Maklervertrag: Was steht drin und worauf muss ich achten?

Der Makler wird beauftragt, eine passende Immobilie bzw. einen Käufer oder Mieter zu suchen / zu vermitteln. Im Gegenzug verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen.

Welche Aufgaben der Makler dabei genau übernehmen soll, muss jedoch vertraglich festgehalten werden.

Erfahren Sie jetzt alles über den Inhalt, die Vertragslaufzeit und wie Sie einen Maklervertrag kündigen können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden
  • Es gibt drei verschiedene Arten des Maklervertrags
  • Makler bevorzugen den qualifizierten Alleinauftrag

Welche Arten des Maklervertrags gibt es?

Unterschieden wird zwischen drei Formen des Maklerauftrags:

  • Einfacher Auftrag: Der Eigentümer behält das Recht, selber nach einem Käufer zu suchen sowie weitere Makler einzuschalten
  • Einfacher Alleinauftrag: Es werden keine weiteren Makler beauftragt, der Eigentümer darf aber privat nach Käufern suchen.
  • Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler ist zuständig für den Verkauf. Private Anfragen werden vom Eigentümer an den Makler weitergeleitet

Was ist ein einfacher Maklervertrag?

Bei einem einfachen Maklerauftrag, oder auch Allgemeinauftrag haben Sie die Möglichkeit mehrere Makler zu Beauftragen.

Im Grunde handelt es sich hierbei lediglich um die Erlaubnis, dass der Makler tätig werden darf – es entstehen keine Verpflichtungen oder rechtliche Bindungen.

Die Provision erhält der Makler, dessen Bemühungen zum Verkauf geführt haben.

Wenn dies mehrere Makler behaupten und nachweisen können, wird die Maklergebühr schlimmstenfalls mehrfach fällig. Möglicherweise müssen Sie aber „nur“ eine Aufwandsentschädigung zahlen.

Bei dem einfachen Maklerauftrag gibt es jedoch einige Nachteile:

Da sich keiner der eingeschalteten Makler seines Honorars sicher sein kann, werden diese entsprechend weniger engagiert an die Sache gehen.

Wird das Objekt auf Portalen mehrfach beworben, kann schnell der Eindruck entstehen, dass die Immobilie schwer zu verkaufen ist.

Wird die Immobilie dann noch zu unterschiedlichen Preisen angeboten, leidet der gesamte Verkaufsprozess darunter. Dies fördert Misstrauen und Verunsicherung bei Interessenten.

Was ist meine Immobilie wert?

Was ist ein Alleinauftrag?

Soll nur ein Makler beauftragt werden, wird mit diesem ein Alleinauftrag vereinbart. Dieser ist verpflichtet sich damit, sich aktiv um den Verkauf zu bemühen.

Sie dürfen keine weiteren Makler einschalten, sich aber sehr wohl selber auf die Suche nach Interessenten begeben und Ihr Haus auch im Alleingang verkaufen.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet Verkäufer, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen – die Immobilie darf nicht ohne sein Zutun verkauft werden.

Dafür wird er mit höchstem Engagement arbeiten und Sie haben die größten Erfolgsaussichten.

Der Vertrag kann für eine befristete Laufzeit vereinbart werden. Sind Sie mit den Leistungen nicht zufrieden, können Sie einen anderen Makler beauftragen.

Übrigens:

Makler bevorzugen den qualifizierten Alleinauftrag.

Die Vorteile des qualifizierten Alleinauftrags

  • Der Makler ist motiviert und engagiert, da ihm im Erfolgsfall die volle Provision zusteht.
  • Ihre Immobilie wird einheitlich Beworben und das Marketing ist zielführend.
  • Das Objekt wird mit einem einheitlichen Preis beworben.
  • Sie behalten den Überblick über den aktuellen Verkaufsstand.
  • Die Besichtigungstermine können einfacher koordiniert werden.
  • Das Vertrauensverhältnis mit den Interessenten wird gestärkt.
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Was muss im Maklervertrag stehen?

Bevor ein Makler tätig wird, muss ein schriftlicher Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler abgeschlossen werden.

Folgende Angaben sollte ein Maklervertrag enthalten:

  • Benennung der Vertragsparteien, also Eigentümer und Makler
  • Basis-Daten der zu verkaufenden Immobilie
  • Angestrebter Verkaufspreis oder Mindestverkaufspreis
  • Laufzeit / Befristung des Vertrags
  • Höhe der Provision und wer sie zahlt
  • Leistungsumfang des Maklers
  • Pflichten des Eigentümers
  • Mögliche Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg
  • Bevollmächtigung des Maklers für Ämter und Behörden
  • Widerrufsfrist und Kündigungsvereinbarungen

Welche Vertragslaufzeit sollte ich wählen?

Ein Maklervertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet sein. Mit einer Befristung umgeht man das Risiko, dass der Makler nicht oder nur langsam tätig wird.

Unser Rat für Verkäufer

Ein Hausverkauf dauert in der Regel drei bis sechs Monate. Daher ist dies auch für einen befristeten Alleinauftrag ein angemessener Zeitraum. Eine längere Laufzeit sollten Sie nicht vereinbaren.

Eine unangemessen lange Vertragslaufzeit gilt als sittenwidrig und macht den Vertrag unwirksam. Dies muss allerdings im Einzelfall entschieden werden.

Achtung: Provisionsanspruch erlischt nicht

Bei einem Verkauf nach Ablauf der Vertragslaufzeit, hat der Makler trotzdem Anspruch auf die Provision, sollte er nachweisen können, dass seine Bemühungen zum Vertragsabschluss beigetragen haben.

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit, ohne Angabe von Gründen und per sofort gekündigt werden.

Um ein befristetes Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden, müssen Sie von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Damit dies gegeben ist, muss ein “wichtiger Grund” für die Kündigung vorliegen.

Als wichtig wird zum Beispiel eingestuft, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt, also sich nicht an vertragliche Vereinbarungen hält oder seine Vermittlerposition missbraucht.

Ein schriftlicher Vertrag muss in der Regel auch schriftlich gekündigt werden. Dazu haben Sie ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von dem Grund erfahren haben, zwei Wochen Zeit

Habe ich ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Wurde der Vertrag mit dem Makler per E-Mail, Telefon, Fax, SMS, Brief oder per Online-Formular abgeschlossen, gilt dieser als „Fernabsatzvertrag“ und beinhaltet damit automatisch ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Der Makler ist verpflichtet, den Auftraggeber auf dieses Recht hinzuweisen. Tut er dies nicht, kann der Auftraggeber auch nach Abschluss eines Kauf- bzw Mietvertrages den Maklervertrag widerrufen und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch. Die Frist dafür beträgt ein Jahr und 14 Tage.

Hat der Makler fehlerlos auf das Widerrufsrecht hingewiesen, wird er in der Regel nicht vor Ablauf der 14 Tage tätig werden. Möchte der Auftraggeber dies, so muss er sein Widerrufsrecht aktiv verkürzen oder darauf verzichten.

Welche Konsequenzen hat eine Kündigung?

Das hängt im Wesentlichen von den Vertragskonditionen ab, denen Sie zugestimmt haben.

Der Makler kann eine Aufwandsentschädigung verlangen, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung schon mit der Vermarktung begonnen hatte und dies im Vertrag so festgehalten wurde.

Bei einer unwirksamen Kündigung oder Fehlverhalten des Auftraggebers hat der Makler möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz, etwa wenn er nachweisen kann, dass ihm ein Gewinn entgangen ist, da schon ein Käufer bereit stand.

Ich habe mich umentschieden und möchte nicht mehr verkaufen. Was nun?

Informieren Sie Ihren Makler über Ihre Entscheidung. Theoretisch könnte dieser Ihnen noch weiterhin Interessenten vermitteln, doch in der Praxis wird er seine Bemühungen sofort einstellen.

Bei entsprechender Klausel kann er allerdings eine Aufwandsentschädigung einfordern.

Es herrscht keine Verkaufspflicht

Ein Eigentümer ist in keinem Fall dazu verpflichtet, einem Verkauf zuzustimmen. Eine entsprechende Vertragsklausel ist nicht zulässig und hat vor Gericht keinen Bestand.

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Welche Klauseln im Maklervertrag sind unzulässig?

Ein Vertrag bedeutet Verpflichtungen – für alle beteiligten Parteien. In der Immobilienmaklerei geht es meist um hohe Geldbeträge und Streitereien sind vorprogrammiert.

Naturgemäß drehen sich diese in der Regel um die Bezahlung des Maklers. Die Rechtsprechung bietet Verbrauchern weiträumigen Schutz, dennoch schadet es nicht, sich darüber zu informieren, was der Makler eigentlich darf und was nicht.

Es gelten drei wichtige Grundsätze:

  • Bezahlung: Der Makler muss den Auftraggeber unmissverständlich informieren, dass seine Dienste kostenpflichtig sind.
  • Klauseln: Vorformulierte Klauseln sind unwirksam, wenn dem Kunden nicht die Möglichkeit gegeben wird, diese individualvertraglich mitzugestalten. AGBs müssen vorgelegt werden, ein bloßer Hinweis, zum Beispiel auf die Webseite des Maklers, reicht nicht aus.
  • Transparenz: Alle Vertragsinhalte müssen transparent sein und dürfen den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen

Diese Klauseln im Maklervertrag sind unzulässig:

  • Unangemessen hohe Bezahlung – Mehrerlösklauseln sind grundsätzlich zulässig, doch ein überproportional hohes Gesamthonorar gilt als sittenwidrig. Es gibt keine klare Linie, ab wann der Maklerlohn „zu hoch“ ist, doch als Richtwert kann man sagen: Mehr als das doppelte der marktüblichen Entlohnung ist zu viel.
  • Aufwendungspauschale – Nur die Erstattung von Leistungen, die der Makler nachweislich durchgeführt hat, kann vertraglich festgehalten werden.
  • Nichtabschlussklauseln / Vertragsstrafe für Absichtsänderung – Eine pauschale, erfolgsunabhängige Vergütung ist nicht zulässig. In jedem Fall behalten Sie das Recht, frei zu entscheiden, ob Sie eine Immobilie kaufen bzw. verkaufen möchten. Lediglich eine Reservierungsgebühr kann individualvertraglich (nicht in AGBs) festgelegt werden.
  • Vorkenntnisklausel – Käufer behalten immer das Recht, sich darauf zu berufen, dass ihnen eine Immobilie schon bekannt war. Dies muss im Streitfall allerdings nachgewiesen werden können.
  • Kongruenzklausel – Der endgültige Kaufpreis muss in etwa dem entsprechen, was der Makler veranschlagt hatte. Eine Abweichung um 15% ist meist unbedenklich, 50% gelten dagegen nicht mehr als „kongruent“. Der Makler kann seinen Provisionsanspruch für solche Fälle nicht vertraglich absichern.
  • Unangemessene Vertragslaufzeit – Zu hohe Laufzeiten gelten als „Knebelvertrag“. Ein marktüblicher Wert ist 6 Monate.
  • Genereller Haftungsausschluss – Der Makler kann sich der Haftung bei Falschangaben des Eigentümers freisprechen, nicht aber von eigener, grob fahrlässiger Handlung oder bewussten Falschangaben.
  • Provisionspflicht bei Verkauf durch Vorkaufsrecht oder Zwangsversteigerung

Der Ausschluss einer Eigenverkaufsbefugnis, eine Verweisungsklausel (Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) sowie eine Hinzuziehungsklausel (der Makler muss in einen selbst angestoßenen Verkaufsprozess involviert werden) ist grundsätzlich zulässig, nicht aber als Teil der AGBs.

FAQ

Ein Maklervertrag wird meist mit einer unbefristet vereinbart und endet dann, wenn die Arbeit des Maklers erfolgreich war.

Er erhält also erst dann Geld, wenn die Immobilie verkauft wurde. Der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und ist anschließend bindend.

Beim Verkauf einer Immobilie muss ein Maklervertrag grundsätzlich schriftlich abgeschlossen werden.
Bei einem Maklervertrag muss zwischen befristet und unbefristet unterschieden werden.

Ein befristeter Maklervertrag endet nach Fristende oder bei Angabe eines “wichtigen Grundes” per “außerordentlichem Kündigungsrecht”.

Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. In der Praxis ist der Maklervertrag standardmäßig befristet.

Um Missverständnisse zu vermeiden und eine Grundlage zu haben, auf die man sich im Streitfall berufen kann, muss ein Maklervertrag abgeschlossen werden.

Jenny Häusler

Redakteurin

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