Immobilienmakler: Tipps zu Vertrag, Provision und Maklersuche

Brauche ich einen Immobilienmakler?

Ob Verkauf, Kauf oder Vermietung einer Immobilie – diese eine Frage stellt sich immer wieder zu Beginn.

Welche Aufgaben übernimmt ein Makler für mich? Was kostet ein Makler? Wie hoch ist die Provision und wer bezahlt sie? Was macht einen guten Makler aus und wie erkenne ich einen schlechten?

Wir beantworten Ihnen diese und alle weiteren Fragen und geben Ihnen Tipps, wie Sie sich vor den schwarzen Schafen der Maklerbranche schützen können.

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Immobilienmakler – Nützlich oder Abzocke?

Nur wenige Berufsgruppen haben in Deutschland so sehr mit Skepsis und Misstrauen zu kämpfen wie die Maklerbranche.

Geldgier, Faulheit und hoher Lohn für wenig Aufwand sind einige der häufigsten Vorurteile. In Umfragen zum gesellschaftlichen Ansehen von Berufszweigen landen Makler regelmäßig auf den letzten Plätzen, begleitet von Bankern, Journalisten und Politikern.

Doch warum ist das eigentlich so?

Wir haben den Mythos der Makler-Abzocke unter die Lupe genommen und Ursachenforschung betrieben.

Dafür muss zunächst einmal zwischen Nachweis und Vermittlung unterschieden werden. Makler ist nicht gleich Makler – das gilt nicht nur für die Qualität, sondern auch für den Umfang der Dienstleistung.

Nachweismakler vs. Vermittlungsmakler – Was ist der Unterschied?

Ein Nachweismakler nennt dem Auftraggeber lediglich mögliche Vertragspartner. Da dadurch die „Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (§ 652 BGB) geboten wird, hat er einen rechtlichen Anspruch auf eine Provision, sollte es zum Vertragsabschluss kommen.

Einen wesentlich umfangreicheren Service bieten Vermittlungsmakler an, denn diese „vermitteln“ einen Vertrag, kümmern sich also um sämtliche Belange, die bis zum erfolgreichen Abschluss anstehen.

Doch auch diese Form der Maklertätigkeit genießt keinen guten Ruf in Deutschland.

Das hartnäckigste Vorurteil: Makler erhalten viel Geld für wenig Leistung.

Der Makler kommt kurz vorbei, schließt die Wohnung auf, führt einmal von Küche bis Bad und streicht dafür eine satte Provision ein. Klar, dass dabei der Eindruck entsteht, dass Arbeitsleistung und Entlohnung nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Doch die eigentliche Arbeit geschieht im Hintergrund: Der Wert einer Immobilie muss geschätzt werden, Anzeigen müssen geschaltet, Fotos geschossen und ein Exposé erstellt werden.

Außerdem kümmert sich ein Makler um die Beschaffung notwendiger Unterlagen (Energieausweis, Grundbuchauszug etc.) und bietet kostenlose Beratung zu Finanzierung sowie rechtlichen Fragen und kümmert sich um notarielle Angelegenheiten.

Bewertet werden bei der Maklerarbeit meist nur die Aspekte, die nach Außen hin sichtbar sind. Ein guter Makler bietet aber ein umfassendes Angebot und deckt alle Einzelheiten ab, die es beim Immobiliengeschäft zu beachten gibt.

Das kann ich aber doch auch alles selbst erledigen?

Das Maklerwesen ist eine Dienstleistung. Natürlich kann diese grundsätzlich auch in Eigenregie erbracht werden. Wer über viel Erfahrung mit Immobilien verfügt, der kann möglicherweise tatsächlich auf einen Makler verzichten.

Für alle anderen aber gilt: Seriöse Immobilienmakler sind Experten auf ihrem Gebiet und es lohnt sich, diese Expertise zu nutzen. Wie auch bei steuerlichen oder juristischen Angelegenheiten ist der Grund dafür ganz einfach:

Der Einsatz von Experten spart Zeit, Mühen und meist sogar Geld.

Auch bei Mietangelegenheiten dienen Makler als Ansprechpartner. Es gilt im Wesentlichen das gleiche Angebotsspektrum wie beim Kauf bzw. Verkauf, sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Und das rechtfertigt Provisionen über mehrere tausend Euro?

Das Vergütungsmodell ist für das gesellschaftlichen Ansehen der Maklerbranche stets ein Problemkind: Im Grunde ist die Höhe der Provision frei verhandelbar. Auch gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung darüber, ob Käufer oder Verkäufer den Makler bezahlt.

Es gelten lediglich regional-übliche Provisionshöhen, die je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent liegen. In einigen Regionen wird die Maklergebühr von einer Partei alleine gezahlt, in anderen Regionen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten.

Nur bei der Vermietung von Immobilien gibt es klare gesetzliche Vorgaben zur Provision. Das 2015 eingeführte Bestellerprinzip legt fest, das der Makler immer vom Auftraggeber bezahlt wird, in der Regel vom Vermieter.

Zusätzlich ist durch das Gesetz zur Wohnungsvermittlung (WoVermRG) geregelt, dass die Provision in diesem Fall maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen darf, insgesamt also 2,38 Kaltmieten.

Je nach Größe und Wert einer Immobilie, kann eine Provision von 7 Prozent schnell mal die Höhe des Jahresgehalts eines Durchschnittsverdieners betragen. Auf den ersten Blick ist dies natürlich eine gewaltige Summe.

So viel Geld für ein paar Wochen Arbeit?

Tatsächlich benötigt ein Makler in der Regel kein ganzes Jahr, um einen Käufer zu finden. Grundsätzlich kann man, ob mit oder ohne Makler, von etwa fünf bis neun Monaten ausgehen, wobei ein Verkauf in Eigenregie immer mehr Zeit in Anspruch nehmen wird.

Wie viel Zeit der Makler im Einzelfall wirklich braucht, hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wichtigsten sind Lage und Zustand. Eine frisch renovierte, mangelfreie Immobilie in einer beliebten Lage kann auch schon nach wenigen Wochen verkauft sein.

Mit der Provision muss der Makler aber auch eine Reihe an Kosten abdecken: Werbung, Unterlagenbeschaffung und gegebenenfalls zusätzliches Personal müssen finanziert werden. Auch kleinere Posten wie das Aufstellen eines Verkaufsgalgens und Fahrtkosten gehören dazu.

Zudem kosten Besichtigungstermine viel Zeit und bis zum tatsächlichen Verkauf werden einige Interessenten wieder abspringen.

Für all dies und für eine kostenlose Beratung im Vorfeld tritt der Makler in Vorleistung und wird nur im Erfolgsfall bezahlt (siehe § 652 BGB). 

Für Verkäufer ist dieses Modell natürlich vorteilhaft. Zum einen muss der Makler nur bezahlt werden, wenn es auch wirklich zum Verkauf kommt und dann sollte ja genügend Kapital vorhanden sein. Zum anderen kann man sich sicher sein, dass der Makler sich Mühe geben wird.

Trotzdem ist klar: Die Immobilienbranche ist ein lukratives Geschäft. Es geht um viel Geld und erfolgreiche Makler sind absolute Spitzenverdiener. Doch es existieren auch reihenweise Gegenbeispiele.

Warum gibt es so viele Makler?

Der berufliche Einstieg ins Maklergeschäft ist vergleichsweise einfach. Im Grunde darf sich jeder als Makler bezeichnen. Der Begriff ist nicht geschützt und es ist keine Berufsausbildung notwendig.

Um dann tatsächlich Immobilien vermitteln zu dürfen, genügt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Lediglich ein Insolvenzverfahren, Straffälligkeit oder Steuerschulden können dem im Weg stehen.

Trotzdem gibt es anerkannte Ausbildungen, Abschlüsse und Zertifikate, die Rückschlüsse über die Kompetenz eines Immobilienmaklers geben. Eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann/frau, Immobilienfachwirt oder ein entsprechendes Studium sind ein guter Anhaltspunkt.

Außerdem können sich Makler nach der Norm DIN EN 15733 zertifizieren lassen. Diese ist europaweit gültig und bescheinigt nicht nur fachliche Kompetenz, sondern auch das Einhalten eines Verhaltens- und Moralkodex.

Ab dem 1. August 2018 gilt zudem eine gesetzliche Förderungspflicht für Immobilienmakler, die besagt, dass diese in einem Zeitraum von drei Jahren mindestens 20 Stunden mit Weiterbildungen verbringen müssen.

Was bedeutet das für das Maklergeschäft?

Die niedrigen Einstiegshürden und die teilweise hohen Geldbeträge sorgen für großen Wettbewerb der Makler untereinander. Doch leider lockt dies auch viele schwarze Schafe an, die wesentlichen Anteil daran haben, dass die Maklerbranche einen so schlechten Ruf besitzt.

Für Laien ist es nicht immer ganz einfach zu erkennen, ob ein Makler zur seriösen Gattung seiner Zunft gehört. Damit Sie sich vor Trittbrettfahrern schützen können, verraten wir Ihnen die zehn miesesten Tricks der Maklerbranche.

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Die Tricks der schwarzen Schafe – Gehört Ihr Makler dazu?

Trick 1: Lockvogelinserate

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, doch als Sie bei dem zuständigen Makler angerufen haben, war diese „gerade verkauft / vermietet“? Doch der Makler macht Ihnen andere Vorschläge, alle nur ein wenig teurer oder kleiner? Wie praktisch!

Diese Masche ist leider sehr beliebt unter Maklern. Natürlich kann es im Einzelfall tatsächlich so gewesen sein, dass Sie nur einen Tick zu spät kamen. Grundsätzlich spricht auch nichts gegen den Hinweis auf weitere Angebote.

Unseriöse Makler bedienen sich dieser Praxis aber, um die Hürde des Erstkontakts zu überwinden und möglicherweise direkt an einen Maklerauftrag zu kommen, indem Sie Ihnen weitere Immobilien in Aussicht stellen und direkt auf ihre Provision hinweisen.

Vorsicht ist zudem geboten, wenn der Makler Ihnen eine kostenpflichtige Liste an Ersatzimmobilien oder einen Datenbank-Zugriff anbietet.

Trick 2: Unzulässige Zusatzgebühren

Der Makler bietet Ihnen einen speziellen Service an, für den er aber leider eine kleine Gebühr von zehn Euro erheben muss? Dies ist nicht zulässig!

Ihr Makler verlangt Geld für die Wohnungsbesichtigung, spricht von einer „Renovierungsgebühr“ oder verlangt Zahlungen per Vorkasse? Nehmen Sie direkt Abstand. Ein seriöser Makler wird dies niemals fordern.

Ein Makler wird nur im Erfolgsfall bezahlt und darf keine zusätzlichen Gebühren für Schreibarbeiten, Verwaltung oder Service erheben, auch Fahrtkosten gehören dazu.

Sämtliche Gebühren sind in der Maklelprovision enthalten und diese wird nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig.

Eine Reservierungsgebühr, bspw. um noch Fragen der Finanzierung zu klären oder ganz einfach Bedenkzeit zu erhalten, kann dagegen rechtmäßig sein. Nach Abschluss der Kaufvertrags wird die Gebühr mit der Provision verrechnet.

Kommt es nicht zur Vertragsunterzeichnung, kann der Makler trotzdem darauf pochen, die Reservierungsgebühr behalten zu dürfen. Wer hier im Recht ist, hängt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs davon ab, ob eine Partei unangemessen mehr benachteiligt ist.

Trick 3: Versteckter Maklervertrag

Bevor Ihnen der Makler weitere Angebote zeigen kann, sollen Sie noch kurz ein Formular ausfüllen und unterzeichnen? Dies kann möglicherweise schon als Maklervertrag gelten und dem Makler die Tür öffnen für den Erhalt der Provision.

Grundsätzlich ist gegen einen Maklervertrag nichts einzuwenden. Schließlich hat der Makler die Entlohnung ja verdient, wenn er Ihnen bei dem Weg zum Kauf / Verkauf tatsächlich geholfen hat. Ein seriöser Makler wird Sie aber immer darauf hinweisen und nicht versuchen, Ihnen einen Vertrag „unterzuschieben“.

Bei gerichtlichen Streitigkeiten muss der Makler nachweisen können, dass er den Interessenten über Fälligkeit und Höhe der Provision informiert hat, ansonsten ist der Vertrag ungültig. Eine klar ersichtliche Anzeige oder ein Exposé mit entsprechendem Hinweis hätten vor Gericht durchaus Bestand.

Kaufinteressenten haben eine gute Chance aus unseriös zustande gekommenen Maklerverträgen heraus zu kommen, wenn sie nachweisen können, dass ihnen die Immobilie schon vorher bekannt war. Makler versuchen dies allerdings mit entsprechenden Klauseln zu verhindern.

In einer solchen Klausel kann zum Beispiel drin stehen, dass Interessenten innerhalb von 6 Tagen anzeigen müssen, dass sie schon vorher von der Immobilie wussten. Solche Klauseln sind nicht rechtens, allerdings trägt der Auftraggeber die Beweislast.

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Trick 4: Interessenten unter Druck setzen

„Nehmen Sie sich nicht zu viel Bedenkzeit, es gibt noch viele weitere Interessenten.“

Haben Sie diesen Satz so oder in ähnlicher Form schon gehört? Dann seien sie vorsichtig.

Unseriöse Makler versuchen die Wohnungsnot der Interessenten auszunutzen. Klar, der Immobilienmarkt ist umkämpft und gerade bei attraktiven Mietwohnungen stehen Interessenten tatsächlich häufig Schlange.

Mieter gehen mit einem voreilig abgeschlossenen Vertrag aber auch ein wesentlich geringeres Risiko ein als Käufer, da man aus einem Mietvertrag unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist natürlich jederzeit aussteigen kann.

Für Kaufinteressenten gilt: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!

Ein Immobilienkauf sollte immer wohl überlegt sein, denn für die meisten ist diese Entscheidung einmalig in ihrem Leben und bringt weitreichende Folgen mit sich.

Eine beliebte Masche ist es auch, Massenbesichtigungen durchzuführen. Auf diesem Wege wird Interessierten suggeriert, dass sie sich schnell entscheiden müssen, schließlich schlägt sonst ein anderer zu.

In einigen Fällen sind diese Anderen aber gar keine wirklichen Interessenten, sondern Freunde oder Verwandte des Maklers. Lassen Sie sich am besten gar nicht erst auf Massenbesichtigungen ein, sondern verlangen Sie einen Einzeltermin.

Eine miese Form, Mieter unter Druck zu setzen, ist es, zu verlangen, dass diese die Provision zahlen müssen, ansonsten könne der Makler ihnen die Wohnung „leider nicht anbieten“. Bei Vermietungen gilt aber das Bestellerprinzip und der Makler wird vom Auftraggeber bezahlt, in der Regel ist dies der Vermieter.

In solchen Fällen haben Makler und Vermieter meist unerlaubte Absprachen getroffen. Ein Mieter muss den Makler aber nur dann bezahlen, wenn er den Auftrag zur Wohnungssuche ausdrücklich erteilt hat. Bietet der Makler eine Wohnung aus seinem Bestand an, ist aber davon auszugehen, dass der Vermieter diesen im Vorfeld schon kontaktiert hatte.

Trick 5: Makeln ohne Auftrag

Einige Makler bieten Immobilien zum Verkauf an, obwohl Sie nicht vom Eigentümer damit beauftragt wurden. Dies ist grundsätzlich auch gar nicht verboten, allerdings können Eigentümer ein entsprechendes Verbot erteilen.

Kommt es zum Verkauf und der Makler kann nachweisen, dass der Kaufvertrag durch seine Vermittlung zustande gekommen ist, besteht grundsätzlich auch der Anspruch auf Provision.

So geschehen in einem Fall, über den das Magazin „Finanztest“ berichtete: Ein Ehepaar hatte eine Doppelhaushälfte auf verschiedenen Internetportalen inseriert. Daraufhin riefen mehrere Makler an, die um einen kurzen Besichtigungstermin baten, da sie schon Interessenten an der Hand hätten.

Den ersten beiden sagte das Paar zu, die anderen wiesen sie ab. Trotzdem wurde das Haus kurz darauf gleich von acht Maklern im Internet angeboten, teilweise sogar mit einem niedrigeren Verkaufspreis. Bilder und Informationen wurden einfach aus dem ursprünglichen Inserat kopiert.

Tatsächlich zahlten die Käufer dann nach Vertragsabschluss eine Provision von 10.000 Euro an einen der Makler.

Trick 6: Doppeltätigkeit

Grundsätzlich ist es einem Makler nicht verboten, gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig zu sein, um dann von beiden bezahlt zu werden. Allerdings gilt dies nur, wenn er bei mindestens einer der beiden Parteien nur eine Nachweisleistung erbracht hat.

Es ist nicht zulässig, dass der Makler für beide Seiten vermittelnd aktiv ist, da dadurch automatisch ein Interessenkonflikt entsteht. Außerdem müssen beide Seiten über die Doppeltätigkeit aktiv in Kenntnis gesetzt werden bzw. dies im Maklervertrag festgehalten sein.

Trick 7: Provision fürs Nichtstun

Wird eine Immobilie über verschiedene Makler angeboten, halten nach Vertragsabschluss auch gerne alle die Hand auf, selbst wenn sie nicht beteiligt waren am Verkauf.

Käufer und Verkäufer sind hier weitestgehend geschützt, denn die Beweislast liegt beim Makler. Dieser muss die Kausalität zwischen seinen Handlungen und dem Kaufvertrag nachweisen, sprich, dass seine Bemühungen zu dem Vertragsabschluss beigetragen haben.

Trick 8: Kauf / Miete: Überhöhte Ablöseforderungen

Es ist nicht unüblich, dass bei Immobilienverträgen auch über vorhandenes Inventar verhandelt wird. Schließlich kann eine Einbauküche oder gut erhaltenes Mobiliar für die neuen Bewohner durchaus interessant sein.

Bei Kaufverträgen sind die Kosten dafür in den Gesamtpreis integriert. Doch auch bei Mietverträgen kann eine Ablöseforderung rechtmäßig sein.

In jedem Fall sollten Sie das zu übernehmende Inventar gründlich unter die Lupe nehmen. Entscheidend für die Höhe der Ablöse ist der Zeitwert, also was die Möbel zum aktuellen Zeitpunkt mit Einbeziehung aller Abnutzungserscheinungen noch wert sind. Der geforderte Betrag eines Möbelstückes darf nicht mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Zeitwert liegen (WoVermRG § 4a). 

Wie kann ich den Zeitwert ermitteln?

Um den Zeitwert zu berechnen, hilft Ihnen folgende Formel:

Zeitwert = (Wiederbeschaffungswert – Wertverminderung im 1. Jahr – Wertverminderung in den Folgejahren) x Restlebensdauer / (Durchschnittliche Lebensdauer – 1) + Zuschlag – Abschlag

Trick 9: Kauf: Falsche Angaben

Der Makler führt Sie durch das Haus, doch leider hat er den Schlüssel zum Keller noch nicht erhalten und kann ihnen diesen nicht zeigen? Naja, was soll’s, ansonsten sieht ja alles top aus – Stop!

Ein seriöser Makler hat Zugang zu allen Bereichen der Immobilie, kennt alle Details und „vergisst“ nichts.

Kann er Ihnen einen Raum noch nicht zeigen – aus welchen Gründen auch immer – bestehen Sie auf einen zweiten Termin, bevor Sie etwas unterschreiben. Die Trittbrettfahrer unter den Maklern bauen auf die Wohnungsnot der Suchenden und erhoffen sich eine voreilige Entscheidung.

Prüfen Sie außerdem den Zustand des Objektes und ob dieser den im Vorfeld gemachten Angaben entspricht. Gerne wird bei der Quadratmeterzahl gemogelt, denn diese ist ganz wesentlich für den Preis entscheidend. Wenn Sie sich unsicher sind, beauftragen Sie vorsichtshalber einen unabhängigen Gutachter oder sonstigen Bausachverständigen.

Bei falschen Angaben und wissentlich verschwiegenen Schäden können Käufer Schadensersatz verlangen. Häufig fallen diese aber erst Jahre später auf und die Ansprüche sind möglicherweise schon verjährt.

Trick 10: Verkauf: Blumige Versprechen

„Es gibt bereits Interessenten, schneller Verkauf garantiert.“ – Hat Ihr Makler so mit Ihnen Kontakt aufgenommen? Dann seien Sie vorsichtig.

Ein guter Makler verzichtet auf solche „Werbesprache“ und gibt Ihnen eine realistische Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie.

Lesen Sie in diesem Ratgeber, woran Sie einen guten Makler erkennen oder lassen Sie sich jetzt geprüfte Makler aus Ihrer Region empfehlen, kostenlos und unverbindlich.

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Was ist dran am Mythos „Makler-Abzocke“?

In der Immobilienbranche geht es um viel Geld und die Einstiegshürde ins Maklergeschäft ist niedrig. Im Grunde darf jeder als Makler auf dem Markt aktiv werden, eine Ausbildung oder spezielle Zertifizierung ist nicht erforderlich.

Dies hat zwei entscheidende Auswirkungen:

1. Viele unseriöse Anbieter

Jede Branche hat schwarze Schafe, doch die Lukrativität des immobiliengeschäfts lockt diese besonders an.

Nicht nur für Käufer und Eigentümer ist dies ein Problem, sondern die gesamte Branche leidet darunter. Zwar überleben unseriös arbeitende Makler in der Regel nicht lange, doch sie färben das gesellschaftliche Bild des Maklers nachhaltig ein.

2. Geringe Wertigkeit des Berufs

Vielen Maklern wird eine mangelnde Ausbildung vorgeworfen – und das zurecht. Da weder Studium noch Ausbildung notwendig sind, um als Makler zu arbeiten, gilt das Maklergeschäft für viele als minderwertig: Makler machen weder einen wichtigen, noch einen anspruchsvollen Job und haben keinen gesellschaftlichen Nutzen.

Zudem ist bezahlbarer Wohnraum in vielen deutschen Städten ein knappes Gut geworden und Wohnungsnot ist ein akutes Thema. Wer in diesem Feld als Vermittler auftritt, tritt automatisch in eine Machtposition, die vielen ein Dorn im Auge ist.

Doch es geht auch anders!

Wir möchten an dieser Stelle eine Lanze brechen für die vielen seriösen und professionell arbeitenden Immobilienmakler in Deutschland. Diese sind fleißige, gut ausgebildete Fachleute, die es leider trotz hervorragender Qualifikationen und guter Arbeit häufig schwer haben, am Immobilienmarkt zu überleben.

Die Dienstleistung eines guten Maklers ist viel wert und dessen Expertise kann sich beim Immobilienhandel im wahrsten Sinne des Wortes auszahlen.

Unser Rat daher: Informieren Sie sich gründlich, vergleichen Sie verschiedene Makler und wählen Sie den überzeugendsten aus.

Damit Sie die schwarzen Schafe der Maklerbranche von vornherein umgehen, nutzen Sie unseren Maklervergleich und erhalten Sie jetzt geprüfte Makler-Vorschläge, kostenlos und unverbindlich.

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Der Blick über den Tellerrand: Makler im Ausland

Deutsche Immobilienmakler gehören zu den teuersten der Welt. In anderen Ländern sind die Maklerprovisionen meist geringer und es gelten wesentlich stärkere Zulassungsbeschränkungen.

In Frankreich ist zum Beispiel ein abgeschlossenes Jura-Studium sowie eine Ausbildung zum Notar notwendig und in Großbritannien droht bei falschen Angaben bei der Bewerbung einer Immobilie eine Gefängnisstrafe.

In Amerika haben Käufer in den meisten Staaten zudem das Recht, einen eigenen Makler für den Kaufprozess einzuschalten. Das bedeutet, es stehen sich letztlich zwei Makler gegenüber, die das Geschäft abwickeln. Diese teilen sich dann die Provision, die vom Verkäufer gezahlt wird.

Ein Käufer hat somit einen kostenlosen Fachmann zur Seite, der individuell berät und so für mehr Sicherheit beim Immobilienhandel sorgt.

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Welche Aufgaben übernimmt der Makler?

Das schlechte Image der Maklerbranche hängt ganz wesentlich damit zusammen, dass viele gar nicht wissen, was ein Makler eigentlich macht bzw. sie nur einen Teil der Arbeit mitbekommen.

Um hier ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen und die Maklertätigkeit transparenter zu machen, zeigen wir Ihnen, welche Aufgaben ein Makler Ihnen abnimmt und was für Vorteile dadurch für Sie entstehen.

Auf die schnelle: Warum sich ein Makler für Sie lohnt

Ob Kauf, Verkauf, Miete oder Vermietung, ein Makler bringt immer Vorteile mit sich.

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Immobilienverkauf – Erzielt ein Makler einen besseren Preis?

Es liegt an Ihnen, ob sich der Einsatz eines Maklers beim Haus- oder Wohnungsverkauf für Sie lohnt.

Stellen Sie sich vorab zwei entscheidende Fragen:

• Habe ich Erfahrung in der Immobilienbranche und weiß ich, worauf es beim Hausverkauf ankommt?
• Möchte (und kann) ich die Zeit aufbringen, die ein Hausverkauf benötigt?

Können Sie beide Fragen mit „Ja“ beantworten, kommt ein privater Hausverkauf möglicherweise für Sie in Frage.

Für alle anderen gilt:

Der Verkauf über einen Makler geht schneller, ist unkomplizierter und erzielt meist auch einen höheren Verkaufspreis.

Ein Immobilienverkauf ist keine Hauruck-Aktion. Vorbereitung, Besichtigungstermine und Preisverhandlungen nehmen viel Zeit in Anspruch.

Entscheidend für die Verkaufsdauer ist natürlich die Attraktivität der Immobilie, speziell die Faktoren Lage und Zustand. Außerdem achten viele Käufer heutzutage auf die Energieeffizienz.

Ein gut erhaltenes Objekt in einer beliebten Lage kann schon nach wenigen Monaten oder sogar Wochen den Besitzer wechseln. Der Verkauf eines renovierungsbedürftigen Hauses in einer ländlichen Region wird höchstwahrscheinlich wesentlich mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Wie viel Zeit Sie genau einplanen müssen, lässt sich pauschal kaum beantworten, da auch Ihre Erfahrung mit Immobilien und deren Verkauf eine große Rolle spielt.

Als grobe Faustregel sollten Sie für den Verkaufsprozess etwa fünf bis neun Monate einplanen.

Geht der Verkauf über einen Makler schneller?

In den meisten Fällen: Ja. Natürlich gelten die gleichen Regeln bezüglich Lage und Zustand, aber ein seriöser Makler wird Ihre Immobilie in der Regel immer schneller an den Mann oder die Frau bringen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie die Immobilie geerbt und selber dort nicht gewohnt haben und Ihnen nur Einzelheiten bekannt sind.

Außerdem sollten Sie stets bedenken: Auch ein privater Hausverkauf kostet Geld.

Die Maklerprovision ist der Hauptgrund, weswegen viele sich vor dem Einschalten eines Maklers scheuen. Doch wer privat verkauft, muss auch erstmal Geld in die Hand nehmen: Unterlagen müssen beschafft und Anzeigen geschaltet werden. Eine Immobilienbewertung kostet Geld und auch der Notar möchte bezahlt werden.

Einiges davon bieten Makler als kostenlosen Service an bzw. rechnen die Kosten als Teil der Provision. Gerade die Beratung vor, während und nach dem Verkauf ist äußerst wertvoll, denn:

Ein seriöser Makler ist ein ausgebildeter Immobilienprofi, der Sie entweder selbst oder mit Hilfe eines Experten-Netzwerkes in sämtlichen Fragen beraten kann.

Zieht sich der Verkauf in die Länge, entstehen zudem möglicherweise zusätzliche Kosten, zum Beispiel durch Doppelbelastung für Strom und Gas.

Schritt für Schritt – Was erledigt der Makler für mich?

Ein Immobilienverkauf lässt sich grundsätzlich in 3 Phasen einteilen: Vorbereitung, Verkaufsprozess und Abschluss.

Diese Aufgaben nimmt Ihnen der Makler ab:

Vorbereitung:

• Beratung zu vertragsrechtlichen Angelegenheiten oder zu Fragen der Finanzierung, etwa wenn Sie planen, aus dem Erlös eine andere Immobilie zu finanzieren oder vor dem Kauf Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

• Bewertung Ihrer Immobilie und ermitteln des optimalen Verkaufspreises. Eine realistische Einschätzung des Marktwertes ist die Basis jedes erfolgreichen Immobilienverkaufs. Wer von Beginn an einen deutlich zu hohen Preis fordert, verzögert den Verkaufsprozess oft um viele Monate oder sogar Jahre und erhält am Ende oft einen Erlös, der unter dem eigentlichen Marktwert liegt. Ein guter Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt genau und kann sehr präzise einschätzen, in welchem Preisrahmen sich Ihre Immobilie bewegt.

• Beschaffung aller für den Verkauf benötigten Unterlagen. Diese sind bei verschiedenen Ämtern zu beziehen und teilweise kostenpflichtig.
• Erstellung eines umfangreichen Exposés mit Fotos und eventuell Videos sowie eines Datenblattes für die Schaufenstervermarktung.
• Festlegen der Vermarktungsstrategie. Welche Zielgruppe soll bedient und auf welche Plattformen inseriert werden? Sollen zusätzliche Werbeanzeigen geschaltet werden?
• Planung von verkaufsfördernden Maßnahmen, wie kleinere Renovierungsmaßnahmen, Herrichten des Gartens oder dem Einsatz von „Home Staging“.

Verkaufsprozess:

• Kontaktieren von Kundenstamm / Investoren, die grundsätzlich in Frage kommen.
• Erstellen von Inseraten und Anzeigen.
• Vorauswahl der Interessenten.
• Durchführung von Besichtigungsterminen: Gute Makler sind Verkaufsprofis und wissen, wie Sie Ihre Immobilie im besten Licht präsentieren können.

Vertragsabschluss:

• Preisverhandlungen mit dem Interessenten.
• Bonitätsprüfung, ob der Käufer überhaupt zahlungsfähig ist.
• Erstellung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit einem Notariat.
• Organisation der Objektübergabe inkl. Übergabeprotokoll.

Den richtigen Makler finden

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Immobilienkauf – Findet ein Makler bessere Angebote?

Ein Kaufvorhaben mit einem Makler beginnt meist mit einem Beratungstermin, bei dem die genauen Vorstellungen der Interessenten abgefragt werden.

Dazu gehört nicht nur das Budget, sondern auch Besonderheiten, Zukunftspläne und individuelle Wünsche.

Auf diesem Weg ergeben sich gleich drei Vorteile:

• Sie erhalten umgehend eine Auswahl verschiedener Immobilien, die zu Ihren Vorstellungen passen.
• Sie können Sonderwünsche äußern, denn der Makler weiß, worauf es zu achten gilt.
• Der Makler überprüft die Angaben der Immobilie und kann Bausubstanz und Renovierungsbedarf fachmännisch einschätzen.

Wie auch beim Verkauf, steht dem gegenüber natürlich die anfallende Provision. Mit dieser erkaufen Sie sich aber die Sicherheit, nicht auf einmal vor einem Scherbenhaufen zu stehen. Ein seriöser Makler wird Sie umfassend informieren und beraten, auch über etwaige Mängel einer Immobilie. Sie können sich sicher sein, dass die gemachten Angaben stimmen und Sie für Ihr Geld auch wirklich einen angemessenen Gegenwert erhalten.

Unterschätzen Sie diese „Garantie“ nicht! Bei einem Hauskauf gibt es viele Einzelheiten zu beachten und eine unüberlegte Entscheidung wird schnell zum finanziellen und nervlichen Stolperstein.

Um ganz auf der sicheren Seite zu sein, lohnt es sich, zusätzlich einen Gutachter einzuschalten. Sprechen Sie Ihren Makler darauf an, er wird Ihnen einen Kontakt vermitteln können. Lesen Sie mehr darüber in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung.

Schritt für Schritt – Was erledigt der Makler für mich?

Auch beim Immobilienkauf gliedert sich das Dienstleistungsangebot eines Maklers in drei Phasen: Beratung, Suche und Vertragsabschluss.

Dabei ist Ihnen Ihr Makler behilflich:

Beratung:

• Abklären von individuellen Besonderheiten und Beratung bei finanziellen, vertraglichen und rechtlichen Fragen.
• Vermittlung weiterer Experten.

Suche:

• Durchforsten der eigenen Angebotspalette.
• Aktive Suche nach für Sie passenden Immobilien.
• Hintergrundrecherche, warum eine Immobilie verkauft wird (zum Beispiel wegen Scheidung, Todesfall, Erbe etc.).
• Vermittlung und Organisation von Besichtigungsterminen.

Vertragsabschluss:

• Preisverhandlungen mit dem Verkäufer.
• Erstellung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit einem Notariat.
• Organisation der Objektübergabe inkl. Übergabeprotokoll.

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Makler und Vermietung – Was ist das Bestellerprinzip?

Bei Mietangelegenheiten bieten Makler grundsätzlich den gleichen Service an wie beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Und auch hier gilt: Sie sparen eine Menge Zeit und Nerven. Bei der Wahl des Maklers sollten Sie aber darauf achten, dass dieser sich auf die Vermittlung von Mietobjekten bzw. direkt Mietwohnungen oder -häuser spezialisiert hat.

Ein Inserat aufgeben kann ich aber doch auch selber?

In beliebten Wohnregionen ist es tatsächlich kein Problem, Interessenten für eine Mietwohnung zu finden. Im Gegenteil: Eine Anzeige im örtlichen schwarzen Brett führt meist schon nach kurzer Zeit zu haufenweise Anfragen.

Das Problem liegt eher auf der anderen Seite: Die vielen Anfragen durchzusehen und eine Vorauswahl zu treffen ist zeitaufwändig, aber notwendig, denn Sie können unmöglich jedem Interessent die Wohnung zeigen.

Das macht also der Makler für mich?

Wie beim Verkauf kümmert sich der Makler um die Vermarktung, wählt Interessenten aus, organisiert Besichtigungstermine und klärt vertragliche Angelegenheiten. Für Vermieter besonders interessant ist dabei die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit von potentiellen Mietern. Als Laie ist dies gar nicht immer so einfach.

Ein Makler hat Erfahrung mit Mietern und kann deren finanzielle und familiäre Situation gut einschätzen, auch ob sich in der Zukunft etwas daran ändern könnte. Auf diese Weise wird das Risiko für Vermieter auf ein Minimum reduziert.

Kann ich mich vom Makler auch beraten lassen?

Ja, zum Servicepaket gehört auch die Beratung, zum Beispiel zum Mietvertrag und dessen Gestaltung.

Natürlich möchte man als Vermieter gerne maximale Mieteinnahmen erzielen, doch Mietpreise können nicht frei gewählt werden.

Es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete, die in vielen Regionen in einem Mietspiegel festgehalten wird. Zwar haben Vermieter einen gewissen Spielraum, doch eine Überschreitung um mehr als 20 Prozent wird mit einem Bußgeld belegt. Auf dem Wohngipfel 2018 wurde beschlossen, dass die Grenze in Zukunft bei 10 Prozent liegen soll.

Ihr Makler kennt die Region und kann auf Basis des Mietspiegels, dem Zustand Ihrer Wohnung, Erfahrungen mit vergleichbaren Objekten und Zukunftsprognosen den optimalen Mietpreis für Sie festlegen.

Auch für Mieter kann sich der Einsatz eines Maklers lohnen.

Wohnungsinserate gibt es doch genug, wozu brauche ich da einen Makler?

Stimmt, Wohnungsanzeigen in Tageszeitungen oder Online-Portalen sind nicht schwer zu finden. Ein Makler kann aber Sonderwünsche berücksichtigen und gezielt nach speziellen Eigenschaften einer Wohnung suchen. Dies ist insbesondere dann entscheidend, wenn Sie in eine fremde Stadt ziehen möchten.

Der größte Vorteil eines Maklers bei der Wohnungssuche ist aber: Er ist in der Regel für Sie kostenlos.

2015 wurde in Deutschland das Bestellerprinzip eingeführt. Das bedeutet: Die Provision wird von demjenigen übernommen, der den Makler beauftragt, also „bestellt“ hat.

Und wenn beide Seiten den Makler beauftragen?

Man wendet sich an einen Makler mit einem Suchauftrag und dieser vermittelt eine Wohnung aus seinem Bestand – wer ist nun der Besteller?

Ganz einfach: Da sich der Vermieter zuerst an den Makler gewandt hat, übernimmt dieser auch die Provision.

Sie können sich also ohne Bedenken an einen Makler wenden. Erst wenn Sie diesem einen schriftlichen Auftrag erteilen und er sich aktiv auf die Suche begibt, müssen Sie die Provision übernehmen. Eine rein mündlich getroffene Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber ist nicht ausreichend.

Rechtlich gesehen darf ein Makler seine Provision nur vom Mieter verlangen, wenn er exklusiv für diesen gesucht hat und ihm die gefundene Wohnung vorher nicht bekannt war. Ein guter Makler kennt aber natürlich den regionalen Wohnungsmarkt sehr genau.

Nicht unter das Bestellerprinzip fallen Immobilien zur gewerblichen Nutzung sowie Wohnraum, der nur über einen begrenzten Zeitraum genutzt wird, zum Beispiel Ferienwohnungen.

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Die Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips

Das Bestellerprinzip wurde zum Schutz der Mieterseite eingeführt, bringt aber neben den offensichtlichen Vorteilen auch Nachteile mit sich.

1. Verschärfung des Wohnungsmarktes

Wenn Vermieter einen Makler beauftragen, müssen Sie immer die Provision bezahlen. Das hat dazu geführt, dass viele Wohnungen gar nicht mehr inseriert werden, sondern Vermieter vermehrt Vorschläge für Nachmieter akzeptieren oder ihre Wohnung verkaufen, statt zu vermieten.

Der Markt wurde also künstlich verkleinert, was wiederum eine höhere Nachfrage für Wohnungen bedeutet. Während Vermieter also mehr Interessenten finden, haben Mieter größere Konkurrenz.

Wer auf Wohnungssuche ist, kann sich dies aber auch zunutze machen: Da Neuvermietungen weniger attraktiv sind, suchen Vermieter nach langfristigen Lösungen. Wenn Sie dies glaubhaft vermitteln können, heben Sie sich aus der Bewerbermasse ab und erhöhen Ihre Chancen.

2. Probleme mit dem Datenschutz

Da Vermieter verstärkt in Eigeninitiative auf Mietersuche gehen, ist ein Markt für Mieter-Bewerbungsportale entstanden. Anstatt dem Makler eine Mappe mit vertraulichen Informationen zu Einkommen und Familienverhältnissen zu überreichen, sind diese Daten für Vermieter online abrufbar.

3. Erhöhte Abstands- und Ablöseforderungen

Einige Vermieter versuchen, sich die zu zahlende Provision auf anderem Wege zurück zu holen, zum Beispiel durch die Forderung zusätzlicher Zahlungen für Einbauküche oder andere Einrichtungen.

Sie bauen dabei auf die Wohnungsnot der Suchenden und diese ist leider häufig so groß, dass Mieter sich darauf einlassen. Natürlich ist dies nicht zulässig, aber viele sind froh, endlich die Traumwohnung gefunden zu haben und wo kein Kläger ist, ist schließlich auch kein Richter.

Einige Vermieter bzw. deren Makler versuchen auch die Mieter unter Druck zu setzen und diese zur Zahlung der Provision zu bewegen. Die Gesetzeslage ist aber eindeutig:

Wer einen Vertrag mit einer unrechtmäßig geforderten Zahlung unterschreibt, hat drei Jahre Zeit, sich das Geld wiederzuholen.

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Guter Makler, schlechter Makler –  Überblick im Makler-Dschungel

Der Makler-Dschungel ist dicht, undurchsichtig und voller wilder Tiere. Damit Sie nicht stolpern oder sich verlaufen, möchten wir Ihnen helfen, den Überblick zu behalten und einen Weg durch das Dickicht zu finden.

Versprechen gibt es viele: Höchstpreise, kurze Verkaufszeiten, viele Interessenten… Was kann man glauben? – Eine schwierige Frage.

Wie in vielen anderen Bereichen findet man im Internet Bewertungsportale für die Maklerbranche, die bei der Auswahl helfen wollen.

Kann ich mich auf Bewertungen verlassen?

Darauf ein klares: Jein.

In der Theorie sind Bewertungsportale eine super Sache – Ein Makler hat mehrere positive Bewertungen? Der muss ja gut sein.

Doch leider ist Bewertungsmarketing im Maklergeschäft genauso verbreitet wie in vielen anderen Branchen.

Positive Bewertungen werden von Freunden geschrieben oder gleich eingekauft. Für die Konkurrenz werden dagegen negative Einträge verfasst. Einige schlechte Bewertungen entstehen auch einfach nur aus Unmut, nicht den Zuschlag für ein Objekt bekommen zu haben.

Natürlich sind die Portal-Betreiber bemüht, solche Bewertungen zu löschen, doch hundertprozentig ist dies schlichtweg nicht möglich. Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) warnt daher davor, sich einzig auf Online-Bewertungen zu verlassen.

Einen ersten Anhaltspunkt geben Bewertungen aber auf jeden Fall. Im nächsten Schritt sollten Sie Ihren Makler aber noch einmal genau unter die Lupe nehmen. Dazu haben wir Ihnen eine 12-Punkte-Checkliste zusammengestellt.

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Checkliste: Woran erkennt man einen guten Immobilienmakler?

Bei der Suche nach einem seriösen Makler sollten Sie unbedingt darauf achten, dass diese 12 Punkte erfüllt werden:

• Guter Ruf/Referenzen: Suchen Sie sich einen Makler, der Ihnen hervorragende Referenzen und viele zufriedene Kunden vorweisen kann. Erkundigen Sie sich in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis nach einem guten, erfahrenen Makler. Auch positive Online-Bewertungen, Zertifizierungen und eine lange Unternehmensgeschichte sind Anzeichen für ein seriöses Maklerbüro.
• Standort in der Nähe/Marktnähe: Suchen Sie sich einen Makler, der den lokalen Immobilienmarkt und somit Angebot und Nachfrage in Ihrer Region bestens kennt. Nur so kann der Makler den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen, kennt den idealen Zeitpunkt für den Verkauf sowie die besten Vermarktungsstrategien und kann Ihnen eine Prognose darüber geben, wie lange der Verkauf in etwa dauern wird.
• Großer Kundenstamm: Oftmals ist ein Hausverkauf über einen Makler deutlich schneller abgewickelt, weil dieser bereits über einen großen Kundenstamm potentieller Interessenten verfügt und diese zielgerichtet ansprechen kann.
• Qualitätsmerkmale/Zertifizierungen/Mitgliedschaften: Ist der Makler Mitglied in einem Makler-Verband? Kann er Zertifizierungen (z.B. vom TÜV oder die Maklernorm DIN EN 15733) oder andere Auszeichnungen vorweisen, die auf bestimmte Qualitätsstandards schließen lassen? Ist er ausgebildeter Immobilienkaufmann/frau, Immobilienfachwirt oder hat ein entsprechendes Studium abgeschlossen?
• Professionelle Beratung ohne Zeitdruck: Ein seriöser Makler nimmt sich Zeit für Sie, berät Sie in finanzieller und juristischer Hinsicht, gibt Ihnen ehrliche Prognosen und vereinbart gemeinsam mit Ihnen ein realistisches Verkaufsziel. Außerdem gibt er Ihnen Tipps, welche kleinen Verschönerungs- und Renovierungsarbeiten am Haus sich auszahlen werden.
• Finanzielle Beratung: Was ist das Haus wert? Mit welchem Angebotspreis kann man starten? Welches Verkaufsziel muss aus persönlichen Gründen des Verkäufers erzielt werden? Welche Möglichkeiten gibt es bei einer laufenden Finanzierung?
• Einschätzung zum Verkaufszeitpunkt: Ist der Zeitpunkt gerade günstig? Wie lange wird der Verkauf schätzungsweise dauern?
• Großes Netzwerk: Bei Bedarf unterstützt der Immobilienmakler Sie mit seinem großen Netzwerk an Gutachtern, Anwälten, Notaren, Architekten, Energieberatern und Co.
• Ehrlichkeit und Transparenz: Natürlich möchten Sie Ihr Haus möglichst schnell und für möglichst viel Geld verkaufen. Unseriöse Makler versprechen Ihnen da schnell das Blaue vom Himmel, um den Auftrag zu ergattern. Ein guter Makler dagegen geht auch auf Probleme und mögliche Hindernisse ein und bespricht aktiv die fällige Provision. Achten Sie darauf, dass Ihnen der Makler realistische, sachlich fundierte Prognosen nennt und diese begründet. 
• Verkaufsstrategien: Der Makler sollte Sie im Vorwege über seine Verkaufsstrategien informieren: Wo wird er die Immobilie bewerben? Welche Zielgruppe will er ansprechen? Welche möglichen Probleme sieht er? Welche Lösungen bietet er an? Wie hoch schätzt er den Aufwand ein? Zudem erstellt er ein ansprechendes Exposé mit professionellen Fotos und informiert Sie stets über seine Verkaufsaktivitäten.
• Haftpflichtversicherung: Jedem noch so guten Makler kann ein Fehler unterlaufen: Er hat dem Käufer versehentlich das falsche Baujahr genannt, eine falsche Auskunft zu Bauvorschriften gegeben oder falsche Angaben zu Sanierungsmaßnahmen gemacht. Stellt der Käufer diesen Irrtum nach Vertragsabschluss fest, kann es passieren, dass er den Makler (oder sogar Sie als Verkäufer) auf Schadensersatz verklagt und der Makler für seinen Fehler haften muss – es sei denn, er hat eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
• Positive Kundenorientierung: Der Makler berät und unterstützt Sie umfassend während des gesamten Prozesses und idealerweise auch noch danach, verhält sich auch den Interessenten gegenüber sympathisch, hilfsbereit und kundenfreundlich, kümmert sich um die Terminierung und Durchführung der Besichtigungstermine, hält Sie immer auf dem Laufenden und unterstützt alle Parteien bei finanziellen und juristischen Angelegenheiten.

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Wie finde ich den passenden Makler für mich?

Sie wissen nun, woran man einen guten Makler erkennt – doch wie findet man diesen überhaupt? Dabei helfen wir Ihnen gerne.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Maklervergleich und wir vermitteln Ihnen von bis zu 21.000 Maklern aus unserem deutschlandweiten Netzwerk genau den richtigen Experten für Sie und Ihr Immobilienvorhaben.

Sie sind sich noch nicht sicher? Kein Problem! Unser Service ist garantiert unverbindlich und wir beraten Sie gerne.

Wie das funktioniert? Ganz einfach:

• Füllen Sie das Formular aus und teilen Sie uns mit, wofür Sie einen Makler benötigen. Schon wenige Angaben genügen.
• Telefonisch werden Ihre individuellen Anforderungen aufgenommen, Im Anschluss erhalten Sie 3 regionale Makler-Empfehlungen per E-Mail.
• Vergleichen Sie in Ruhe und entscheiden Sie, ob Ihnen einer unserer Vorschläge gefällt.
• Nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Wunschmakler auf und lassen Sie Ihre Immobilie direkt vor Ort bewerten, selbstverständlich ebenfalls kostenlos und unverbindlich.

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Die letzten Fragen vor der Vertragsunterschrift

Sie hatten ein persönliches Gespräch oder einen Besichtigungstermin mit einem Makler und haben grundsätzlich einen guten Eindruck – trotzdem sind Sie sich immer noch unsicher?

Um letzte Zweifel auszuräumen, stellen Sie sich diese fünf Fragen:

• Macht sein Büro einen überzeugenden Eindruck?Ein guter Makler hat ein aufgeräumtes Büro mit einem angenehmen Betriebsklima.
• Hat er Sie ungefragt (!) über seine Provision informiert? – Seriöse Makler sprechen die Provision aktiv an und geben Ihnen eine komplette Übersicht über alle entstehenden Kosten – und zwar nicht erst auf Nachfrage.
• Hat er auf Mängel und Probleme hingewiesen? – Ein Immobilienexperte kennt die üblichen Stolpersteine und kann Ihnen direkt Verbesserungsvorschläge machen.
• Nimmt er sich Zeit für Sie, drängelt nicht und lässt Ihnen Bedenkzeit? – Käufer bekommen eine Einzelbesichtigung, Verkäufer eine umfassende Beratung.
• Was sagt Ihr Bauch? – Das letzte Wort hat Ihr Bauch. Hören Sie auf ihn!

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Die Maklerprovision – Wer zahlt eigentlich was?

Listet man Vor- und Nachteile eines Maklereinsatzes auf, steht auf der Negativseite hauptsächlich ein Aspekt: Der Makler möchte für seine Dienste bezahlt werden.

Daran ist auch nichts Verwerfliches. Ein Makler bietet sein Wissen und Erfahrung als Dienstleistung an, nimmt Ihnen viel Arbeit ab und sollte dafür natürlich auch entlohnt werden.

Wann muss ein Makler bezahlt werden?

Die Provision, auch Courtage genannt, ist ein Erfolgshonorar. Das bedeutet: Sie wird nur dann fällig, wenn es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss kommt und das Immobiliengeschäft über die Bühne geht.

Die Rahmenbedingungen der Maklerprovision sind gesetzlich geregelt („Mäklerlohn“, § 652 bis 655 BGB). Damit ein Makler Anspruch auf seine Bezahlung hat, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:

• Wirksamer Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber
• Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Maklers
• Wirksamer Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) zwischen Eigentümer und Interessent
• Kausaler Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und dem Abschluss von Kauf- oder Mietvertrag

Allerdings gibt es immer wieder Streitfälle, in denen einer oder mehrere dieser Punkte in Frage gestellt werden.

Streitfall 1: Wann ist ein Maklervertrag wirksam?

Zunächst einmal ist entscheidend, dass ein Makler zwei voneinander getrennte Verträge macht: Einen mit dem Anbieter einer Immobilie und einen mit dem Interessenten. Einfordern kann der Makler die Provision selbstverständlich nur von dem jeweiligen Vertragspartner.

Beide Varianten müssen nicht zwingend in schriftlicher Form getroffen werden. Auch eine mündliche Absprache oder sogenanntes „konkludentes Handeln“ (schlüssiges Verhalten) gilt als gültiger Vertrag.

Nimmt ein Interessent (in Kenntnis der Provisionspflicht) die Dienste eines Maklers in Anspruch, besteht bereits ein Vertragsverhältnis. Dies kann zum Beispiel die Anforderung von Unterlagen, die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder auch nur die bloße Benennung der Kaufgelegenheit sein.

Dafür ist es unerheblich, ob der Eigentümer den Makler vorher beauftragt hat. Selbst ein erteiltes Hausverbot für den Makler ist kein Hinderungsgrund. Lediglich ein ausdrücklich erteiltes Verbot vom Eigentümer kann das Makeln ohne Auftrag verhindern.

Streitfall 2: Hat der Makler tatsächlich zum Vertragsabschluss beigetragen?

Grundsätzlich gilt: Der Makler trägt die Beweislast, muss also die Kausalität zwischen seinen Bemühungen und dem Zustandekommen des Kauf- oder Mietvertrags belegen können.

Die zwei häufigsten Fälle, in denen dies wichtig wird, sind:

1. Der Interessent wusste schon vorher von der Immobilie

In diesem Fall stünde dem Makler keine Provision zu. Der Käufer muss allerdings beweisen können, dass er sowohl das Objekt, dessen Verkäuflichkeit und auch den Eigentümer schon kannte. Kann er dies nicht, ergibt sich die Kausalität durch einen einigermaßen geringen Zeitabstand zwischen Kaufvertrag und Hinweis auf das Objekt von selbst („Anscheinbeweis“)

2. Mehrere Makler für ein Objekt

Es ist möglich, dass ein Käufer von verschiedenen Maklern die selbe Immobilie angeboten bekommt. Einen rechtlichen Anspruch auf die Provision hat dann aber nur der Makler, der als erstes mit dem Objekt an den Interessenten herangetreten ist.

Wann ist die Provision nicht fällig?

Unter gewissen Bedingungen kann die Zahlung der Maklerprovision verweigert werden. Dazu gehören:

• Keine Berechtigung zur Vermittlung: Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer wirtschaftlichen Verflechtung, die über die Provision hinausgeht, oder einem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und der vermittelten Partei.
• Falsche Angaben zur Immobilie: Ein Makler ist nicht verpflichtet, Angaben des Eigentümers zu überprüfen. Er darf allerdings nichts verheimlichen, dazu erfinden oder beschönigen.
• Fehlende Hinweise im Vertrag: Der Makler muss den Auftraggeber über Fälligkeit und Höhe der Provision informieren. Auch wurden Maklern schon ihre Provisionen versagt, da diese ihre Auftraggeber nicht auf das vertragliche Widerrufsrecht hingewiesen hatten.
• Maklerprovision zu hoch: Zwar ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar. Das OLG Frankfurt sprach aber in einem Fall aus dem Jahr 2007 von einer „sittenwidrig überhöhten“ Provision und erklärte den Maklervertrag im Nachhinein für nichtig (Az.: 18 U 59/07)
• Nichtiger Hauptvertrag: Wird der Hauptvertrag nach Unterzeichnung als nichtig erklärt, gilt dieser als nicht abgeschlossen und damit entfällt auch der Provisionsanspruch.

Problematisch wird es allerdings, wenn der abgeschlossene Kauf- oder Mietvertrag gültig, aber nicht durchgeführt wurde, zum Beispiel bei Fehlverhalten einer Partei. In diesem Fall muss die Provision trotzdem gezahlt werden.

Anders verhält es sich, wenn eine Partei von einem vertraglich ausgehandelten Rücktrittsrecht gebrauch macht. Der Vertrag gilt erst nach Ablauf der Rücktrittsfrist als abgeschlossen und somit tritt auch dann erst die Provisionspflicht in Kraft.

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Wie hoch ist die Maklerprovision und wer zahlt sie?

Nach deutschem Recht kann beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien über die Provision grundsätzlich frei verhandelt werden. Es gelten aber marktübliche Regelungen, die je nach Bundesland unterschiedlich sein können.

Bei der Vermietung gibt es dagegen klare gesetzliche Vorgaben: Die Provision darf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. In der Praxis werden daher meist „2,38 Kaltmieten“ angegeben (2x Miete + 2x 19% MwSt.).

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen zahlt in der Regel der Käufer die Provision. In den übrigen Bundesländern wird diese unter Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Diese Einteilungen werden in der „Makler-Sprache“ als Innen- (Verkäufer) und Außenprovision (Käufer) bezeichnet.

Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die marktübliche Provisionshöhe im Jahr 2018. Alle Angaben enthalten 19% Mehrwertsteuer.

Beispielrechnung

Wird ein Haus in Bayern zu einem Preis von 350.000 Euro verkauft und eine Provision von 7,14 Prozent festgelegt, steht dem Makler eine Provision von 24.990 Euro zu. Käufer und Verkäufer müssen also jeweils 12.495 Euro zahlen.

Während dies für den Verkäufer in der Regel kein Problem darstellt, schließlich hat dieser gerade einen hohen Geldbetrag erhalten, muss der Käufer die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis zahlen.

Kommt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf? 

Aus Reihen der SPD und der Grünen kommen immer wieder mal Stimmen, die sich für die Erweiterung des Bestellerprinzips auf den Handel mit Immobilien aussprechen. Wenig überraschend, ist die Maklerbranche davon gar nicht begeistert.

Seit der Einführung 2015 ist bei einem Großteil der Makler das Vermietungsgeschäft deutlich zurückgegangen. Vermieter begeben sich häufig selber auf die Mietersuche oder verkaufen ihre Immobilie, da Immobilien mit regelmäßiger Neuvermietung nur noch wenig lukrativ sind.

Droht dem Immobilienhandel ein ähnliches Schicksal?

Das ist zur Zeit noch nicht abzusehen. Zwar gibt es schon einen entsprechenden Gesetzesentwurf, doch dieser hat mindestens genauso viele Gegen- wie Fürsprecher. Ob, wie und wann ein solches Gesetz verabschiedet wird, ist noch völlig offen.

Maklerprovision und Hartz IV – Übernimmt das Jobcenter die Courtage?

Seit das Bestellerprinzip gilt, ist diese Frage kaum noch von Bedeutung, da ohnehin der Vermieter den Makler bezahlen muss. Findet ein Sozialhilfeempfänger aber trotz intensiver Bemühungen keine passende Wohnung, kann ein Makler eingeschaltet werden.

Für das Jobcenter muss das Zuschalten des Maklers aber nachweislich unabdingbar sein, damit die Kosten übernommen werden. Dies muss man aber erstmal beweisen können, was nicht immer so einfach ist.

Eine Übernahme der Maklergebühr durch das Jobcenter ist also durchaus möglich, in der Praxis aber eher selten der Fall.

Muss der Makler direkt bezahlt werden?

Wann die Provision fällig wird, halten Makler meist in ihren Geschäftsbedingungen fest. Üblich ist eine Frist 1 bis 2 Wochen nach Vertragsabschluss. Verkäufern wird meist Zeit gewährt, bis sie die Kaufsumme tatsächlich auf ihrem Konto haben.

Kann ich mit dem Makler verhandeln?

Grundsätzlich ja. Auch eine ortsübliche Gebühr müssen Sie nicht einfach akzeptieren. Die Chance, dass sich der Makler darauf einlässt, ist aber eher gering, bei Vermietungen fast ausgeschlossen.

Makler decken mit der Courtage nicht nur ihre Kosten, sondern auch das Risiko eines Lohnausfalls ab. Wenn es nicht zum Vertragsabschluss kommt, hat der Makler umsonst gearbeitet und bleibt auf seinen Kosten sitzen. Daher steigen die Chancen auf einen Verhandlungserfolg, wenn das Risiko für den Makler sinkt.

Bei Immobilien, die bspw. aufgrund ihrer Lage besonders einfach zu vermitteln sind, ist es durchaus möglich, dass der Makler dem Verkäufer entgegen kommt. Käufer wiederum können Glück haben, wenn der Makler sonst kaum Abnehmer findet.

Steuertipp: Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Ja, in einigen Fällen ist dies möglich:

• Vermieter können Maklergebühren in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten angeben.
• Wer kauft und direkt vermietet, kann die Courtage als Teil der Anschaffungsnebenkosten über die Zeit abschreiben.
• Mieter, die beruflich bedingt umziehen, können Provisionszahlungen ebenfalls steuerlich einsetzen.
• Gewinne aus dem Handel mit Immobilien müssen versteuert werden, wenn das Objekt nicht überwiegend selbst bewohnt und nach weniger als 10 Jahren wieder verkauft wurde  (die sogenannte „Spekulationssteuer“). Maklerkosten können vom Gewinn abgezogen werden und somit die Steuerlast verringern.

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Maklervertrag – Was muss ich zu Laufzeit und Kündigung wissen?

Bevor ein Makler tätig wird, muss ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler abgeschlossen werden. Die Bezeichnung „Vertrag“ führt gerne mal zu Missverständnissen, denn:

Ein Maklervertrag muss nicht zwingend in schriftlicher Form erfolgen.

Eine verständlichere Bezeichnung ist daher „Maklerauftrag“. Eine mündliche Absprache ist dabei schon bindend: Wird die Frage „darf ich Ihre Immobilie anbieten“ mit „Ja“ beantwortet, gilt dies als rechtlich gültiger Vertrag.

Auch sogenanntes „konkludentes Handeln“ (schlüssiges Verhalten) ist bindend, zum Beispiel das Anfordern eines Exposés. Darin muss der eindeutige Hinweis auf das Maklerhonorar enthalten sein.

Bei Mietangelegenheiten muss ein Maklervertrag allerdings immer in schriftlicher Form erfolgen (WoVermRG, § 2, Absatz 1).

Um Schwierigkeiten zu vermeiden, werden Makler meist eine schriftliche Beauftragung wollen. Dies ist aber ohnehin ratsam, da sich der Auftraggeber dadurch ebenfalls absichert.

Der Makler wird beauftragt, eine passende Immobilie bzw. einen Käufer oder Mieter zu suchen / zu vermitteln. Im Gegenzug verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen.

Suchaufträge gestalten sich recht unkompliziert, beim Verkauf einer Immobilie kann der Vertrag aber durchaus unterschiedliche Formen annehmen.

Die Vertragsformen – Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Unterschieden wird zwischen drei Formen des Maklerauftrags:

• Einfacher Auftrag: Der Eigentümer behält das Recht, selber nach einem Käufer zu suchen sowie weitere Makler einzuschalten.
• Einfacher Alleinauftrag: Es werden keine weiteren Makler beauftragt, der Eigentümer darf aber privat nach Käufern suchen.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler ist zuständig für den Verkauf. Private Anfragen werden vom Eigentümer an den Makler weitergeleitet.

Ein einfacher Auftrag bietet dem Auftraggeber natürlich größtmögliche Freiheiten, führt aber im Gegenzug in der Regel auch zu wenig Engagement seitens des Maklers, da sich dieser seiner Provision nicht sicher sein kann.

In allen Fällen gilt es für den Makler nachzuweisen, dass seine Bemühungen zum Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags beigetragen haben. Da dies bei einem qualifizierten Alleinauftrag automatisch der Fall ist, werden Makler meist diese Form anstreben, im Gegenzug aber auch hochmotiviert zur Sache gehen.

Unser Rat: Ein qualifizierter Alleinauftrag gibt auch Ihnen als Auftraggeber Sicherheit. Natürlich nur, wenn Sie einen seriösen Makler gefunden haben, dem Sie vertrauen.

Welche Vertragslaufzeit sollte ich wählen?

Ein Maklervertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet sein. Mit einer Befristung umgeht man das Risiko, dass der Makler nicht oder nur langsam tätig wird.

Unser Rat für Verkäufer: Ein Hausverkauf dauert in der Regel drei bis sechs Monate. Daher ist dies auch für einen befristeten Alleinauftrag ein angemessener Zeitraum. Eine längere Laufzeit sollten Sie nicht vereinbaren.

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit, ohne Angabe von Gründen und per sofort gekündigt werden.

Um ein befristetes Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden, müssen Sie von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Damit dies gegeben ist, muss ein “wichtiger Grund” für die Kündigung vorliegen.

Als wichtig wird zum Beispiel eingestuft, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt, also sich nicht an vertragliche Vereinbarungen hält oder seine Vermittlerposition missbraucht

Habe ich ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Wurde der Vertrag mit dem Makler per E-Mail, Telefon, Fax, SMS, Brief oder per Online-Formular abgeschlossen, gilt dieser als „Fernabsatzvertrag“ und beinhaltet damit automatisch ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Der Makler ist verpflichtet, den Auftraggeber auf dieses Recht hinzuweisen. Tut er dies nicht, kann der Auftraggeber auch nach Abschluss eines Kauf- bzw Mietvertrages den Maklervertrag widerrufen und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch. Die Frist dafür beträgt ein Jahr und 14 Tage.

Hat der Makler fehlerlos auf das Widerrufsrecht hingewiesen, wird er in der Regel nicht vor Ablauf der 14 Tage tätig werden. Möchte der Auftraggeber dies, so muss er sein Widerrufsrecht aktiv verkürzen oder darauf verzichten.

Welche Konsequenzen hat eine Kündigung?

Das hängt im Wesentlichen von den Vertragskonditionen ab, denen Sie zugestimmt haben. Der Makler kann eine Aufwandsentschädigung verlangen, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung schon mit der Vermarktung begonnen hatte und dies im Vertrag so festgehalten wurde.

Bei einer unwirksamen Kündigung oder Fehlverhalten des Auftraggebers hat der Makler möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz, etwa wenn er nachweisen kann, dass ihm ein Gewinn entgangen ist, da schon ein Käufer bereit stand.

Ich habe mich umentschieden und möchte nicht mehr verkaufen. Was nun?

Informieren Sie Ihren Makler über Ihre Entscheidung. Theoretisch könnte dieser Ihnen noch weiterhin Interessenten vermitteln, doch in der Praxis wird er seine Bemühungen sofort einstellen. Bei entsprechender Klausel kann er allerdings eine Aufwandsentschädigung einfordern.

Maklersprache – schwere Sprache: Welche Klauseln sind unzulässig?

Ein Vertrag bedeutet Verpflichtungen – für alle beteiligten Parteien. In der Immobilienmaklerei geht es meist um hohe Geldbeträge und Streitereien sind vorprogrammiert.

Naturgemäß drehen sich diese in der Regel um die Bezahlung des Maklers. Die Rechtsprechung bietet Verbrauchern weiträumigen Schutz, dennoch schadet es nicht, sich darüber zu informieren, was der Makler eigentlich darf und was nicht.

Es gelten drei wichtige Grundsätze:

• Der Makler muss den Auftraggeber unmissverständlich informieren, dass seine Dienste kostenpflichtig sind.
• Vorformulierte Klauseln sind unwirksam, wenn dem Kunden nicht die Möglichkeit gegeben wird, diese individualvertraglich mitzugestalten. AGBs müssen vorgelegt werden, ein bloßer Hinweis, zum Beispiel auf die Webseite des Maklers, reicht nicht aus.
• Alle Vertragsinhalte müssen transparent sein und dürfen den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen.

Diese Klauseln im Maklervertrag sind unzulässig:

• Unangemessen hohe Bezahlung – Mehrerlösklauseln sind grundsätzlich zulässig, doch ein überproportional hohes Gesamthonorar gilt als sittenwidrig. Es gibt keine klare Linie, ab wann der Maklerlohn „zu hoch“ ist, doch als Richtwert kann man sagen: Mehr als das doppelte der marktüblichen Entlohnung ist zu viel.
• Aufwendungspauschale – Nur die Erstattung von Leistungen, die der Makler nachweilich durchgeführt hat, kann vertraglich festgehalten werden.
• Nichtabschlussklauseln / Vertragsstrafe für Absichtsänderung – Eine pauschale, erfolgsunabhängige Vergütung ist nicht zulässig. In jedem Fall behalten Sie das Recht, frei zu entscheiden, ob Sie eine Immobilie kaufen bzw. verkaufen möchten. Lediglich eine Reservierungsgebühr kann individualvertraglich (nicht in AGBs) festgelegt werden.
• Vorkenntnisklausel – Käufer behalten immer das Recht, sich darauf zu berufen, dass ihnen eine Immobilie schon bekannt war. Dies muss im Streitfall allerdings nachgewiesen werden können.
• Kongruenzklausel – Der endgültige Kaufpreis muss in etwa dem entsprechen, was der Makler veranschlagt hatte. Eine Abweichung um 15% ist meist unbedenklich, 50% gelten dagegen nicht mehr als „kongruent“. Der Makler kann seinen Provisionsanspruch für solche Fälle nicht vertraglich absichern.
• Unangemessene Vertragslaufzeit – Zu hohe Laufzeiten gelten als „Knebelvertrag“. Ein marktüblicher Wert ist 6 Monate.
• Genereller Haftungsausschluss – Der Makler kann sich der Haftung bei Falschangaben des Eigentümers freisprechen, nicht aber von eigener, grob fahrlässiger Handlung oder bewussten Falschangaben.
• Provisionspflicht bei Verkauf durch Vorkaufsrecht oder Zwangsversteigerung

Der Ausschluss einer Eigenverkaufsbefugnis, eine Verweisungsklausel (Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) sowie eine Hinzuziehungsklausel (der Makler muss in einen selbst angestoßenen Verkaufsprozess involviert werden) ist grundsätzlich zulässig, nicht aber als Teil der AGBs.

Checkliste Alleinauftrag – So gehen Sie auf Nummer sicher

Die wichtigste Frage vor jeder Vertragsunterzeichnung ist und bleibt aber:

Haben Sie alles verstanden und ein gutes Bauchgefühl?

Haben Sie diesen Ratgeber bis zum Ende gelesen und können die Frage mit „Ja“ beantworten, steht einem erfolgreichen Immobilienvorhaben mit Makler nichts mehr im Wege.

Den besten Makler finden

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40 häufige Fragen (FAQ) zum Thema Immobilienmakler

Hier finden Sie 40 der häufigsten Fragen rund um das Thema Immobilienmakler und die entsprechenden Antworten auf einen Blick. Zu allen Fragen finden Sie weitere Informationen innerhalb dieses Ratgebers.

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