Immobilienpreise Stuttgart 2023

In Stuttgart ist ein konstanter Preiswachstum sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen zu beobachten.

Im Gegensatz zu den Gewerbeimmobilien sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie beinahe spurlos an dem Markt für Wohnimmobilien vorbeigezogen.

Durch die ungebrochene Nachfrage, vor allem an Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern, bleibt das Angebot rar.

So führt der Nachfrageüberhang auch in Zukunft unweigerlich dazu, dass die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen.

Bei knapp 4.000 Transaktionen von Wohneigentum in 2020 ist die Anzahl der Verkäufe um 2 Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz ist hingegen um beinahe 7 Prozent gestiegen.

2021 wurden in Stuttgart rund 620 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Das sind 18 Prozent mehr als noch im Vorjahr.

Ebenfalls gestiegen ist der Geldumsatz: bei Einfamilienhäusern um 17 Prozent und bei Zweifamilienhäuser sogar um ganze 52 Prozent.

Laut dem Gutachterausschuss Stuttgart sind die Geldumsätze auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt vor allem in den letzten 5 Jahren stark gestiegen und haben mit 4,54 Milliarden ein neues Rekordniveau erreicht.

Der genaue Hauspreis hängt wesentlich von Größe, Ausstattung, Alter und Lage ab. Insbesondere die Häuser in Zentrumsnähe erzielen in Stuttgart immer wieder Rekordpreise.

Mit mehr als 30 Prozent Preissteigerung zahlen Hauskäufer in Stuttgart Vaihingen aktuell durchschnittlich 810.000 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Ein wenig entspannt hat sich dagegen die Situation in Mitte: Mit immer noch 920.000 Euro im Durchschnitt sind die Preise hier jedoch immerhin um 3 Prozent gesunken.

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart ist besonders dynamisch. Hier zeigen sich ähnliche Preisentwicklungen wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Allerdings ist hier die Anzahl der Kauffälle rückläufig: Rund 2,8 Prozent weniger Kauffälle wurden hier im Jahr 2020 verzeichnet.

Die 3.400 verkauften Eigentumswohnungen brachten jedoch einen Rekordumsatz von beinahe 1,7 Milliarden Euro.

Besonders in Stuttgart-Nord ist das Preisniveau gestiegen: Mit einem Anstieg von 34 Prozent finden sich hier die teuersten Wohnungen Stuttgarts.

Nur in einigen wenigen Bezirken, nämlich in Birkach, Hedelfingen, Möhringen, Obertürkheim und Sillenbuch, sind die Preise in den letzten Jahren zwischen 2 und 3 Prozent gesunken.

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Ein wesentlicher Aspekt ist dabei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, steigen die Preise.
Und andersherum: Ist das Angebot höher als die Nachfrage, fallen die Preise.

Eigentlich ganz simpel.

Aber wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?

An dieser Stelle kommen wir auf die häufig erwähnten “unterschiedlichen Faktoren der Immobilienbewertung” zu sprechen.

Schauen wir uns diese Einflussfaktoren genauer an:

Der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Denn während alle auf das Gebäude bezogenen Faktoren wandelbar sind, bleibt das Grundstück wo es ist.

So ist das Grundstück in bedeutenden Lagen meist sogar mehr wert als die Immobilie selbst.

Der Wert der Lage wird neben dem räumlichen Umfeld wie der Region oder dem Stadtteil häufig durch weitere kleinteilige Strukturen bestimmt.

Hierbei sprechen Immobilienexperten von der Mikrolage.

In der Regel kategorisieren Experten die Wohnlage in sehr gute Lagen, gute Lagen, mittlere Lagen und einfache Lagen.

Zu welcher Lage ein Viertel gehört, kann sich mit der Zeit auch verändern.

Stuttgart hat eine Gesamtfläche von 207,4 Quadratkilometern. Es gibt viele Grün- und Freiflächen. Insgesamt besteht fast die Hälfte der Stadtfläche aus Wäldern, Äckern und Parks. Der höchste Punkt des Stadtgebiets liegt auf 549 Metern Höhe, der niedrigste auf 207 Metern.

In Stuttgart leben über 603.000 Menschen. In den letzten Jahren ist die Stadt in Baden-Württemberg immer weiter gewachsen. Zwischen 2011 und 2021 hat die Bevölkerung um 5,35 Prozent zugenommen.

Dabei verteilt sich das Wachstum über die gesamte Stadt. Am beliebtesten haben sich Möhringen und Hedelfingen mit einem Wachstum von knapp 10 Prozent bewiesen.

Kein Platz mehr: Am wenigsten Andrang gab es trotz der zentralen Wohnlage im Stadtteil Degerloch. Mit nicht einmal 1 Prozent hat sich die Einwohnerzahl seit 2011 kaum verändert.

Das Durchschnittsalter in Stuttgart liegt bei 42 Jahren. Damit ist die Stadt recht jung, was insbesondere für die zentralen Stadtteile wie Mitte und Bad Cannstatt gilt.

Am ältesten sind die Stuttgarter in Sillenbuch, wo das Durchschnittsalter 46,9 Jahre beträgt.

Der Gebäudebestand von Stuttgart besteht aus 75.348 Wohngebäuden mit über 316.000 Wohneinheiten.

Ungewöhnlich für eine Großstadt ist der hohe Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern: Sie machen etwa die Hälfte des Wohnungsbestands aus.

Die Einwohnerdichte von Stuttgart beträgt 5.729 Personen pro Quadratkilometer. Damit ist die baden-württembergische Stadt im nationalen Vergleich recht dicht besiedelt.

Besonders dicht besiedelt ist Stuttgart West mit 11.706 Menschen pro Quadratkilometer. Mehr Platz zum Leben bietet der dörfliche Stadtbezirk Plieningen.

Wie auch in anderen Großstädten ist der Wohnraum in Stuttgart knapp. Vor allem das Wohneigentum wird immer gefragter. Da der Bestand nicht ausreicht, realisiert die Stadt immer mehr Bauprojekte außerhalb des Zentrums.

Im Jahr 2020 war die Zahl der Baugenehmigungen rückläufig: es wurden nur 1.577 Wohnungen in Stuttgart genehmigt. Das ist fast ein Viertel weniger als im Vorjahr. 2021 stieg die Anzahl der Baugenehmigungen wieder leicht an auf 1.835.

In Mitte wurden dagegen 2020 fünfmal so viele Wohneinheiten genehmigt wie 2019, während in Feuerbach und Münster fast keine neuen Anträge eingingen.

Gleichzeitig stieg jedoch die Zahl der Baufertigstellungen um 4 Prozent. Vor allem Projekte in Botnang, Degerloch, Stammheim, Vaihingen und Obertürkheim konnten abgeschlossen werden.

Die durchschnittliche Stuttgarter Wohnung ist 77,8 Quadratmeter groß. Im Stadtteil Mitte liegt dieser Wert bei 72,9 Quadratmetern und in Stuttgart Münster sogar unter 70 Quadratmetern.

Am größten sind die Wohnungen in Degerloch und in Botnang. Pro Kopf haben die Stuttgarter knapp 40 Quadratmeter zum Wohnen.

Die meisten Menschen hier wohnen allein oder zu zweit, was die durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,87 Personen beweist.

In Mitte sind es nur 1,69 Personen pro Haushalt. Am größten sind die Stuttgarter Haushalte in Zuffenhausen mit 2,13 Personen pro Haushalt.

Stuttgart gilt als wohlhabende Stadt. 2019 betrug das BIP hier fast 58 Milliarden Euro. Das Pro-Kopf-BIP lag im gleichen Jahr bei 91.228 Euro und somit bei mehr als doppelt so viel wie dem deutschen Durchschnitt von 41.801 Euro.

Die Arbeitslosenquote in Stuttgart liegt etwas unter dem bundesweiten Durchschnitt. Sie beträgt 5,1 Prozent und ist in Degerloch mit 3,3 Prozent am niedrigsten.

In Wangen und Zuffenhausen beträgt die Arbeitslosigkeit dagegen über 7 Prozent.

Die größten Arbeitgeber in Stuttgart sind eindeutig die Automobilkonzerne: Daimler und Porsche sind ganz oben auf der Liste zu finden.

Auch Bosch gehört zu den wichtigsten Unternehmen der Stadt. Hinzu kommen Versicherungsunternehmen, Banken, Chemieunternehmen und die Stadt selbst.

Stuttgart ist in 23 Stadtteile aufgeteilt.

So vielfältig die Stadtteile, so verschieden sind auch die Immobilienpreise.

In der Tabelle sehen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen in den verschiedenen Stadtteilen in Stuttgart.

Warum explodieren die Preise im Stadtteil Stuttgart Nord, während sich der Immobilienmarkt in den Stadtteilen Hedelfingen und Wangen entspannter zeigt?

Ein Faktor, der einen besonderen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise hat, ist die Wohnlage.

Jeder der Stadtteile lässt sich in unterschiedliche Wohnlage-Kategorien einteilen:

In der baden-württembergischen Hauptstadt sind Wohnlagen aller Art zu finden. Besonders viele der Lagen sind „gut“, aber auch einige Top-Lagen sind vorhanden.

So sind die Wohnungen und Häuser zum Beispiel in Stuttgart-Nord besonders luxuriös und schön.

In Stuttgart-Nord sind überhaupt nur Top-Wohnlagen und sehr gute Lagen zu finden.

Der Anteil an Wohnungen ist in diesem Stadtteil am höchsten aller Stuttgarter Stadtteile.

Die gute Nachricht lautet, dass hier in den letzten Jahren sehr viele Baugenehmigungen für Wohnfläche erteilt wurden, weshalb mehr und mehr Wohnraum geschaffen wird.

Dadurch könnten sich die Preise mit der Zeit etwas reduzieren – aber zugleich gilt es, schon vor Einzug zu überprüfen, ob nicht etwa eine Baustelle nebenan entstehen wird.

Für Wohnungen ist in Stuttgart-Nord mit 6.735 Euro pro Quadratmeter, für Häuser sogar mit 8.572 Euro zu rechnen.

Während sich Stuttgart-Nord durch seine ruhige und vornehme Atmosphäre auszeichnet, ist Stuttgart-Süd für liebevoll gestaltete Wohnviertel mit Cafés und Geschäften bekannt.

Die Wohnidylle bietet einige schöne Hanglagen mit Blick über die ganze Stadt. In den Top-Lagen ist in diesem angenehmen Stadtteil mit einem Quadratmeterpreis von 6.298 Euro für Wohnungen und 7.753 Euro für Ein- oder Zweifamilienhäuser zu rechnen.

Der Trend geht seit Jahren aufwärts und wird dies vermutlich auch weiterhin tun.

In Stuttgart-Mitte gibt es viele sehr gute Wohnlagen, was sich mit Quadratmeterpreisen von teils über 6.000 Euro für Wohnungen und Häuser niederschlägt.

Die attraktive Innenstadt punktet durch schöne Altbauwohnungen sowie viele moderne Bauten.

Die Nähe zu Sehenswürdigkeiten wie dem imposanten Schlossplatz, der Staatsgalerie für Kunstliebhaber oder der Fernsehturm mit seiner Aussichtsplattform.

Zudem ist in Stuttgart-Mitte das Durchschnittsalter am geringsten: Nur 39 Jahre alt sind die Bewohner dieses Stadtteils, während in vielen anderen Bezirken der Stadt im Durchschnitt ein Alter von über 40 Jahren zu erwarten sind.

Mit 1,7 Personen pro Haushalt ist die Haushaltsgröße in Mitte am geringsten, was auf viele Singles hindeutet.

Insbesondere Wohnungen sind in Stuttgart-Mitte zu finden, aber insgesamt sinkt der Anteil an Wohngebäuden, da immer mehr Büros und Läden hier einziehen.

Auch im gediegenen Stadtteil Bad Cannstatt, früher eine eigene Stadt, gibt es größtenteils Wohnungen. Über 34.000 Wohnungen befinden sich hier, der größte Anteil aller Stadtteile.

In Bad Cannstatt ist die Wohnfläche am höchsten, was auf einen stark vom Wohnen geprägten Stadtteil hindeutet.

Zudem gibt es hier ein eigenes Zentrum sowie viele kleine Eckläden und Cafés. Der Stuttgarter Hauptbahnhof ist in wenigen Minuten mit der Bahn erreicht.

Die sehr gute Wohnlage hat durchschnittliche Kaufpreise von 5.112 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 5.987 Euro pro Quadratmeter für Häuser.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnfläche in Stuttgart beträgt 5.419 Euro pro Quadratmeter.

Dies bestätigt sich vor allem in den guten Wohnlagen, zu denen Stadtteile wie Möhringen, Mühlhausen, Münster und Ober- sowie Untertürkheim gehören.

Dabei gehört Möhringen zu den dynamischsten Stadtteilen der Landeshauptstadt.

In den letzten Jahren ist die Einwohnerzahl hier um 10 Prozent gestiegen. Dies liegt an den vielen grünen Flächen, der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zum Flughafen.

Zugleich ist das Durchschnittsalter in Möhringen gesunken, was auf viele junge Leute und Kinder hindeutet.

Der Anteil an Wohngebäuden steigt, und zwar um fast 5 Prozent in den letzten Jahren.

Wohnungen sind in Möhringen ab knapp 5.300 Euro pro Quadratmeter zu haben, während für Häuser mit 6.500 Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist.

Für den Wohnungskauf in einer guten Wohnlage von Stuttgart gilt der Stadtteil Münster noch als weniger bekannter Tipp.

Denn hier sind zahlreiche Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen für durchschnittlich 4.793 Euro pro Quadratmeter zu haben. Häuser sind mit 5.647 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer.

Selbst die einfachen Wohnlagen von Stuttgart, die sich überwiegend am Stadtrand befinden, erzielen Quadratmeterpreise von durchschnittlich über 4.300 Euro.

Ein Beispiel dafür ist Zuffenhausen im Norden von Stuttgart. Der eher industriell geprägte Stadtteil, in dem sich unter anderem das Porsche-Museum befindet, bietet viele frühere Arbeiterwohnungen und -häuser von nicht immer bester Bausubstanz.

Dennoch kosten Wohnungen auch hier über 4.800 Euro pro Quadratmeter. Für Häuser ist teils sogar mit fast 5.700 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Die günstigsten Wohnungen finden sich im Stadtteil Hedelfingen, wo im Durchschnitt mit 4.673 pro Quadratmeter gerechnet wird. Häuser kosten hier 5.248 Euro pro Quadratmeter und sind sonst nur noch in Wangen minimal günstiger, wo 5.217 Euro pro Quadratmeter Ein- oder Zweifamilienhaus üblich sind.

Aufgrund der niedrigeren Preise ziehen viele Menschen mit einem geringen Einkommen nach Hedelfingen.

Aber auch das wird nicht mehr lange möglich sein, denn es gibt immer weniger Wohnraum. Während die Bevölkerungsdichte steigt, sinkt die Anzahl an Baugenehmigungen, weshalb auch in Hedelfingen mit steigenden Preisen zu rechnen ist.

Die hier aufgeführten Preise geben ein allgemeines Gesamtbild der Immobilienpreise in Stuttgart wieder.

Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses hängt aber von sehr vielen verschiedenen Faktoren ab.

Es lohnt sich daher immer, eine ganz individuelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Mit dem Immobilienwertrechner von Hausfrage können Sie sich kostenlos einen ersten Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen.

Stuttgart liegt in Süd-West-Deutschland. In der Nähe befinden sich kleinere Städte wie Heilbronn, Pforzheim, Reutlingen und Göppingen.

Die Landschaft der Umgebung ist malerisch, ebenso wie die vielen mittelalterlich geprägten Städte wie Esslingen.