Was ist das Vergleichswertverfahren?

Jetzt den Vergleichswert Ihrer Immobilie berechnen!

Marilena Meyer
Wohnsiedlung mit mehreren ähnlichen Grundstücken

Die wichtigsten Fakten

  • Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke

  • Durch den Vergleich ähnlicher bereits verkaufter Objekte wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt

  • Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine sehr präzise Methode der Wertermittlung

Eine präzise Methode der Wertermittlung

Da die Berechnung auf realen Kaufpreisen beruht, eignet es sich bestens für die präzise Bewertung von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken.

Welche Vor- und Nachteile das Vergleichswertverfahren mit sich bringt und wie der Vergleichswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung.

Anwendung findet es vor allem, um den Wert von selbstgenutzten Immobilien abzubilden.

Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise und basiert im Gegensatz zum Sachwertverfahren auf konkreten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien.

Für folgende Immobilien ist es eine beliebte Methode, um den Verkehrswert zu ermitteln:
  • Einfamilienhäuser

  • Doppelhaushälften

  • Reihenhäuser

  • Eigentumswohnungen

  • Grundstücke

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Bei dem Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.

Und was genau der Unterschied zwischen den beiden ist, dazu kommen wir jetzt.

Das direkte Vergleichswertverfahren

Um Ihre Immobilie anhand des direkten Vergleichswertverfahrens bewerten zu können, gibt es eine Voraussetzung: Sie benötigen die Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.

Für diesen Vergleich müssen folgende Punkte übereinstimmen:
  • Vergleichbare Lage und Erschließungsgrad

  • Ähnliche Bodenbeschaffenheit

  • Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung

  • Ähnliches Baujahr

  • Vergleichbarer Zustand

Beim direkten Vergleichswertverfahren findet folgende Formel Anwendung:

Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts (m²) * Fläche des zu bewertendes Objekts (m²) = Verkehrswert

Und dann gibt es ja auch noch das indirekte Vergleichswertverfahren.

Das indirekte Vergleichswertverfahren

Bei dem indirekten Vergleichswertverfahren liegen keine aktuellen Kaufpreise aus der Umgebung vor.

In diesem Fall fordern Sachverständige die Verkaufspreise aus den letzten Jahren von Gutachterausschüssen.

Auch hier müssen für die Vergleichbarkeit folgende Punkte übereinstimmen:
  • Vergleichbare Lage

  • Ähnliche Objektgröße

  • Ähnliches Baujahr

  • Vergleichbarer Zustand

Beim indirekten Vergleichswertverfahren findet folgende Formel Anwendung:

Größe der Immobilie (m²) * Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert
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Grundlagen der Vergleichswerts

Um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln, berücksichtigen die Sachverständigen eine Reihe von Kriterien.

Diese Kriterien werden mit ähnlichen Objekten verglichen:
  • Immobilienart: Einfamilienhaus, Reihenhaus, etc.

  • Bauweise: Massivhaus, Holzhaus, etc.

  • Größe der Immobilie

  • Ausstattungsqualität

  • Baulicher Zustand

  • Energetischer Zustand

  • Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen

Hinweis Info

Bei Mietwohnungen wird außerdem der Ertrag durch die Miete berücksichtigt. Allerdings eignet sich bei vermieteten Immobilien in vielen Fällen das Ertragswertverfahren besser.

Sie möchten ein Grundstück mit einem Vergleichswertverfahren bewerten lassen?

So funktioniert die Immobilienbewertung bei Hausfrage:
01.
Immobilie beschreiben

Beantworten Sie ein paar Fragen zu Ihrer Immobilie. Zum Beispiel: Objektart, Baujahr und Adresse. So können wir den besten Makler für Sie ermitteln.

02.
Immobilie wird bewertet

Anhand Ihrer Angaben können wir dank moderner Technologie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

03.
Immobilienbewertung per E-Mail

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Grundlagen der Vergleichswerts für Grundstücke
  • Lage und Ausrichtung

  • Erschließungsgrad

  • Bodenbeschaffenheit

  • Bodenschätze

  • Nutzungsbeschränkungen

Am Ende geht es natürlich hauptsächlich um eines: den Wert Ihrer Immobilie. Wie genau der Vergleichswert berechnet wird – das erklären wir Ihnen jetzt.

Wie wird der Vergleichswert berechnet?

Beim Vergleichswertverfahren wird sich der Sachverständige zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte beim Gutachterausschuss einholen und eine Vergleichsgruppe erstellen.

Anschließend ermittelt der Fachmann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für die bereits verkauften Immobilien aus der Umgebung.

Da Immobilien niemals zu 100 Prozent identisch sind, berechnet der Sachverständige noch Zu- oder Abschläge für das zu bewertende Objekt. Dabei wird es stets mit ähnlichen Objekten verglichen.

“Damit die Objekte noch vergleichbar sind, dürfen die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30-35 Prozent betragen.”

Klingt kompliziert? Keine Sorge – wir haben eine Beispielrechnung für Sie aufgestellt:

Beispielrechnung zum Vergleichswertverfahren

Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1998 und einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter in begehrter Stadtlage soll verkauft werden. Zur Berechnung wird es mit einem ähnlichen Objekt, welches vor Kurzem verkauft wurde, verglichen.

Angaben Zu bewertendes Objekt Vergleichbares Objekt Zu- und Abschläge
Größe 120 m² 115 m² 2
Baujahr 1998 1995 +5%
Lage gute Wohnlage gute Wohnlage
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich
Zustand modernisiert baujahrestypisch +20%
Preis pro m² 2.375 € 2.375 €
Wert absolut 285.000 218.500 €

Online Rechner: Vergleichswert direkt berechnen

Der Immobilienwertrechner von Hausfrage ist ein einfaches Online-Tool zur Ermittlung des Verkehrswertes von Haus, Wohnung oder Grundstück.

Hier können Sie innerhalb weniger Minuten den Vergleichswert Ihrer Immobilie erfahren – natürlich kostenlos und unverbindlich.

Und so funktioniert die Online-Bewertung:
01.
Angaben zur Immobilie

Machen Sie ein paar Angaben zu Ihrer Immobilie (z.B. Wohnfläche, Baujahr, Objektart)

02.
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Kostenlose Bewertung erhalten

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Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, weil es das aktuelle Marktgeschehen sehr gut abbildet und dadurch realistische Kaufpreise ermittelt.

Alle Vor- und Nachteile der Vergleichswertverfahren auf einen Blick:

Vorteile Nachteile
Aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt Für sehr individuelle Gebäude nicht geeignet
Zuverlässige Bewertungsmethode Nur anwendbar, wenn Vergleichswerte vorliegen
Realistische Kaufpreise Benötigt hohe Kompetenz des Sachverständigen für die Einschätzung der individuellen Merkmale
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