Was ist der Bodenrichtwert?

Wieviel ist meine Immobilie wert? Wer vor dieser Frage steht, kommt um das Thema “Bodenrichtwert” nicht herum.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Region. Was genau der Bodenrichtwert aussagt, wie dieser zustande kommt und wo Sie ihn einsehen können, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der sich aus gesammelten Verkaufspreisen ergibt.
  • Der Wert wird von einem Gutachterausschuss in regelmäßigen Abständen neu ermittelt und gibt den Grundstückswert pro Quadratmeter an.

Was ist der Bodenrichtwert?

Wenn vom Bodenrichtwert die Rede ist, geht es in den allermeisten Fällen um die Frage, welchen Wert ein Grundstück hat.

Der Bodenrichtwert ist dabei ein amtlicher Durchschnittswert, der sich aus den gesammelten Kaufpreisen von Grundstücken ergibt.

Allerdings handelt es sich beim Wert um einen Referenzwert. Das Ergebnis dient lediglich als Orientierung, der tatsächliche Wert des Grundstücks kann stark abweichen.

Bei der Immobilienbewertung wird der Bodenrichtwert herangezogen, wenn der Bodenwert nicht mithilfe des Vergleichswertverfahren ermittelt werden kann.

Was ist meine Immobilie wert?

Der Bodenrichtwert spielt in verschiedenen Situationen eine Rolle:

  • Für den Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln
  • Bei einer Erbschaft, um den Wert des Erbes zu ermitteln
  • Die Wertermittlung eines Grundstücks im Falle einer Scheidung
  • Für das Finanzamt, um die Grundsteuer und die Höhe der Schenkungssteuer sowie Erbschaftssteuer zu ermitteln

Wo kann ich die Bodenrichtwert einsehen?

Die Richtwerte können Sie beim Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde vor Ort erfragen. Dies kann mit Gebühren verbunden sein, variiert jedoch je nach Bundesland. Zusätzlich sind für einige Bundesländer auch online Werte zugänglich.

Makler fragen den Bodenrichtwert ab

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und einen Makler für den Prozess hinzuziehen, kümmert sich dieser um die Abfrage des Bodenrichtwerts.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Hausverkauf?

Beim Hausverkauf spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Der Preisanstieg von Immobilien hängt nämlich nicht mit den Gebäuden zusammen, sondern mit der Wertsteigerung des Bodens.

Der Grund: Immobilien verlieren über die Jahre durch Abnutzung an Wert. Lediglich durch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen kann dieser erhalten werden.

Bei einem Grundstück hingegen steigt der Wert mit der Nachfrage. Ein begehrtes Grundstück in einem beliebten Stadtteil einer Großstadt kann ein weniger attraktives Gebäude aufwerten.

Umgekehrt funktioniert dies nicht. Auch wenn ein Gebäude noch so hochwertig ist – eine schlechte Lage limitiert den Wert deutlich.

Durch den Bodenrichtwert lässt sich jedoch nur ein grober Richtwert für den Kaufpreis einer Immobilie ableiten.

Für eine genaue Immobilienbewertung ist daher eine komplexe Verkehrswertermittlung notwendig.

Immobilienwert berechnen

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Werte werden von Gutachterausschüssen vor Ort, also in der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Die Zahlen aus den tatsächlichen Grundstücksverkäufen innerhalb eines Berechnungszeitraums werden gesammelt und der Durchschnittswert bestimmt.

Damit die Bodenrichtwerte möglichst aktuell bleiben, werden diese je nach Bundesland mindestens alle zwei Jahre angepasst und in sogenannten Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht. Daraus ergibt sich der ermittelte Grundstückswert pro Quadratmeter.

Neben den amtlich gesammelten Kaufpreisen in einer Region gibt es weitere wertbeeinflussende Faktoren:

  • Lage
  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad
  • Art der Bepflanzung
  • Bebauungsmöglichkeiten

Wie wird der Grundstückswert anhand des Bodenrichtwertes ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter angegeben. Der Gesamtwert des Grundstücks wird Bodenwert genannt und ergibt sich, wenn die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird.

Formel für den Bodenrichtwert

Bodenrichtwert (Euro pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Beispielrechnung Bodenrichtwert

  • Der Bodenrichtwert für ein Grundstück liegt bei 120 €/m²
  • Die Grundstücksfläche beträgt 40 €/m²
  • Der Bodenwert beträgt: 120 €/m² x 400 m² = 48.000 €

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert in der Steuer?

Der Bodenrichtwert spielt auch bei der steuerlichen Absetzung von Immobilien eine Rolle.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie erwerben Sie neben dem Gebäude auch das Grundstück.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben, können Sie den Kaufpreis des Gebäudes jährlich als “Anschaffungskosten” von der Steuer absetzen.

Die Kosten für das Grundstück dagegen sind nicht steuerlich absetzbar.

Hier kommt der Bodenrichtwert ins Spiel. Die Finanzämter setzen den anteiligen Grundstückswert beim Kauf der Immobilie häufig anhand des Bodenrichtwertes fest.

Beispiel: Grundstückswert wird vom Kaufpreis abgezogen

Sie erwerben ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu einem Preis von 300.000 Euro.

Sie sind dazu berechtigt, den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude 40 bis 50 Jahre lang mit jährlich zwei oder 2,5 Prozent abzuschreiben.

Nach Einsicht in die Bodenrichtwerttabelle wird vom Kaufpreis ein anteiliger Grundstückswert von 50.000 Euro abgezogen.

Abschreiben dürfen Sie also in diesem Beispiel 250.000 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Grundstück durchschnittlich wert ist.

Er wird für Immobilienverkäufe und -käufe und zur Besteuerung von Grund und Boden verwendet.

Bei der Ermittlung werden lediglich die Grundstückspreise berücksichtigt. Immobilien, die auf dem Grundstück stehen, werden nicht eingerechnet.

Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert bzw. den aktuellen Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks – also den ausgeschriebenen Verkaufspreis.

In die Ermittlung des Verkehrswertes fließen also auch weitere Faktoren, wie der Zustand und die Ausstattung der Immobilie, ein.

FAQ

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der sich aus den gesammelten Kaufpreisen von Grundstücken ergibt. Allerdings handelt es sich beim Bodenrichtwert um einen Referenzwert. Das Ergebnis dient lediglich als Orientierung, der tatsächliche Wert des Grundstücks kann stark abweichen.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der sich aus den gesammelten Kaufpreisen von Grundstücken ergibt. Die Summe aus Bodenrichtwert oder tatsächlichem Bodenwert und dem Gebäudesachwert bilden im Rahmen des Sachwertverfahrens den Verkehrswert der Immobilie.
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungszahl. Die Zahlen aus den tatsächlichen Grundstücksverkäufen innerhalb eines Berechnungszeitraums werden gesammelt und der Durchschnittswert bestimmt. Damit die Bodenrichtwerte möglichst aktuell bleiben, werden diese je nach Bundesland mindestens alle zwei Jahre angepasst und in sogenannten Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist also eine realistische Einschätzung.
Der Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter angegeben. Der Gesamtwert des Grundstücks wird Bodenwert genannt und ergibt sich, wenn die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Der Bodenwert wird auf folgende Weise berechnet: Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2) = Bodenwert (€)
Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Aus diesem Grund ist der Bodenrichtwert auch keine bindende Wirkung. Der Bodenrichtwert wird ermittelt, wenn sich der Bodenwert nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Marilena Meyer

Redakteurin

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