Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?

Der Staat begünstigt Renovierungsarbeiten mit steuerlichen Vorteilen. Welche Kosten Sie von Ihrer Steuer absetzen können und in welcher Höhe, hängt davon ab, ob es sich um eine selbst genutzte oder eine vermietete Immobilie handelt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eigentümer können 20% der Handwerkerkosten von ihrer Steuerschuld abziehen, aber nicht mehr als 1.200 € pro Jahr
  • Vermieter können Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von der Steuer absetzen und Herstellungsaufwand über mehrere Jahre abschreiben
  • Das Finanzamt verlangt immer eine Rechnung

Kann ich die Renovierungskosten einer vermieteten Immobilie absetzen?

Als Vermieter können Sie Renovierungskosten in voller Höhe von der Steuer absetzen. Solange die Ausgaben dafür sorgen, dass die Immobilie weiterhin bewohnbar bleibt, sieht das Finanzamt sie als Erhaltungsaufwand an.

Steuererklärung

Renovierungskosten können Sie in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.

Werbungskosten werden im Jahr der Bezahlung von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Dadurch senkt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und Sie müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.

Sind die Renovierungsarbeiten allerdings so umfangreich, dass eine ansonsten unbrauchbare Immobilie wieder bewohnbar wird, stuft der Fiskus dies sozusagen als die Erschaffung eines neuen Gebäudes ein.

Die Kosten werden dann als Herstellungskosten gewertet und können nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Wohnen Sie als Vermieter selbst in einer Wohnung eines von Ihnen vermieteten Mehrfamilienhauses, wird der selbst genutzte Anteil vor der steuerlichen Berücksichtigung herausgerechnet.

Vorsicht Steuerfalle: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie beginnt eine 3-Jährige Frist. Möchten Sie Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen, dürfen Sie in dieser Zeit für Renovierungen maximal 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – nicht des Grundstücks – ansetzen (ohne Umsatzsteuer).

Wird diese Grenze überschritten, sieht das Finanzamt die Ausgaben als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ an und Sie können diese nur über die „Absetzung für Abnutzungen“ (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben. Nach neuester Rechtsprechung werden auch Kosten von Schönheitsreparaturen in den 15 Prozent eingerechnet.

Kann ich die Renovierungskosten einer selbstgenutzten Immobilie absetzen?

Stehen Schönheitsreparaturen vor der Wohnungsübergabe an oder bekommt das Haus einen neuen Anstrich, um es beim Verkauf von der besten Seite zu präsentieren?

Auch im Privathaushalt – also in der selbst genutzten Eigentums- oder Mietwohnung – können Renovierungen, Instandhaltungen und Modernisierungen steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings gilt dies nur für Handwerkerkosten und Dienstleistungen sowie die Umsatzsteuer. Darunter fallen der Arbeitslohn der Handwerker, Fahrtkosten, Maschinenkosten und Kosten für Verbrauchsmaterial (bspw. Schleifpapier) und dessen Entsorgung. Nicht berücksichtigt werden Kosten für verwendetes Baumaterial, zum Beispiel Tapeten, Fliesen oder Farbe.

Praxisbeispiele: Diese Kosten können Sie zu 20 Prozent absetzen

  • Maler- und Tapezierarbeiten an Wänden und Decken
  • Handwerkerkosten für das Ausbessern, Reinigen oder Austauschen von Bodenbelägen, Türen und Fenstern
  • Modernisierung und Instandhaltung der Heizung oder der sanitären Anlagen
  • Reparaturen an Fassade und Dach
  • Mess- und Überprüfungsmaßnahmen

Diese Kosten sind nicht absetzbar

  • Materialkosten
  • Leistungen, die nicht in Ihrem Haushalt erbracht wurden, sondern in der Werkstatt des Handwerkers
  • Dienste von Architekten oder Gutachtern
  • Maßnahmen, die öffentlich gefördert wurden, bspw. durch ein KfW-Darlehen
  • Kosten im Zuge eines Neubaus

In welcher Höhe können Kosten abgesetzt werden?

Von den aufgeführten Handwerkerleistungen dürfen Sie 20 Prozent der Kosten steuerlich abziehen – bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 € pro Kalenderjahr.

Maximal absetzbar

Pro Jahr können Sie maximal 6.000 Euro Handwerkerkosten anrechnen (20% = 1.200 Euro).

Den Betrag ziehen Sie nicht von Ihrem zu versteuernden Einkommen ab, sondern direkt von Ihrer Steuerschuld. Angenommen, Sie müssten 15.000 Euro Steuern zahlen, können Sie diesen Betrag also mit dem Anrechnen von Handwerkerkosten auf 13.800 Euro verringern.

Maßgeblich ist immer das Jahr, in dem die Handwerkerrechnung bezahlt wurde. Bei aufwendigen Renovierungsmaßnahmen mit voneinander getrennten Schritten kann es daher sinnvoll sein, die Arbeiten (oder zumindest die Zahlung) über mehrere Jahre zu verteilen, um so den Maximalbetrag mehrfach auszunutzen. Insbesondere dann, wenn der Jahreswechsel kurz bevor steht.

Tapezieren Streichen Boden
Arbeitslohn 1.785 € 2.380 € 3.570 €
Maschinenkosten 59,50 € 59,50 € 178,50 €
Anfahrtskosten 59,50 € 59,50 € 119 €
Summe 1.904 € 2.499 € 3.867,50 €
Gesamtbetrag 8.270,50 €

Die Summe der anrechenbaren Kosten beträgt also 8.270,50 Euro. 20 Prozent davon: 1.654,10 Euro.

Szenario: Da pro Kalenderjahr maximal 1.200 Euro von der Steuer abgesetzt werden können und der Jahreswechsel bald ansteht, vereinbaren der Auftraggeber und der Bodenverleger, dass die Rechnung erst im neuen Jahr bezahlt wird. Dadurch können die kompletten 1.654,10 Euro eingespart werden, aufgeteilt auf zwei Jahre mit jeweils 880,60 und 773,50 Euro.

Wie kann ich außergewöhnliche Belastungen absetzen?

Renovierungskosten, die durch außergewöhnliche Umstände notwendig werden, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen zum Beispiel Asbestsanierungen oder Renovierungsarbeiten wegen einer Allergie gegen Hausstaub.

Ob ein steuerlicher Abzug in einem solchen Fall möglich ist, muss aber immer im Einzelfall individuell untersucht und geprüft werden.

Wichtig!

Nur mit Rechnung und keine Barzahlung!

Möchten Sie die Renovierungskosten steuerlich geltend machen, benötigen Sie zwingend eine Rechnung für die erbrachte Leistung. Der Rechnungsbetrag muss auf das Bankkonto des Handwerkers überwiesen werden – eine Barzahlung wird vom Finanzamt nicht akzeptiert.

Wie muss ich die Renovierungskosten dem Finanzamt nachweisen?

Die anrechenbaren Handwerkerleistungen – also 20 Prozent der Arbeitskosten inklusive Mehrwertsteuer – werden in der Steuererklärung auf Seite 3 in Zeile 73 des Mantelbogens unter dem Punkt „Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen“ eingetragen.

Sie sind dazu verpflichtet, die Rechnungen und Zahlungsnachweise aufzuheben. Sie müssen die Belege nicht zwingend mit der Steuererklärung zusammen abgeben, aber das Finanzamt hat das Recht, die Unterlagen anzufordern.

FAQ

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Jenny Häusler

Redakteurin

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