Neue Grundsteuer 2025: Was ändert sich für Eigentümer?

Lange blieb sie unangetastet, nun stehen einige Änderungen bevor: Die Grundsteuer wird reformiert. Eigentümer müssen neben den Änderungen auch mit höheren Kosten rechnen.

Doch was ist die Grundsteuer überhaupt? Wie wird sie berechnet? Worin liegt der Unterschied zwischen der Grundsteuer A und B und was genau bringt die Grundsteuerreform mit sich?

Wir haben alles zusammengefasst, was Sie wissen müssen.

Mit der Grundsteuer besteuert das Finanzamt Grundbesitz. Jeder, der ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer zahlen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden. Sie finanzieren so die lokale Infrastruktur.

Die Grundsteuer muss nicht nur für Wohngrundstücke, sondern auch für gewerblich genutzte und für landwirtschaftliche Flächen gezahlt werden.

Es wird zwischen der Grundsteuer A, B und C unterschieden.

Die Grundsteuer A steht für “agrarisch”, also Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

Die Grundsteuer B steht für “baulich”, also bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Die Grundsteuer C war bis 1962 eine erhobene Ausprägung der Grundsteuer. Sie sollte Bodenspekulationen verhindern und zum Schließen von Baulücken beitragen.

Doch nun steht sie kurz vor ihrem Comeback.

Lange hat sich nichts getan, nun nimmt die Grundsteuerreform Fahrt auf.

Ein wichtiger Baustein zur Berechnung der Grundsteuer ist unter anderem der Einheitswert. Dieser wird von den zuständigen Finanzämtern für das jeweilige Grundstück festgestellt.

Doch der Einheitswert ist stark in die Kritik geraten.

Das hat einen guten Grund: Bisher basiert der Einheitswert auf Grundstückswerten aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) oder sogar 1935 (neue Bundesländer).

Da sich die veralteten Einheitswerte natürlich extrem von den aktuellen Verkehrswerten der Immobilien unterscheiden, führt dies in der Berechnung der Grundsteuer zu erheblichen Ungerechtigkeiten.

Aufgrund dieser Wertverzerrung entschied sich das Bundesverfassungsgericht für die Grundsteuerreform.

Nun wird die Grundsteuer in folgenden Schritten reformiert:

Gehen wir die Änderungen im Einzelnen durch:

Was unverändert bleibt: Die Grundsteuer soll auch weiterhin wertorientiert erhoben werden.

Das bedeutet: Wer eine Immobilie im Zentrum einer gefragten Metropole besitzt, soll mehr zahlen als ein Eigenheimbesitzer einer vergleichbaren Immobilie in einer strukturschwachen Gegend.

An der Formel zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich 2025 auf den ersten Blick nichts:

Allerdings bildete bisher anstelle des Grundsteuerwertes der Einheitswert die Basis der Grundsteuerberechnung.

Da der Einheitswert jedoch stark veraltet ist, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Die Berechnung des neuen Grundsteuerwertes übernimmt das Finanzamt.

Der Grundsteuerwert für bebaute Grundstücke wird mithilfe des Ertragswertverfahrens oder dem Sachwertverfahren ermittelt.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen empfiehlt sich das Ertragswertverfahren.

Sie als Eigentümer müssen lediglich ein paar Informationen über Ihr Eigentum übermitteln. Welche das sind, erfahren Sie weiter unten in diesem Artikel.

Den Bodenrichtwert erfahren Sie im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) Ihres Bundeslandes.

Die Nettokaltmiete ist unter anderem von der Mietniveaustufe Ihrer Gemeinde abhängig.

Das Bundesfinanzministerium hat hierzu auf Basis der Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern jeder Gemeinde in ein bestimmtes Niveau eingeordnet.

Die Mietnieveaustufe finden Sie in de “Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe”.

So einfach die neue Formel zur Berechnung der Grundsteuer auch aussehen mag: Hier sitzt der Teufel im Detail.

Der “Grundsteuerwert” ist nämlich von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Und hier scheiden sich die Geister. Nicht alle Bundesländer waren begeistert von der Reform.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit von dem sogenannten “Bundesmodell” zur Berechnung der Grundsteuer abzuweichen.

Insgesamt haben sich sechs verschiedene Modelle in den Bundesländern durchgesetzt.

Ganz schön unübersichtlich…

Deshalb haben wir zusammengefasst, welche Bundesländer sich für welches Modell entschieden haben.

Damit die Berechnung der Grundsteuer aktuell bleibt, sollen Grundstücke von nun an alle 7 Jahre neu bewertet werden.

Sollte eine Immobilie abgerissen, umgebaut oder neu gebaut werden, kann das Finanzamt den Grundsteuerwert auch innerhalb der 7-Jahres-Frist neu feststellen.

Hierzu wird Ihnen das Finanzamt zunächst einen Grundsteuer Festellungsbescheid zusenden.

Der Festlegungsbescheid vom Finanzamt enthält Informationen, die für die Berechnung der Grundsteuer notwendig sind.

Lesen Sie die Informationen aufmerksam durch.

Sollten Sie einen Fehler entdecken, reagieren Sie schnell!

Sie können innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch erheben und Änderungen beantragen.

Nachdem Sie den Einheitswertbescheid erhalten haben, können Sie Ihre Grundsteuererklärung ausfüllen.

In der sogenannten “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer” müssen Eigentümer Angaben zu ihrer Immobilie, bzw. ihrem Grundstück machen.

Bei Ihren Angaben muss es sich um die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2022 handeln.

Die Grundsteuererklärung können Sie diese über die Steuer-Onlineplattform ELSTER oder mit einer geeigneten Steuersoftware einreichen.

Die Abgabefrist ist der 31. Oktober 2022.

Das Finanzamt wird Sie zur Abgabe der Erklärung auffordern. Vorher müssen Sie nichts tun. Die Frist zur Abgabe beträgt mindestens einen Monat.

Sie sind zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet, wenn Sie bis zum 0101.2022:

In einigen Fällen ist die Lage nicht ganz so eindeutig. Gibt es mehrere Beteiligte, müssen diese die Erklärung gemeinsam abgeben.

Nachdem fast 60 Jahre lang keine Bewertung der Grundstücke für die Grundsteuer mehr vorgenommen wurde, kann man sich einer Sache sicher sein:

Die Bewertungen der Grundstücke wird massiv steigen.

Das würde gleichzeitig einen drastischen Anstieg der Grundsteuer nach sich ziehen.

Um das zu verhindern, wird auch die Grundsteuermesszahl angepasst.

Auch der soziale Wohnungsbau soll von einer Senkung der Steuermesszahl profitieren: Bei den besagten Gebäuden wird die Steuermesszahl um weitere 25 Prozent reduziert.

Entlastet werden auch Eigentümer von Baudenkmälern: Die Steuermesszahl wird hier um weitere 10 Prozent verringert.

Ein weiterer Hebel zur “Normalisierung” der Grundsteuer ist die Anpassung des Hebesatzes.

Die Hebesätze werden nach wie vor durch die Gemeinden festgelegt.

Nichts desto trotz sind diese dazu aufgerufen, die Sätze so anzupassen, dass die Grundsteuerreform für die Eigentümer “möglichst aufkommensneutral ist.”

Zwischen 1961 und 1962 wurde sie in Deutschland schon einmal erhoben: Die Grundsteuer C.

Diese sollte unter anderem zur Schließung von Baulücken dienen und Bodenspekulationen verhindern. Nun steht sie vor einem Comeback.

Auch heute haben viele Kommunen ein ähnliches Problem: Es gibt zwar baureife Grundstücke, diese werden allerdings nicht bebaut.

Woran liegt das?

Viele Eigentümer spekulieren auf einen starken Wertanstieg Ihres Grundstücks. Sie wollen die Flächen zu einem späteren Zeitpunkt mit höherem Gewinn verkaufen.

Um die Spekulation von Grundstücken unattraktiver zu machen, können Gemeinden ab 2025 baureife, unbebaute Grundstücke höher besteuern.

Dank der Grundsteuer C.

Auch hier kann jedes Bundesland frei entscheiden, ob die Grundsteuer C erhoben werden soll oder nicht.

Durch die starken Bewegungen im Immobilienmarkt soll die Grundsteuerreform in erster Linie dazu dienen, die Steuerlast gerechter auf die Regionen aufzuteilen.

Da es sich jedoch gleichzeitig um die größte Einnahmequelle der Gemeinden handelt, wird sie im Durchschnitt auch nicht geringer ausfallen.

Die Höhe hängt vor allem von dem neu errechnetet Wert des Grundstücks oder der Immobilie ab.

Hier spielen die individuellen Berechnungsmodelle der einzelnen Bundesländer eine wichtige Rolle.

Bundesländer wie Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben entschieden, die Lage in die Bewertung mit einzubeziehen.

Das kann vor allem in Gebieten mit hoher Nachfrage zu einem Anstieg der Grundsteuer führen.

Für Besitzer unbebauter Grundstücke kann es ebenfalls teurer werden: Die Grundsteuer C darf für diese Flächen mit einem erhöhten Hebesatz versehen werden.

Wir halten fest: