Wie hoch sind die Erschließungskosten für mein Grundstück?

Erschließungskosten fallen an, sobald das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht werden soll.

Als Grundstückskäufer sollten Sie bei einem günstigen Preis besonders darauf achten, ob das Grundstück bebaubar ist und wie es um die Erschließung bestellt ist.

Denn wenn die Erschließung noch aussteht, kommen recht hohe Kosten sowie viel Aufwand auf Sie zu. Daher lohnt es sich meist nicht, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen.

Doch wie setzen sich die Erschließungskosten eigentlich zusammen? Und mit welcher Kostenhöhe ist zu berechnen?

Hier erfahren Sie mehr über die Berechnung der Erschließungskosten!

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Erschließung kostet durchschnittlich zwischen 23.000 bis 35.000 Euro

  • Erschließungskosten bestehen aus der privaten und der öffentlichen Erschließung

  • Die Gemeinde beteiligt sich an den Erschließungskosten

Was sind Erschließungskosten?

Die Erschließung eines Grundstücks besteht darin, dieses zugänglich und baubereit zu machen.

Die Maßnahmen zur Erschließung sind nicht kostenlos. Im Gegenteil: Sie sollten mit Kosten von bis zu 35.000 Euro rechnen.

Der Bauherr trägt bis zu 90 Prozent der Kosten für diese „Nutzbarmachung“, die von der zuständigen Kommune organisiert wird.

Erschließungskosten einkalkulieren

Berücksichtigen Sie die Erschließung des Baugrundstücks unbedingt für Ihre Finanzplanung.

Meist kommt die Erschließung im Zusammenhang mit einem Neubau vor. Denn Sie erhalten nur für erschlossene Grundstücke eine Baugenehmigung.

Die Erschließung muss den Vorgaben aus dem Baugesetzbuch folgen.

Aber keine Sorge: Viele Grundstücke in Deutschland sind bereits vollständig erschlossen, wenn Sie sie kaufen.

Welche Arten der Erschließung gibt es?

Die Erschließung eines Grundstücks besteht aus mehreren baulichen Maßnahmen.

Diese lassen sich in öffentliche und private/innere Maßnahmen aufteilen.

Beide Arten der Erschließung beinhalten jeweils die verkehrsmäßige und die technische Erschließung.

Wer hilft bei der Erschließung?

Als Bauherr ist die zuständige Kommune Ihr Ansprechpartner für die nötigen Arbeiten und die dabei anfallenden Erschließungskosten.

Was ist der Unterschied zwischen öffentlicher und privater Erschließung?

Die öffentliche Erschließung meint alle Maßnahmen rund um das Grundstück bis hin zur Grundstücksgrenze.

Als Bauherr beantragen Sie diese Maßnahmen bei der Kommune, die die Bauarbeiten organisiert und beauftragt. Sie sind hier nur Antragsteller und Rechnungsträger, müssen sich aber sonst nicht weiter kümmern.

Bei der privaten oder inneren Erschließung des Grundstücks geht es um die Maßnahmen, die auf dem Grundstück selbst nötig sind.

Bei der Beauftragung sind Sie als Bauherr gefragt. Denn anders als die öffentliche Erschließung wird die private Erschließung vollständig vom Grundstücksbesitzer organisiert.

Tipp: Private Erschießung beantragen

Beantragen Sie die private Erschließung online bei der kommunalen Versorgung. So hilft das Bauamt dabei, die geeigneten Unternehmen zu finden.

Sowohl private als auch öffentliche Erschließungsmaßnahmen bestehen aus zwei Abschnitten, den verkehrsmäßigen und den technischen Bauarbeiten.

Was gehört zu einer verkehrsmäßigen Erschließung?

Mit der verkehrsmäßigen Erschließung sind alle Arbeiten rund um den Straßenanbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege gemeint.

Sie gehören zur öffentlichen und zur privaten Erschließung. Oft beginnt die Erschließung mit diesen verkehrsmäßigen Maßnahmen, um das Grundstück überhaupt erreichbar zu machen.

Maßnahmen der verkehrsmäßigen Erschließung:

  • Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege
  • Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Straßen
  • Anschluss an die Straßenbeleuchtung
  • Anschluss an öffentliche Plätze
  • Anschluss an Parkflächen
  • Anschluss an Grünanlagen

Was gehört zu einer technischen Erschließung?

Nach der verkehrsmäßigen Erschließung erfolgen die technischen Erschließungsmaßnahmen.

Dabei wird das Grundstück an wichtige Versorgungsnetzwerke angebunden.

Erst, wenn die technische Erschließung komplett ist, ist das Grundstück „baureif“ und Sie können die Baugenehmigung beantragen.

Maßnahmen der technischen Erschließung:

  • Anschluss an Wasser und Abwasser
  • Anschluss an örtliche Trink- und Löschwasserversorgung
  • Einrichtung von Ableitungssystemen für Regenwasser
  • Anbindung an die öffentlichen Versickerungsanlagen
  • Anschluss an Strom und Gas
  • Anschluss an Erdwärme und Fernwärme
  • Anschluss an Telekommunikationsleitungen wie Internet, Telefon und Kabelfernsehen

Welche Grundstücke müssen erschlossen werden?

Ob ein Grundstück erschlossen werden muss, hängt von seinem Zustand beim Kauf ab.

Günstige Grundstücke sind oft noch nicht oder nicht komplett erschlossen, was den niedrigen Preis erklärt. Fertig erschlossene, baureife Grundstücke sind deutlich teurer.

Wenn Sie sich für ein unerschlossenes Stück Land entscheiden, sollten Sie zunächst einen Blick in den kommunalen Flächennutzungsplan werfen.

Dort ist die gesetzliche Nutzbarkeit aller Grundstücke der Gemeinde verzeichnet.

Welche Grundstücksarten gibt es?

Oft sind unerschlossene Grundstücke als Ackerland, Rohbauland oder Bauerwartungsland eingestuft.

Erkundigen Sie sich unbedingt über die nötigen Schritte bis hin zur Baugenehmigung.

Wichtig: Flächen wie Ackerland und Bauerwartungsland werden nicht immer zu Bauland.

Rohbauland hingegen ist bereits als Bauland ausgewiesen und muss nur noch erschlossen werden.

Daher handelt es sich um die zuverlässigste Variante für Bauherren.

Beachten Sie auch, dass auf nutzbare Grundstücke von Anfang an Grundsteuer und Grunderwerbsteuer erhoben werden.

Tipp: Bodenrichtwert erfragen

Gibt es Grund zu der Annahme, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn mit Absicht, also arglistig, verschwiegen hat? Dann haftet der Verkäufer!

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Kosten entstehen bei einer Erschließung?

Die Kosten für die Erschließung lassen sich nicht pauschal festlegen.

Erschließungskosten sind abhängig von:

  • den kommunalen Regelungen und Preisen
  • von der Lage und Größe des Grundstücks
  • von der Art und Dauer der nötigen Erschließungsmaßnahmen

Besonders einflussreich ist die Lage des Grundstücks: Wenn das Bauland weit vom Verkehrsnetz und von Verteilungszentren entfernt ist, fallen die Erschließungskosten deutlich höher aus.

Die Gemeinde beteiligt sich an den Erschließungskosten.

Jedoch kann die Kommune den Besitzer mit bis zu 90 Prozent der technischen und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung belasten.

Gemeinde beteiligt sich an den Erschließungskosten

  • den kommunalen Regelungen und Preisen
  • von der Lage und Größe des Grundstücks
  • von der Art und Dauer der nötigen Erschließungsmaßnahmen

Besonders einflussreich ist die Lage des Grundstücks: Wenn das Bauland weit vom Verkehrsnetz und von Verteilungszentren entfernt ist, fallen die Erschließungskosten deutlich höher aus.

Baunebenkosten in der Baufinanzierung

Als Bauherr können Sie den Erschließungsbeitrag im Rahmen der Baufinanzierung finanzieren. Es handelt sich hier um Baunebenkosten, die Sie mit der monatlichen Kreditrate zurückzahlen.

Und was kostet die Erschließung genau?

Durchschnittlich lassen sich die öffentlichen Erschließungskosten bei Kosten zwischen 8.500 und 15.000 Euro verorten. Bei großen Grundstücken können bis zu 20.000 Euro Erschließungskosten anfallen.

Öffentliche Erschließungskosten:

Posten Durchschnittliche Erschließungskosten
Abwasseranschluss 8 Euro pro Quadratmeter
Anschluss an das Wassernetz 2.000 bis 5.000 Euro
Anschluss an das Stromnetz 2.000 bis 3.000 Euro
Anschluss an das Gasnetz Ca. 2.000 Euro
Anschluss an das Telekommunikationsnetzwerk Ca. 1.000 Euro
Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung 8.500 bis 15.000 Euro

Hinzu kommen die Kosten für die private Erschließung.

Private Erschließungskosten:

Posten Durchschnittliche Erschließungskosten
Anschluss an das Telekommunikationsnetzwerk Ca. 1.000 Euro
Verlegen von Leitungen und Rohren Ca. 1.000 Euro pro Meter
Gesamtkosten private Erschließung 15.500 bis 20.000 Euro

Wie Sie sehen, kommt es so zu Gesamtkosten von etwa 23.000 bis 35.000 Euro für die öffentliche und private Erschließung.

Hinzu kommen noch Nebenkosten wie etwa für die Vermessung, für ein Bodengutachten und manchmal auch für die Beseitigung von Altlasten wie Munitionsresten.

Wie berechne ich die Erschließungskosten?

Die Berechnung der Erschließungskosten ist auf eigene Faust nicht möglich, da die Kosten stark von der jeweiligen Gemeinde abhängen.

Entsprechend nimmt auch die Gemeinde die Berechnung vor. Die örtliche Gebührenstaffelung dient dabei als Grundlage.

Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl des Grundstücks helfen bei der Berechnung helfen.

Beispiel: Erschließungskosten berechnen

Wenn beispielsweise ein Grundstück mit 800 Quadratmeter Fläche und mit einer Grundflächenzahl von 0,2 sowie einer Geschossflächenzahl von 0,7 erschlossen werden soll, können Sie wie folgt überschlagen:

  • Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche x Grundflächenzahl

    Also: 800 Quadratmeter x 0,2 = 160 Quadratmeter

  • Zulässige Gesamt-Geschossfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl

    Also 800 Quadratmeter x 0,7 = 560 Quadratmeter

In diesem Beispiel dürfen maximal 160 Quadratmeter mit einem maximalen Wohnraum von 560 Quadratmeter bebaut werden.

Wählen Sie eine Fläche von 500 Quadratmeter für das Gebäude, blieben 300 Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Abwassererschließung kostet 8 Euro pro Quadratmeter, also 2.400 Euro in diesem Beispiel.

Falls Ihnen weitere Durchschnittswerte der Gemeinde vorliegen, können Sie anhand der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl eine grobe Rechnung anstellen.

Die konkreten Zahlen zur Berechnung der Erschließungskosten erhalten Sie schriftlich von der Kommune.

Kann ich die Erschließungskosten von der Steuer absetzen?

Normalerweise lassen sich Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, die es Ihnen erlauben, dank der Erschließung Steuern zu sparen.

In diesen Fällen dürfen Erschließungskosten von der Steuer abgesetzt werden:

Auch bei der Modernisierung, dem Ersatz und der Instandsetzung von vorhandenen Leitungen oder Kanälen erhalten Sie eine steuerliche Erleichterung. Denn die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit gilt als Werbungskosten und ist sofort von der Steuer absetzbar.

Tipp: Da die Werbungskosten nicht über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden müssen, erzielen Sie bei Modernisierung und Instandsetzung die größte Steuerminderung.

Erschließungskosten im Rahmen einer Modernisierung

  • Das Grundstück wird betrieblich genutzt
  • Das Grundstück enthält eine vermietete Immobilie

Falls der Wohnraum jedoch von Ihnen privat genutzt wird, können Sie die Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzen.

Denn die erstmalige Erschließung wird als Teil der Grundstückskosten angesehen, nicht als Teil der Gebäudekosten. Zudem besteht ein Grundstück endlos und hat keine Nutzungsdauer.

Allerdings lassen sich die Kosten für Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation, an Wasser und an Gas im Rahmen der Abschreibung steuerlich nutzen.

Sie erhöhen nämlich den Wert des Gebäudes und sind gemeinsam mit der Immobilie über die Nutzungsdauer, die meist 50 Jahre beträgt, abzuschreiben.

FAQ

Erschließungskosten bestehen aus privaten, öffentlichen, verkehrsmäßigen und technischen Maßnahmen. Das sind zum Beispiel der Abwasseranschluss, der Strom- und Gasanschluss, Telekommunikationsleitungen sowie der Anschluss an das Straßennetzwerk.

Die Kosten für die Erschließung eines Baugrundstücks lassen sich nicht pauschal beziffern. Als Bauherr können Sie von der Kommune an bis zu 90 Prozent der Kosten beteiligt werden.

Als grober Richtwert lassen sich Erschließungskosten von 20.000 bis 35.000 Euro pro Grundstück beziffern, wobei die Spanne sehr groß ist.

Auch die Erschließungskosten pro Quadratmeter lassen sich nicht pauschal angeben, da sie stets vom Zustand des Grundstücks, von der Größe und von der Kommune abhängen.

Die meisten Grundstücke lassen sich mit einem Preis zwischen 10 und 35 Euro pro Quadratmeter erschließen. In sehr seltenen Fällen kann die Erschließung bis zu 80 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche kosten.

Die Höhe der Erschließungskosten wird Ihnen von der Gemeinde mitgeteilt.

Die Kosten für Wasser-, Strom- und Gasleitungen hängen von der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl sowie von der Entfernungen zu den Leitungen des Versorgers ab.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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