Reallast: Wann wird sie ins Grundbuch eingetragen?

Sie haben eine Immobilie geerbt oder wollen diese verkaufen und finden im Grundbuch eine Reallast?

Mit einer Reallast gehen Sie als Eigentümer eines Grundstücks immer eine Verpflichtung gegenüber einer begünstigten Person ein.

Doch was ist eine Reallast überhaupt? Wird die Reallast in das Grundbuch eingetragen? Welche Rechte und Verpflichtungen ergeben sich dadurch für mich?

Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen.

Als Sie Ihre Immobilie gekauft haben, mussten Sie diese mit hoher Wahrscheinlichkeit finanzieren.

Als Kreditsicherheit haben Sie dabei eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen.

Diese gilt bis zur Löschung als sogenannte Belastung im Grundbuch. Die Reallast ist ähnlich.

Vereinfacht gesagt: Eine Reallast im Grundbuch verpflichtet Sie als Eigentümer des Grundstücks, langfristig Leistungen für eine begünstigte Person zu erbringen.

Beachten Sie: Auch wenn die Last im Grundbuch Ihres Grundstücks eingetragen wird, müssen Sie die Leistungen nicht mit diesem erwirtschaften – es dient in diesem Fall lediglich als Pfand.

Was bedeutet das?

In § 1105 des BGB wird die Reallast genau geregelt.

Zu einer Reallast kann es aus den verschiedensten Gründen kommen.

Häufig entstehen diese aber in ländlichen Gegenden, wenn Eltern ihren landwirtschaftlichen Betrieb an ihre Kinder überschreiben.

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass es verschiedene Arten der Reallast gibt.

Reallasten können unterschiedlicher Natur sein:

Sie zahlen regelmäßig Geld an einen Nutznießer.

Klassischer Fall: Ihre Eltern überschreiben Ihnen bereits zu Lebzeiten eine Immobilie und tragen als Gegenleistung eine lebenslange oder zeitlich begrenzte Rentenzahlung ein.

Sie liefern regelmäßig einen bestimmten Anteil am landwirtschaftlichen Ertrag des Grundstücks.

Beispiel: Sie erben frühzeitig den landwirtschaftlichen Betrieb in der Familie und verpflichten sich im Gegenzug, lebenslang oder zeitlich begrenzt einen gewissen Anteil vom Ertrag an die Erblasser zu liefern.

Hat Ihre Großmutter Ihnen ihre Immobilie überlassen, kann sie dafür im Gegenzug die Reallast in Form der lebenslangen Pflege eintragen.

Eine klassische Win-Win-Situation: Die Oma ist versorgt und Sie als Erbe kommen frühzeitig in den Genuss einer eigenen Immobilie.

So eine Belastung der Immobilie muss natürlich immer festgehalten werden – dafür ist das Grundbuch da.

Damit eine Reallast greift, muss diese im Grundbuch eingetragen werden. Dies erfolgt in der Abteilung II bei den Grunddienstbarkeiten unter dem Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“.

Eine Reallast bringt eine Menge Verantwortung mit sich:

Ob sich etwas für eine Reallast eignet, ist immer von einem Punkt abhängig: Der Gegenwert der Leistung muss sich finanziell ausdrücken lassen.

Der Grund: Sollten Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, können die Auszahlungen an den Begünstigten im schlimmsten Fall juristisch erstritten werden.

Welchen Verpflichtungen Sie nachkommen müssen, hängt von der Art der Reallast ab. Sie müssen entweder Zahlungen leisten, Naturalien abgeben oder spezielle Pflichten erfüllen.

Es ist genau wie bei einem Nießbrauchrecht oder einem Wohnrecht: Der Wert Ihrer Immobilie vermindert sich durch eine Reallast.

Wie hoch dabei die Wertminderung ausfällt, hängt von der jeweiligen Art der Belastung ab.

Den Wertverlust durch eine eingetragene Reallast können Sie auch selbst errechnen.

Zu diesem Zweck ermitteln Sie zunächst den Wert der Reallast.

Das funktioniert folgendermaßen:

Der Faktor für die Dauer wird vorgegeben und orientiert sich an dem Alter, dem Geschlecht und der damit verbundenen restlichen Lebenserwartung.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln, machen Sie sich darauf gefasst, dass dieser durch die Reallast deutlich niedriger ausfällt.

Sie möchten Änderungen an der Reallast vornehmen und diese erhöhen oder verringern? Das ist durchaus möglich.

Es gibt jedoch eine Hürde: Sie müssen sich dafür laut § 873 BGB mit dem Begünstigten absprechen.

Mit anderen Worten:

Kommt es zur Einigung, muss die Änderung notariell beglaubigt werden und entsprechend im Grundbuch geändert werden.

Sie fragen sich nun, ob es für eine Löschung der Reallast auch die Einstimmung beider Parteien benötigt?

In der Regel ist es kein Problem, eine Reallast im Grundbuch zu löschen. Dafür müssen sich nicht einmal beide Parteien nicht einig sein.

Das heißt: Als Grundstückseigentümer können Sie nicht einfach einseitig die Löschung erklären.

Hierfür ist immer die Zustimmung des Begünstigten nötig.

Der Begünstigte kann die Löschung notariell beglaubigen lassen und einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch veranlassen.