Erbbauzins berechnen: Diese Möglichkeiten haben Sie als Erbbaurechtsgeber

Erbbauzins berechnen: Sichere Rendite für Grundstückseigentümer

Marilena Meyer
Wenn der Verkauf keine Option ist, stellt das Erbbaurecht eine gute Alternative dar

Die wichtigsten Fakten

  • Der Erbbauzins bringt Ihnen als Grundstückseigentümer eine sichere Rendite zwischen 3 und 6 Prozent pro Jahr

  • Haben Käufer wenig Eigenkapital, stellt das Erbbaurecht eine Win-Win-Situation dar

Auf dem Papier reich und trotzdem wenig Liquidität.

Wenn Sie durch Erbschaft oder Kauf ein Grundstück besitzen, kennen Sie diese Situation vielleicht.

Die Lösung erscheint dabei so einfach: Das Grundstück (eventuell mit Immobilie) wird verkauft und schon verfügen Sie über die nötige Liquidität.

Was aber, wenn Sie emotional an dem Objekt hängen oder aus anderen Gründen nicht verkaufen können? Ein möglicher Ansatz: Das Erbbaurecht.

Hierbei „vermieten“ Sie das Grundstück über einen langen festgelegten Zeitraum und erhalten dafür als Gegenleistung jährlich den sogenannten Erbbauzins.

Doch wie lässt sich der Erbbauzins berechnen? Gibt es gesetzliche Vorgaben und was sollten Sie dabei beachten?

Wir haben in diesem Ratgeber für Sie alle wichtigen Informationen über die Höhe des Erbbauzins und dessen Berechnung zusammengetragen.

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist eine Art Grundstücksmiete, die Sie als Eigentümer dem Mieter des Erbbaurechts jährlich in Rechnung stellen.

Das Erbbaurecht funktioniert dabei anders als ein normaler Mietvertrag.

Denn: Sie erlauben einer anderen Person, im Rahmen des Erbbaurechts auf Ihrem Grundstück eine Immobilie zu errichten.

Diese Erlaubnis können Sie verständlicherweise nicht einfach wieder zurückziehen.

Vielmehr liegen typische Laufzeiten hier bei 50-99 Jahren.

Beachten Sie zudem: Der Erbbaurechtsnehmer kann das Erbbaurecht grundsätzlich weitervererben und auch verkaufen.

Der Ablauf bleibt dabei immer gleich:
  1. Sie vereinbaren mit dem Erwerber ein Erbbaurecht mit fester Laufzeit

  2. Der Erwerber darf eine Immobilie errichten und nutzen

  3. Sie erhalten den vereinbarten Erbbauzins

Tipp Erbbauzins monatlich auszahlen lassen

Als Grundstückseigentümer sollten Sie sich den Erbbauzins monatlich auszahlen lassen. Alternativ wäre auch eine jährliche Zahlung im Voraus möglich. Dies erhöht Ihre Planungssicherheit.

Win-Win-Situation: In seltenen Fällen spielt der Erbbauzins seine Vorteile aus

Das Erbbaurecht wird heute selten genutzt und stammt noch aus der Zeit vieler kirchlicher Gebäude.

Gerade für Käufer bringt es Nachteile mit sich.

Die zwei großen Nachteile für Käufer
  • Möchte der Käufer die Immobilie weiterverkaufen, erzielt er wegen des Erbbaurechts nur einen geringeren Preis

  • Käufer müssen Grundsteuer und Erschließungskosten selbst bezahlen

Verfügen Käufer jedoch nur über wenig Kapital, können sie so zunächst den Kaufpreis für das Grundstück sparen.

Dies senkt die Kosten nicht selten um 80.000 bis 120.000 Euro.

Sie als Erbbaurechtsgeber profitieren hingegen vom Erbbaurecht.

Vorteile für Erbbaurechtsgeber:
  • Regelmäßige Einkünfte: Mit dem Erbbauzins erhalten Sie regelmäßige Einnahmen

  • Kein Verkauf: Sie bleiben Eigentümer des Grundstücks

  • Mitspracherecht: Sie haben bestimmte Mitspracherechte in Bezug auf die Nutzung und Weitervermietung

Daraus ergibt sich: Wenn Sie als Grundstückseigentümer einen Käufer mit wenig Kapital finden, könnte aus dem Erbbaurecht eine echte Win-Win-Situation werden!

Achtung Erbbaurecht und Erbpacht sind juristisch nicht das Gleiche

Die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht werden immer wieder als Synonyme verwendet. Das sind sie allerdings nicht. Bei der Erbpacht handelt es sich nämlich um ein Nutzungsrecht an einem landwirtschaftlichen Grundstück, das nicht verkäuflich ist.

Wie berechne ich die Höhe des Erbbauzinses?

Sie dürfen den Erbbauzins mit dem Erbbaurechtsnehmer frei verhandeln. Aber: Es gibt marktübliche Werte.

Diese schwanken zwischen 2 und 6 Prozent des Grundstückswerts, liegen meist jedoch bei etwa 5 Prozent des Grundstückswerts.

Tipp Dazu ein kleines Beispiel:

Bei einem Grundstück im Wert von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent ergibt sich ein Erbbauzins von 5.000 Euro pro Jahr.

In dieser Tabelle sehen Sie, wie der Erbbauzins bei verschiedenen Zinssätzen aussehen kann:

Grundstückswert 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro
Erbbauzins 3 % 4 % 5 % 6 %
Jährlicher Betrag 3.000 Euro 4.000 Euro 5.000 Euro 6.000 Euro
Monatlicher Betrag 250 Euro 333,33 Euro 416,67 Euro 500 Euro
Jetzt berechnen Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Darf ich als Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins erhöhen?

Die Höhe des Zinssatzes wird im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben.

Darüber hinaus erlaubt Ihnen das Erbbaurechtsgesetz, frühestens alle 3 Jahre eine Anpassung an die allgemeine Preissteigerung vorzunehmen. (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG)

Doch Vorsicht: Es existiert eine Kappungsgrenze für eine solche Wertsicherungsklausel!

Das heißt: Sie dürfen den Erbbauzins nur dann auf Basis der Inflation berechnen, wenn auch die Entwicklung der Bruttolöhne und der Lebenshaltungskosten im jeweiligen Zeitraum „mitgehalten“ hat.

Hinweis Dazu ein kleines Beispiel:

In einem Zeitraum von 3 Jahren ist die Inflation um 6 Prozent gestiegen, die Bruttolöhne und Lebenshaltungskosten allerdings nur um 4 Prozent.

Die maximal mögliche Erhöhung in diesem Fall: 4 Prozent.

Was passiert, wenn der Nutzer den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann?

Falls der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ist laut Vertrag ein sogenannter Heimfall möglich.

Das bedeutet: Das Erbbaurecht wird an Sie als Grundstücksbesitzer zurückübertragen.

Dabei muss mindesten eine dieser Bedingungen vorliegen:
  • Zahlungsrückstand des Erbbauzinses von mehr als 2 Jahren

  • Der Erbbauberechtigte ist insolvent

  • Das Erbbaurecht wird zwangsversteigert oder zwangsverwaltet

Was passiert mit der Immobilie?

Die auf dem Grundstück stehende Immobilie geht allerdings nicht einfach an Sie als Grundstückseigentümer über.

Für den Heimfall ist es nötig, eine angemessene Entschädigung für das Gebäude an den Erbbauberechtigten zu zahlen.

Diese Entschädigung beim Heimfall können Sie im Vertrag fixieren. Sie muss mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie betragen.

Erbbaurecht verkaufen: Ist das möglich?

Sie sind Erbbauberechtigter und möchten die Immobilie samt Erbbaurecht verkaufen?

In diesem Fall heißt es: Unbedingt den Erbbaurechtsvertrag lesen und die Bedingungen checken.

Denn: In vielen Fällen müssen Sie die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen.

Hat dieser die Zustimmung erteilt, stellt ein Verkauf kein Problem mehr dar.

Wichtig Rechtssicherheit erst mit dem Kaufvertrag

Der Erbbaurechtsgeber darf seine Zustimmung noch so lange zurückziehen, bis der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Diese Grenze hat der BGH in einem Urteil von 2017 gezogen (Az.: V ZB 144/16).

FAQ

Die häufigsten Fragen

Der jährliche Erbbauzins beträgt üblicherweise zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückswerts. Er ist jedoch frei verhandelbar, weshalb auch andere Prozentsätze zum Einsatz kommen können.

Häufig wird das aktuelle Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt zur Berechnung herangezogen.

Der Erbbauzins kommt dann zum Einsatz, wenn jemand ein Grundstück per Erbbaurecht pachtet, um darauf ein Gebäude zu bauen.

Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag genau festgeschrieben. Er kann sich alle 3 bis 5 Jahre ändern, falls die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen dies rechtfertigen.

Ein Erbbauzins in Höhe von 2 bis 6 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr (inklusive Erschließungskosten) ist üblich.

Die Erbpacht stellt eine Alternative zum normalen Grundstückskauf dar. Sie ist für Käufer sinnvoll, wenn diese ein Haus kaufen oder bauen möchten, aber wenig Eigenkapital aufbringen können.

Grundstückseigentümer profitieren so von einer attraktiven Rendite, die zudem langfristig festgeschrieben wird.

Viele kirchliche Grundstücke werden per Erbbaurecht bevorzugt an junge Familien vergeben, um ihnen den Hausbau zu ermöglichen.

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