Reservierungsvereinbarung mit dem Makler: Können Käufer ihre Wunschimmobilie reservieren?

Es ist wie im Bilderbuch: Nach der Besichtigung der Immobilie sind die Käufer begeistert und bekunden ihr Interesse.

Sie möchten allerdings erst noch in Ruhe die Zahlungsmodalitäten klären oder benötigen Bedenkzeit.

In diesem Fall besteht für Käufer die Möglichkeit, mit dem Makler eine Reservierungsvereinbarung zu treffen. Der Makler versichert damit, die Immobilie während der Wartedauer nicht anderweitig anzubieten.

Erfahren Sie hier alle wichtigen Fakten zur Reservierungsvereinbarung und wie sich diese auf Sie als Verkäufer der Immobilie auswirkt.

Die Reservierungsvereinbarung für eine Immobilie wird zwischen Makler und Kaufinteressent abgeschlossen.

Mit der Vereinbarung zur Reservierung haben Sie als Verkäufer eigentlich nichts zu tun. Es ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Makler und einem Kaufinteressenten.

In der Praxis sieht das leider anders aus: Häufig verlangen Käufer, dass Sie die Vereinbarung ebenfalls unterzeichnen. Nur so ergibt sich eine echte Garantie.

Andernfalls wären Sie nicht daran gebunden. Sie könnten die Immobilie privat verkaufen oder parallel einen anderen Makler beauftragen.
Und genau hier kommt die Reservierungsdauer ins Spiel.

Sehr lange Vereinbarungen können bis zu 6 Monate dauern.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Wägen Sie die Vor- und Nachteile in Ihrer persönlichen Situation ab.

Wichtig:

Sie als Verkäufer sind an der Reservierungsvereinbarung nicht beteiligt. Sie erhalten auch keinen Anteil an der Maklergebühr.

Aus diesem Grund bedeutet eine solche Vereinbarung für Sie oft eher einen Nachteil.

Für Sie lohnt sich eine Reservierungsvereinbarung also nur dann, wenn es nur wenige Interessenten gibt.

Alternative: Es handelt sich um Ihren „Wunschkäufer“.

Für den Makler ist die Reservierungsvereinbarung deshalb attraktiv, weil sie ihm mehr Verbindlichkeit beim Geschäft verschafft.

Denn: Die reine Interessensbekundung von Kunden ist oft nicht aussagekräftig. Dieser könnte jederzeit abspringen.

Mit einer Reservierungsgebühr, die sich bei Bedarf einbehalten lässt, erhält der Makler dann zumindest eine Entschädigung. Zudem erzeugt er ein Gefühl der Verbindlichkeit.

Schließen Makler und Käufer die Reservierungsvereinbarung ab, gehört dazu oft eine Reservierungsgebühr.

Diese wird später mit der Maklerprovision verrechnet – sie stellt also eine Art Vorschuss für den Makler dar.

Das hat einen Grund: Fällt die Gebühr zu hoch aus, übt dies sehr großen Druck auf Käufer aus. Sie fühlen sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen, um einen hohen Verlust zu vermeiden.

Dazu hat das Landgericht Köln (Az.: 2 O 292/19) entschieden: Die Grenze wird hier bei unter 10 Prozent der Maklerprovision angesetzt.

Fällt die Gebühr höher aus, müsste die Vereinbarung notariell beglaubigt werden.

Die Verbindlichkeit einer Reservierung ist nicht in jedem Fall gegeben.

Im Gegenteil: Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist die Reservierungsvereinbarung überhaupt wirksam.

Aus diesem Grund ist es wichtig genau auf die Formulierungen im Vertrag sowie auf die Höhe der Reservierungsgebühr zu achten.

Die Reservierungsvereinbarung ist aus Käufersicht dann sinnvoll, wenn noch keine hundertprozentige Sicherheit über den Kauf besteht.

Wer sich jedoch ganz sicher ist, aber noch auf die Zusage der Bank oder andere Faktoren wartet, ist mit dem verbindlichen Vorvertrag oft besser beraten.

Er ist also rechtlich bindend, anders als die unverbindliche Reservierungsvereinbarung.

Grundsätzlich können sowohl Käufer als auch Verkäufer vom Vorvertrag zurücktreten.

Jedoch fällt dann ein Schadensersatz an. Diese rechtlichen Konsequenzen fallen bei der Reservierungsvereinbarung weg.

Wichtig: Letztlich ist der Immobilienverkauf immer erst mit einem notariell beurkundeten, von beiden Seiten unterschriebenen Kaufvertrag komplett.

Solche Vereinbarungen zwischen Makler und Kaufinteressenten wirken zunächst sehr unkompliziert. Leider trügt der Schein.

Denn: Das ganze Konstrukt steht rechtlich auf wackeligen Beinen. Es gibt zahlreiche Probleme, die dabei aufkommen können.

Hier eine Auswahl:

Falls sich der Interessent später gegen die Immobilie entscheidet, wird es kompliziert.

Laut Vereinbarung erhält er die Gebühr nämlich nicht oder nur zu einem Teil zurück. Die Folge: Juristische Auseinandersetzungen.

Nicht selten entscheiden Gerichte im Sinne der Käufer.
Die Folge: Makler müssen die Gebühren zurückerstatten.

Mögliche Gründe: Fehlende notarielle Beglaubigung oder Unwirksamkeit der Reservierungsgebühr.

Sollte der Makler die Immobilie entgegen der Vereinbarung weiteren Interessenten zeigen, macht dies die Reservierung nichtig.

In diesem Fall müssten Makler die Reservierungsgebühr zurückerstatten.

Dies gilt auch, wenn Sie als Verkäufer die Vereinbarung nicht unterschreiben und parallel nach weiteren Interessenten suchen.

Eine Reservierung bedeutet für den Verkaufsprozess immer Stillstand. Makler und Verkäufer müssen auf die Antwort des Käufers warten.

Dies ist gerade dann problematisch, wenn die Interessenten die Frist voll ausschöpfen und sich in der Zwischenzeit andere potenzielle Käufer melden.