Maklervertrag kündigen: Geht das?

„Einfach einen Makler beauftragen und den Hausverkauf den Experten überlassen“ – ein Traum, der in vielen Fällen auch Wirklichkeit wird.

Leider geht es auch anders: Der Makler inseriert die Immobilie kaum oder schenkt der Vermarktung keine Aufmerksamkeit.

In solchen Situationen wünschen Sie sich vor allem eins: Die Zusammenarbeit mit dem Makler schnellstmöglich zu beenden.

Doch lässt sich ein Maklervertrag einfach kündigen? Wenn ja, unter welchen Umständen und was ist dabei für Sie wichtig?

Erfahren Sie unserem Ratgeber alles zur Kündigung von Maklerverträgen und wie Sie dabei vorgehen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben!

Eins vorab: Maklerverträge für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen müssen seit 2020 immer schriftlich festgehalten werden.

Zusätzlich unterscheiden sich Maklerverträge noch hinsichtlich ihrer Laufzeit.

Sie haben es sich bestimmt schon gedacht: Immobilienmakler bevorzugen befristete Verträge. Diese bieten ihnen mehr Sicherheit.

Mit anderen Worten: Andere Immobilientypen, die durch einen Makler vermittelt werden, benötigen keinen schriftlichen Maklervertrag.

Dennoch: Wir empfehlen Ihnen immer, einen Vertrag abzuschließen, um Missverständnisse von Anfang an zu vermeiden.

Je nach Art des Maklervertrags und Situation fallen die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich aus.

Wir zeigen Ihnen hier die gängigsten Konstellationen und Möglichkeiten auf:

Seit Juni 2014 dürfen Sie als Kunde in Deutschland einen abgeschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Und es wird noch besser: Makler haben die Pflicht, Sie als Kunden schriftlich über das Widerrufsrecht zu informieren. Sie beginnen ihre Tätigkeit erst nach Ablauf der 14 Tage.

Sie haben einen unbefristeten Maklervertrag abgeschlossen? In diesem Fall sind Sie auf der sicheren Seite.

Denn:

Die sonstigen Ausgestaltungen des Maklervertrags spielen für die Kündigung keine Rolle.
Mit anderen Worten: Ob nun einfacher Maklervertrag oder Alleinauftrag – ohne feste Frist kommen Sie ganz einfach aus dem Vertrag.

Einen befristeten Maklervertrag können Sie nur schwer vor Ende der Laufzeit kündigen. Dafür läuft dieser zum Fristende automatisch aus.

Ausnahme: Sie haben mit dem Makler eine automatische Verlängerung bei ausbleibender Kündigung vereinbart.

Im zweiten Fall gilt: Ermitteln Sie die Kündigungsfrist und reichen Sie Ihre Kündigung rechtzeitig ein.

Und sonst? Sie haben noch weitere Ansatzpunkte, die Ihnen eine vorzeitige Kündigung ermöglichen.

Dazu gehören:

Befristete Maklerverträge müssen laut Rechtsprechung eine angemessene Laufzeit haben.

Denn: Gerade bei einem Alleinauftrag wären Sie als Verkäufer sonst viel zu lange an einen anderen Makler gebunden, ohne selbst tätig werden zu können.

Doch was gilt als angemessen?
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 (Az.: I ZR 40/19) noch einmal klargestellt, dass Fristen von 6 Monaten kein Problem darstellen.

Ausnahme: Bei schwer vermittelbaren Immobilien kommen auch längere Fristen von 8 Monaten oder je nach Einzelfall noch mehr infrage.

Liegt ein wichtiger Grund vor, dürfen Sie Ihren Maklervertrag fristlos kündigen.

Nach §626 BGB ist dies der Fall, wenn der Makler eine Pflichtverletzung begeht.

Doch Achtung: Erfahren Sie von der Pflichtverletzung, haben Sie nur zwei Wochen Zeit für die fristlose Kündigung.

Und: Sie müssen dem Makler den Grund auf Nachfrage nennen.

Sie haben den Maklervertrag gekündigt – und nun? Was bedeutet das eigentlich?

Zunächst wird der Makler seine Arbeit einstellen. Denn: Für ihn ist es nicht sinnvoll, mit der arbeitsintensiven Interessentensuche fortzufahren, wenn der Auftraggeber kein Interesse mehr hat.

Kommen wir zu den Kosten.

Hier entscheidet der Einzelfall:

Im Normalfall erhält der Makler nach der Kündigung keine Vergütung. Der Grund: Er wird nach Erfolg bezahlt und dieser ist nicht eingetreten.

Ausnahme: Es kommt nach der Kündigung noch zu einem Kaufvertrag mit einem Interessenten, den der Makler vermittelt hat.

In diesem Fall steht dem Makler die Provision zu.

Sie haben im Maklervertrag der Spesenerstattung zugestimmt? In diesem Fall darf der Makler Ihnen Kosten wie Telefongebühren, Kopierkosten und Fahrtkosten in Rechnung stellen.

Beachten Sie: Auch Aufwandsentschädigungen sind mitunter Teil von Maklerverträgen.
Das bedeutet: Der Makler könnte auch angefallene Kosten für Home Staging und andere Vermarktungskosten berechnen.

Aber: Eine Berechnung des Zeitaufwands ist immer ausgeschlossen.

Diese Konstellation ist nur bei Alleinaufträgen möglich. Wie das gehen kann?

Ein kleines Beispiel:

Sie haben einen Alleinauftrag mit einem Makler abgeschlossen. Trotzdem beauftragen Sie während der Laufzeit einen weiteren Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie.

In diesem Fall könnte der Makler Schadenersatz verlangen.

Verkäufer dürfen einen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen. Grundsätzlich spricht also nichts dagegen.

Aber:

Das heißt: Bei einem einfachen Maklerauftrag sowie beim einfachen Makleralleinauftrag dürfen Sie selbst Käufer suchen.

Beim qualifizierten Makleralleinauftrag ist Vorsicht geboten. Hier müssen Sie als Verkäufer alle Interessenten direkt an den Makler verweisen.

Und zur Erinnerung: Schließen Sie den Kaufvertrag mit einem Interessenten, den der Makler vorher vermittelt hat, müssen Sie dem Makler die Provision zahlen.

Um den Maklervertrag rechtssicher zu kündigen, sollten Sie den folgenden Schritten folgen: