Das Bestellerprinzip - Was gilt bei Verkauf und Vermietung?

Das Gesetz soll Käufer beim Immobilienkauf entlasten

Marilena Meyer
Bestellerprinzip: Wer einen Makler beauftragt, zahlt auch für diesen.

Die wichtigsten Fakten

  • Laut dem Bestellerprinzip zahlt derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt hat

  • Bei der Vermietung zahlt meist der Vermieter den Makler

  • Beim Immobilienverkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision

Die Maklerprovision ist ein heiß diskutiertes Thema

Wenn es um die Miete oder den Kauf und Verkauf von Immobilien geht, stellt sich immer wieder die Frage: Wer bezahlt den Makler?

Während das Bestellerprinzip bereits seit 2015 vorschreibt, wer die Maklercourtage bei der Vermietung von Immobilien zahlen muss, regelt seit Dezember 2020 auch im Bereich des Immobilienverkaufs ein neues Gesetz die Aufteilung der Provision.

Wir klären, wer den Makler wann bezahlen muss. Und vor allem in welcher Höhe.

Was ist das Bestellerprinzip?

Bestimmt sind Sie auch schon mal über den Begriff “Bestellerprinzip” gestolpert.

Doch was sagt das eigentlich aus?

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch bezahlen muss.

Dabei gibt es unterschiedliche Regelungen für den Verkauf, bzw. Kauf einer Immobilie und die Vermietung.

Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?

Wird ein Makler für die Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen.

Bei Vermietungen ist das in der Regel der Vermieter. Als Mieter müssten Sie in diesem Fall also keine Kosten übernehmen.

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgeschrieben.

Anders sieht es aus, wenn Sie als Mieter den Makler beauftragen.

In diesem Fall darf die Provision laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht höher als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer liegen.

Tipp Steuervorteil für Vermieter

Vermieter können die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Wer zahlt den Makler bei Kauf und Verkauf?

Die Maklerprovision beim Immobilienkauf war in der Vergangenheit oft ein Streitthema.

Je nach Bundesland mussten die entstandenen Kosten von bis zu 8 Prozent des Kaufpreises teilweise oder sogar vollständig vom Käufer getragen werden – auch wenn dieser den Makler nicht bestellt hatte.

Seit dem 23. Dezember 2020 greift ein neues Gesetz, das vor allem private Käufer von Wohnimmobilien von den Kaufnebenkosten entlasten soll.

Dieses Gesetz besagt, dass die Provision nicht mehr vollständig dem Käufer aufgebürdet werden kann. Dieser trägt seitdem höchstens 50 Prozent der vereinbarten Maklercourtage.

Doch Achtung: Diese Regelung gilt ausschließlich für Maklerverträge von Wohnungen und Einfamilienhäusern (inklusive Doppelhaushälften).

Und: der Käufer muss die Immobilie selbst bewohnen und darf sie nicht für gewerbliche Zwecke erwerben.

Diese drei Varianten von Provisionsvereinbarungen sind möglich:

Mit dem neuen Maklergesetz sind ab sofort diese drei Varianten der Provisionsvereinbarung möglich: Die Doppelprovision, die Provision mit Rückerstattung und die vollständige Provisionsübernahme einer Partei.

Varianten der Provisionsvereinbarungen:
  1. Die Vereinbarung der Doppelprovision
    Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab. Hierbei sind die Provisionsvereinbarungen nur in gleicher Höhe möglich: Die Courtage wird zu gleichen Teilen, also jeweils 50 Prozent auf die beteiligten Parteien verteilt.

    Sollte sich der Makler mit einer Partei auf eine unentgeltliche Tätigkeit geeinigt haben, kann er von der anderen Partei keine Maklergebühren verlangen.

  2. Die Provisionsübernahme mit Rückerstattung
    Eine Partei, meist der Verkäufer, verpflichtet sich vertraglich zur vollen Provisionsübernahme – kann jedoch einen Teil der Provision wieder bekommen.

    Bei dieser Abwälzung wird nur der Verkäufer vom Makler vertreten, der Käufer verpflichtet sich jedoch, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil mindestens so hoch wie der des Käufers sein. Der Verkäufer muss dementsprechend mindestens 50 Prozent der Maklercourtage übernehmen, kann jedoch auch mehr tragen.

  3. Vollständige Provisionsübernahme einer Partei
    Weiterhin ist es möglich, dass nur eine Partei die Provision des Maklers übernimmt.

    Auch nach dem erlassenen Gesetz vom 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Der Makler und der Verkäufer können eine reine Innenprovision vereinbaren, die den Verkäufer zur kompletten Übernahme der Courtage verpflichtet. Jedoch erfolgt dies nun nur über Absprache und kann nicht länger verpflichtend durchgeführt werden.

    Ebenfalls ist eine reine Außenprovision möglich, wenn der Käufer eine provisionspflichtige Suchanfrage stellt und der Makler zu dem Zeitpunkt die spätere Kaufimmobilie noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte.

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