Kaufvertrag für Immobilien: Wie ist der Ablauf bis zur Unterschrift?

Mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags bringen Sie den Kauf einer Immobilie unter Dach und Fach.

Ist dieser einmal unterschrieben, sind alle darin vereinbarten Regelungen verbindlich und müssen von beiden Seiten eingehalten werden.

Damit Sie genau wissen, was bei dem Notartermin auf Sie zukommt und was überhaupt alles in einem Kaufvertrag steht, lesen Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sind alle finanziellen Fragen geklärt, können Sie den Kaufvertrag bei Ihrem Notar unterschreiben

  • Eine Woche nach der Unterzeichnung bekommen Sie und der Verkäufer eine beglaubigte Abschrift zugeschickt

  • Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist ohne Weiteres nicht möglich

Kaufvertrag: Wie ist der Ablauf bis zur Unterschrift?

Der Kauf einer Immobilie findet meist nicht innerhalb eines Tages statt sondern zieht sich über mehrere Wochen.

Sicher können Sie es nicht abwarten endlich der Eigentümer Ihrer Traumimmobilie zu sein. Daher haben wir Ihnen einen kleinen Überblick über den Ablauf bis zur Unterschrift des Kaufvertrags zusammengefasst.

Es lohnt sich, diesen einzuhalten, damit der Hauskauf möglichst reibungslos über die Bühne geht.

  • Besichtigung: Ihre Traumimmobilie haben Sie bereits im Internet gefunden, nun steht die Besichtigung an. Vereinbaren Sie hierfür einen Termin mit dem Eigentümer und Makler. Hier können Sie dann auch Ihr Interesse kundtun.
  • Finanzierung: Um eine Finanzierung der Immobilie abzuschließen, vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Bank.
  • Notartermin: Parallel zu Ihrem Banktermin können Sie bereits einen Termin mit dem Notar vereinbaren, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen.
  • Darlehensvertrag unterschreiben: Sind Sie sich mit der Bank über die Konditionen der Finanzierung einig geworden, können Sie den Kreditvertrag unterzeichnen. Da hier eine Widerrufsfrist von zwei Wochen gilt, sollte in dieser Zeit auch der Notartermin stattfinden.
  • Kaufvertrag unterschreiben: Alle finanziellen Fragen sind geklärt? Na dann können Sie und der Verkäufer Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen. Falls es noch Änderungswünsche gibt, können Sie diese bei dem Termin mit dem Verkäufer klären.

Vor dem Kaufvertrag

Haben Sie sich mit dem Verkäufer der Immobilie geeinigt, können Sie einen Termin für ein Vorgespräch bei einem Notar vereinbaren.

Bei dem Gespräch nimmt der Notar nicht nur den Sachverhalt und die Personalien auf, er beantwortet auch rechtliche Fragen, überprüft das Grundbuch und arbeitet dann den Kaufvertrag aus.

Mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung des Vertrags muss ein Entwurf an beide Parteien geschickt werden. Sind dann noch Fragen offen, können diese bei einem weiteren Termin vor der Beurkundung oder auch bei dem Beurkundungstermin selbst besprochen werden.

Während des Kaufvertrags

Haben Sie den Termin beim Notar vereinbart und sich mit dem Verkäufer abgestimmt, kommt es zur Unterzeichnung.

Bei dem Notartermin wird der Notar den Kaufvertrag ausführlich Klausel für Klausel vorlesen. Wenn Sie etwas nicht verstanden haben, scheuen Sie sich nicht davor, nachzufragen.

Eine zentrale Aufgabe des Notars ist es, beide Seiten über die Inhalte des Vertrags aufzuklären.

Anschließen geben Sie und der Verkäufer ihr Einverständnis und unterzeichnen den Vertrag. Damit sind die Vertragsinhalte rechtlich bindend und können nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Während des Termins können Sie Ihrem Notar schon das Grundschuldbestellungsformular Ihrer Bank geben. So kann der Notar diese gleich beantragen.

Nach dem Kaufvertrag

Gut eine Woche, nachdem Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, bekommen Sie und auch der Verkäufer eine beglaubigte Abschrift des Vertrags zugeschickt.

Der Notar beantragt für Sie die Eintragung einer Auflassung beim Grundbuchamt. Mit dieser Auflassungsvormerkung ist für jeden ersichtlich, dass Sie als Käufer Anrecht an der Immobilie haben.

Nach vier bis neun Wochen bekommen Sie vom Finanzamt den Bescheid für die Grunderwerbsteuer.

Diese sollten Sie unbedingt fristgerecht an Ihr zuständiges Finanzamt überweisen, damit Sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eigentumsüberschreibung erhalten.

Haben Sie den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen, erfolgt der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt.

In den letzten 5 bis 12 Monaten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt der Eintrag in das Grundbuch.

Ihr Notar wird Sie und auch den Verkäufer durch eine Eintragungsnachricht darüber informieren.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Was steht im Kaufvertrag?

So sieht der Inhalt eines Kaufvertrags aus:

  • Namen, Geburtsdaten und Anschriften von Käufer und Verkäufer
  • Anschrift und Lage des Kaufgegenstands, also des Grundstücks oder Hauses
  • Falls vorhanden: Hypotheken und Nutzungsrechte
  • Kaufpreis
  • Beschreibung der notwendigen Grundbuch-Angelegenheiten (Löschung oder Übernahme bestehender Grundschulden oder bestehender Wohnungsrechte und Grundpfandrechte) sowie die Bevollmächtigung des Notariats
  • Ausstattung des Kaufobjekts und was noch dazu gehört (Möbel, Restbestände etc.)
  • Auflistung aller bekannter Mängel und die Gewährleistungsrechte des Käufers
  • Regelungen zur Zahlung des Kaufpreises und wann dieser fällig wird sowie Kontodaten des Verkäufers
  • Aufteilung der Nebenkosten (Makler, Notar etc.)
  • Bestimmungen zum Besitzübergang und Vereinbarung der Schlüsselübergabe
  • Höhe der Verzugszinsen, falls sich die Übergabe verzögert
  • Regelungen über eine eventuelle treuhändige Abwicklung

Kaufertrag für Wohnungen

Bei einem Kaufvertrag für eine Wohnung kommen noch einige Punkte hinzu. Wohnungsbesitzer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft und teilen sich mit den übrigen Eigentümern das Gemeinschaftseigentum wie Garten, Treppenhaus etc.

Ist die Wohnung vermietet, kommen sämtliche Miet- und Pachtverhältnisse dazu. Der notarielle Ablauf ist beim Wohnungskauf aber der gleiche wie beim Kauf eines Hauses.

Zusätzliche Inhalte im Kaufvertrag für eine Wohnung:

  • Wohnungsnummer
  • Größe und Lage
  • Zu der Wohnung gehörendes Sondereigentum (Keller, Dachboden, Garage, Balkon etc.)
  • Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte daran
  • Sondernutzungsrechte, die andere Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft nicht haben
  • Gemeinschaftsordnung
  • Miteigentumsanteil
  • Höhe des Hausgeldes

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

Damit Sie nicht beim Notar sitzen und plötzlich merken, Ihnen fehlen wichtige Unterlagen zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, haben wir hier eine kleine Übersicht der Unterlagen.

  • Einen Personalausweis oder einen Reisepass, damit Sie sich ausweisen können
  • Steueridentifikationsnummer, da der Notar angehalten ist, diese dem Finanzamt mitzuteilen
  • Energieausweis
  • Das Grundschuldformular Ihrer Bank

Kann man bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie zurücktreten?

Leider können Sie von einem Kaufvertrag für den Hauskauf nicht ohne weiteres zurücktreten.

Haben Sie und der Verkäufer Ihre Unterschrift unter den Vertrag gesetzt und der Notar hat dies beglaubigt, ist dieser bindend.

Unter einigen Umständen kann es aber sein, dass Sie von dem sogenannten Rücktrittsrecht Gebrauch machen können.

Hier müssen Sie aber zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag unterscheiden.

Wurde in dem Kaufvertrag kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, treten hier die gesetzlichen Regelungen in Kraft.

Nach dieser Regelung darf ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur dann erfolgen, wenn erhebliche Mängelvorliegen.

In diesen Fällen können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten:

  • Die Immobilie ist noch mit Schulden belastet, die nicht übertragen oder gelöscht werden können
  • Die Immobilie weist erhebliche Mängel auf, die Ihnen der Verkäufer verschwiegen hat. Allerdings müssen Sie beweisen, dass der Verkäufer Ihnen absichtlich diese Mängel verschwiegen hat

Erhalten Sie nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Zusage für eine Finanzierung von Ihrer Bank, ist eine Rückabwicklung nicht möglich.

Sie sind zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Können Sie diesen nicht bezahlen, kann es zu einer Zwangsvollstreckung Ihres gesamten Vermögenskommen. Deshalb raten wir Ihnen, die Finanzierung unbedingt vor dem Notartermin zu klären und eine Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank zu fordern.

Wenn Sie ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart haben, hat dieses immer Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht.

Sie können so individuelle Regelungen mit dem Verkäufer treffen, wann ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist.

Auch dem Notar kann so das Recht eingeräumt werden, die Rückabwicklung des Kaufvertrags vorzunehmen, falls eine Partei vom Vertrag zurücktreten will.

FAQ

Der Notar erstellt den Kaufvertrag für ein Haus: Zu den Aufgaben des Notars gehört das Aufsetzen des Kaufvertrags. Zwar gibt es Mustervorlagen für Immobilienverkäufe, doch eine Immobilie ist immer ein Unikat mit gewissen Eigenheiten. Bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt, schickt der Notar beiden Parteien einen Vertragsentwurf zu.

Im Kaufvertrag für ein Haus stehen unter anderem Namen, Geburtsdaten und Anschriften von Käufer und Verkäufer, Anschrift und Lage des Kaufgegenstands, also des Grundstücks oder Hauses, Hypotheken und Nutzungsrechte, der Kaufpreis, die Beschreibung der notwendigen Grundbuch-Angelegenheiten sowie die Bevollmächtigung des Notariats, die Ausstattung des Kaufobjekts und was noch dazu gehört.

Nein, ‍ein Hausverkauf ist nur mit Notar möglich. Der Notar steht zwischen Käufer und Verkäufer und dient als neutrales Verbindungsglied.

Nachdem Sie vom Notar den Vertragsentwurf zugeschickt bekommen haben, haben Sie in der Regel zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen. Achten Sie darauf, dass Namen korrekt geschrieben sind und alle Daten stimmen.

Valentin Drießen

CEO

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