Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung stellt einen wichtigen Schritt beim Immobilienkauf dar. Denn so sichern Sie als Käufer sich die Rechte an einer Immobilie.

Es handelt sich um eine Art Reservierung gegenüber anderen Interessierten oder Gläubigern. Mit dem Kauf der Immobilie und dem Grundbucheintrag verfällt die Auflassungsvormerkung.

Doch was genau bewirkt die Auflassung? Wie wird sie eingetragen und wie lange gilt sie?

Hier lesen Sie Antworten auf all diese Fragen und erfahren zudem, was die Auflassungsvormerkung kostet und wie sie sich löschen lässt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit der Auflassungsvormerkung hat der Käufer die Möglichkeit, eine Immobilie zu reservieren

  • Die Auflassungsvormerkung wird von dem Notar in das Grundbuch eingetragen

  • Die Vormerkung ist keine Pflicht, aber dringend zu empfehlen

Was bewirkt eine Auflassungsvormerkung?

Per Definition ist die Auflassungsvormerkung dazu da, die Rechte eines Käufers an einem Grundstück zu sichern.

Sie ist im § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausführlich geregelt.

Juristisch gesehen, ermöglicht die Auflassung im Grundbuch den Wechsel des Besitzrechts vom Verkäufer auf den Käufer.

Da zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und tatsächlichem Eigentumswechsel aber oft viele Woche vergehen, sichern Sie sich mit der Auflassungsvormerkung zwischenzeitlich Ihre Rechte als Käufer.

Das bedeutet: Ein Verkauf an andere Interessierte zu diesem Zeitpunkt ist nicht mehr möglich – auch, wenn die Konkurrenz mehr Geld bietet.

Wortherkunft

Der Begriff der Auflassung ist bereits sehr alt. Er stammt vermutlich daher, dass früher die Tore verkaufter Häuser offenstehen gelassen wurden. So wurde den Nachbarn symbolisiert, dass ein Eigentumswechsel stattgefunden hatte.

Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?

Die Auflassungsvormerkung ist nicht zwingend nötig, aber sehr empfehlenswert.

Insbesondere dann, wenn Sie die Immobilie von einem Bauträger kaufen, sollten Sie auf die Auflassungserklärung in Abteilung II des Grundbuchs bestehen.

Denn so sind Ihre Rechte auch dann geschützt, wenn der Bauträger in der Erwerbsphase Insolvenz anmelden sollte.

Die Vorteile der Auflassungserklärung:

  • Die Immobilie kann nicht an andere Interessierte verkauft werden.
  • Der Verkäufer kann nicht mehr vom Kauf zurücktreten.
  • Der Verkäufer kann keine Änderungen im Grundbuch mehr eintragen.
  • Die Zahlung ist noch vor dem abschließendem Grundbucheintrag geschützt.
  • Falls der Bauträger insolvent wird, behalten Sie als Käufer das Recht am Grundstück.

De facto reservieren Sie die Immobilie also mit der Auflassungsvormerkung. Daher lässt sich diese auch als „Eigentumsvormerkung“ beschreiben.

Wie wird die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch stehen, um gültig zu sein.

Die Eintragung findet direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.

Das bedeutet, dass Sie und der Verkäufer sich zu diesem Zeitpunkt bereits über den Kauf, den Kaufpreis und die Details des Geschäfts einig sind.

Jedoch vergeht noch Zeit, bis Sie endgültig als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen:

Nach Vertragsunterzeichnung müssen Sie zunächst die Finanzierung per Grundschuldbestellung besichern, die Kreditsumme erhalten und den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen.

Erst danach veranlasst der Notar Ihre endgültige Eintragung als neuer Eigentümer in Abteilung II des Grundbuchs. Dies dauert nur wenige Tage.

Der Notar informiert Sie, sobald die Auflassungsvormerkung erfolgreich eingetragen wurde. So sind Sie bis zu Geschäftsabschluss vor bösen Überraschungen geschützt.

Wie lange ist die Auflassungsvormerkung gültig?

Die Auflassungsvormerkung hat keine fixe Gültigkeitsdauer. Dies hängt jeweils vom individuellen Fall ab.

Die Auflassung gilt, bis der Eigentumswechsel komplett abgewickelt ist.

Nach der Entrichtung des Kaufpreises vergehen manchmal noch mehrere Wochen oder gar Monate.

Erst, wenn der Verkäufer den vollen Kaufpreis erhalten hat und der Notar erfolgreich veranlasst hat, dass Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, wird die Auflassungsvormerkung hinfällig.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist leider nicht kostenlos. Dennoch lohnt sich diese Investition.

Die Kosten sind abhängig von dem Wert der Immobilie und der Grundschuld und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Demnach betragen die Notarkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung die Hälfte der Kosten eines normalen Grundbucheintrags.

Was ist meine Immobilie wert?

Beispiel Notar- und Grundbuchkosten:

Wenn eine Immobilie 300.000 Euro kostet und die Grundschuld 250.000 Euro beträgt, kostet der Grundbucheintrag 635 Euro.

Entsprechend kostet die Auflassungsvormerkung in diesem Fall 317,50 Euro.

Kann ich eine Auflassungsvormerkung löschen?

Üblicherweise bleibt die Auflassungsvormerkung so lange im Grundbuch stehen, bis die eigentliche Auflassung umgesetzt wird.

Dazu gehört, dass der Verkäufer etwaige Belastungen wie vermerkte Hypotheken tilgen muss.

Der Käufer muss die Finanzierung sicherstellen und den Kaufpreis überwiesen.

Sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Dies übernimmt das Grundbuchamt. Hierfür fallen noch einmal 25 Euro als pauschale Gebühr an.

Normalerweise erlischt die Auflassungsvormerkung nach 1 bis 2 Monaten.

In einigen Fällen kommt es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten rund um die Auflassung.

Wenn etwa noch Fragen zu Rechten in Bezug auf das Grundstück offen sind oder der Käufer den Kaufpreis nicht überweist, platzt der Hauskauf schlimmstenfalls.

In diesem Fall kann die Auflassungsvormerkung auf Antrag gelöscht werden, womit die Reservierung entfällt.

Expertenrat einholen

Lassen Sie sich zu allen Angelegenheiten rund um den Hauskauf von einem Rechtsanwalt professionell beraten. So vermeiden Sie Streitigkeiten und gehen sicher, dass die gekaufte Immobilie auch wirklich Ihnen gehört.

FAQ

Die Auflassungsvormerkung wird in das Grundbuch eingetragen, sobald beide Parteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben.

Dies wird vom Notar veranlasst und vom Grundbuchamt umgesetzt. Die Eintragung der Vormerkung sollte nur wenige Tage dauern.

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung werden gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abgerechnet. Der Preis liegt bei der Hälfte der Gebühren für einen Grundbucheintrag und bewegt sich meist im Bereich von mehreren Hundert Euro. Die genauen Kosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Obwohl die Auflassungsvormerkung nicht verpflichtend ist, ist sie dennoch dringend zu empfehlen.

Denn ohne die Vormerkung fehlt dem Käufer die Sicherheit, dass nicht doch noch ein höheres Gebot eingeht und der Verkäufer eventuell vom Kaufvertrag zurücktritt.

Zudem lässt sich mit der Vormerkung die mögliche Insolvenz eines Bauträgers absichern.

Die Auflassungsvormerkung dient als Reservierung einer Immobilie. So soll der Käufer davor geschützt werden, dass der Besitzer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft.

Sobald der Käufer den Kaufpreis überwiesen hat und alle früheren Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht wurden, verfällt die Auflassungsvormerkung und der Käufer wird offizieller Eigentümer der Immobilie.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

5/5
Abgestimmt: 13