Was ist das Sachwertverfahren?

Die komplexe Methode zur Immobilienbewertung

Marilena Meyer
Immobilie mit Pool und Solaranlage - Wie viel ist diese wert?

Die wichtigsten Fakten

  • Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für industrielle Bauten

  • Der Sachwert wird anhand der Substanzwerte eines Gebäudes berechnet

  • Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eine komplexe Methode der Wertermittlung

Mietimmobilien und industrielle Bauten bewerten

Das Sachwertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Da sich dieses Verfahren eher für Mietimmobilien und industrielle Bauten eignet, findet es häufig nur Anwendung, wenn eine Bewertung anhand eines Ertrags- oder Vergleichswertverfahrens nicht möglich ist.

Doch welche Vor- und Nachteile bringt das Sachwertverfahren mit sich? Wie ermittle ich den Sachwert und kann ich diesen vielleicht sogar beeinflussen?

Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren gehört zu einer der drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie.

Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es darum geht, den Sachwert von Eigentumsimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern zu ermitteln.

Doch nicht nur da: Auch bei vermieteten Immobilien, bei öffentlichen Gebäuden, Burgen und Schlössern findet es Anwendung.

Da das Sachwertverfahren recht komplex ist, wird es nur angewandt, wenn sich das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren als ungeeignet erweisen.

Das ist zum Beispiel der Fall,wenn Vergleichswerte für Eigentumshäuser in ländlichen Regionen fehlen oder eine Immobilie unter Denkmalschutz steht.

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Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Um den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Sachwertverfahrens zu berechnen sind die folgenden Faktoren besonders wichtig:

  • Bodenrichtwert: Der Wert des Grundstücks

  • Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Gebäudeart und Ausstattungsmerkmale

  • Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: Garagen, Wege, usw.

Wir wissen nun, was den Sachwert beeinflussen kann. Wenden wir uns nun der Ermittlung zu:

Wie wird der Sachwert berechnet?

Bei dem Sachwert geht es konkret um eines: die Wiederherstellungskosten eines Gebäudes.

Hierbei wird nicht nur der Grundstückswert, sondern auch die Wertminderung durch das Alter und die Abnutzung berücksichtigt.

Schritt 1: Bodenwert bestimmen

Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = Bodenwert

Der Grundstückswert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.

Beispiel:

Es soll ein 300 m² großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung bewertet werden. Der Gutachterausschuss hat einen Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück festgelegt. Der Bodenwert beträgt also 150.000 Euro.

500 €/m² * 300 m² = 150.000 €

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen

Regelherstellungskosten * Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Die Regelherstellungskosten werden auf Grundlage der Anlage 24 zu §190 des Bewertungsgesetzes (BeWG) berechnet.

Folgende Parameter definieren diese Kosten:
  • Um welche Art von Immobilie handelt es sich (Einfamilienhaus, Schulgebäude, Wohnheim, etc.) ?

  • Ist ein Keller oder Dachgeschoss vorhanden, bzw. ausgebaut?

  • Welche Qualität hat die Ausstattung (Dach, Heizungsart, Fenster und Türen, Treppen, Böden, Sanitäreinrichtungen, etc.)?

Beispiel:

Das Einfamilienhaus hat einen Keller sowie einen ausgebauten Dachboden und weist eine gehobene Ausstattung auf (Standardstufe 4). Die Regelherstellungskosten liegen bei 1.005 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern betragen die Gebäudeherstellungskosten also 201.000 Euro.

1.005 €/m² * 200 m² = 201.000 €

Schritt 3: Altersminderung berechnen

(Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) * 100 / Gesamtnutzungsdauer = Alterswertminderung

Mit der Zeit verliert ein Gebäude durch Abnutzung an Wert. Laut dem §23 der ImmoWertV wird diese Altersminderung aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Einfamilienhäusern wird in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren zugeschrieben.

Beispiel:

Einem Einfamilienhaus mit gehobenem Standard wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugeschrieben. Das Haus wurde 2010 erbaut und hat somit eine Restnutzungsdauer von 69 Jahren. Daraus ergibt sich eine Alterswertminderung von 13,75 Prozent.

(80-69) * 100 / 80 = 13,75 %

Schritt 4: Gebäudesachwert ermitteln

Gebäudeherstellungskosten - Altersminderung = Gebäudesachwert

Pro Jahr verliert ein Gebäude ca. 1,25 Prozent an Wert. Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, wird nun die Altersminderung von den Herstellungskosten abgezogen.

Beispiel:

Die Alterswertminderung von 13,75 Prozent bei dem Einfamilienhaus macht eine Wertminderung von 27.638 Euro aus. Daraus ergibt sich eine Gebäudesachwert von 173.363 Euro.

201.000 € – 27.638 € = 173.362 €

Schritt 5: vorläufigen Sachwert ermitteln

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert

Um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, wird nun der Bodenwert zu dem Gebäudesachwert addiert.

Beispiel:

Das Einfamilienhaus hat einen Gebäudesachwert von 173.362 Euro und steht auf einem Grundstück mit einem Bodenwert in Höhe von 150.000 Euro. Damit beträgt der vorläufige Sachwert 323.362 Euro.

150.000 € + 173.362 € = 323.362 €

Schritt 6: endgültigen Sachwert ermitteln

Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert

Vergleichen Sie ein Haus aus der Stadt mit ein und demselben Haus in einer ländlichen Region, werden Sie eines feststellen: Obwohl die Immobilien identisch sind, wird das Stadthaus deutlich mehr Wert sein, als das Haus auf dem Land.
Aus diesem Grund arbeiten Gutachter an dieser Stelle mit einem Marktanpassungsfaktor. Liegt also der tatsächliche Verkaufspreis von vergleichbaren Immobilien aus der Nachbarschaft über oder unter dem vorläufigen Sachwert, kann der Wert um den entsprechenden Faktor korrigiert werden.

Beispiel:

In der Nachbarschaft werden die Immobilien im Durchschnitt für 85 Prozent des vorläufigen Sachwerts veräußert. Damit beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,85. Für das Einfamilienhaus ergibt sich somit ein endgültiger Sachwert von 274.858 Euro.

323.362 € * 0,85 = 274.858 €
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Dann können wir uns jetzt den Vor- und Nachteilen des Sachwertverfahrens zuwenden.

Welche Vor- und Nachteile hat das Sachwertverfahren?

Wie schon gesagt: Das Sachwertverfahren eignet sich hauptsächlich für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. Trotz des Marktanpassungsfaktors werden dem Sachwertverfahren häufig unrealistische Werte unterstellt.

Was ist denn der Marktanpassungsfaktor?

Der Marktanpassungsfaktor ist ein Korrekturfaktor. Wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht, kommt dieser zum Einsatz.

Wie hoch die Korrektur ist, hängt sowohl von der Gebäudeart, der Gebäudegröße und der Marktsituation ab.

Wenn Sie den Marktanpassungsfaktor nun berechnen wollen, müssen Sie das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten ermitteln. Liegt nun der tatsächliche Kaufpreis über den vorläufigen Sachwerten, wird nach oben hin korrigiert. Andersherum nach unten.

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens:

Vorteile Nachteile
Nicht vergleichbare Immobilien wie Bahnhöfe können bewertet werden Moderne Haustypen können durch mangelnde Daten nicht bewertet werden
Objektive Bewertung für den Wert der Substanz Das aktuelle Marktgeschehen wird nicht berücksichtigt
Immobilienpreise werden in der Realität anhand von Angebot und Nachfrage bewertet – weniger anhand der Bausubstanz
Bewertung kann nur durch umfangreiche Sachkenntnisse eines Gutachters ermittelt werden
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