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Zweitwohnsitz

Alles zur Meldepflicht, Steuern und doppelter Haushaltsführung!


Zuletzt bearbeitet am

Eine kleine Wohnung am weiter entfernten Arbeitsort, das Studentenzimmer in der neuen Stadt oder eine Ferienwohnung an der Nordsee. Kürzere Wege, ein Rückzugsort oder und neue Perspektiven – ein Zweitwohnsitz kann viele Vorteile haben.

Allerdings ist das mit dem Zweitwohnsitz komplizierter als gedacht und kann schnell ins Geld gehen. Abgesehen von der doppelten Miete kann nämlich auch eine Zweitwohnungssteuer auf Sie zukommen. Es gibt allerdings auch Möglichkeiten diese zu umgehen.

Die korrekte Anmeldung, die Berechnung der Zweitwohnungssteuer oder die Besonderheiten einer doppelte Haushaltsführung – wir beantworten alle Fragen rund um den Zweitwohnsitz.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Zweitwohnsitz ist in Deutschland anmeldepflichtig. 
  • In vielen Städten und Gemeinden fällt eine Zweitwohnungssteuer an.
  • Der Steuersatz ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich und wird auf die Jahresnettokaltmiete angemeldet. 
  • Sind nicht länger als 6 Monate in der Wohnung, ist keine Anmeldung als Zweitwohnung notwendig.
  • Eheleute sind bei berufsbedingten Zweitwohnungen von der Steuer befreit.
  • Unter bestimmten Bedingungen können Sie eine doppelte Haushaltsführung steuerlich geltend machen. 

Was ist der Unterschied zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz?

Das Bundesmeldegesetz definiert den Hauptwohnsitz als vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners. Wenn Sie also eine Zweitwohnung nutzen, ist diejenige Wohnung der Hauptwohnsitz, in der Sie sich überwiegend aufhalten.

Der Hauptwohnsitz ist auch der Ort, an dem die Personen in der Wahlliste eingetragen sind. Sie können an diesem Ort also Ihr Wahlrecht ausüben.

Dagegen ist der Zweitwohnsitz – auch Nebenwohnsitz genannt – die Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist.

Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um eine gemietete oder gekaufte Wohnung handelt. Auch Ferien- oder Wochenendhäuser gelten als Zweitwohnsitz.

Es gibt allerdings mehrere Sonderfälle, in denen der Hauptwohnsitz nicht ausschließlich anhand der Zeit bestimmt wird, in der Sie sich dort aufhalten.

Wann ist eine Wohnung der Hauptwohnsitz?

Nicht immer ist die verbrachte Zeit der ausschlaggebende Faktor für die Entscheidung, welche Wohnung der Haupt- und welche der Nebenwohnsitz ist.

Sonderfall Ehepartner

Ehepartner haben Ihren Hauptwohnsitz grundsätzlich an dem Ort wo der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen der Person liegt. Dabei ist es unerheblich, ob Sie mehr Zeit in Ihrem Zweitwohnsitz verbringen. Der Gesetzgeber sieht den Standort an dem auch Ihr Ehepartner lebt als Ihren Hauptwohnsitz an. 

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Beispiel

Sie müssen berufsbedingt unter der Woche nach Hamburg und schlafen an 5 Tagen die Woche in einer Wohnung in Hamburg. Am Wochenende fahren Sie nach Hause zu Ihrer Frau und Ihren Kindern aufs Land.

Trotz der Tatsache, dass Sie deutlich mehr Zeit in Hamburg verbringen, liegt Ihr Hauptwohnsitz in diesem Beispiel in der Wohnung auf dem Land, da bei Eheleuten der soziale Lebensmittelpunkt entscheidend ist. Die Wohnung auf dem Land ist hier Ihr Nebenwohnsitz.

Sonderfall berufsbedingter Zweitwohnsitz

Eine weitere Ausnahme ist der berufsbedingte Zweitwohnsitz. Hier steht der Mittelpunkt der Lebensinteressen im Vordergrund. Der Gesetzgeber nimmt dabei an, dass Familie, Freunde und Bekannte eine besondere Bindung zu Ihrem Heimatort herstellen. 

Bei einem Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen verbringen Sie dort zwar oftmals mehr Zeit, Ihr Erstwohnsitz bei Ihrer Familie bleibt dennoch Ihr Hauptwohnsitz.

Holzhütte oder Gartenlaube – Was gilt überhaupt als Zweitwohnung?

Was eine Wohnung ist scheint auf den ersten Blick für alle eindeutig. Doch was genau als eine Wohnung definiert wird, entscheidet jede Kommune für sich.

Wird keine Aussage zum Begriff Wohnung getroffen, gilt die im jeweiligen Bundesland gültige Bauordnung. Demnach muss eine Wohnung in der Regel mindestens über eine Küche/ Kochnische sowie Bad/Dusche und Toilette verfügen.

Bezieht sich die Satzung der Gemeinde dagegen auf das Melderecht bei der Definition einer Wohnung, ist damit jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen und Schlafen benutzt wird, eine Wohnung. Das kann dazu führen, dass im Zweifel auch eine Gartenlaube als Zweitwohnsitz zählen kann. 

Achten Sie deshalb genau auf die Formulierungen in der Satzung Ihrer Gemeinde und fragen Sie im Zweifel bei der zuständigen Behörde nach. 

Muss ich einen Zweitwohnsitz anmelden?

Für jede Haupt- und Nebenwohnung besteht in Deutschland eine Meldepflicht. Nach Ihrem Einzug haben Sie dafür 2 Wochen Zeit (§ 21 Bundesmeldegesetz). Das gilt auch für Ferienimmobilien.

Für die Anmeldung ist in der Regel das Einwohnermeldeamt oder das Bürgerbüro der Gemeinde zuständig, in der Ihre Nebenwohnung liegt. 

Da viele Ämter überlastet sind, müssen Sie in der Regel nicht direkt mit einem Bußgeld rechnen, wenn Sie die Frist von 2 Wochen um ein paar Tage verpasst haben.

Es empfiehlt sich in jedem Fall, vorab bei der Stadt bzw. der Kommune selbst aktiv nachzufragen, um Bußgelder zu vermeiden. Informationen zur Meldepflicht finden Sie auf den Webseiten der Ämter.

Wann ist keine Anmeldung notwendig?

Zwar besteht grundsätzlich eine Meldepflicht in Deutschland, es gibt allerdings auch Ausnahmen, die im Bundesmeldegesetz festgeschrieben sind (§ 27 Bundesmeldegesetz).

Keine An- und Abmeldung der Zweitwohnung ist notwendig, wenn Sie nicht länger als 6 Monate in der Wohnung wohnen werden. 

Wenn Sie allerdings unerwartet doch länger als das halbe Jahr in der Wohnung bleiben, muss die Anmeldung nach Ablauf der 6 Monate innerhalb von 2 Wochen erfolgen. 

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Wenn Sie von vornherein wissen, dass Sie die Wohnung nicht länger als 6 Monate als Zweitwohnsitz nutzen, brauchen Sie die Wohnung nicht anzumelden.

Auch bei einigen Gemeinschaftsunterkünften ist keine Anmeldung notwendig. Vorausgesetzt, Sie beziehen eine Gemeinschaftsunterkunft oder eine andere dienstlich bereitgestellte Unterkunft, um

  • Wehrdienst zu leisten.
  • Bundesfreiwilligendienst zu leisten.
  • Zivildienst zu leisten.
  • eine Dienstleistung nach dem Vierten Abschnitt des Soldatengesetzes zu erbringen.
  • Dienst als Berufssoldat, Soldat oder Vollzugsdienst bei der Bundes- oder Landespolizei zu leisten (Nicht länger als 12 Monate).
  • als Mitarbeiter im öffentlichen Dienst an Lehrgängen oder Fachstudien zur Aus- oder Fortbildung teilzunehmen.

Was kostet die Anmeldung der Zweitwohnung?

Die Anmeldung des Zweitwohnsitzes ist in den meisten Fällen kostenlos. Vereinzelt kann allerdings eine Anmeldegebühr erhoben werden.

Die Höhe der Gebühr hält sich aber in Grenzen und liegt nur selten über 10 Euro. Sie müssen für die Anmeldung der Nebenwohnung also nicht mit hohen zusätzlichen Kosten rechnen. 

Was brauche ich zur Anmeldung?

Für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ist es hilfreich, dass benötigte Anmeldeformular bereits vor dem Termin zur Anmeldung auszufüllen.

Das Formular können Sie in der Regel auf der Internetseite der Behörde herunterladen. Zusätzlich wird für die Anmeldung Ihr Personalausweis und eine ausgefüllte Wohnungsgeberbestätigung benötigt.

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Wohnungsgeberbestätigung ist nicht der Mietvertrag

Die Wohnungsgeberbestätigung ist ein gesondertes Dokument in dem Ihr Vermieter bestätigt, Ihnen die Wohnung zu Wohnzwecken zu überlassen.

In §19 des Bundesmeldegesetzes sind die notwendigen Angaben für eine Wohnungsgeberbestätigung aufgeführt. Diese Angaben gehören in die Wohnungsgeberbestätigung:

  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers und den Namen des Eigentümers, wenn der Wohnungsgeber nicht Eigentümer ist,
  • das Einzugsdatum,
  • die Anschrift der Wohnung,
  • den Namen der meldepflichtigen Person.

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Muster Wohnungsgeberbestätigung zum Download

Laden Sie unsere Muster-Wohnungsgeberbestätigung herunter und lassen Sie diese am Besten bereits bei der Wohnungsübergabe vom Vermieter ausfüllen.

Wer muss die Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen?

Die Wohnungsgeberbestätigung muss nicht immer vom Vermieter ausgefüllt werden:

Es klingt kurios, aber wenn Sie selbst Eigentümer der Zweitwohnung sind müssen Sie die Wohnungsgeberbestätigung für sich selbst ausstellen.

Wenn Sie dagegen zur Untermiete in ein WG-Zimmer ziehen, muss der Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung unterzeichnen, denn er wird in diesem Fall zum Vermieter.

Das gilt auch, wenn Sie zum Beispiel zu Ihren Eltern ziehen. In diesem Fall sind Ihre Eltern Wohnungsgeber und nicht der Vermieter der Eltern.

Was passiert, wenn ich den Zweitwohnsitz nicht anmelde?

Verpassen Sie die Frist von 14 Tagen zur Anmeldung droht Ihnen ein Bußgeld. Das kann sich je nach Länge der Überschreitung auf bis zu 1.000 Euro belaufen.  

Allerdings sind die Ämter auch so überlaufen, dass hier häufig ein Auge zugedrückt wird, wenn Sie nicht erheblich zu spät dran sind mit dem Antrag.

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Nutzen Sie die Terminvereinbarungen auf den Internetseiten der Ämter. Innerhalb der 2 Wochen einen Termin zu bekommen ist zwar nicht immer möglich, zeigt aber Ihr Bemühen um die Einhaltung der Frist. 

Melden Sie Ihren Zweitwohnsitz bewusst über einen langen Zeitraum nicht an, kann Ihnen im schlimmsten Fall sogar Steuerhinterziehung vorgeworfen werden.

Fallen bei einem Zweitwohnsitz Steuern an?

Ob eine Zweitwohnsitzsteuer anfällt lässt sich pauschal leider nicht beantworten. Es kommt immer darauf an, wo Sie Ihre Zweitwohnung haben und ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. In einigen Städten in Deutschland kommt eine Zweitwohnungssteuer auf Sie zu, in anderen nicht.

Am liebsten ist es den Städten, wenn Sie den Hauptwohnsitz in der Stadt anmelden, denn pro Person bekommt die Stadt einen Zuschuss aus dem kommunalen Finanzausgleich. Da Sie aber auch mit einem Zweitwohnsitz die öffentlichen Wege und Einrichtungen nutzen erhebt die Stadt die Zweitwohnungssteuer.

Die Wahrscheinlichkeit einer Zweitwohnungssteuer ist deshalb sehr hoch. So wird beispielsweise in 9 der 10 größten deutschen Städte eine Zweitwohnungssteuer erhoben. Lediglich Düsseldorf ist hier eine Ausnahme und erhebt keine Steuer auf die Nebenwohnung. 

Informieren Sie sich deshalb vorab, ob eine Zweitwohnungssteuer fällig wird oder nicht.

Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer?

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer ist nicht gesetzlich festgeschrieben und darf daher von jeder Kommune selbst bestimmt werden.

Die Berechnungsgrundlage – die Jahresnettokaltmiete – ist allerdings einheitlich. Der von der jeweiligen Kommune erhobene Steuersatz wird auf die Jahresnettokaltmiete angewandt.

Der bundesweite Durchschnitt der Steuer liegt bei rund 10 Prozent. Eine Übersicht, in welcher Höhe die einzelnen Städte eine Zweitwohnungssteuer erheben finden Sie unter zweitwohnsitzsteuer.de 

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Beispiel: So viel Zweitwohnungssteuer müssen Sie zahlen

Wenn Sie also beispielsweise eine monatliche Kaltmiete von 700 Euro zahlen müssen, beläuft sich Ihre Jahresnettokaltmiete auf 8.400 Euro. Liegt der Steuersatz in Ihrer Stadt bei 9 Prozent, müssen Sie jährlich 756 Euro Zweitwohnungssteuer zahlen.

Diese Steuersätze gelten in den 10 größten deutschen Städten

  • Berlin: 15 %
  • Hamburg: 8 %
  • München: 9 %
  • Köln: 10 %
  • Frankfurt am Main: 10 %
  • Stuttgart: 10 %
  • Düsseldorf: keine Zweitwohnungssteuer
  • Dortmund: 12 %
  • Essen: 10 %
  • Leipzig: 16 %

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Bemessungsgrundlage für Eigentümer

Da Sie als Eigentümer keine Nettokaltmiete als Berechnungsgrundlage haben wird hier häufig die ortsübliche Miete als Bemessungsgrundlage genommen. Hier sollten Sie sich jedoch auch beim zuständigen Amt informieren.

Wer ist von der Steuer befreit?

Unter bestimmten Umständen sind Sie von der Zweitwohnsitzsteuer befreit.

Ausgenommen von der Steuer sind grundsätzlich :

  • Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, die berufsbedingt eine Zweitwohnung unterhalten und deren Hauptwohnsitz sich in einer anderen Gemeinde befindet,
  • Wohnungen in Alten- oder Pflegeheimen,
  • Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu Erziehungszwecken oder therapeutischen Zwecken bereitgestellt werden,
  • Wohnungen von Straftätern, die in einer Justizvollzugsanstalt einsitzen,
  • Personen, die unter 16 Jahre alt sind,
  • Gemeinschaftsunterkünfte von Soldaten oder Polizeivollzugsbeamten,
  • Geringverdiener in Bayern, mit einem Einkommen von unter 25.000 Euro pro Jahr.

Eine weitere Möglichkeit, die Zweitwohnungssteuer zu umgehen ist die doppelte Haushaltsführung. Wird Ihnen steuerlich eine doppelte Haushaltsführung anerkannt, können Sie die Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten absetzen.

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Sicher ist sicher

Es gibt diverse Sonderregeln in einzelnen Städten und Gemeinden zum Umgang mit der Zweitwohnungssteuer. Kontaktieren Sie deshalb in jedem Fall die zuständige Steuerbehörde.

 

Wann wird eine doppelte Haushaltsführung anerkannt?

Eine doppelte Haushaltsführung basiert auf 4 Punkten:

  • Es handelt sich um eine berufsbedingte Wohnung.
  • Die Zweitwohnung liegt am Ort Ihrer Arbeitsstelle. Zumindest erreichen Sie Ihren Arbeitsplatz schneller als von Ihrer Hauptwohnung aus.
    Als Faustregel gilt hier: Die Entfernung zur Arbeit muss von der Zweitwohnung weniger als halb so weit sein wie von der Erstwohnung.
  • Ihr Hauptwohnsitz liegt weiterhin außerhalb des Ortes Ihrer Zweitwohnung.
  • Der Hauptwohnsitz ist weiterhin Ihr Lebensmittelpunkt.

Erfüllen Sie alle Punkte und erkennt das Finanzamt Ihre doppelte Haushaltsführung an, können Sie die Kosten der Zweitwohnung, Fahrtkosten, Umzugskosten und innerhalb der ersten 3 Monate auch Zusatzkosten für die Verpflegung als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Kosten nicht steuerfrei von Ihrem Arbeitgeber erstattet bekommen.

Die Höhe der absetzbaren Kosten ist auf maximal 1.000 Euro pro Monat, bzw. 12.000 Euro im Jahr begrenzt.

In der Regel werden folgende Kosten abgesetzt:

  • Miete
  • Nebenkosten (Heizung, Wasser etc.)
  • Reinigungskosten,
  • Rundfunkgebühren
  • Zweitwohnungssteuer
  • Fahrtkosten für Heimfahrten

Müssen auch Studenten die Zweitwohnungssteuer zahlen?

Für das Studium in eine andere Stadt ziehen und im Kinderzimmer gemeldet bleiben? 

Gerade bei Studenten ist eine Zweitwohnung im Studienort Gang und Gäbe. Von der Zweitwohnsitzsteuer sind allerdings auch Studenten nicht befreit.

Wenn Sie die Zweitwohnsitzsteuer nicht zahlen wollen, können Sie lediglich Ihren bisherigen Wohnsitz abmelden und Ihre Studentenwohnung als Hauptwohnung anmelden.

Eine Möglichkeit gibt es allerdings doch, um zumindest langfristig die Steuerbelastung zu senken: Der Verlustvortrag. Das ist im Grunde eine Einkommenssteuererklärung mit negativem Einkommen. Damit reduzieren Sie Ihre Steuerbelastung für die Zeit, in der Sie zukünftig ein Einkommen beziehen.

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