Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Da die Berechnung auf realen Kaufpreisen beruht, eignet es sich bestens für die präzise Bewertung von selbst genutzten Immobilien und Grundstücken.
Welche Vor- und Nachteile das Vergleichswertverfahren mit sich bringt und wie der Vergleichswert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke
- Durch den Vergleich ähnlicher bereits verkaufter Objekte wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt
- Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine sehr präzise Methode der Wertermittlung
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung.
Anwendung findet es vor allem, um den Wert von selbst genutzten Immobilien abzubilden. Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise und basiert im Gegensatz zum Sachwertverfahren auf konkreten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien.
Für folgende Immobilien ist es eine beliebte Methode, um den Verkehrswert zu ermitteln:
- Einfamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
- Grundstücke
Bei dem Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.
Das direkte Vergleichswertverfahren
Das direkte Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn die Kaufpreise vergleichbarer, kürzlich verkaufter Objekte vorliegen. Für die Vergleichsbasis müssen folgende Punkte übereinstimmen:
- Vergleichbare Lage und Erschließungsgrad
- Ähnliche Bodenbeschaffenheit
- Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
- Ähnliches Baujahr
- Vergleichbarer Zustand
Formel direktes Vergleichswertverfahren
Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts (m²) x Fläche des zu bewertendes Objekts (m²) = Verkehrswert
Das indirekte Vergleichswertverfahren
Bei dem indirekten Vergleichswertverfahren liegen keine aktuellen Kaufpreise aus der Umgebung vor.
In diesem Fall fordern Sachverständige die Verkaufspreise aus den letzten Jahren von Gutachterausschüssen. Auch hier müssen für die Vergleichbarkeit folgende Punkte übereinstimmen:
- Vergleichbare Lage
- Ähnliche Objektgröße
- Ähnliches Baujahr
- Vergleichbarer Zustand
Formel indirektes Vergleichswertverfahren
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert
Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?
Um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln, berücksichtigen die Sachverständigen eine Reihe an Kriterien. Die folgenden Kriterien werden mit ähnlichen Objekten verglichen:
- Immobilienart: Einfamilienhaus, Reihenhaus, etc.
- Bauweise: Massivhaus, Holzhaus, etc.
- Größe der Immobilie
- Ausstattungsqualität
- Baulicher Zustand
- Energetischer Zustand
- Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen
Vergleichswert bei Mietobjekten
Bei Mietwohnungen wird außerdem der Ertrag durch die Miete berücksichtigt.
Allerdings eignet sich bei vermieten Immobilien in vielen Fällen das Ertragswertverfahren besser.
Faktoren zur Bewertung eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren:
- Lage und Ausrichtung
- Erschließungsgrad
- Bodenbeschaffenheit
- Bodenschätze
- Nutzungsbeschränkungen
Wie wird der Vergleichswert berechnet?
Beim Vergleichswertverfahren wird sich der Sachverständige zunächst Vergleichswerte ähnlicher Objekte beim Gutachterausschuss einholen und eine Vergleichsgruppe erstellen.
Anschließend ermittelt der Fachmann den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter für die bereits verkauften Immobilien aus der Umgebung.
Da Immobilien niemals zu 100 Prozent identisch sind, berechnet der Sachverständige noch Zu- oder Abschläge für das zu bewertende Objekt. Dabei wird es stets mit den ähnlichen Objekten verglichen.
Damit die Objekte noch vergleichbar sind dürfen diese Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 – 35 Prozent betragen.
Beispielrechnung zum Vergleichswertverfahren
Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1998 und einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter in begehrter Stadtlage soll verkauft werden. Zur Berechnung wird es mit einem ähnlichen Objekt, welches vor Kurzem verkauft wurde, verglichen.
| Angaben | Zu bewertendes Objekt | Vergleichbares Objekt | Zu- und Abschläge |
|---|---|---|---|
| Größe | 120 m² | 115 m² | |
| Baujahr | 1998 | 1995 | + 5% |
| Lage | gute Wohnlage | gute Wohnlage | |
| Ausstattung | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | modernisiert | baujahrestypisch | + 20% |
| Preis pro m² | 2.375 € | 1.900 € | |
| Wert absolut | 285.000 | 218.500 € |
Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, weil es das aktuelle Marktgeschehen sehr gut abbildet und dadurch realistische Kaufpreise ermittelt.
Vor- und Nachteile der Vergleichswertverfahren:
Vorteile
- Aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt
- Zuverlässige Bewertungsmethode
- Realistische Kaufpreise
Nachteile
- Für sehr individuelle Gebäude nicht geeignet
- Nur anwendbar, wenn Vergleichswerte vorliegen
- Benötigt hohe Kompetenz des Sachverständigen für die Einschätzung der individuellen Merkmale
