Das Bestellerprinzip – Was gilt bei Verkauf und Vermietung?

Wenn es um die Miete oder den Immobilienkauf geht, stellt sich immer wieder die Frage: Wer bezahlt den Makler?

Die Maklerprovision ist immer wieder ein heiß diskutiertes Thema.

Während das Bestellerprinzip bereits seit 2015 vorschreibt, wer die Maklercourtage bei der Vermietung von Immobilien zahlen muss, regelt seit Dezember 2020 auch im Bereich des Immobilienverkaufs ein neues Gesetz die Aufteilung der Provision.

Wir klären, wer wann den Makler bezahlen muss.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat auch bezahlen muss
  • Bei der Vermietung zahlt meist der Vermieter den Makler
  • Beim Immobilienverkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip sagt aus, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch bezahlen muss.

Dabei gibt es unterschiedliche Regelungen für den Verkauf, bzw. Kauf einer Immobilie und der Vermietung.

Wer zahlt den Makler bei Vermietung?

Wird ein Makler für die Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, es muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt hat.

Bei Vermietungen ist das in der Regel der Vermieter. Als Mieter müsst ihr in diesem Fall also keine Kosten übernehmen.

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Anders sieht es aus, wenn Sie als Mieter den Makler beauftragen. In diesem Fall darf die Provision laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht höher als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer liegen.

Steuervorteil für Vermieter

Vermieter können die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Regionalen Makler finden

Wer zahlt den Makler bei Kauf und Verkauf?

Die Maklerprovision mit dem Bestellerprinzip war in der Vergangenheit oft ein Streitthema. Je nach Bundesland mussten die entstandenen Kosten von bis zu 8 Prozent des Kaufpreises teilweise oder sogar vollständig vom Käufer getragen werden – auch wenn dieser den Makler nicht bestellt hatte.

Seit dem 23. Dezember 2020 greift ein neues Gesetz, das vor allem private Käufer von Wohnimmobilien von den Kaufnebenkosten entlasten soll.

Was besagt das Gesetz?

Die Provision kann dann durch das neue Gesetz nicht mehr vollständig dem Käufer aufgebürdet werden. Stattdessen trägt dieser in Zukunft höchstens 50 Prozent der vereinbarten Maklercourtage.

Diese Regelung gilt ausschließlich für Maklerverträge von Wohnungen und Einfamilienhäusern (inklusive Doppelhaushälften). Auch muss der Käufer die Immobilie selbst bewohnen und darf sie nicht für gewerbliche Zwecke erwerben.

Diese drei Varianten von Provisionsvereinbarungen sind möglich:

Mit dem neuen Maklergesetz sind ab sofort diese drei Varianten der Provisionsvereinbarung möglich: Die Doppelprovision, die Provision mit Rückerstattung und die vollständige Provisionsübernahme einer Partei.

  • Die Vereinbarung der Doppelprovision: Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab. Hierbei sind die Provisionsvereinbarungen nur in gleicher Höhe möglich: Die Courtage wird zu gleichen Teilen, also jeweils 50 Prozent auf die beteiligten Parteien verteilt. Sollte sich der Makler mit einer Partei auf eine unentgeltliche Tätigkeit geeinigt haben, kann er von der anderen Partei keine Maklergebühren verlangen.
  • Die Provisionsübernahme mit Rückerstattung: Eine Partei, meist der Verkäufer, verpflichtet sich vertraglich zur vollen Provisionsübernahme – kann jedoch einen Teil der Provision wieder bekommen. Bei dieser Abwälzung wird nur der Verkäufer vom Makler vertreten, der Käufer verpflichtet sich jedoch einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil mindestens so hoch wie der des Käufers sein. Der Verkäufer muss dementsprechend mindestens 50 Prozent der Maklercourtage übernehmen, kann jedoch auch mehr tragen.
  • Vollständige Provisionsübernahme einer Partei: Weiterhin ist es möglich, dass nur eine Partei die Provision des Maklers übernimmt. Auch nach dem erlassenen Gesetz vom 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Der Makler und der Verkäufer können eine reine Innenprovision vereinbaren, die den Verkäufer zur kompletten Übernahme der Courtage verpflichtet. Jedoch erfolgt dies nun nur über Absprache und kann nicht länger verpflichtend durchgeführt werden. Ebenfalls ist eine reine Außenprovision möglich, wenn der Käufer eine provisionspflichtige Suchanfrage stellt und der Makler zu dem Zeitpunkt die spätere Kaufimmobilie noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte.

FAQ

Wird ein Makler für die Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip.

Das bedeutet, es muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt hat. Bei Vermietungen ist das in der Regel der Vermieter. Als Mieter müsst ihr in diesem Fall also keine Kosten übernehmen.

Bei Immobilienkauf erhält der Makler einen Prozentsatz vom Kaufpreis, wobei sich die Höhe der Provisionsobergrenze je nach Bundesland unterscheidet.

Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgeschrieben, liegt in aller Regel aber bei zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass der Makler nur Anspruch auf die Provision hat, wenn dank seiner Arbeit ein erfolgreicher Vertrag zu Stande gekommen ist.

Dabei gibt es unterschiedliche Regelungen für die Maklerprovision bei Vermietungen und Kaufimmobilien.

Seit 2020 gilt die Mietpreisbremse. Diese gilt für alle Wiedervermietungen von Bestandswohnungen in Gebieten mit “angespanntem” Wohnungsmarkt.

Darüber entscheiden die Bundesländer. Dort darf die Miete maximal zehn Prozent über der “ortsüblichen” Vergleichsmiete liegen. Diese Angabe wird dem einfachen oder qualifiziertem Mietspiegel vor Ort entnommen.

Jenny Häusler

Redakteurin

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