Widerrufsrecht bei Maklerverträgen: Wie wird es angewendet?

Der Maklervertrag ist die Basis für die Zusammenarbeit zwischen Ihnen als Verkäufer und Ihrem Makler.

Seit dem 13. Juni 2014 gibt es eine wichtige Änderung bei diesen Verträgen: Die EU-Verbraucherrichtlinie gibt vor, dass Verträge zwischen Immobilienmaklern und Verbrauchern durch den Verbraucher widerrufen werden können.

Mit anderen Worten: Als Kunde haben Sie also ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Doch wie funktioniert das Widerrufsrecht genau? Gibt es Ausnahmen? Was sollten Sie dabei beachten?

Lesen Sie weiter und erfahren Sie alles, was für Sie zum Widerrufsrecht bei Maklerverträgen wichtig ist.

Das Widerrufsrecht gemäß der EU-Verbraucherrichtlinie ist recht eindeutig: Fernabsatzverträge und Haustürgeschäfte dürfen innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss vom Verbraucher widerrufen werden.

Damit ist klar: Das gilt für alle Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden.

Dies schließt üblicherweise Maklerverträge ein, da Sie diese zum Beispiel per Internet, per Telefon, per E-Mail, per Brief oder bei sich zu Hause (Haustürgeschäft) schließen.

Das bedeutet: Solange Sie als Verbraucher nicht explizit auf Ihr Widerrufsrecht verzichten, dürfen Sie den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Ihrer Unterschrift widerrufen.

Bei Kaufverträgen gilt: Das 14-tägige Widerrufsrecht kann Teil des Vertrags sein – muss es aber nicht.

Als Verkäufer sind Sie dazu nicht verpflichtet.

Damit Sie den vorliegenden Maklervertrag tatsächlich widerrufen dürfen, gibt es einige wichtige Voraussetzungen.

Im Normalfall beginnt der Makler erst nach Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit.

Ausnahme: Sie als Kunde verzichten aktiv auf das Widerrufsrecht, damit der Makler sofort beginnen kann.

Das Widerrufsrecht ist grundsätzlich nur dann anwendbar, wenn es sich um einen Maklervertrag zwischen einem Unternehmer (Makler) und einem Verbraucher (Sie als Verkäufer) handelt.

Als Verbraucher gelten dabei private Kunden wie Käufer oder Verkäufer. Das ist wichtig.

Denn: Bei Verträgen zwischen zwei Unternehmen gilt das Widerrufsrecht nicht.

Außerdem hängt das Widerrufsrecht von der Art des Immobilienkaufs oder -verkaufs ab.

Der Grund: Nur, wenn Sie als Kunde nicht-gewerbliche Zwecke mit dem Maklervertrag verfolgen, gelten Sie gemäß § 13 BGB als Verbraucher.

Es ist sinnvoll, dies explizit im Maklervertrag festzuhalten.

Ein Verbraucher ist in Deutschland jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu privaten Zwecken abschließt.

Mit anderen Worten: Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag gilt also nur dann, wenn Sie keine gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeiten mit dem Immobilienkauf oder -verkauf verfolgen.

Damit gilt: Haben Sie mehrere Mietobjekte und verdienen Sie Ihr Haupteinkommen mit Mietimmobilien, geht der Gesetzgeber von einer gewerblichen Tätigkeit aus.

Die Folge: Kein Widerrufsrecht für den Maklervertrag.

Hier ist die Abgrenzung zwischen Verbraucher und Unternehmer schwieriger.

Denn: Wenn Sie das Objekt etwa als Geldanlage oder für die Altersvorsorge nutzen, handelt es sich auch beim Vermieten um private Zwecke.

Ob das Widerrufsrecht gilt, hängt auch davon ab, auf welche Art der Maklervertrag zustande gekommen ist.

Denn: Es wird nur bei sogenannten Fernabsatzverträgen und bei Haustürgeschäften Teil des Vertrags. Doch wann ist das genau der Fall?

Schauen wir es uns genauer an:

Laut § 312c BGB liegt dann ein Fernabsatzgeschäft vor, wenn für die Verhandlungen und den Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden.

Klingt kompliziert? Ist es zum Glück gar nicht. Solange der Vertrag durch E-Mail, Telefon, postalischen Briefverkehr, Kontaktformular im Internet, WhatsApp, SMS oder Fax geschlossen wird, ist es ein Fernabsatzvertrag.

Zusatzbedingung: Kein unmittelbarer Kontakt zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber („kein Handschlag“) beim Vertragsabschluss.

Auch bei sogenannten Haustürgeschäften haben Sie als Verbraucher das Recht, den Maklervertrag zu widerrufen.

Die Voraussetzungen dafür sind in § 312b BGB näher geregelt.

Vorab: Bei Verträgen zwischen Unternehmen gilt das Widerrufsrecht aus dem Maklervertrag nicht.

Die Folge: Beide Unternehmer, also sowohl der Makler wie auch Sie als gewerblicher Kunde, können daher nicht innerhalb einer Widerrufsfrist vom Vertrag zurücktreten.

Ein Widerruf des Maklervertrags ist nur dann wirksam, wenn Sie ihn fristgerecht erklären. Doch wie lange haben Sie dafür Zeit?

Bei korrekter Widerrufsbelehrung beträgt die Widerrufsfrist zwei Wochen. Sie beginnt laut § 356 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit dem Vertragsschluss.

Beachten Sie: Für die Frist ist die Abgabe wichtig, nicht ihr Eingangstermin.

Das heißt: Sie können Ihr Widerrufsschreiben also auch an Tag 14 der Frist per Post abschicken. Wählen Sie am besten ein Einschreiben, um die Fristeinhaltung bei Bedarf beweisen zu können.

Falls Sie erst nach dem Abschluss des Vertrags über Ihr Widerrufsrecht belehrt werden, beginnt die Frist zum Zeitpunkt der Belehrung.

In diesem Fall erlischt das Widerrufsrecht erst nach 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsabschluss.

Dies gilt sowohl bei falschen als auch bei fehlenden Belehrungen.

Doch wie geht das?

Die Antwort: Nutzen Sie hierzu die Musterbelehrungen des Bundesministeriums für Verbraucherschutz und vergleichen Sie.

Die Praxis zeigt: Widerrufsbelehrungen von Maklern sind häufig fehlerhaft.

Hier könnte also noch eine Chance für Sie liegen.

Sie möchten Ihren Maklervertrag widerrufen?

Im Grunde ist das ganz einfach:

Senden Sie diese per Einschreiben an den Makler, um später einen Beweis zu haben.

Bei einem Widerruf des Maklervertrags wird der Vertrag sofort unwirksam. Die Rechte und Pflichten beider Parteien sind aufgehoben.

Das bedeutet: Der Makler stellt seine Tätigkeit ein und Sie sind nicht mehr zur Zahlung einer Provision verpflichtet.

Doch Vorsicht: Ein Widerruf bedeutet nicht, dass Sie sich als Auftraggeber die kompletten Maklerkosten sparen können.

Denn: Anstelle der Provision darf der Makler auch nach der Kündigung einen Wertersatz für die erbrachte Leistung verlangen.

Dieser Wertersatz darf laut § 357 Abs. 8 BGB maximal der Höhe der Provision entsprechen.

Die genaue Summe richtet sich nach den erbrachten Leistungen.

Den Zeitaufwand darf der Makler innerhalb der Widerrufsfrist keinesfalls in Rechnung stellen.

Achtung: Sollte der Makler die Immobilie bereits verkauft haben, ist ein Widerruf nicht mehr möglich. Die Folge: Sie müssen auch die Maklerprovision entrichten.

Deshalb: Checken Sie vor Ihrem Widerruf noch den Maklervertrag.

Es gibt einige Fälle, in denen Sie den Maklervertrag nicht mehr widerrufen können.