstellungskosten oder Renditemöglichkeiten widerspiegeln.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, werden drei verschiedene Verfahren genutzt.

Die Vorgehensweisen sind in der ImmoWertV geregelt:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Welches Verfahren das sinnvollste ist und von Maklern und Gutachtern eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab.

Lohnt sich ein Hausverkauf für mich?

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren trägt den entscheidenden Schritt schon im Namen: Vergleich.

Hierbei werden die Preise von ähnlichen Immobilien verglichen. Dabei entsteht ein Durchschnittswert, auf den Zu- und Abschläge angerechnet werden.

Diese errechnen sich aus den Faktoren zur Wertermittlung, welche wir bereits in Schritt 2 kennengelernt haben.

Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert schätzen.

Die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteile

  • Auch für Laien anwendbar
  • Erzeugt einen realistisch erzielbaren Marktwert
  • Information über Stellung am Markt

Nachteile

  • Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger ist es vergleichbare Objekte zu finden
  • Richtige Gewichtung der Wertfaktoren ist für Laien schwierig

Das Sachwertverfahren

Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden.

Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Einfacher ausgedrückt: Was würde es kosten, genau dieses Objekt an genau dieser Stelle zu bauen?

Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus allem, was darauf gebaut wurde.

Von diesem Wert wird dann noch ein Betrag für das Alter der Immobilie abgezogen.

Der Gesetzgeber geht von einer sogenannten Alterswertminderung von 1,25% pro Jahr aus.

Im Anschluss wird das Ergebnis noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Dieser Faktor soll die Lage der Immobilie in den ermittelten Wert einbeziehen.

Eine besonders gute Lage bedeutet einen höheren Marktanpassungsfaktor und andersherum.

Was ist meine Immobilie wert?

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteile

  • Objektive Einschätzung
  • Auch auf sehr individuell gestaltete Immobilien anwendbar

Nachteile

  • Ermittelter Wert liegt häufig weit vom tatsächlichen Marktwert entfernt
  • Sehr komplex und für Laien nur schwer nachzuvollziehen
  • Neuerungen auf dem Markt müssen stets bedacht werden

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt.

Damit ist es vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Diese interessiert nicht so sehr, was der Bau einer Immobilie kostet, sondern viel mehr, wieviel Einnahmen sie damit erzielen können.

Es geht also nicht primär um die beste Immobilie für das Geld, sondern um die lukrativste.

Eine sehr vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens ist das sogenannte Maklerverfahren.

Dabei werden die jährlich erzielbaren Erträge (bspw. Nettokaltmieten) mit einem Faktor multipliziert. Dieser Faktor hängt von der Art der Immobilie ab.

Auf diesem Weg erhalten Sie einen sehr schnellen, allerdings auch meist recht ungenauen Richtwert.

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteile

  • Sehr präzise Angabe über den Wert aus Investorensicht

Nachteile

  • Viele Variablen, deren Wert exakt bekannt sein muss
  • Mietzahlungen können in Zukunft anders ausfallen

Welche Unterlagen benötige ich für ein Wertgutachten?

Um den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, benötigen Makler und Gutachter folgende Unterlagen:

  • Aktueller Grundbuchauszug: Erhältlich beim Grundbuchamt
  • Aktueller Auszug aus der Flurkarte: Erhältlich beim Katasteramt
  • Grundrisse und Schnitte der Immobilie mit An- und Umbauten
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Beantragung im Bauordnungsamt
  • Wohnflächenberechnung: Kann vom Gutachter durchgeführt werden
  • Modernisierungsnachweise: Z.B. der Einbau neuer Fenster oder die Installation einer neuen Heizungsanlage
  • Energieausweis: Wird von Energieberatern ausgestellt

Bei folgenden Objekten benötigen Sie zusätzliche Dokumente:

Bei Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Abrechnung der Nebenkosten
  • Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen

Bei vermieteten Objekten:

  • Mietverträge
  • Aufstellung der Nettokaltmieten

Bei Erbbaurecht:

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Nachweis vom aktuellen Erbbauzins

Bei Denkmalschutz:

  • Kopie des Denkmalschutzes

Checkliste zur Immobilienbewertung – Habe ich an alles gedacht?

Sie haben diesen Ratgeber aufmerksam gelesen? Wunderbar.

Trotzdem neigen wir nun mal leider dazu, bei komplexen Themen einzelne Details zu vergessen.

Damit Ihnen dies nicht passiert, können Sie unsere kostenlose Checkliste zur Immobilienbewertung downloaden.

So behalten Sie stets den Überblick über alle wichtigen Schritte und vermeiden Fehler im Voraus.

Checkliste
Immobilie bewerten

Hier downloaden

FAQ

Um den Immobilienwert zu errechnen, kann die folgende Formel genutzt werden:

(Reinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

oder ausführlicher:

((Rohertrag Mieten – Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten) – (Bodenwert x Liegenschaftszins)) x Vervielfältiger

Um sich einem realistischen Verkehrswert anzunähern, werden dann noch Werte für Bauschäden und Bodenwert abgezogen, bzw. addiert.

Eine Eigenrecherche und die kostenlose Nutzung von Online-Bewertungsportalen sollte immer der erste Schritt einer Immobilienbewertung sein.

Wer die Absicht hat, sein Objekt zu verkaufen, für den ist der Einsatz eines Maklers ratsam.

Bei einem Verkauf ohne Makler bietet ein Kurzgutachten ein gutes Argument in Verhandlungsgesprächen.

Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens ab. Für den Verkauf einer „einfachen“ Immobilie genügt häufig ein Kurzgutachten für 100 – 500 Euro.

Immobilienmakler bewerten Ihre Immobilie in der Regel kostenlos.

Bei komplizierten Fällen oder für rechtliche und steuerliche Prozesse ist meist ein Vollgutachten erforderlich, das meist zwischen 1000 und 2500 Euro kostet.

Für die Ermittlung des Wertes eines Grundstückes ist dessen Bodenwert entscheidend. Dieser ergibt sich aus der Berechnung Quadratmeter x Bodenrichtwert.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt und sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in bestimmten Regionen, den Bodenrichtwertzonen.

Grundlage bildet die “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken”

Marilena Meyer

Redakteurin

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