Grundsteuer: Wie wird sie berechnet?

So viel Grundsteuer kommt auf Sie zu

Marilena Meyer
Die Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz

Die wichtigsten Fakten

  • Jeder Eigentümer muss für seinen Grundbesitz die Grundsteuer zahlen

  • Die Grundsteuer liegt im Durchschnitt zwischen 320 und 770 Euro pro Jahr

  • Vermieter können die Grundsteuer auf die Mieter umlegen

Erfahren Sie hier, wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen

Jeder Immobilien- und Grundstückseigentümer muss sie zahlen: Die Grundsteuer. Als beliebteste Einnahmequelle der Gemeinden steht die Grundsteuer nun vor einer großen Reform.

Was ändert sich? Wie wird die Grundsteuer berechnet? Wer zahlt bei einem Hausverkauf? Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden? Kann ich bei der Grundsteuer sparen oder sie gar umgehen?

Wir beantworten alle Fragen rund um die Berechnung der Grundsteuer und geben wertvolle Tipps, um Steuern zu sparen!

Was ist die Grundsteuer?

Ob bebaut oder unbebaut: Jeder, der in Deutschland ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer zahlen.

Als wichtige Einnahmequelle finanzieren Gemeinden mithilfe der Grundsteuer die lokale Infrastruktur.

“Gemeinden nehmen jährlich rund 15 Milliarden Euro allein durch die Grundsteuer ein.”

Dabei muss die Grundsteuer nicht nur für Wohngrundstücke, sondern auch für gewerblich genutzte und für landwirtschaftliche Flächen gezahlt werden.

Hier wird zwischen der Grundsteuer A, B und C unterschieden.

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Grundsteuer A, B und C: Was ist der Unterschied?

Die Grundsteuer A steht für “agrarisch”, also Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

Die Grundsteuer B steht für “baulich”, also bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Die Grundsteuer C wurde bis 1962 erhoben und ist dann wieder abgeschafft worden. Damals sollte die Steuer Bodenspekulationen verhindern und zu dem Schließen von Baulücken beitragen.

“Heute kämpfen viele Gemeinden mit dem alten Problem: Immer mehr baureife Grundstücke werden nicht bebaut.”

Warum?

Wie in den 60er Jahren spekulieren Grundstücksbesitzer auf weiter steigende Bodenpreise und wollen die Flächen so für deutlich mehr Geld verkaufen.

Um dem ein Ende zu setzen, soll die Steuer im Zuge der Grundsteuerreform in einigen Gemeinden ab 2025 wieder zum Einsatz kommen.

Gemeinden haben dann nämlich die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke höher zu versteuern. Das macht die Bodenspekulationen unattraktiv.

Schauen wir zunächst an, wie die Höhe der Grundsteuer überhaupt zustande kommt.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in 3 Schritten:

  1. Den Einheitswert berechnen (ab 2025 Grundsteuerwert)

  2. Den Grundsteuermessbetrag berechnen

  3. Den Hebesatz der Gemeinde herausfinden

Die Formel lautet:

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag * Hebesatz

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich wiederum aus dem Einheitswert.

Im Durchschnitt liegt die Grundsteuer jährlich zwischen 320 und 770 Euro.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert stellt den Wert des Grundbesitzes dar. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Dieser wurde jedoch zuletzt 1964 (in den alten Bundesländern) oder sogar 1935 (in den neuen Bundesländern) festgelegt.

Da sich der Verkehrswert der Immobilien bis heute deutlich verändert hat, ist er stark veraltet.

Daher wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Die neue Bewertung wurde durch das Finanzamt durchgeführt und nun als “Grundsteuerwert” ausgedrückt.

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Den Einheitswert teilt Ihnen das Finanzamt per Einheitswertbescheid mit.

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag setzt sich aus dem Einheitswert (Grundsteuerwert) und der Grundsteuermesszahl zusammen.

Die Grundsteuermesszahl legt fest, wie hoch der steuerpflichtige Anteil des Einheitswertes ist – hier gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§ 14 und §15 GrStG).

Sie ist abhängig von der Grundstücksart und der Höhe des Einheitswertes.

Aber auch das Bundesland ist entscheidend, wenn es um die Höhe der Messzahlen geht.

So liegen die Grundsteuermesszahlen in Ostdeutschland zwischen 5 und 10 Promille und damit deutlich über den Zahlen im Westen.

Je nach Grundstücksart und Bundesland ergeben sich folgende Steuermesszahlen:

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern:

Grundstücksart Grundsteuermesszahl
Einfamilienhaus bis 38.346,89 € Einheitswert 2,6 ‰
Einfamilienhaus ab 38.346,89 € Einheitswert 3,5 ‰
Zweifamilienhaus 3,1 ‰
Anderes Wohneigentum 3,5 ‰
Land und Forstwirtschaft 6 ‰
Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern:

Grundstücksart Gemeinden bis 25.000 Einwohner Gemeinden zwischen 25.000 und 1.000.000 Einwohner Gemeinden über 1.000.000 Einwohner
Altbauten (ohne Einfamilienhäuser) 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Neubauten (ohne Einfamilienhäuser) 8 ‰ 7 ‰ 6 ‰
Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Altbauten) 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Einfamilienhäuser (Altbauten) ab übersteigendem Einheitswert 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰
Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Neubauten) 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰
Einfamilienhäuser (Neubauten) ab übersteigendem Einheitswert 8 ‰ 7 ‰ 6 ‰
Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV)

Hinweis: Altbauten sind hierbei Gebäude, die vor 1924 erbaut wurden.

Die „Promille“-Angabe steht in diesem Fall nicht für den Alkoholgehalt, sondern bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

Die genauen Zahlen können Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde erfragen.

Um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten, wird die Grundsteuermesszahl nun mit dem Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert) multipliziert.

Die Formel lautet also:

Grundsteuermessbetrag = Grundsteuermesszahl * Einheitswert (Grundsteuerwert)

Neue Steuermesszahlen ab 2025

Da Grundstücke im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet werden, wird sich der Grundsteuerwert in vielen Regionen drastisch erhöhen.

Damit sich das nicht zu sehr auf die Höhe Grundsteuer auswirkt, wird auch die Steuermesszahl angepasst.

“Die Steuermesszahl wird ab dem 1. Januar 2025 nur noch ein Zehntel des bisherigen Wertes betragen.”
Im “Bundesmodell” beträgt die Steuermesszahl dann:
  • Für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser und Wohnungen: 0,31 Promille

  • Für alle anderen Grundstücksarten: 0,34 Promille

  • Für den sozialen Wohnungsbau: Steuermesszahl wird um 25 Prozent reduziert

  • Gebäude unter Denkmalschutz: Steuermesszahl wird um 10 Prozent reduziert

Kommen wir zum dritten Berechnungsfaktor:

Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz bestimmt die Steuerlast maßgeblich. Anders als der Einheitswert oder die Steuermesszahl wird der Hebesatz von jeder Gemeinde individuell festgelegt.

Dabei wird er immer für ein Kalenderjahr festgelegt und kann somit von den Gemeinden jährlich angepasst werden.

Der Hebesatz gilt sowohl für die Grund- als auch die Gewerbesteuer.

Natürlich erhält die Gemeinde bei einem hohen Hebesatz mehr Steuereinnahmen.

Gleichzeitig läuft sie jedoch Gefahr, dass dann andere Gemeinden vor allem für Gewerbebetriebe (Gewerbesteuer), Landwirte (Grundsteuer A) oder Gebäudeeigentümer (Grundsteuer B) attraktiver sind.

“Den höchsten Hebesatz in Deutschland hat die 7.000-Einwohner-Gemeinde Lautertal in Hessen: Er liegt bei 1.050 Prozent. ”

Neue Hebesätze ab 2025

Durch die Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland ist damit zu rechnen, dass der Einheitswert, bzw. der Grundsteuerwert massiv steigen wird.

Damit nun nicht die Steuerlast ebenfalls ansteigt, muss neben der Steuermesszahl auch der Rechenfaktor “Hebesatz” dringend angepasst werden.

Die Hebesätze werden auch weiterhin durch die Gemeinden festgelegt.

Doch sind diese dazu aufgerufen, die Sätze so anzupassen, dass die Grundsteuerreform für die Eigentümer “möglichst aufkommensneutral” ist.

Doch nicht nur Gesetzesänderungen wirken sich auf die Grundsteuer aus – auch Änderungen an Ihrem Haus können zu einer Erhöhung beitragen.

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Beispiel: Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Das Einfamilienhaus von Familie Grohne steht in Nordrhein-Westfalen und hat einen Einheitswert von 28.500 Euro.

Die Grundsteuermesszahl für Einfamilienhäuser beträgt in diesem Fall 2,6 Promille.

Zunächst ermitteln wir den Grundsteuermessbetrag:

28.500 € * 2,6 ‰ = 74,10 €

In der Gemeinde wurde ein Hebesatz von 525 Prozent.

Um die Grundsteuer zu berechnen, wenden wir folgende Formel an:

74,10 € * 525 % = 389,03 €

Die Grundsteuer für das fiktive Grundstück beträgt also 389,03 Euro pro Jahr oder 97,26 Euro pro Quartal.

Wie oft muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird immer für ein ganzes Kalenderjahr festgelegt.

Wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen, teilt Ihnen das Finanzamt im sogenannten Grundsteuermessbescheid mit.

Sie können entscheiden, ob Sie die Grundsteuer für das ganze Jahr im Voraus zahlen möchten, oder vierteljährlich.

Die Vorauszahlungen sind jedes Jahr zum 01.Juli fällig.

Die quartalsweise Zahlung wird fällig am:
  • 15. Februar

  • 15. Mai

  • 15. August

  • 15. November

Änderungen am Grundbesitz: Kann sich die Grundsteuer erhöhen?

An-, Um- oder gar Neubau: Wenn sich etwas grundlegendes an Ihrem Grundbesitz verändert, wirkt es sich schnell auch auf den Wert Ihres Eigentums aus.

Und damit auch auf die Grundsteuer.

In diesen Fällen muss nämlich der Einheitswert neu bestimmt werden.

Das Finanzamt übernimmt die sogenannte “Nachfeststellung” des Einheitswertes. Dies findet zum 01. Januar des Folgejahres statt.

Hausverkauf: Wer zahlt die Grundsteuer?

Bei einem Eigentümerwechsel ist natürlich auch der neue Hausbesitzer für die Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich.

Allerdings nicht sofort.

Die Grundsteuer wird zu jedem 1. Januar eines Jahres festgesetzt.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie also im laufenden Kalenderjahr, zahlen Sie als bisheriger Eigentümer noch die Grundsteuer.

Ja, auch wenn sie die Immobilie bereits am 02. Januar verkaufen.

Anders ausgedrückt: Derjenige, der zum Jahresbeginn Eigentümer des Grundstücks ist, ist steuerpflichtig.

Häufig treffen Käufer und Verkäufer jedoch privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast fair aufzuteilen.

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Kann ich Grundsteuer sparen?

Ja, auch bei der Grundsteuer kann gespart werden.

Dafür müssen Sie diese Voraussetzungen erfüllen:
  • Unverschuldete Mietausfälle
    Haben Sie als Vermieter unverschuldete Mietausfälle zu verkraften, kann Ihnen ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Bei einer Ertragsminderung von 50 Prozent kann Ihnen 25 Prozent der Grundsteuer erlassen werden. Diesen Erlass müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres beantragen.

  • Besonderer Härtefall
    Würde die Zahlung der Steuer Ihre Existenz bedrohen, kann die Grundsteuer aufgeschoben werden.

Aber es geht noch besser: In einigen Fällen entfällt die Grundsteuer komplett.

Kann ich mich von der Grundsteuer befreien lassen?

Wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. So können Sie sich unter bestimmten Voraussetzungen auch von der Grundsteuer befreien lassen.

Ausgenommen von der Grundsteuer sind:
  • Grundbesitz der Kommunen, Länder und des Bundes

  • Bildungseinrichtungen

  • Kulturgüter

  • gemeinnützige Grünanlagen

  • Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen

  • Religionsgemeinschaften

  • wissenschaftliche Einrichtungen

  • Denkmalgeschützte Immobilien

“Für die Grundsteuerbefreiung müssen die zu deckenden Kosten der denkmalgeschützten Immobilie die jährliche Rendite übersteigen.”

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Die gesetzliche Grundlage für die Umlagefähigkeit finden Sie in § 556 BGB und der “Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten”, kurz Betriebskostenverordnung.

Vermieter dürfen demnach die Grundsteuer anteilig auf alle Mieter umlegen.

Wie hoch der Anteil ist, richtet sich nach der Größe der Wohnfläche.

FAQ

Die häufigsten Fragen

Die Höhe der Grundsteuer hängt vor allem von der Lage und Art Ihrer Immobilie ab. Berechnet wird die Grundsteuer anhand des Einheitswertes, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Durchschnittlich liegt die Grundsteuer bei 320 bis 770 Euro pro Jahr.

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, benötigen Sie den Einheitswert, die Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz Ihrer Gemeinde. Die Formel lautet dann:

Grundsteuer = Einheitswert * Grundsteuermessbetrag * Hebesatz

Die Grundsteuer wird immer für ein ganzes Kalenderjahr berechnet. Dabei können Sie die Steuer jedes Jahr im Voraus zahlen oder quartalsweise. Bei vierteljährlicher Zahlung ist die Grundsteuer immer zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

Die Grundsteuer ist eine Art Substanzsteuer, welche auf Eigentum, Erbbaurechte und Grundstücke erhoben wird.

Dabei unterscheidet man zwischen der Grundsteuer A und B: Die Grundsteuer A wird auf landwirtschaftliche Flächen erhoben, die Grundsteuer B auf bebaute und bebaubare Flächen.

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