Erbbaurecht: Was ist das?

Grundstück pachten statt kaufen

Marilena Meyer
Auf Grundstücken mit Erbbaurecht haben Dritte ein Nutzungsrecht

Die wichtigsten Fakten

  • Der Erbbaurechtsnehmer erhält ein Nutzungsrecht für ein Grundstück

  • Die Höhe der Pacht beträgt 3 – 5 Prozent des Bodenwertes

  • Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren

Das Erbbaurecht hat in Deutschland tendenziell keinen guten Ruf

Aber woran liegt das? Und was genau ist die Erbpacht?

Hier erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile dieses Modell mit sich bringt.

Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht? Wann erlischt es? Und lässt sich eine Immobilie mit Erbbaurecht überhaupt verkaufen?

Eines sei schon vorab gesagt: Ob sich der Kauf einer Immobilie mit einem Erbpachtgrundstück lohnt, lässt sich nicht pauschal festhalten.

Die Entscheidung hängt stets von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Vorlieben ab.

Definition: Was ist das Erbbaurecht?

Das deutsche Erbbaurecht besteht darin, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück bauen oder kaufen zu dürfen.

Das Bauen auf fremdem Grund per Erbbaurecht kommt in verschiedenen Situationen zum Einsatz:
  • Privater Wohnungsbau

  • Mietshäuser

  • Firmengebäude

  • Denkmalbauten

  • Kommunale Immobilien

Besonders üblich sind Erbbaurechtsverträge mit der Kirche oder der Kommune, die das Land, das ihnen gehört, verpachten möchten.

Aber auch Privatpersonen können erbbaurechtliche Grundstücke verpachten.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht räumt der Erbbaurechtsgeber, also der Eigentümer des Grundstücks, dem Erbbaurechtsnehmer ein Nutzungsrecht ein.

Damit wird der Erbbaurechtsnehmer zum Eigentümer der Immobilie, bleibt jedoch Pächter des Grundstücks.

Das bedeutet: Er darf das Grundstück sowohl neu bebauen als auch die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen.

Für die Nutzung zahlt der Erbbaurechtsnehmer jährlich eine Art Miete an den Grundstückseigentümer. Diese Miete wird auch Erbbauzins genannt.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins war früher auch als Erbpacht bekannt.

Die Höhe des Zinses hängt vom Bodenwert des Grundstücks ab.

Sie liegt meist zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenwertes.

Was steht im Erbbaurechtsvertrag?

Alle Formalitäten rund um das Erbbaurecht werden im Erbbaurechtsvertrag festgehalten.

Dieser muss notariell beurkundet werden. So wie der Kaufvertrag für die Immobilie.

Verhandeln Sie dabei alle Details wie:
  • die Nutzungsbedingungen

  • den Preis

  • die Laufzeit

  • das Vorgehen bei einer eventuellen vorzeitigen Kündigung sowie beim Tod einer der Parteien

Pächter sind gut beraten, auch ein Vorkaufsrecht festzuhalten.

Denn wenn der Erbbaugeber das Grundstück eines Tages verkaufen möchte, hat der Erbbaunehmer so die Option, es selbst zu kaufen.

Tipp Möglichen Kauf verhandeln

Eventuell lässt sich auch eine Klausel aushandeln, die es dem Erbbaunehmer jederzeit ermöglicht, das Grundstück zu kaufen. So ist es möglich, einen finanziellen Engpass durch die Pacht zu überbrücken und bei verbesserter Lage zum Eigentümer zu werden.

Was passiert, wenn der Eigentümer Eigenbedarf anmeldet?

Wichtig für den Erbbaurechtsvertrag sind auch Angaben zur Entschädigungsregelung.

Denn wenn der Eigentümer Eigenbedarf am Grundstück anmeldet und der Erbbaunehmer das Grundstück nicht kaufen kann oder möchte, entstehen schnell Probleme.

Vermeiden Sie Streitigkeiten, indem Sie früh festlegen, was passiert, wenn das Grundstück an den Erbbaugeber zurückfällt.

“Üblicherweise erhält der Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung von zwei Dritteln des Wertes seiner Immobilie.”

Wie in so vielen Situationen ist es auch beim Erbbaurecht wichtig, eine gute Beziehung zwischen beiden Parteien zu pflegen.

So gelingt es beispielsweise, einen demnächst ablaufenden Erbbaurechtsvertrag im Interesse beider Parteien zu verlängern und damit eine teure Neugestaltung zu vermeiden.

Wie lang ist die Laufzeit des Erbbaurechts?

Das Erbbaurecht hat immer eine festgesetzte Laufzeit.

Diese darf frei verhandelt werden und steht explizit im Erbbaurechtsvertrag.

Die Laufzeit beträgt zwischen 50 bis maximal 99 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Vertrag auf Wunsch verlängert werden.

Sowohl Erbbaurechtsgeber als auch Erbbaurechtsnehmer haben während der Vertragslaufzeit das Recht, das Grundstück zu vererben oder zu beleihen.

Auch ein Verkauf oder eine Übertragung ist möglich.

Wird das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen?

Das Erbbaurecht ist in Deutschland im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgehalten.

Die Pachtverhältnisse beim Erbbaurecht werden im Grundbuch in Abteilung II vermerkt.

Zudem gibt es ein separates Erbbaugrundbuch.

Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?

Die Meinungen über das Erbbaurecht sind zwiegespalten.

Viele Immobilieneigentümer profitieren von den Vorteilen und machen eine gute Erfahrung.
Bei anderen hingegen führt das Erbbaurecht eher zu Nachteilen.

In jedem Fall birgt die Grundstücksnutzung per Erbbaurecht Risiken.

Das größte Risiko besteht darin, dass der Erbbauberechtigte seine Immobilie ohne Entschädigungszahlung verliert.

Umso wichtiger ist es daher, sich vertraglich gut abzusichern.

Um Ihnen bei der Entscheidung für oder gegen das Erbbaurecht zu helfen, sehen Sie hier eine Übersicht der Vor- und Nachteile an diesem Modell:

Vorteile beim Erbbaurecht Nachteile am Erbbaurecht
Kaufpreis für Grundstück entfällt Veränderungen am Grundstück bedürfen der Zustimmung des Eigentümers
Lange Laufzeit mit bis zu 99 Jahren Erbbauzins darf alle drei Jahre erhöht werden
Geringe Kaufnebenkosten Schlimmstenfalls: Verlust der Immobilie bei Auslauf des Vertrags oder Heimfall
Immobilie auf Grundstück mit Erbbaurecht ist meist günstiger Niedrigerer Verkaufspreis für Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstück
Besondere Bedingungen bei der Baufinanzierung
Bei langen Verträgen übersteigen die Erbbauzinszahlungen die gesamten Grundstückskosten
Nebenkosten müssen Pächter selbst bezahlen

Übrigens: Viele Menschen denken, dass der Erbbaurechtsgeber keine Mitsprache bei der Immobilie und deren Finanzierung hätte.

Allerdings darf der Grundstückseigentümer bei vielen Dingen mitbestimmen und teils sogar ein Veto einlegen, solange er dafür gute Gründe hat.

Bei Fragen wie Weitervermietung der Immobilie, Anbau oder Umbau am Gebäude, baulichen Veränderungen und Beleihungswert der Immobilie darf der Pächter mitreden.

Für wen lohnt sich das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht lohnt sich besonders für junge Familien mit wenig Eigenkapital.

Sie profitieren davon, dass sie nur die Kosten für ein Haus und nicht auch noch die Kosten für ein Grundstück stemmen müssen.

Da der Darlehensbetrag geringer ist, wird die Baufinanzierung günstiger.

Dies ist auch für alle anderen Personen, die wenig oder gar kein Eigenkapital haben, attraktiv.

“Beachten Sie jedoch, dass sich die Pachtzahlungen über die Jahre summieren.”

Irgendwann erlischt der ursprüngliche finanzielle Vorteil an der Erbpacht.

Zum Beispiel:

Wenn Sie auf ein Grundstück im Wert von 150.000 Euro jährlich einen Erbbauzins von 4 Prozent (6.000 Euro) zahlen, haben Sie nach 30 Jahren bereits 180.000 Euro gezahlt.

Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht entstehen tendenziell niedrigere Kosten als beim Kauf eines Grundstücks.

Diese Kosten müssen Sie als Pächter tragen:

All diese Nebenkosten kommen zum jährlich zu zahlenden Erbbauzins, der zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswertes beträgt, hinzu.

Als Erbbaunehmer müssen Sie die Immobilie stets in gutem Zustand halten, wie es auch bei der Miete üblich ist.

Zudem sind Sie dafür verantwortlich, das Haus auf dem Grundstück gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern.

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Wie oft darf der Erbbauzins erhöht werden?

Laut Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaugeber alle drei Jahre den Erbbauzins erhöhen.

Dabei orientiert er sich normalerweise am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Das heißt: Steigt der Verbraucherpreisindex, wird der Erbbauzins entsprechend erhöht.

“In den letzten 20 Jahren ist der Indexwert um über 300 Prozent gestiegen.”

Deshalb gilt, dass die Erhöhung nur dann erfolgen darf, wenn sich auch die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben.

Viele Grundstückseigentümer wie Privatpersonen, aber auch Kommunen, heben Erbbauzinsen teils drastisch an.

Beispielsweise laufen im Jahr 2030 viele Verträge aus, was in Hamburg zu bis zu 830 Prozent höheren Zinsen führen könnte.

In anderen Städten, wie etwa in Lübeck, soll der Zins bei neuen oder verlängerten Verträgen vorerst für 10 Jahre auf 2 Prozent fixiert werden. Für die nächsten 10 Jahre soll der Erbbauzins auf 3 Prozent und anschließend wieder bei 4 Prozent steigen.

Hinweis Bedingungen festhalten!

Informieren Sie sich als Erbbaunehmer rechtzeitig über zu erwartende Veränderungen. Sie können im Erbbaurechtsvertrag auch Bedingungen rund um die Erhöhung des Zinses festhalten.

Wann erlischt das Erbbaurecht?

Es gibt zwei Fälle, in denen das Erbbaurecht erlischt.

Dabei muss der Erbbaurechtsgeber den Eigentümer der Immobilie in jedem Fall angemessen entschädigen. Dies sollte vertraglich genau festgehalten werden.

Fall 1: Ablauf der Erbaurechtsdauer

Nach Ablauf der vereinbarten Erbbaurechtsdauer geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtsgeber über.

Das gilt auch, wenn Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen und den Vertrag vom Vorbesitzer übernehmen, denn die Vertragslaufzeit wird nicht vom Hausverkauf beeinflusst.

Fall 2: Der Heimfall

Der sogenannte Heimfall lässt sich mit einer Kündigung gleichsetzen.

Wenn Sie als Erbbaurechtsnehmer gegen die Vertragsmodalitäten verstoßen oder mindestens zwei Jahre den vereinbarten Erbbauzins nicht begleichen, darf der Erbbaurechtsgeber kündigen.

Damit geht auch die Immobilie in den Besitz des Grundstückseigentümers über, wobei eine Entschädigung zu zahlen ist.

Meist liegt die Entschädigung für die Immobilie auf dem Grundstück mit Erbbaurecht bei zwei Drittel des Verkehrswertes.

Hinweis Wichtig

Das Erbbaurecht erlischt nicht, wenn das Grundstück verkauft, vererbt, beliehen oder übertragen wird.

Wann kann es zum Heimfall kommen?

Beim Heimfall muss der Erbbaurechtsnehmer das Erbbaurecht trotz noch laufendem Vertrag zurückgeben.

Die Trennung zwischen Grundstück und Immobilie wird aufgehoben und der Immobilieneigentümer darf das Grundstück nicht mehr nutzen.

Dies lässt sich im ErbbauRG in den Paragraphen 2 bis 4 noch genauer nachlesen.

Gesetzlich ist nicht genau festgehalten, wann es zum Heimfall kommt. Dies hängt davon ab, was die beiden Parteien im Erbbaurechtsvertrag ausgemacht haben.

Diese Situationen können zum Heimfall führen:
  • Erbbaunehmer ist zwei Jahre in Folge mit dem Erbbauzins in Verzug

  • Erbbaunehmer hält die Immobilie nicht in Schuss

  • Erbbaunehmer verstirbt

  • Erbbaunehmer hat beim Immobilienbau gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen

  • Erbbaugeber verstirbt, wobei das Erbbaurecht auf seine Erben übergeht

Wichtig: Beim Heimfall übernimmt der Erbbaurechtgeber alle Rechte und Pflichten der Immobilie. Das heißt, er muss auch von Seiten der Bank ausstehende Forderungen wie etwa den laufenden Immobilienkredit begleichen.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

In den meisten Fällen wird das Erbbaurecht in Deutschland von einer Kommune oder der Kirche vergeben.

Diese Akteure sind nur selten daran interessiert, das Grundstück selbst zu nutzen.

Wenn Sie den Erbbauvertrag nach Auslauf verlängern möchten, haben Sie hier also in der Regel gute Chancen.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Ihr Erbbaugeber eine Privatperson ist.

Macht der Erbbaurechtgeber kein Verlängerungsangebot und lässt nicht mit sich reden, geht die Immobilie zum Vertragsablauf an ihn über.

Allerdings erhält der Erbbaurechtnehmer hierfür eine Entschädigung.

Bietet der Erbbaugeber Ihnen eine Verlängerung an, läuft alles weiter wie gehabt.

Doch Achtung:

“Mit der Verlängerung kann der Grundstückseigentümer den Pachtzins erhöhen.”

Natürlich dürfen Sie die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags auch ablehnen.

In diesem Fall fällt Ihre Immobilie allerdings ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber.

Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen: Was muss ich beachten?

Das Erbbaurecht beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie negativ.

Der Verkauf mit Erbbaurecht kann deutlich schwieriger werden als bei einem einfachen Hausverkauf.

Der Grund: Potenzielle Käufer fürchten sich vor der langen vertraglichen Bindung, dem Problem der Laufzeitverlängerung und vor den oft schwierigen Finanzierungsbedingungen bei der Bank.

Der geringe Verkehrswert und die Ansprüche des Erbbaugebers stellen für Banken ein Risiko dar.

Daher stellen sie Bedingungen für die Finanzierung von Erbbaurechtsimmobiien.

Bedingungen für eine Finanzierung:
  • Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren

  • Erbbaugeber ist keine Privatperson

  • Beleihung von 60 bis 80 Prozent

Da nur ein Teil der Immobilie beliehen wird, benötigen Kaufinteressenten ein recht hohes Eigenkapital, um eine Finanzierung zu bekommen.

Außerdem können die Sollzinsen hoch ausfallen.

Grundsätzlich kann man sagen:

“Je höher die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, desto einfacher ist es, einen Käufer zu finden.”

Also: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es am besten, zunächst den Erbbaurechtsvertrag zu beenden und das Grundstück anzukaufen. Dann erhalten Sie einen deutlich besseren Preis und einen weniger komplizierten Verkaufsprozess.

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FAQ

Die häufigsten Fragen

Das Erbbaurecht lohnt sich, wenn die Bauzinsen hoch und die Grundstückskosten teuer sind. Dabei behält der Eigentümer sein Grundstück und erhält eine laufende Rendite. Für Pächter lohnt sich die Erbpacht aufgrund der Ersparnisse im Vergleich zum Kauf. Jedoch handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis bis zum Vertragsende.

Beim Erbbaurecht erhält der Pächter ein Grundstück für einen definierten Zeitraum und zahlt dafür einen Pachtzins. Dies hat nichts mit einer Erbschaft zu tun. Vielmehr handelt es sich um eine Art Grundstücksmiete. Das Erbbaurecht kann per Vertrag bis zu 99 Jahre lang laufen und beliebig oft verlängert werden.

Der Erbpachtvertrag legt das Ablaufdatum des Erbbaurechts fest. Meist handelt es sich um einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Nutzungsrecht und das Grundstück geht wieder vollständig an den Verpächter über. Alternativ können Sie den Erbbaurechtsvertrag verlängern.

Pächter zahlen beim Erbbaurecht einen geringeren Preis, müssen aber alle Kosten tragen, die mit denen eines regulären Immobilienbesitzes vergleichbar sind. Sie haben ähnliche Rechte wie der Eigentümer und sollten Mitspracherechte und Modalitäten zur vorzeitigen Kündigung im Vertrag festhalten. Bei Eigenbedarf ist eine Entschädigungszahlung üblich.

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