Makleralleinauftrag: Welchen Vertrag sollte ich mit einem Makler schließen?

Makleralleinauftrag: Wägen Sie die Vor- und Nachteile genau ab

Marilena Meyer
Ob ein einfacher oder qualifizierter Makleralleinauftrag für sie passend ist, sollten sie genauestens abwägen

Die wichtigsten Fakten

  • Ein Makleralleinauftrag bietet auch für Sie als Verkäufer Vorteile

  • Ein qualifizierter Alleinauftrag per AGB ist unzulässig

  • Die gängige Vertragslaufzeit beträgt zwischen 4 und 6 Monate

Makleralleinauftrag: Für Verkäufer sinnvoll oder nicht?

Die Entscheidung ist gefallen: Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und suchen nun einen passenden Makler.

Die ersten Recherchen ergeben viele mögliche Kandidaten. Aber nun wird es kompliziert: Einige arbeiten nur mit Makleralleinauftrag.

Doch was ist eigentlich ein Makleralleinauftrag? Was unterscheidet diesen von einer normalen Beauftragung und was sollten Sie dabei beachten?

Lesen Sie weiter, denn hier erfahren Sie alles, was für Sie als Verkäufer dabei wichtig ist.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Der Makleralleinauftrag ist laut deutschem Maklerrecht ein Vertrag, der die ausschließliche vertragliche Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber meint.

In einfacheren Worten: Sie verpflichten sich, für den Verkauf Ihrer Immobilie exklusiv mit einem Makler zusammenzuarbeiten.

Das heißt: Sie dürfen parallel keinen anderen Makler mit der Immobilienvermarktung beauftragen. Missachten Sie diese Vorgabe, droht Ihnen eine Vertragsstrafe.

Wichtig Makleralleinauftrag schriftlich fixieren

Damit der Makleralleinauftrag gilt, ist die Schriftform nötig. Dies gilt seit dem 23. Dezember 2020 übrigens auch für den allgemeinen Maklervertrag.

Einfacher vs. Qualifizierter Alleinauftrag: Wo liegen die Unterschiede?

Beim Makleralleinauftrag existieren zwei spezielle Formen: Den einfachen und den qualifizierten Alleinauftrag.

Schauen wir uns die beiden Formen genauer an:

Einfacher Alleinauftrag

Sie als Verkäufer verpflichten sich, für den Immobilienverkauf auf die Beauftragung weiterer Makler zu verzichten.

Aber: Sollten Sie privat einen Interessenten finden, dürfen Sie den Verkauf komplett ohne Makler vollziehen.

Die Folge: Der Makler erhält keine Provision

Wichtig Checken Sie die AGB des Immobilienmaklers

Makler haben ein großes Interesse an einem Alleinauftrag. Aus diesem Grund vereinbaren diese einen Alleinauftrag gerne per AGB.

Wenn Sie keinen Alleinauftrag erteilen wollen, checken Sie unbedingt die AGB des Maklers und bestehen Sie im Zweifel auf eine individuelle Absprache.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der qualifizierte Makleralleinauftrag ist noch strenger als der einfache Alleinauftrag.

Das heißt: Sie müssten als Verkäufer auch private Interessenten an den Makler verweisen.

Der Immobilienverkauf läuft beim qualifizierten Alleinauftrag also immer über den Makler.

Das Ergebnis: Der Makler erhält in jedem Fall seine Provision.

Für Sie als privaten Immobilienverkäufer hat der qualifizierte Alleinauftrag so gut wie keine Bedeutung. Diese Vertragsform ist auch als erweiterter Maklerauftrag bekannt und wird eher bei Großprojekten ausgehandelt.

Übrigens:

“Ein qualifizierter Alleinauftrag per AGB ist unzulässig.”

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist immer eine Individualabsprache. Das heißt: Der Makler darf entsprechende Klauseln nicht in seinen AGB „verstecken“.

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Welche Vor- und Nachteile hat der Makleralleinauftrag?

Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, erhalten Sie als Angebot typischerweise einen Makleralleinauftrag.

Dies sind die Vorteile dieser Vertragsform:
  • Motivation: Der Makler hat eine starke Motivation, das Objekt zu vermarkten und seine Provision zu erhalten.

  • Keine Doppelungen: Das Objekt wird nur von einem Makler auf den gängigen Plattformen vermarktet. So lassen sich unprofessionelle Dopplungen und Missverständnisse vermeiden.

  • Mehr Maklerengagement: Der Makler ist beim Alleinauftrag eher bereit, Zeit und Kosten in die Vermarktung zu investieren, etwa durch Home Staging oder aufwendige 360-Grad-Videos.

  • Mehr Übersicht: Der Verkäufer hat den Vorteil, dass der Makleralleinauftrag sehr übersichtlich ist: Sie haben einen einzigen Ansprechpartner, der Ihnen regelmäßig Informationen zum aktuellen Stand gibt.

  • Vermarktungspflicht: Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag ist der Makler beim Alleinauftrag dazu verpflichtet, die Immobilie tatsächlich zu vermarkten.

Auf der anderen Seite gibt es aber auch Nachteile am Makleralleinauftrag.

So ist zum Beispiel eine feste Laufzeit von meist 4 bis 6 Monaten üblich. Das heißt: In dieser Zeit ist es kaum möglich, den Makler zu wechseln.

Wenn die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft wird, endet der Auftrag in vielen Fällen automatisch.

Achtung Makler können Aufwandsentschädigung ohne Verkauf berechnen

Manche Verträge sehen eine Aufwandsentschädigung für den Makler vor.

Das heißt: Auch, wenn die Immobilie nicht verkauft wird, kann der Makler die Kosten für die Vermarktung des Objektes in Rechnung stellen.

Aber: Zeitaufwand gehört nicht dazu, sondern nur tatsächlich entstandene Kosten.

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Muster: Was steht im Makleralleinauftrag?

Der Makleralleinauftrag folgt üblicherweise einem Muster.

Besonders einfach: Wenn es sich um einen einfachen Auftrag handelt, ist ein Formularvertrag mit auszufüllenden Feldern üblich.

Ein qualifizierter Alleinauftrag hingegen erfordert immer einen Individualvertrag.

Doch was steht eigentlich in einem Makleralleinauftrag?

Diese Angaben sind im Makleralleinauftrag zu finden:
  • Informationen zum Käufer und zum Makler

  • Vertragsgegenstand

  • Rechte und Pflichten des Maklers

  • Rechte und Pflichten des Kunden

  • Höhe der Maklerprovision

  • Eventuelle Aufwandsvergütung

  • Vertragslaufzeit und -kündigung

  • Angaben zum Datenschutz

  • Widerrufsbelehrung

  • Angebot der sofortigen Vollstreckbarkeit

  • Weitere Bestimmungen (auf Wunsch)

  • Anlagen:

  • Unterschrift der Vertragsparteien

Wie lange ist ein Alleinauftrag gültig?

Einen normalen Maklervertrag können Sie auf unbestimmte Zeit schließen. Beim Alleinauftrag sieht das anders aus.

Denn: Der BGH (Az.: IV ZR 24/93) hat bestimmt, dass ein unbefristeter Alleinauftrag nicht zulässig ist.

Deshalb muss im Vertrag eine entsprechende Frist vereinbart werden.

“Gängig sind hierbei Fristen zwischen 4 und 6 Monaten. ”

Nach Ablauf der Frist endet der Vertrag automatisch.

Die Befristung bringt einen weiteren Vorteil für Sie: Der Makler ist besonders motiviert, Ihre Immobilie möglichst schnell zu verkaufen.

Wie kann ich den Makleralleinauftrag kündigen?

Der Makleralleinauftrag lässt sich nur unter gewissen Bedingungen kündigen.

Die Bedingungungen lauten:
  • Widerrufsrecht: Sie als Kunde nutzen Ihr Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Wichtig: Die Zusammenarbeit hat noch nicht begonnen.

  • Triftiger Grund: Sie als Auftraggeber haben ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein triftiger Grund wie etwa ein schwerwiegender Pflichtverstoß des Maklers vorliegt.

FAQ

Die häufigsten Fragen

Der Makleralleinauftrag bringt für beide Seiten viele Vorteile.

Erstens: Der Auftraggeber hat damit einen zentralen, motivierten Ansprechpartner.

Zweitens: Der Makler weiß, dass keine anderen Makler mit der Vermarktung beauftragt sind und tut daher sein Bestes, das Objekt zu verkaufen.

Beim Alleinauftrag dürfen Sie als Verkäufer Ihre Immobilie nur dann privat verkaufen, wenn es sich um einen einfachen Auftrag handelt.

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag ist der private Verkauf ausgeschlossen. Tun Sie es trotzdem, darf der Makler Schadenersatz verlangen.

Bei privaten Immobilienverkäufen sind einfache Alleinaufträge üblich.

Um den Maklervertrag zu kündigen, müssen Auftraggeber innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ihr Widerrufsrecht nutzen. Dabei ist eine schriftliche Kündigung wichtig.

Bei unbefristeten Verträgen ist während der Laufzeit jederzeit eine Kündigung möglich, bei befristeten Aufträgen jedoch nur aus triftigen Gründen.

Die Maklergebühr kann von Fall zu Fall anders ausfallen, da diese verhandelt wird. Je nach Bundesgebühr ist eine Gebühr von bis zu 7,14 Prozent des vereinbarten Kaufpreises üblich.

Käufer und Verkäufer teilen sich diese Gebühr, wenn beide den Makler beauftragt haben. Achten Sie darauf, die Regelung im Kaufvertrag festzuhalten.

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