Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Da die Berechnung auf realen Kaufpreisen beruht, eignet es sich bestens für die präzise Bewertung von selbst genutzten Immobilien und Grundstücken.

Welche Vor- und Nachteile das Vergleichswertverfahren mit sich bringt und wie der Vergleichswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke
  • Durch den Vergleich ähnlicher bereits verkaufter Objekte wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt
  • Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine sehr präzise Methode der Wertermittlung

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung.

Anwendung findet es vor allem, um den Wert von selbst genutzten Immobilien abzubilden. Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise und basiert im Gegensatz zum Sachwertverfahren auf konkreten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien.

Für folgende Immobilien ist es eine beliebte Methode, um den Verkehrswert zu ermitteln:

  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhaushälften
  • Reihenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Grundstücke

Bei dem Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.

Das direkte Vergleichswertverfahren

Das direkte Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn die Kaufpreise vergleichbarer, kürzlich verkaufter Objekte vorliegen. Für die Vergleichsbasis müssen folgende Punkte übereinstimmen:

  • Vergleichbare Lage und Erschließungsgrad
  • Ähnliche Bodenbeschaffenheit
  • Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
  • Ähnliches Baujahr
  • Vergleichbarer Zustand

Formel direktes Vergleichswertverfahren

Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts (m²) x Fläche des zu bewertendes Objekts (m²) = Verkehrswert

Das indirekte Vergleichswertverfahren

Bei dem indirekten Vergleichswertverfahren liegen keine aktuellen Kaufpreise aus der Umgebung vor.

In diesem Fall fordern Sachverständige die Verkaufspreise aus den letzten Jahren von Gutachterausschüssen. Auch hier müssen für die Vergleichbarkeit folgende Punkte übereinstimmen:

  • Vergleichbare Lage
  • Ähnliche Objektgröße
  • Ähnliches Baujahr
  • Vergleichbarer Zustand

Formel indirektes Vergleichswertverfahren

Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert

Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?

Um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln, berücksichtigen die Sachverständigen eine Reihe an Kriterien. Die folgenden Kriterien werden mit ähnlichen Objekten verglichen:

  • Immobilienart: Einfamilienhaus, Reihenhaus, etc.
  • Bauweise: Massivhaus, Holzhaus, etc.
  • Größe der Immobilie
  • Ausstattungsqualität
  • Baulicher Zustand
  • Energetischer Zustand
  • Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen

Vergleichswert bei Mietobjekten

Bei Mietwohnungen wird außerdem der Ertrag durch die Miete berücksichtigt.

Allerdings eignet sich bei vermieten Immobilien in vielen Fällen das Ertragswertverfahren besser.

Faktoren zur Bewertung eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren:

  • Lage und Ausrichtung
  • Erschließungsgrad
  • Bodenbeschaffenheit
  • Bodenschätze
  • Nutzungsbeschränkungen

Wie wird der Vergleichswert berechnet?

Beim Vergleichswertverfahren wird sich der Sachverständige zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte beim Gutachterausschuss einholen und eine Vergleichsgruppe erstellen.

Anschließend ermittelt der Fachmann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für die bereits verkauften Immobilien aus der Umgebung.

Da Immobilien niemals zu 100 Prozent identisch sind, berechnet der Sachverständige noch Zu- oder Abschläge für das zu bewertende Objekt. Dabei wird es stets mit den ähnlichen Objekten verglichen.

Damit die Objekte noch vergleichbar sind dürfen diese Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 – 35 Prozent betragen.

Beispielrechnung zum Vergleichswertverfahren

Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1998 und einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter in begehrter Stadtlage soll verkauft werden. Zur Berechnung wird es mit einem ähnlichen Objekt, welches vor Kurzem verkauft wurde, verglichen.

Angaben Zu bewertendes Objekt Vergleichbares Objekt Zu- und Abschläge
Größe 120 m² 115 m²
Baujahr 1998 1995 + 5%
Lage gute Wohnlage gute Wohnlage
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich
Zustand modernisiert baujahrestypisch + 20%
Preis pro m² 2.375 € 1.900 €
Wert absolut 285.000 218.500 €
Immobilienwert berechnen

Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, weil es das aktuelle Marktgeschehen sehr gut abbildet und dadurch realistische Kaufpreise ermittelt.

Vor- und Nachteile der Vergleichswertverfahren:

Vorteile

  • Aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt
  • Zuverlässige Bewertungsmethode
  • Realistische Kaufpreise

Nachteile

  • Für sehr individuelle Gebäude nicht geeignet
  • Nur anwendbar, wenn Vergleichswerte vorliegen
  • Benötigt hohe Kompetenz des Sachverständigen für die Einschätzung der individuellen Merkmale

FAQ

Beim Vergleichswertverfahren werden die Preise von ähnlichen Immobilien verglichen und auf den so entstehenden Durchschnittswert Zu- und Abschläge angerechnet.

Diese errechnen sich aus den Faktoren zur Wertermittlung einer Immobilie.

Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert schätzen.

Hier wird sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gerichtet.

Konkret betrifft das § 34 HOAI.

Berücksichtigt werden die Anforderungen für die Leistung und der Immobilienwert. In den angegebenen Tabellen bei § 35 HOAI kann man sich dann selbst die Kosten für ein Vergleichswertverfahren ausrechnen.

Im Immobilienkontext stellt die Berechnung des Vergleichswerts ein Verfahren dar, welches für die Immobilienbewertung oft verwendet wird. Hierbei ist die richtige Gewichtung aller Wertfaktoren wichtig.
Es gilt: Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger ist es, vergleichbare Objekte zu finden.
Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden.

Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und ist somit vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Bei der Vererbung einer Immobilie fällt– genauso wie bei einem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge – eine Erbschaftssteuer an.

Aus der Einteilung in die Erbschaftssteuerklasse und dem Wert des Vermögens, der über Ihren Freibetrag hinausgeht, berechnet das Finanzamt die Höhe der Erbschaftssteuer.

Jenny Häusler

Redakteurin

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