Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?

Wenn Sie Besitzer einer Immobilie sind, kennen Sie es wahrscheinlich: Es gibt immer was zu tun, vor allem wenn es um Renovierungsarbeiten geht.

Aber wussten Sie, dass der Staat diese mit steuerlichen Vorteilen begünstigt?

Welche Kosten Sie genau von der Steuer absetzen können und in welcher Höhe, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Welche das sind? Darauf gehen wir in unserem Artikel ganz genau ein.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eigentümer können 20% der Handwerkerkosten von ihrer Steuerschuld abziehen, aber nicht mehr als 1.200 € pro Jahr
  • Vermieter können Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von der Steuer absetzen und Herstellungsaufwand über mehrere Jahre abschreiben
  • Das Finanzamt verlangt immer eine Rechnung

Kann ich die Renovierungskosten einer vermieteten Immobilie absetzen?

Glückwunsch: Als Vermieter können Sie Renovierungskosten in voller Höhe von der Steuer absetzen.

Denn: Solange die Ausgaben dafür sorgen, dass die Immobilie weiterhin bewohnbar bleibt, sieht das Finanzamt sie als sogenannten Erhaltungsaufwand an.

In der Anlage V der Steuererklärung können Sie die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen.

Die Werbungskosten werden in dem Jahr, in dem Sie diese gezahlt haben von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen.

So senkt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und Sie müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.

Bei sehr umfangreichen Renovierungsarbeiten sieht es aber anders aus:

Wäre Ihre Immobilie ohne die Renovierungen unbewohnbar, stuft der Fiskus dies als Erschaffung eines neuen Gebäudes ein.

Diese Kosten werden als sogenannte „Herstellungskosten“ gewertet und können nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Wohnen Sie als Vermieter selbst in einer Wohnung Ihres vermieteten Mehrfamilienhauses?

Dann wird der Anteil, den Sie selbst nutzen vor der steuerlichen Berücksichtigung herausgerechnet.

Vorsicht Steuerfalle: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie beginnt eine 3-Jährige Frist.

Möchten Sie nun die Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen, dürfen Sie in dieser Zeit für Renovierungen maximal 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – nicht des Grundstücks – ansetzen (ohne Umsatzsteuer).

Wird diese Grenze überschritten, sieht das Finanzamt die Ausgaben als “ anschaffungsnahe Herstellungskosten an.

Diese können Sie nur über die “Absetzung für Abnutzungen” (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.

Neue Rechtspsprechung

Auch Kosten für Schönheitsreparaturen werden in die 15 Prozent eingerechnet.

Doch nicht nur Vermieter können für Renovierungsarbeiten an Ihren Objekten Geld vom Fiskus wieder bekommen – auch Selbstnutzer können sich freuen:

Kann ich die Renovierungskosten einer selbstgenutzten Immobilie absetzen?

Sie möchten vor der Übergabe noch Schönheitsreparaturen durchführen? Oder bekommt Ihr Haus einen neuen Anstrich, um es beim von der besten Seite zu präsentieren?

Dann haben wir gute Nachrichten für Sie: Denn auch im Privathaushalt – also in der selbstgenutzten Eigentums- oder Mietwohnung – können Renovierungen, Instandhaltungen und Modernisierungen steuerlich geltend gemacht werden.

Aber: Dies gilt nur für Handwerkskosten und Dienstleistungen sowie die Umsatzsteuer.

Und was schließt das alles mit ein?

Darunter fallen nicht nur der Arbeitslohn der Handwerker, sondern auch die Fahrtkosten, Maschinenkosten und Kosten für Verbrauchsmaterial (bspw. Schleifpapier) und dessen Entsorgung.

Es gibt aber auch Kosten, die nicht berücksichtigt werden. Dazu zählen die Ausgaben für verwendetes Baumaterial wie Tapeten, Fliesen oder Farbe.

  • Maler- und Tapezierarbeiten an Wänden und Decken
  • Handwerkerkosten für das Ausbessern, Reinigen oder Austauschen von Bodenbelägen, Türen und Fenstern
  • Modernisierung und Instandhaltung der Heizung oder der sanitären Anlagen
  • Reparaturen an Fassade und Dach
  • Mess- und Überprüfungsmaßnahmen

Diese Kosten sind nicht absetzbar

  • Materialkosten
  • Leistungen, die nicht in Ihrem Haushalt erbracht wurden, sondern in der Werkstatt des Handwerkers
  • Dienste von Architekten oder Gutachtern
  • Maßnahmen, die öffentlich gefördert wurden, bspw. durch ein KfW-Darlehen
  • Kosten im Zuge eines Neubaus

Nun wissen Sie, welche Kosten Sie absetzen können – kommen wir zur Höhe.

In welcher Höhe können Kosten abgesetzt werden?

Von den aufgeführten Handwerkerleistungen dürfen Sie 20 Prozent der Kosten steuerlich abziehen – bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 € pro Kalenderjahr.

Das bedeutet:

Pro Jahr können Sie maximal 6.000 Euro Handwerkerkosten anrechnen (20% = 1.200 Euro).

Den Betrag können Sie direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.

Handwerkerkosten absetzen – ein Beispiel:

Nehmen wir einmal an, Sie müssten 15.000 Euro Steuern zahlen. Lassen Sie nun den Maximalbetrag für Handwerkerkosten anrechnen, verringert sich Ihre Steuerschuld auf 13.800 Euro.

Achtung:

Maßgeblich ist hier immer das Jahr, in dem die Handwerkerrechnung bezahlt wurde.

Aufwendige Renovierungsarbeiten werden häufig in mehreren voneinander getrennten Schritten durchgeführt.

Das war bei Ihnen der Fall?

Dann kann es sinnvoll sein, die Arbeiten (oder zumindest die Zahlung) über mehrere Jahre zu verteilen.

So können Sie den Maximalbetrag mehrfach ausnutzen – insbesondere dann, wenn der Jahreswechsel kurz bevor steht.

Wie funktioniert das? 

Tapezieren Streichen Boden
Arbeitslohn 1.785 € 2.380 € 3.570 €
Maschinenkosten 59,50 € 59,50 € 178,50 €
Anfahrtskosten 59,50 € 59,50 € 119 €
Summe 1.904 € 2.499 € 3.867,50 €
Gesamtbetrag 8.270,50 €

Die Summe der anrechenbaren Kosten beträgt also 8.270,50 Euro. 20 Prozent davon: 1.654,10 Euro.

Szenario: Da pro Kalenderjahr maximal 1.200 Euro von der Steuer abgesetzt werden können und der Jahreswechsel bald ansteht, vereinbaren der Auftraggeber und der Bodenverleger, dass die Rechnung erst im neuen Jahr bezahlt wird. Dadurch können die kompletten 1.654,10 Euro eingespart werden, aufgeteilt auf zwei Jahre mit jeweils 880,60 und 773,50 Euro.

Die Summe der anrechenbaren Kosten beträgt also 8.270,50 Euro. 20 Prozent davon sind: 1.654,10 Euro.

Da pro Kalenderjahr maximal 1.200 Euro von der Steuer abgesetzt werden können und der Jahreswechsel bald ansteht, vereinbaren der Auftraggeber und der Bodenverleger, dass die Rechnung erst im neuen Jahr bezahlt wird. 

Dadurch können die kompletten 1.654,10 Euro eingespart werden, aufgeteilt auf zwei Jahre mit jeweils 880,60 und 773,50 Euro.

Wie kann ich außergewöhnliche Belastungen absetzen?

Wenn bei Ihnen Renovierungskosten durch außergewöhnliche Umstände entstanden sind, können Sie diese ebenfalls steuerlich geltend machen.

Was sind außergewöhnliche Belastungen?

Zu den außergewöhnlichen Belastungen zählen:

  • Asbestsanierungen
  • Renovierungen wegen einer Hausstauballergie
  • Neuanschaffung von Mobiliar, aufgrund von formaldehydbelasteten Schlafzimmermöbeln

Einzelfall entscheidet

Ob ein steuerlicher Abzug in einem solchen Fall möglich ist, muss aber immer individuell untersucht und geprüft werden.

Denken Sie daran, alle Rechnungen für die erbrachten Leistungen aufzuheben.

Außerdem muss der Rechnungsbetrag auf das Bankkonto des Handwerkers überwiesen werden – eine Barzahlung wird vom Finanzamt nicht akzeptiert.

Nun wissen Sie, welche Renovierungskosten Sie von der Steuer absetzen können. Bleibt die Frage, wie Sie die Kosten nachweisen können.

Dazu kommen wir jetzt.

Wie muss ich die Renovierungskosten dem Finanzamt nachweisen?

Auf der Seite 3 in Zeile 73 des Mantelbogens Ihrer Steuererklärung können Sie unter dem Punkt “Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerksleistungen” die 20 Prozent der Arbeitskosten inklusive Mehrwertsteuer eintragen.

Nachweispflicht

Zwar müssen Sie die Belege nicht zwingend mit der Steuererklärung zusammen abgeben, aber das Finanzamt hat das Recht, die Unterlagen anzufordern.

Jenny Häusler

Redakteurin

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FAQ

Die Renovierungskosten können Sie als sogenannte Werbungskosten geltend machen. Diese können Sie in der Anlage V in Ihrer Steuererklärung angeben.
Die Werbungskosten werden dann von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. So senkt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen, wodurch Sie insgesamt weniger Steuern zahlen müssen.
Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann können Sie 20 Prozent der Kosten für die Sanierung von der Steuerschuld abziehen. Hierbei zählen die gesamten Kosten, also auch die für Material und notwendige Umbauten. Das Finanzamt erstattet für Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro maximal 40.000 Euro.
Leider werden Materialkosten vom Finanzamt nicht als Handwerkerkosten anerkannt. Sie können aber jährlich bis zu 1.200 Euro in Ihrer Steuererklärung die sogenannten Sonderausgaben angeben. Diese werden direkt von Ihrer Steuerlast abgezogen.
Egal um welche Handwerkerleistung es sich handelt: Sie können die Ausgaben von der Steuer absetzen, sofern diese von einer Handwerksfirma durchgeführt wurden. Von dem Arbeitslohn sind 20 Prozent absetzbar. Doch das Finanzamt legt hier eine Obergrenze fest: Maximal 1.200€ dürfen Sie geltend machen.
Obwohl Sie durch erbrachte Eigenleistungen an Ihrer Immobilie den Wert steigern können, sind die Ausgaben dafür leider nicht steuerlich absetzbar. Somit erhöhen die Eigenleistungen nicht die Herstellungskosten für eine Immobilie.