Makler: Lohnt sich der Immobilienmakler beim Hausverkauf?
Ob Verkauf, Kauf oder Vermietung einer Immobilie – diese Frage stellen sich die meisten immer wieder zu Beginn: Brauche ich einen Makler?
Makler haben einen schlechten Ruf – Abzocker, schwarze Schafe! Aber stimmt das wirklich?
Was macht ein Makler, was ich nicht auch kann? Was kostet ein Makler und wer bezahlt ihn? Was macht einen guten Makler aus und wie erkenne ich einen schlechten?
Wir beantworten Ihnen diese und alle weiteren Fragen und geben Ihnen Tipps, wie Sie den passenden Makler finden!
Das Wichtigste in Kürze
Der größte Vorteil eines Maklers ist, dass er den Immobilienmarkt sehr gut kennt und so den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielt
Bei einem erfolgreichen Verkauf erhält der Makler eine Provision
Bevor ein Makler tätig wird, muss ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden
Soll ich meine Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
Ein Hausverkauf kann viel Zeit und Nerven in Anspruch nehmen.
Angefangen vom Inserieren der Anzeige über die Koordination der ganzen Anfragen, die Besichtigungstermine und dann noch die ganzen rechtlichen Fragen und der Papierkram.
Hinzu kommen dann noch entscheidende Fragen wie: Was ist meine Immobilie überhaupt wert? Kann der Käufer wirklich zahlen oder platzt der Hausverkauf doch noch in letzter Minute?
Unterstützung ist hier Gold wert: Ein Makler greift Ihnen unter die Arme.
Was macht ein Makler, was ich nicht auch kann?
Ein Makler bringt vor allem eins mit: Erfahrung.
Für die meisten Menschen ist der Verkauf des Eigenheims eine große Sache – und vermutlich eine einmalige.
Im Gegensatz zum Makler: Der Hausverkauf gehört zu seinem Tagesgeschäft – er kennt die Immobilienbranche in- und auswendig.
Welche Strategie bringt den höchsten Verkaufspreis? Wie hat sich Ihr Wohnort entwickelt? Wie groß ist die Nachfrage und ist jetzt der perfekte Zeitpunkt mein Haus zu verkaufen?
Die Vorteile eines Maklers
- Enorme Zeitersparnis: Ein Makler nimmt Ihnen viel Arbeit ab und beschleunigt jedes Immobiliengeschäft - Sie sparen Zeit und Mühen
- Kompetenz: Ein Makler kümmert sich um Verträge, Verhandlungen, gesetzliche Vorgaben, notarielle Angelegenheiten und überprüft die Bonität der Interessenten.
- Besserer Preis: Durch marktgerechte Einschätzung, fachliches Know-How und Erfahrung in Verkaufsgesprächen erzielt ein Makler einen besseren Preis.
- Sicherheit: Sie können sich zu sämtlichen Fragen rund um Ihr Immobilienvorhaben beraten lassen und haben einen Ansprechpartner bei unvorhergesehenen Ereignissen.
- Kontrolle: Ihr Makler hält Sie immer auf dem Laufenden und berichtet über den aktuellen Stand.
Immobilie privat verkaufen
Fühlen Sie sich sicher genug und haben genügend Zeit, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie natürlich auch ohne Makler durchführen.
Bedenken Sie aber: Fehler bei einem Immobilienverkauf können sich schnell finanziell auswirken. Hier genügt schon der falsche Zeitpunkt, ein zu niedrig angelegter Verkaufspreis oder zaghafte Preisverhandlungen…
Um das zu verhindern, helfen wir Ihnen gerne, den passenden Makler in Ihrer Region zu finden.
Entscheidungshilfe: Brauche ich einen Makler?
Die Unterstützung eines Maklers ist dringend zu empfehlen, wenn:
- Sie kein Immobilienfachmann sind
- Sie nicht die notwendige Zeit opfern wollen (oder können)
- Sie einen schnellen Verkauf anstreben
- Ihre Immobilie schwer vermittelbar ist, da sie sich in einer unbeliebten Lage befindet oder renovierungsbedürftig ist
- Sie die Immobilie geerbt haben und nicht viel darüber wissen
Welche Aufgaben übernimmt ein Makler?
Ein Immobilienverkauf lässt sich grundsätzlich in 3 Phasen einteilen: Vorbereitung, Verkaufsprozess und Abschluss.
Dabei fallen eine Menge Aufgaben an. Wussten Sie, dass bei einem Hausverkauf durchschnittlich 25 verschiedene Dokumente zusammengetragen werden müssen?
Wer koordiniert die Anfragen der Interessenten und Besichtigungstermine? Wer bewertet die Immobilie und führt Preisverhandlungen?
Wer kümmert sich um den Kaufvertrag und berät in rechtlichen Angelegenheiten?
Diese Aufgaben nimmt Ihnen der Makler ab.
Hausverkauf vorbereiten:
- Beratung zu vertragsrechtlichen Angelegenheiten oder zu Fragen der Finanzierung, etwa wenn Sie planen, aus dem Erlös eine andere Immobilie zu finanzieren oder vor dem Kauf Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
- Bewertung Ihrer Immobilie und ermitteln des optimalen Verkaufspreises. Eine realistische Einschätzung des Marktwertes ist die Basis jedes erfolgreichen Immobilienverkaufs. Wer von Beginn an einen deutlich zu hohen Preis fordert, verzögert den Verkaufsprozess oft um viele Monate oder sogar Jahre und erhält am Ende oft einen Erlös, der unter dem eigentlichen Marktwert liegt. Ein guter Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt genau und kann sehr präzise einschätzen, in welchem Preisrahmen sich Ihre Immobilie bewegt.
- Beschaffung aller für den Verkauf benötigten Unterlagen. Diese sind bei verschiedenen Ämtern zu beziehen und teilweise kostenpflichtig.
- Erstellung eines umfangreichen Exposés mit Fotos und eventuell Videos sowie eines Datenblattes für die Schaufenstervermarktung.
- Festlegen der Vermarktungsstrategie. Welche Zielgruppe soll bedient und auf welche Plattformen inseriert werden? Sollen zusätzliche Werbeanzeigen geschaltet werden?
- Planung von verkaufsfördernden Maßnahmen, wie kleinere Renovierungsmaßnahmen, Herrichten des Gartens oder dem Einsatz von „Home Staging“.
Verkaufsprozess:
- Kontaktieren von Kundenstamm / Investoren, die grundsätzlich in Frage kommen.
- Erstellen von Inseraten und Anzeigen.
- Vorauswahl der Interessenten.
- Durchführung von Besichtigungsterminen: Gute Makler sind Verkaufsprofis und wissen, wie Sie Ihre Immobilie im besten Licht präsentieren können.
Vertragsabschluss:
- Preisverhandlungen mit dem Interessenten.
- Bonitätsprüfung, ob der Käufer überhaupt zahlungsfähig ist.
- Erstellung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit einem Notariat.
- Organisation der Objektübergabe inkl. Übergabeprotokoll.
Was kostet ein Makler?
Sie sehen: Der Makler nimmt Ihnen eine ganze Menge Arbeit ab.
„Dafür verlangt der Makler ja auch eine saftige Provision!“
Keine Frage: Der Makler bietet eine Dienstleistung an und möchte dementsprechend entlohnt werden.
Was viele jedoch nicht wissen: Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar.
Das bedeutet, dass der Makler nur Anspruch auf die Provision hat, wenn er die Immobilie dank seiner Arbeit erfolgreich verkauft hat.
Die Höhe der Provision wird hierbei frei verhandelt. Doch es gibt auch marktübliche Regelungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
Diese “marktüblichen Regelungen” liegen zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Verkaufspreises.
Aber keine Sorge: Diese Summe müssen Sie aber auf keinen Fall allein aufbringen, denn Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklercourtage.
Hierbei gilt: Wer den Makler beauftragt hat, trägt mindestens die Hälfte der Provision.
Maklerprovision bei der Vermietung
Soll der Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen beauftragt werden, gilt das Bestellerprinzip. Hier zahlt der Auftraggeber die Maklerprovision.
Gesamthöhe der Maklerprovision nach Bundesland:
| Bundesland | Maklercourtage Gesamt |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | 7,14 % oder 4,76 % – 5,95 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Wann darf der Makler keine Provision verlangen?
Unter gewissen Bedingungen kann die Zahlung der Maklerprovision verweigert werden. Dazu gehören:
- Keine Berechtigung zur Vermittlung: Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer wirtschaftlichen Verflechtung, die über die Provision hinausgeht, oder einem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und der vermittelten Partei.
- Falsche Angaben zur Immobilie: Ein Makler ist nicht verpflichtet Angaben des Eigentümers zu überprüfen. Er darf allerdings nichts verheimlichen, dazu erfinden oder beschönigen.
- Fehlende Hinweise im Vertrag: Der Makler muss den Auftraggeber über Fälligkeit und Höhe der Provision informieren. Auch wurden Maklern schon ihre Provisionen versagt, da diese ihre Auftraggeber nicht auf das vertragliche Widerrufsrecht hingewiesen hatten.
- Maklerprovision zu hoch: Zwar ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar. Das OLG Frankfurt sprach aber in einem Fall aus dem Jahr 2007 von Maklervertrag einer „sittenwidrig überhöhten“ Provision und erklärte diesen im Nachhinein für nichtig (Az.: 18 U 59/07)
- Nichtiger Hauptvertrag: Wird der Hauptvertrag nach Unterzeichnung als nichtig erklärt, gilt dieser als nicht abgeschlossen und damit entfällt auch der Provisionsanspruch.
Wie finde ich einen guten Makler?
Die Frage aller Fragen: Wie unterscheidet sich ein guter Makler von einem schlechten?
Schwarze Schafe gibt es nämlich tatsächlich – wie in fast jedem Bereich – auch unter den Immobilienmaklern.
Damit Sie einen kompetenten Fachmann für Ihren Hausverkauf an der Seite haben, haben wir Ihnen die folgende Liste erstellt.
Oder Sie nutzen ganz einfach unseren kostenlosen Online-Vergleich. Hier werden Ihnen bis zu drei zertifizierte Makler aus Ihrer Umgebung vorgeschlagen.
Checkliste für die Maklersuche:
Bei der Suche nach einem seriösen Makler sollten Sie unbedingt darauf achten, dass diese 12 Punkte erfüllt werden:
Maklervertrag: Was muss ich beachten?
Bevor ein Makler tätig wird, muss ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler abgeschlossen werden.
Dieser muss seit dem 23. Dezember 2020 immer in schriftlicher Form geschlossen werden.
Suchaufträge gestalten sich recht unkompliziert, beim Verkauf einer Immobilie kann der Maklervertrag aber durchaus unterschiedliche Formen annehmen. Welche Aufgaben der Makler genau übernehmen soll, muss individuell vereinbart werden.
Diese Punkte sollten im Maklervertrag stehen:
- Vertragsart
- Nennung von Auftraggeber und Makler bzw. Maklerunternehmen
- Nennung der Immobilie bzw. der Suchparameter und preisliche Einordnung
- Pflichten und Aufgaben des Maklers
- Kündigungsvereinbarung und Widerrufsbelehrung
Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?
Unterschieden wird zwischen drei Formen des Maklerauftrags:
- Einfacher Auftrag: Der Eigentümer behält das Recht, selber nach einem Käufer zu suchen sowie weitere Makler einzuschalten.
- Einfacher Alleinauftrag: Es werden keine weiteren Makler beauftragt, der Eigentümer darf aber privat nach Käufern suchen.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler ist zuständig für den Verkauf. Private Anfragen werden vom Eigentümer an den Makler weitergeleitet.
Ein Maklervertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet sein. Mit einer Befristung umgeht man das Risiko, dass der Makler nicht oder nur langsam tätig wird.
Wie lang sollte die Frist sein?
Ein Hausverkauf dauert in der Regel zwischen drei und sechs Monate.
Dies ist auch ein angemessener Zeitrahmen für die Befristung.
Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit, ohne Angabe von Gründen und per sofort gekündigt werden.
Um ein befristetes Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden, müssen Sie von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Damit dies gegeben ist, muss ein “wichtiger Grund” für die Kündigung des Vertrags vorliegen.
