Grundsteuer: Wie wird sie berechnet?

Jeder Immobilien- und Grundstückseigentümer muss sie zahlen: Die Grundsteuer. Als beliebteste Einnahmequelle der Gemeinden steht die Grundsteuer nun vor einer großen Reform.

Was ändert sich? Wie wird die Grundsteuer berechnet? Wer zahlt bei einem Hausverkauf? Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden? Kann ich bei der Grundsteuer sparen oder sie gar umgehen?

Wir beantworten alle Fragen rund um die Berechnung der Grundsteuer und geben wertvolle Tipps, um Steuern zu sparen!

Ob bebaut oder unbebaut: Jeder, der in Deutschland ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer zahlen.

Als wichtige Einnahmequelle finanzieren Gemeinden mithilfe der Grundsteuer die lokale Infrastruktur.

Dabei muss die Grundsteuer nicht nur für Wohngrundstücke, sondern auch für gewerblich genutzte und für landwirtschaftliche Flächen gezahlt werden.

Hier wird zwischen der Grundsteuer A, B und C unterschieden.

Die Grundsteuer A steht für “agrarisch”, also Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

Die Grundsteuer B steht für “baulich”, also bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Die Grundsteuer C wurde bis 1962 erhoben und ist dann wieder abgeschafft worden. Damals sollte die Steuer Bodenspekulationen verhindern und zum Schließen von Baulücken beitragen.

Warum?

Wie in den 60er Jahren spekulieren Grundstücksbesitzer auf weiter steigende Bodenpreise und wollen die Flächen so für deutlich mehr Geld verkaufen.

Um dem ein Ende zu setzen, soll die Steuer im Zuge der Grundsteuerreform in einigen Gemeinden ab 2025 wieder zum Einsatz kommen.

Gemeinden haben dann nämlich die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke höher zu versteuern. Das macht die Bodenspekulationen unattraktiv.

Schauen wir zunächst an, wie die Höhe der Grundsteuer überhaupt zustande kommt.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in 3 Schritten:

Die Formel lautet:

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich wiederum aus dem Einheitswert.

Der Einheitswert stellt den Wert des Grundbesitzes dar. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Dieser wurde jedoch zuletzt 1964 (in den alten Bundesländern) oder sogar 1935 (in den neuen Bundesländern) festgelegt.

Da sich der Verkehrswert der Immobilien bis heute deutlich verändert hat, ist er stark veraltet.

Daher wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Die neue Bewertung wurde durch das Finanzamt durchgeführt und nun als “Grundsteuerwert” ausgedrückt.

Der Grundsteuermessbetrag setzt sich aus dem Einheitswert (Grundsteuerwert) und der Grundsteuermesszahl zusammen.

Die Grundsteuermesszahl legt fest, wie hoch der steuerpflichtige Anteil des Einheitswertes ist – hier gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§ 14 und §15 GrStG).

Sie ist abhängig von der Grundstücksart und der Höhe des Einheitswertes.

Aber auch das Bundesland ist entscheidend, wenn es um die Höhe der Messzahlen geht.

So liegen die Grundsteuermesszahlen in Ostdeutschland zwischen 5 und 10 Promille und damit deutlich über den Zahlen im Westen.

Je nach Grundstücksart und Bundesland ergeben sich folgende Steuermesszahlen:

Hinweis: Altbauten sind hierbei Gebäude, die vor 1924 erbaut wurden.

Die „Promille“-Angabe steht in diesem Fall nicht für den Alkoholgehalt, sondern bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

Die genauen Zahlen können Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde erfragen.

Um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten, wird die Grundsteuermesszahl nun mit dem Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert) multipliziert.

Die Formel lautet also:

Da Grundstücke im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet werden, wird sich der Grundsteuerwert in vielen Regionen drastisch erhöhen.

Damit sich das nicht zu sehr auf die Höhe Grundsteuer auswirkt, wird auch die Steuermesszahl angepasst.

Kommen wir zum dritten Berechnungsfaktor:

Der Hebesatz bestimmt die Steuerlast maßgeblich. Anders als der Einheitswert oder die Steuermesszahl wird der Hebesatz von jeder Gemeinde individuell festgelegt.

Dabei wird er immer für ein Kalenderjahr festgelegt und kann somit von den Gemeinden jährlich angepasst werden.

Der Hebesatz gilt sowohl für die Grund- als auch die Gewerbesteuer.

Natürlich erhält die Gemeinde bei einem hohen Hebesatz mehr Steuereinnahmen.

Gleichzeitig läuft sie jedoch Gefahr, dass dann andere Gemeinden vor allem für Gewerbebetriebe (Gewerbesteuer), Landwirte (Grundsteuer A) oder Gebäudeeigentümer (Grundsteuer B) attraktiver sind.

Durch die Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland ist damit zu rechnen, dass der Einheitswert, bzw. der Grundsteuerwert massiv steigen wird.

Damit nun nicht die Steuerlast ebenfalls ansteigt, muss neben der Steuermesszahl auch der Rechenfaktor “Hebesatz” dringend angepasst werden.

Die Hebesätze werden auch weiterhin durch die Gemeinden festgelegt.

Doch sind diese dazu aufgerufen, die Sätze so anzupassen, dass die Grundsteuerreform für die Eigentümer “möglichst aufkommensneutral” ist.

Doch nicht nur Gesetzesänderungen wirken sich auf die Grundsteuer aus – auch Änderungen an Ihrem Haus können zu einer Erhöhung beitragen.

Das Einfamilienhaus von Familie Grohne steht in Nordrhein-Westfalen und hat einen Einheitswert von 28.500 Euro.

Die Grundsteuermesszahl für Einfamilienhäuser beträgt in diesem Fall 2,6 Promille.

Zunächst ermitteln wir den Grundsteuermessbetrag:

In der Gemeinde wurde ein Hebesatz von 525 Prozent.

Um die Grundsteuer zu berechnen, wenden wir folgende Formel an:

Die Grundsteuer für das fiktive Grundstück beträgt also 389,03 Euro pro Jahr oder 97,26 Euro pro Quartal.

Die Grundsteuer wird immer für ein ganzes Kalenderjahr festgelegt.

Wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen, teilt Ihnen das Finanzamt im sogenannten Grundsteuermessbescheid mit.

Sie können entscheiden, ob Sie die Grundsteuer für das ganze Jahr im Voraus zahlen möchten, oder vierteljährlich.

Die Vorauszahlungen sind jedes Jahr zum 01.Juli fällig.

An-, Um- oder gar Neubau: Wenn sich etwas Grundlegendes an Ihrem Grundbesitz verändert, wirkt es sich schnell auch auf den Wert Ihres Eigentums aus.

Und damit auch auf die Grundsteuer.

In diesen Fällen muss nämlich der Einheitswert neu bestimmt werden.

Das Finanzamt übernimmt die sogenannte “Nachfeststellung” des Einheitswertes. Dies findet zum 01. Januar des Folgejahres statt.

Bei einem Eigentümerwechsel ist natürlich auch der neue Hausbesitzer für die Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich.

Allerdings nicht sofort.

Die Grundsteuer wird zu jedem 1. Januar eines Jahres festgesetzt.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie also im laufenden Kalenderjahr, zahlen Sie als bisheriger Eigentümer noch die Grundsteuer.

Ja, auch wenn sie die Immobilie bereits am 02. Januar verkaufen.

Anders ausgedrückt: Derjenige, der zum Jahresbeginn Eigentümer des Grundstücks ist, ist steuerpflichtig.

Häufig treffen Käufer und Verkäufer jedoch privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast fair aufzuteilen.

Ja, auch bei der Grundsteuer kann gespart werden.

Aber es geht noch besser: In einigen Fällen entfällt die Grundsteuer komplett.

Wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. So können Sie sich unter bestimmten Voraussetzungen auch von der Grundsteuer befreien lassen.

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Die gesetzliche Grundlage für die Umlagefähigkeit finden Sie in § 556 BGB und der “Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten”, kurz Betriebskostenverordnung.

Vermieter dürfen demnach die Grundsteuer anteilig auf alle Mieter umlegen.

Wie hoch der Anteil ist, richtet sich nach der Größe der Wohnfläche.