Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eine von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Da sich dieses Verfahren eher für industrielle Bauten eignet, findet es häufig nur Anwendung, wenn eine Bewertung anhand eines Ertrags- oder Vergleichswertverfahrens nicht möglich ist.

Welche Vor- und Nachteile das Sachwertverfahren mit sich bringt und wie der Sachwert ermittelt wird, zeigen wir Ihnen jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für industrielle Bauten

  • Der Sachwert wird anhand der Substanzwerte eines Gebäudes berechnet

  • Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eine komplexe Methode der Wertermittlung

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines von drei anerkannten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie.

Anwendung findet es vor allem, um den Sachwert von Eigentumsimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern zu ermitteln.

Es kommt aber auch bei nicht vermieteten Immobilien wie öffentliche Gebäude, Burgen oder Schlösser zum Einsatz.

Das Sachwertverfahren ist recht komplex und wird nur angewandt, wenn sich das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren als ungeeignet erweisen.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Vergleichswerte für Eigentumshäuser in ländlichen Regionen fehlen oder wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Für die Berechnung des Immobilienwerts mithilfe des Sachwertverfahrens sind folgende Faktoren besonders wichtig:

  • Bodenrichtwert: Der Wert des Grundstücks
  • Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Gebäudeart und Ausstattungsmerkmale
  • Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: Garagen, Wege, usw.

Wie wird der Sachwert berechnet?

Der Sachwert schätzt die Wiederherstellungskosten eines Gebäudes ein. Dabei wird außerdem der Grundstückswert sowie die Wertminderung durch das Alter und der Abnutzung berücksichtigt.

Sachwert berechnen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bodenwert bestimmen

Der Grundstückswert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Dieser Wert ist ein amtlicher Lagewert und kann bei Gutachterausschüssen für Grundstückswerte eingesehen werden.

Formel Bodenwert

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

Beispiel Bodenwert bestimmen:

Es soll ein 300 m² großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung bewertet werden. Der Gutachterausschuss hat einen Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück festgelegt. Der Bodenwert beträgt also 150.000 Euro.

500 €/m² x 300 m² = 150.000 €

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen

Die Regelherstellungskosten werden auf Grundlage der Anlage 24 zu §190 des Bewertungsgesetzes (BeWG) berechnet. Folgende Parameter definieren diese Kosten:

  • Um welche Art von Immobilie handelt es sich (Einfamilienhaus, Schulgebäude, Wohnheim, etc.) ?
  • Ist ein Keller oder Dachgeschoss vorhanden, bzw. ausgebaut?
  • Welche Qualität hat die Ausstattung (Dach, Heizungsart, Fenster und Türen, Treppen, Böden, Sanitäreinrichtungen, etc.)?

Formel Gebäudeherstellungskosten

Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Beispiel Gebäudeherstellungskosten berechnen:

Das Einfamilienhaus hat einen Keller sowie einen ausgebauten Dachboden und weist eine gehobene Ausstattung auf (Standardstufe 4). Die Regelherstellungskosten liegen bei 1.005 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern betragen die Gebäudeherstellungskosten also 201.000 Euro.

1.005 €/m² x 200 m² = 201.000 €

Schritt 3: Altersminderung berechnen

Mit der Zeit verliert eine Gebäude durch Abnutzung an Wert. Laut dem §23 der ImmoWertV wird diese Altersminderung aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.

Einfamilienhäusern wird in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren zugeschrieben.

Formel Alterswertminderung

(Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) x 100 / Gesamtnutzungsdauer = Alterswertminderung

Beispiel Alterswertminderung berechnen:

Einem Einfamilienhaus mit gehobenem Standard wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugeschrieben. Das Haus wurde 2010 erbaut und hat somit eine Restnutzungsdauer von 69 Jahren. Daraus ergibt sich eine Alterswertminderung von 13,75 Prozent.

(80-69) x 100 / 80 = 13,75 %

Schritt 4: Gebäudesachwert ermitteln

Pro Jahr verliert ein Gebäude ca. 1,25 Prozent an Wert. Um den Gebäudesachwert zu ermitteln wird nun die Altersminderung von den Herstellungskosten abgezogen.

Formel Gebäudesachwert

Gebäudeherstellungskosten – Altersminderung = Gebäudesachwert

Beispiel Gebäudesachwert berechnen:

Die Alterswertminderung von 13,75 Prozent bei dem Einfamilienhaus macht eine Wertminderung von 27.638 Euro aus. Daraus ergibt sich eine Gebäudesachwert von 173.363 Euro.

201.000 € – 27.638 € = 173.362 €

Schritt 5: vorläufigen Sachwert ermitteln

Um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, wird nun der Bodenwert zu dem Gebäudesachwert addiert.

Formel vorläufiger Sachwert

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert

Beispiel vorläufigen Sachwert berechnen:

Das Einfamilienhaus hat einen Gebäudesachwert von 173.362 Euro und steht auf einem Grundstück mit einem Bodenwert in Höhe von 150.000 Euro. Damit beträgt der vorläufige Sachwert 323.362 Euro.

150.000 € + 173.362 € = 323.362 €

Schritt 6: endgültigen Sachwert ermitteln

Vergleichen Sie ein Haus aus der Stadt mit ein und demselben Haus in einer ländlichen Region, werden Sie eines feststellen: Obwohl die Immobilien identisch sind, wird das Stadthaus deutlich mehr Wert sein, als das Haus auf dem Land.

Aus diesem Grund arbeiten Gutachter an dieser Stelle mit einem Marktanpassungsfaktor.

Liegt also der tatsächlicher Verkaufspreis von vergleichbaren Immobilien aus der Nachbarschaft über oder unter dem vorläufigen Sachwert, kann der Wert um den entsprechenden Faktor korrigiert werden.

Formel endgültiger Sachwert

Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert

Beispiel endgültigen Sachwert berechnen:

In der Nachbarschaft werden die Immobilien im Durchschnitt für 85 Prozent des vorläufigen Sachwerts veräußert. Damit beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,85. Für das Einfamilienhaus ergibt sich somit ein endgültiger Sachwert von 274.858 Euro.

323.362 € x 0,85 = 274.858 €

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Vor- und Nachteile hat das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren eignet sich hauptsächlich für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. Trotz des Marktanpassungsfaktors werden dem Sachwertverfahren häufig unrealistische Werte unterstellt.

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens:

Vorteile

  • Nicht vergleichbare Immobilien, wie Bahnhöfe, können bewertet werden
  • Objektive Bewertung für den Wert der Substanz

Nachteile

  • Moderne Haustypen können durch mangelnde Daten nicht bewertet werden
  • Das aktuelle Marktgeschehen wird nicht berücksichtigt
  • Immobilienpreise werden in der Realität anhand von Angebot und Nachfrage bewertet – weniger anhand der Bausubstanz
  • Bewertung kann nur durch umfangreiche Sachkenntnisse eines Gutachters ermittelt werden

FAQ

Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden.

Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Einfacher ausgedrückt: Was würde es kosten, genau dieses Objekt an genau dieser Stelle zu bauen?

Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus allem, was darauf gebaut wurde.

Von diesem Wert wird dann noch ein Betrag für das Alter der Immobilie abgezogen.

Der Gesetzgeber geht von einer Alterswertminderung von 1,25% pro Jahr aus.

Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden.

Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und ist somit vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Der Sachwert gibt Aufschluss über die Frage: Was würde es kosten, genau dieses Objekt an genau dieser Stelle zu bauen?

Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus allem, was darauf gebaut wurde.

Jenny Häusler

Redakteurin

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