Immobilienpreise Heidelberg 2023

Heidelberg ist aufgrund seiner Lage und seines Flairs einer der beliebtesten Wohnstandorte in ganz Deutschland, was zu entsprechend hohen Preisen führt.

Faktoren wie die malerische Altstadt, der Neckar sowie die alte, renommierte Universität machen Heidelberg zu einer Stadt, in der die Immobilienpreise mit denen von Metropolen mithalten können.

Zudem locken hier viele Arbeitsstellen im Bereich von Forschung und Wissenschaft, wodurch immer mehr Hochqualifizierte nach Heidelberg ziehen.

Die Bevölkerung der Stadt nimmt langsam, aber stetig zu.

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 ist der Preis für Eigentumswohnungen um knapp 8 Prozent gestiegen, während Einfamilienhäuser in dieser Zeit etwas günstiger geworden sind.

Dies kann mit der geringeren Nachfrage im Rahmen der Corona-Pandemie zu tun haben.

Die Leerstandsquote in der Stadt liegt bei geringen 0,6 Prozent, weshalb auch künftig mit viel Nachfrage und wenig Angebot zu rechnen ist.

Ein- und Zweifamilienhäuser in Heidelberg kosten aktuell durchschnittlich 5.673 Euro pro Quadratmeter.

Dieser Preis ist in der Altstadt sogar fast doppelt so hoch. In Boxberg und Emmertsgrund hingegen fangen die Preise für Häuser bei 2.750 Euro pro Quadratmeter an.

Zwischen 2018 und 2019 sind diese Preise um 15 Prozent angestiegen.

In der Altstadt ist sogar mit einem Kaufpreis von über 2 Millionen Euro zu rechnen.

Pro Jahr werden zwischen 150 und 200 Häuser in Heidelberg verkauft, wobei die Tendenz zuletzt leicht steigend war.

Im Jahr 2019 wechselten 182 Einfamilienhäuser den Besitzer.

Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Heidelberg beträgt aktuell 4.813 Euro pro Quadratmeter und kommt damit dem Hauspreis recht nahe.

Die Kauffälle lagen im Jahr 2019 bei 818 Eigentumswohnungen, was im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von fast 30 Prozent entspricht.

In Wieblingen und Ziegelhausen wurden besonders viele Objekte verkauft.

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Ein wesentlicher Aspekt ist dabei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, steigen die Preise.

Und andersherum: Ist das Angebot höher als die Nachfrage, fallen die Preise.
Eigentlich ganz simpel.

Aber wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?

An dieser Stelle kommen wir auf die häufig erwähnten “unterschiedlichen Faktoren der Immobilienbewertung” zu sprechen.

Schauen wir uns diese Einflussfaktoren genauer an:

Der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Denn während alle auf das Gebäude bezogenen Faktoren wandelbar sind, bleibt das Grundstück wo es ist.

So ist das Grundstück in bedeutenden Lagen meist sogar mehr wert als die Immobilie selbst.

Der Wert der Lage wird neben dem räumlichen Umfeld wie der Region oder dem Stadtteil häufig durch weitere kleinteilige Strukturen bestimmt.
Hierbei sprechen Immobilienexperten von der Mikrolage.

In der Regel kategorisieren Experten die Wohnlage in sehr gute Lagen, gute Lagen, mittlere Lagen und einfache Lagen.

Zu welcher Lage ein Viertel gehört, kann sich mit der Zeit auch verändern.
Heidelberg hat eine Gesamtfläche von 109 Quadratkilometern. Gerade einmal 30 Prozent davon sind besiedelt, 70 Prozent sind Grünfläche.

Aufgrund seiner landschaftlichen und klimatisch günstigen Bedingungen und seiner einzigartigen Atmosphäre zieht es jedes Jahr mehr als 13 Millionen Gäste nach Heidelberg.

Neben Mannheim und Ludwigshafen gehört Heidelberg zu einem der drei Oberzentren in der Metropolregion Rhein-Neckar.

Aktuell leben rund 160.000 Menschen in Heidelberg. Die ehemalige kurpfälzische Residenzstadt am Neckar wächst beständig an.

Besonders beliebt für den Zuzug waren in den letzten Jahren die Stadtteile Bahnstadt, Kirchheim, Südstadt und Wieblingen.

Da Heidelberg von zahlreichen Studierenden und Forschenden bevölkert ist, ist das Durchschnittsalter hier recht gering.

Insbesondere in der Altstadt, in der Bahnstadt sowie in Neuenheim sind viele junge Menschen zu finden. Die ruhigeren Vororte sind hingegen bei Familien und Ruheständlern sehr beliebt.

Heidelberg weist 19.970 Wohngebäude auf.

Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei knapp 60 Prozent.

Alle anderen Gebäude beheimaten Wohnungen, und zwar über 78.000 Stück. Im Vergleich zum Jahr 2014 ist die Anzahl der Wohnungen in Heidelberg um 4 Prozent gestiegen.

Die Einwohnerdichte der Stadt liegt bei überschaubaren 1.340 Menschen pro Quadratkilometer (zum Vergleich: in München sind es 4.777).

Bahnstadt, Bergheim und Weststadt sind mit jeweils über 5.000 Menschen pro Quadratkilometer am dichtesten bevölkert.

In der Altstadt, in Wieblingen und in Schlierbach leben jeweils deutlich unter 1.000 Personen auf einem Quadratkilometer.

Die Bauaktivität in Heidelberg ist eher gering.

So nahm etwa die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen zwischen 2019 und 2020 um über 26 Prozent ab. 2020 wurden insgesamt 544 neue Projekte in der Stadt genehmigt.

Auch die Anzahl der Baufertigstellungen sank in diesem Zeitraum leicht, von 530 auf 508.

Die meisten Menschen in Heidelberg leben allein oder zu zweit, was die durchschnittliche Wohnungsgröße von 1,9 Personen zeigt.

In Bergheim gibt es mit 1,5 Personen pro Haushalt verhältnismäßig mehr Single-Haushalte. Emmertsgrund ist mit 2,5 Personen pro Haushalt bei Familien beliebt.

Pro Kopf haben die Heidelberger durchschnittlich 41,4 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung.

In den zentralen Stadtteilen ist dieser Wert mit unter 40 Quadratmetern geringer, während in Schlierbach und Ziegelhausen jeweils über 50 Quadratmeter pro Kopf Platz sind.

Im Jahr 2019 erwirtschaftete Heidelberg ein BIP von 9,37 Milliarden Euro.

Pro Kopf waren es 57.123 Euro, was deutlich über dem Durchschnitt in Deutschland liegt (41.801 Euro im Jahr 2019).

Die Arbeitslosenquote in Heidelberg liegt mit 5,2 Prozent im moderaten Bereich. Sie ist in der Bahnstadt besonders niedrig und in Emmertsgrund mit über 14 Prozent am höchsten.

Die wichtigsten Arbeitgeber in Heidelberg sind die Universität und das dazugehörige Klinikum, die SRH Holding, die Heidelberger Druckmaschinen AG, die Limbach Gruppe SE sowie das Deutsche Krebsforschungszentrum Heidelberg.

Heidelberg ist in 15 Stadtteile aufgeteilt.

So vielfältig die Stadtteile, so verschieden sind auch die Immobilienpreise.

In der Tabelle sehen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen in den verschiedenen Stadtteilen in Heidelberg.

Warum explodieren die Preise im Stadtteil Neuenheim, während sich der Immobilienmarkt in den Stadtteilen Emmertsgrund und Boxberg entspannter zeigt?

Ein Faktor, der einen besonderen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise hat, ist die Wohnlage.

Jeder der Stadtteile lässt sich in unterschiedliche Wohnlage-Kategorien einteilen:

Heidelberg ist eine der schönsten Städte Deutschlands, die von ihrer Universität geprägt ist.

Sowohl Studierende als auch Akademiker-Paare und Familien leben gern am Neckar in der vom Schloss überthronten Stadt.

In der malerischen Altstadt von Heidelberg liegen zahlreiche sehr gute Wohnlagen. In Uni-Nähe sind sogar Toplagen zu finden.

Der Durchschnitt für die Altstadt liegt bei 8.154 Euro pro Quadratmeter und für die teuersten Häuser ist mit etwa 12.500 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Wohnungen kosten mit durchschnittlich 6.311 Euro pro Quadratmeter etwas weniger, wobei auch hier die teuersten Objekte bis zu 11.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Zum Vergleich: Durchschnittlich kosten Eigentumswohnungen in Heidelberg 4.813 Euro pro Quadratmeter. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist sogar mit 5.673 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Die Haushaltsgröße in der Altstadt ist mit etwa 1,5 Personen am geringsten aller Stadtteile. Zudem ist die Bevölkerungsentwicklung hier rückläufig, wobei die Immobilienpreise weiter steigen.

Eine weitere Top Lage in Heidelberg ist die Weststadt. Dieser Stadtteil hat die höchste Bevölkerungsdichte aller Stadtteile.

Er entstand größtenteils im 19. Jahrhundert und überzeugt heute mit seiner eleganten Architektur, zahlreichen schönen Häusern und der hervorragenden ruhigen, aber zugleich zentrumsnahen Lage.

Für Toplagen sind für Ein- und Zweifamilienhäuser mit bis zu 9.298 Euro pro Quadratmeter und für Wohnungen mit bis zu 10.155 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Durchschnittlich kosten Häuser in der Heidelberger Weststadt 6.284 Euro pro Quadratmeter und Wohnungen etwa 5.917 Euro.

Auch Neuenheim im Westen der Stadt bietet einige hervorragende Wohnlagen.

Der geschäftige Stadtteil ist Heimat der berühmten Universität Heidelberg, die schon seit dem 14. Jahrhundert existiert.

Der eindrucksvolle Campus, die Botanische Gärten, Grünflächen am Neckar, der Zoo der Stadt und die malerische Brückenstraße mit den umgebenden Kopfsteinpflastergassen machen diesen Stadtteil so beliebt.

Da ist es kein Wunder, dass in Neuenheim einige der höchsten Preise der Stadt erzielt werden: Durchschnittlich kosten Ein- und Zweifamilienhäuser hier 9.620 Euro pro Quadratmeter.

Für Wohnungen ist durchschnittlich mit 7.110 Euro pro Quadratmeter zu rechnen, wobei Höchstpreise bei fast 12.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Der Trend geht seit Jahren aufwärts und wird dies vermutlich auch weiterhin tun.

Die Bahnstadt in Heidelberg befindet sich rund um den namensgebenden Hauptbahnhof der Stadt. Sie überzeugt mit ihrer sehr guten Lage direkt am Stadtzentrum und ist zugleich recht neu.

Früher befand sich hier ein industrielles Zentrum, aber in den letzten Jahren wurde die Bahnstadt neu entwickelt. Nun liegt eine der größten Passivhaus-Siedlungen Deutschlands hier im Herzen von Heidelberg.

Neubauten dominieren das Bild und beim Kauf handelt es sich aufgrund der Energieeffizienz fast aller Gebäude in der Bahnstadt um eine sehr gute Investition.

Der durchschnittliche Hauspreis liegt bei etwa 5.611 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise teils sehr weit auseinander gehen.

Die Bahnstadt ist beliebt: Sowohl die Einwohnerzahl als auch die Bevölkerungsdichte haben hier in den letzten Jahren deutlich zugenommen.

Zugleich handelt es sich mit nur einem Quadratkilometer um den kleinsten Stadtteil von Heidelberg. Viele weitere Wohnungen werden in den nächsten Jahren in der Bahnstadt entstehen.

Die Südstadt von Heidelberg ist ebenfalls recht neu. In dieser sehr guten Wohnlage wohnen nur etwas mehr als 5.500 Menschen.

Sie entstand nach dem Zweiten Weltkrieg, als die Weststadt gen Süden und der Stadtteil Rohrbach gen Norden erweitert wurden.

Der grüne, von Wohnhäusern geprägte Stadtteil ist vor allem bei Familien beliebt.
Häuser kosten hier durchschnittlich 5.834 Euro pro Quadratmeter und Eigentumswohnungen etwa 4.792 Euro pro Quadratmeter.

Handschuhsheim bietet die meisten Wohnungen von allen Heidelberger Stadtteilen. Hier ist die Wohnfläche am höchsten.

Viele Eigentumswohnungen haben 2 oder 3 Zimmer. Zugleich beherbergt Handschuhsheim aber auch die meisten Immobilien mit 5 oder mehr Zimmern.

Die Kaufpreise in diesem beliebten Stadtteil sind in den letzten Jahren stark angestiegen. So kosten Häuser durchschnittlich 7.817 Euro pro Quadratmeter.

Für Eigentumswohnungen in Handschuhsheim ist mit etwa 6.069 Euro pro Quadratmeter zu rechnen – Tendenz steigend.

Eine gute Wohnlage in Heidelberg ist zum Beispiel Schlierbach.

Die Haushaltsgröße sinkt, ebenso wie die Anzahl der Wohnungen, und es wird immer weniger gebaut.

Dafür ist die durchschnittliche Wohnungsgröße je Einwohner hier mit fast 54 Quadratmetern am höchsten von allen Heidelberger Stadtteilen.

Die Wohnungspreise in Schlierbach liegen mit 4.273 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt der Stadt, während der Kaufpreis für Häuser mit 4.758 Euro pro Quadratmeter in etwa dem Durchschnitt entspricht.

Emmertsgrund ist der einzige Stadtteil von Heidelberg, der neben guten Wohnlagen auch einige einfache Lagen aufweist.

Mit durchschnittlich 2,2 Personen pro Haushalt ist die Haushaltsgröße hier am höchsten, was auf viele Familien hindeutet.

Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner ist am geringsten und der Bestand an Wohnungen mit 2 Zimmern sinkt – wie in den meisten Stadtteilen von Heidelberg – weiter.

Mit durchschnittlichen Hauspreisen von 3.293 Euro pro Quadratmeter und Wohnungspreisen von 2.886 Euro pro Quadratmeter ist Emmertsgrund der günstigste Stadtteil von Heidelberg, was unter anderem an der Distanz zum Stadtzentrum (6 Kilometer) und den vielen Hochhäusern liegt.

Zugleich gibt es aber viele Grünflächen in dem Stadtteil.

Die hier aufgeführten Preise geben ein allgemeines Gesamtbild der Immobilienpreise in Heidelberg wieder.

Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses hängt aber von sehr vielen verschiedenen Faktoren ab.

Es lohnt sich daher immer, eine ganz individuelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Mit dem Immobilienwertrechner von Hausfrage können Sie sich kostenlos einen ersten Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen.

Heidelberg liegt im Südwesten von Deutschland im Bundesland Baden-Württemberg.

Die Stadt ist nicht nur für ihre Universität, sondern auch für die malerische Schlossruine, den Neckar und die umliegenden Weinbaugebiete bekannt. Wissenschaftler und Besucher aus aller Welt zieht es nach Heidelberg.

Größere Städte in der Umgebung sind Mannheim, Karlsruhe, Heilbronn und Kaiserslautern.