Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?

Verkaufen Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, tritt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren in Kraft. Diese Frist beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags.

Wollen Sie die Immobilie nun vor Ablauf dieser Frist verkaufen, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen.

Alles, was Sie zur Frist und Höhe der Spekulationssteuer wissen müssen und wie Sie diese senken können, lesen Sie jetzt!

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Damit die Preise nicht übermäßig ansteigen, versucht der Staat Spekulationsgeschäfte zu unterbinden.

Was sind Spekulationsgeschäfte?

Vom Spekulationsgeschäft spricht man, wenn ein Objekt nur gekauft wird, um es gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Und wie möchte der Staat das unterbinden?

Die Spekulationssteuer verringert die Gewinnspanne bei einem Immobilienverkauf. Dadurch wird dieser für Spekulanten weniger attraktiv.

Wird eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, geht der Staat von einer Spekulation aus und die Spekulationssteuer wird fällig.

Haben Sie die Immobilie hingegen in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, ist die Steuer hinfällig.

Ob die Immobilie in der Zwischenzeit vererbt wurde, spielt dabei keine Rolle.

Denn: Erben sind Rechtsnachfolger, nicht Käufer.

Das bedeutet: Es zählt der Zeitpunkt, an dem das Objekt von dem Erblasser erworben wurde.

Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, auch wenn Sie das Haus direkt nach dem Erhalt der Erbschaft verkaufen.

Wir erinnern uns: Wurde die Immobilie in den letzten drei Jahren von Ihnen selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Zu den Immobilien gehören auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen (die nicht für die Vermietung bestimmt sind) und Wohnungen, die für eine doppelte Haushaltsführung genutzt werden.

Sie haben Ihre Immobilie in den vergangenen Jahren zwischenzeitlich vermietet, aber in den letzten drei Jahren selber für die eigenen Wohnzwecke genutzt? Dann entfällt auch hier die Spekulationssteuer.

Keiner dieser Punkte trifft auf Sie zu?

Dann ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen.

Geht es bei Ihrem Objekt um eine anteilig selbst bewohnte Immobilie (wie etwa ein zur Hälfte vermietetes Doppelhaus), wird die Steuer anteilig berechnet.

Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Gewinn des Immobilienverkaufs.

Um diesen zu ermitteln, ziehen Sie einfach den ursprünglichen Kaufpreis vom Verkaufserlös ab.

Bleibt dabei etwas übrig, ist dies der Gewinn, der versteuert werden muss.

Damit ist es aber noch nicht ganz getan – gehen wir weiter in die Details.

Für die genaue Berechnung des Gewinns zählen weitere Faktoren. Die komplette Formel sieht so aus:

Haben Sie in der jüngeren Vergangenheit bereits eine andere Immobilie mit Verlust verkauft, können Sie diesen mit dem Gewinn des aktuellen Verkaufs verrechnen.

Apropos Ermäßigung: Die Spekulationssteuer lässt sich auch senken.

Müssen Sie nach einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer bezahlen, gibt es für Sie einige Möglichkeiten, den Spekulationsgewinn zu senken.

Wir erinnern uns: Je höher der Gewinn, desto höher die Spekulationssteuer.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Um die Spekulationssteuer zu senken, müssen Sie den Gewinn senken.

Keine Sorge: Dies geschieht nicht über den Verkaufspreis, sondern durch die Steuererklärung.

Was kann ich von der Steuer absetzen?

In der Formel zur Berechnung der Höhe, sind Ihnen wahrscheinlich die sogenannten “Verkaufskosten” aufgefallen.

Diese Nebenkosten können Sie in der Steuererklärung angeben.

Die Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten müssen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb entstanden sein.

Diese können Sie zu den Anschaffungskosten hinzurechnen.

Das erhöht nicht nur den Kaufpreis, sondern verringert auch noch den erzielten Gewinn.

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Händler und Sie müssen die Spekulationssteuer zahlen.

Achtung: Beim Verkauf der dritten Immobilie kann die Steuer rückwirkend fällig werden.

Das Finanzamt behält sich außerdem das Recht vor, die Frist auf zehn Jahre auszudehnen oder aus der Drei-Objekt-Grenze eine Zwei-Objekt-Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht vermutet wird, etwa bei Verkäufern, die in der Baubranche tätig sind.

Andersherum kann das Finanzamt in besonderen Fällen wie einer Scheidung oder einer unerwarteten Notsituation die Drei-Objekt-Grenze ignorieren und auf eine Versteuerung verzichten.

Die Spekulationssteuer fällt nicht nur bei Bestandsimmobilien, sondern auch beim Verkauf eines selbst gebauten Hauses an – wenn dieses innerhalb von zehn Jahren nach dem Grundstückskauf gewinnbringend verkauft wird.

Dabei gelten die gleichen Ausnahmeregelungen wie bei gekauften Immobilien.

Natürlich gibt es auch hier eine Ausnahme: Selbstnutzer sind von der Spekulationssteuer ausgenommen.

Das bedeutet im Klartext: Haben Sie Ihr selbst gebautes Haus entweder den kompletten Zeitraum oder zumindest die vergangenen zwei Jahre plus das angebrochene Jahr ausschließlich selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Wenn Sie Ihr Haus direkt nach der Fertigstellung bezogen haben, müssen Sie auch dann keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie das Haus bereits nach einem Jahr gewinnbringend verkaufen.

Sie haben die gesamte Zeit in dem Haus gewohnt und sind damit von der Steuer befreit.

Bei einem nur teilweise selbst genutzten Haus (Einliegerwohnung) wird die Spekulationssteuer auch nur anteilig angerechnet.

Wird das Grundstück nicht bebaut, aber selbst genutzt, muss die Spekulationssteuer trotzdem gezahlt werden.

Nur bei einem bebauten Grundstück kann die Selbstnutzung Sie von der Steuer befreien.