Maklerprovision 2023: Wer zahlt was?

Die Streitfrage Nummer 1 beim Hausverkauf

Marilena Meyer
Nach erfolgreichem Immobilienverkauf erhält der Immobilienmakler eine Provision - doch wie hoch ist diese?

Die wichtigsten Fakten

  • Die Maklerprovision muss nur bei einem erfolgreichen Abschluss bezahlt werden

  • Die Provision kann nicht mehr vollständig auf den Käufer abgewälzt werden

  • Provisionsrechner: Nutzen Sie unseren Rechner um die Höhe der Maklercourtage zu berechnen

Wer kommt für die Maklerkosten auf?

Für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie möchte der Makler natürlich auch bezahlt werden.

Aber wie hoch ist die Maklerprovision? Wer muss den Makler bezahlen? Oder kann man die Provision sogar umgehen?

Und was ist, wenn meine Immobilie gar nicht verkauft wurde?

Wir bringen Licht ins Dunkel und beantworten alle Fragen rund um die Maklerprovision.

Wie viel kostet ein Makler?

Eines vorweg: Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar.

Das heißt: Der Makler hat nur Anspruch auf die Provision, wenn dank seiner Arbeit ein erfolgreicher Vertrag zustande gekommen ist.

“Verkauft der Makler Ihre Immobilie nicht, müssen Sie ihn auch nicht bezahlen.”

Dabei unterscheiden sich die Regelungen zwischen Vermietung und Verkauf.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar.

Hierbei gibt es lediglich regional-übliche Provisionshöhen, die je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent liegen.

Gesamthöhe der Maklerprovision nach Bundesland:

Bundesland Maklercourtage Gesamt
Baden-Württemberg 7,14 %
Bayern 7,14 %
Berlin 7,14 %
Brandenburg 7,14 %
Bremen 5,95 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 %
Niedersachsen 7,14 % oder 4,76 % – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 %
Rheinland-Pfalz 7,14 %
Saarland 7,14 %
Sachsen 7,14 %
Sachsen-Anhalt 7,14 %
Schleswig-Holstein 7,14 %
Thüringen 7,14 %

Maklerprovision bei der Vermietung

Wird ein Makler für die Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip.

Das bedeutet: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen.

Bei Vermietungen ist das in der Regel der Vermieter. Als Mieter müssen Sie in diesem Fall also keine Kosten übernehmen.

Beauftragt der Vermieter einen Makler, ist die Höhe der Provision gesetzlich nicht festgeschrieben.

Anders sieht es aus, wenn Sie als Mieter den Makler beauftragen: Laut Wohnungsvermittlungsgesetz darf die Provision in diesem Fall nicht höher liegen als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

In der Praxis werden daher meist „2,38 Kaltmieten“ angegeben.

2 * Miete + 2x 19% MwSt.
Tipp Steuervorteil für Vermieter

Vermieter können die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Kann ich mit dem Makler verhandeln?

Grundsätzlich können Sie die Maklerprovision verhandeln. Auch eine ortsübliche Gebühr müssen Sie nicht einfach akzeptieren.

Die Chance, dass sich der Makler darauf einlässt, ist aber eher gering, bei Vermietungen fast ausgeschlossen.

Makler decken mit der Courtage nicht nur ihre Kosten, sondern auch das Risiko eines Lohnausfalls ab. Wenn es nicht zum Vertragsabschluss kommt, hat der Makler umsonst gearbeitet und bleibt auf seinen Kosten sitzen.

Daher steigen die Chancen auf einen Verhandlungserfolg, wenn das Risiko für den Makler sinkt.

Das heißt: Bei Immobilien, die beispielsweise aufgrund ihrer Lage besonders einfach zu vermitteln sind, ist es durchaus möglich, dass der Makler dem Verkäufer entgegenkommt.

Käufer wiederum können Glück haben, wenn der Makler sonst kaum Abnehmer findet.

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Wer muss den Makler bezahlen?

In der Vergangenheit war es oft ein Streitthema, wer die Maklerprovision beim Hausverkauf bezahlt.

Meistens fielen die Kosten teilweise oder vollständig auf den Käufer zurück. Auch wenn diese den Makler nicht bestellt hatten.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz, welches vor allem private Käufer von Wohnimmobilien von den Kaufnebenkosten entlasten soll.

“Durch das Gesetz kann die Provision nun nicht mehr vollständig auf den Käufer abgedrückt werden.”

Stattdessen trägt der Käufer in der Regel höchstens 50 Prozent der vereinbarten Maklercourtage – den Rest übernimmt der Verkäufer.

Bei der Vermietung greift das sogenannte “Bestellerprinzip”: Hier muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat.

Verkauf Vermietung
Höhe der Provision 5,95 – 7,14 % des Kaufpreises bis zu 2 Kaltmieten + MwSt. (2,38 Kaltmieten)
Wer zahlt? Aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer Auftraggeber/ Besteller

Diese Provisionsvereinbarungen sind möglich:

Mit dem neuen Maklergesetz sind drei Varianten der Provisionsvereinbarung möglich: Die Doppelprovision, die Provision mit Rückerstattung und die vollständige Provisionsübernahme.

  • Die Vereinbarung der Doppelprovision:
    Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab. Hierbei sind die Provisionsvereinbarungen nur in gleicher Höhe möglich: Die Courtage wird zu gleichen Teilen, also jeweils 50 Prozent auf die beteiligten Parteien verteilt.

    Sollte sich der Makler mit einer Partei auf eine unentgeltliche Tätigkeit geeinigt haben, kann er von der anderen Partei keine Maklergebühren verlangen.

  • Die Provisionsübernahme mit Rückerstattung:
    Eine Partei, meist der Verkäufer, verpflichtet sich vertraglich zur vollen Provisionsübernahme – kann jedoch einen Teil der Provision wieder bekommen.

    Bei dieser Abwälzung wird nur der Verkäufer vom Makler vertreten, der Käufer verpflichtet sich jedoch, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil mindestens so hoch wie der des Käufers sein. Der Verkäufer muss dementsprechend mindestens 50 Prozent der Maklercourtage übernehmen, kann jedoch auch mehr tragen.

  • Vollständige Provisionsübernahme einer Partei:
    Weiterhin ist es möglich, dass nur eine Partei die Provision des Maklers übernimmt.

    Auch nach dem erlassenen Gesetz vom 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Der Makler und der Verkäufer können eine reine Innenprovision vereinbaren, die den Verkäufer zur kompletten Übernahme der Courtage verpflichtet. Jedoch erfolgt dies nun nur über Absprache und kann nicht länger verpflichtend durchgeführt werden.

    Ebenfalls ist eine reine Außenprovision möglich, wenn der Käufer eine provisionspflichtige Suchanfrage stellt und der Makler zu dem Zeitpunkt die spätere Kaufimmobilie noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte.

Wann bekommt der Makler eine Provision?

Die Rahmenbedingungen der Maklerprovision sind gesetzlich geregelt („Mäklerlohn“, § 652 bis 655 BGB).

Hier hat der Makler Anspruch auf seine Bezahlung:
  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag geschlossen

  • Es gibt Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Maklers

  • Es besteht ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) zwischen Eigentümer und Interessent

  • Es besteht ein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss von Kaufvertrag oder Mietvertrag

Hat der Makler Ihre Immobilie erfolgreich verkauft, ist es Zeit für die Zahlung der vereinbarten Provision

Für Verkäufer ist dieses Modell natürlich vorteilhaft:

Zum Einen muss der Makler nur bezahlt werden, wenn es auch wirklich zu einem Verkauf kommt.

Zum Anderen kann man sich sicher sein, dass der Makler sich Mühe geben wird.

Sie möchten Ihr Haus mithilfe eines Maklers verkaufen?

Unser Rat: Vergleichen Sie mehrere Makler aus Ihrer Region miteinander.

Ein Hausverkauf ist eine große Sache und Sie möchten den besten Vermittler an Ihrer Seite wissen.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Online-Vergleich und finden Sie so den passenden Makler für den Hausverkauf.

So funktioniert der Hausfrage Makervergleich:
01.
Immobilie beschreiben

Beantworten Sie ein paar Fragen zu Ihrer Immobilie. Zum Beispiel: Objektart, Baujahr und Adresse. So können wir den besten Makler für Sie ermitteln.

02.
Anfrage absenden

Anhand Ihrer Beschreibung finden wir passende Immobilienmakler in Ihrer Nähe.

03.
Passenden Makler finden

Per Mail erhalten Sie bis zu 3 zertifizierte Makler, die sich optimal mit dem Immobilienverkauf in Ihrer Region auskennen. Zusätzlich erhalten Sie eine erste Werteinschätzung Ihrer Immobilie. Natürlich 100% kostenlos und unverbindlich.

Muss der Makler direkt bezahlt werden?

Wann die Provision fällig wird, halten Makler meist in ihren Geschäftsbedingungen fest.

“Üblich ist eine Frist von 1 bis 2 Wochen nach Vertragsabschluss.”

Verkäufern wird meist Zeit gewährt, bis sie die Kaufsumme tatsächlich auf ihrem Konto haben.

Kann man die Maklergebühren umgehen?

Unter gewissen Bedingungen müssen Sie die Maklerprovision nicht zahlen oder können sie sogar verweigern.

In diesen Fällen entfällt die Maklerprovision:
  • Keine Berechtigung zur Vermittlung:
    Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer wirtschaftlichen Verflechtung, die über die Provision hinausgeht, oder bei einem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und der vermittelten Partei.

  • Falsche Angaben zur Immobilie:
    Ein Makler ist nicht verpflichtet, Angaben des Eigentümers zu überprüfen. Er darf allerdings nichts verheimlichen, dazu erfinden oder beschönigen.

  • Fehlende Hinweise im Vertrag:
    Der Makler muss den Auftraggeber über Fälligkeit und Höhe der Provision informieren. Auch wurden Maklern schon ihre Provisionen versagt, da diese ihre Auftraggeber nicht auf das vertragliche Widerrufsrecht hingewiesen hatten.

  • Maklerprovision zu hoch:
    Zwar ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar. Das OLG Frankfurt sprach aber in einem Fall aus dem Jahr 2007 von einer „sittenwidrig überhöhten“ Provision und erklärte den Maklervertrag im Nachhinein für nichtig (Az.: 18 U 59/07)

  • Nichtiger Hauptvertrag:
    Wird der Hauptvertrag nach Unterzeichnung als nichtig erklärt, gilt dieser als nicht abgeschlossen und damit entfällt auch der Provisionsanspruch.

Kann ich die Maklercourtage von der Steuer absetzen?

In einigen Fällen kann es sein, dass Sie die Maklercourtage von der Steuer absetzen können.

Maklerprovision von der Steuer absetzen:
  • Vermieter können Maklergebühren in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten angeben.

  • Wer kauft und direkt vermietet, kann die Courtage als Teil der Anschaffungsnebenkosten über die Zeit abschreiben.

  • Mieter, die beruflich bedingt umziehen, können Provisionszahlungen ebenfalls steuerlich einsetzen.

  • Gewinne aus dem Handel mit Immobilien müssen versteuert werden, wenn das Objekt nicht überwiegend selbst bewohnt und nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft wurde (die sogenannte „Spekulationssteuer“). Maklerkosten können vom Gewinn abgezogen werden und somit die Steuerlast verringern.

FAQ

Die häufigsten Fragen

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt und unterscheidet sich je nach Bundesland. Die übliche Maklerprovision liegt jedoch bei maximal 7,14 % des Kaufpreises.

Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Für den Immobilienverkauf ist am 23. Dezember 2020 ein Gesetz in Kraft getreten, das besagt, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerkosten teilen müssen.

Die Gebühr für den Makler wird auch Maklerprovision oder Maklercourtage genannt.

Beide Begriffe werden häufig als Synonym verwendet und beziehen sich in aller Regel auf die Vergütung eines Immobilienmaklers. Während eine Provision an gesetzliche oder vertragliche Regeln geknüpft ist, ist eine Courtage frei verhandelbar. Im Immobilienkontext meinen beide Begriffe aber die Gebühr, die ein Vermittler (also ein Makler) als Lohn für seine Tätigkeit erhält.

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