Welche Grunddienstbarkeiten gibt es?

Wer ein Grundstück besitzt oder plant, eines zu kaufen, kommt häufig auch mit dem Begriff “Grunddienstbarkeit” in Kontakt.

Dabei geht es um verschiedene Rechte oder auch Einschränkungen, die mit dem Besitz eines Grundstücks und seiner Nutzung sowie auch seinem Wert verbunden sind.

Wie wird die Grunddienstbarkeit definiert? Welche Arten gibt es? Was kostet eine Grunddienstbarkeit? Kann ich eine Grunddienstbarkeit wieder löschen?

Beispiele für Grunddienstbarkeiten und welche Rechte, Pflichten und Kosten diese mit sich bringen, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grunddienstbarkeit wird in das Grundbuch eingetragen

  • Typische Beispiele für eine Grunddienstbarkeit sind das Wegerecht, Leitungsrecht oder das Überbaurecht

  • Bei einer Grunddienstbarkeit wird zwischen dem “herrschenden” und dem “dienenden” Grundstück unterschieden

Definition: Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Ist auf einem Grundstück eine Grunddienstbarkeit eingetragen, gibt das einer anderen Person als dem Eigentümer bestimmte Rechte zur Nutzung dieses Grundstücks.

In der Regel sind das Eigentümer benachbarter Grundstücke, mit denen Sie einen Vertrag über die Nutzung oder über etwaige Einschränkungen abschließen.

Damit klären Sie die Rechtslage und ersparen sich und Ihrem Nachbarn, bzw. Vertragspartner langfristig Streit und Ärger.

Das Grundstück, auf dem die Grunddienstbarkeit eingetragen wird, das also die Rechte abgibt, wird als „dienendes“ Grundstück bezeichnet.

Das Grundstück, das die Nutzungsrechte erhält, als „herrschendes Grundstück.

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Wo wird die Grunddienstbarkeit eingetragen?

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt im Grundbuch, Abteilung 2.

In dieser Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück liegen, vermerkt.

Dazu gehören zum Beispiel Grunddienstbarkeiten wie:

Sind sich die Nachbarn einig, wird die Grunddienstbarkeit in der Regel im Grundbuchblatt des „dienenden“, also des belasteten Grundstücks eingetragen.

Wie kann ich eine Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eintragen?

Um eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch einzutragen, muss diese notariell beglaubigt werden.

Der Notar, der sich um die Beglaubigung kümmert, veranlasst auch die Eintragung ins Grundbuch und verlangt für seine Leistungen eine Gebühr.

Die Höhe der Gebühr ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und hängt vom Wert der Grunddienstbarkeit ab.

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Welche Grunddienstbarkeiten gibt es?

Die möglichen Grunddienstbarkeiten auf einem Grundstück lassen sich in drei Gruppen einteilen: In Nutzungsdienstbarkeit, Unterlassungsdienstbarkeit und Baulasten.

Schauen wir uns diese Gruppen genauer an:

Die Nutzungsdienstbarkeit

Eine Unterlassungsdienstbarkeit schränkt Rechte als Grundstückseigentümer ein, die Ihnen normalerweise zuständen.

Dabei kann es sich zum Beispiel um Bebauungsbeschränkungen oder Bauverbote für bestimmte Grundstücksbereiche handeln, um dem Nachbarn die Aussicht nicht zu versperren oder um Werbeverbote.

Die Unterlassungsdienstbarkeit

Von einer Nutzungsdienstbarkeit spricht man immer dann, wenn eine andere Person Ihr Grundstück nutzen darf, um dadurch einen Vorteil für seine Grundstücksnutzung zu erlangen.

Baulasten

Während die Nutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeit zu den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten gehören, zählen Baulasten zu den öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeiten.

Baulasten werden also nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern in das sogenannte Baulastenverzeichnis.

Beispiele für Baulasten sind, wenn Eigentümer dulden müssen, dass Stellflächen oder Zufahrten von Dritten genutzt werden.

Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten können sehr individuell sein. Einzige Voraussetzung ist, dass eine eingetragene Grunddienstbarkeit Ihrem Nachbarn einen eindeutigen und unverzichtbaren Vorteil bietet.

Folgende Grunddienstbarkeiten sind in der Praxis besonders häufig zu finden:

Das Überbaurecht

Überbau bedeutet, dass ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Grundstück des Nachbarn reicht.

Ist der Nachbar damit einverstanden oder ist der Überbau ohne Schuld des Grundstückseigentümers entstanden (zum Beispiel durch einen Fehler des Bauunternehmens), kann durch eine Grunddienstbarkeit in Form eines Überbaurechts abgesichert werden, dass es sich der Nachbar nicht anders überlegt, bzw. der Überbau nachträglich genehmigt wird.

Das Wegerecht

Das Wegerecht erlaubt Ihrem Nachbarn, einen Weg auf Ihrem Grundstück zu nutzen, um sein Grundstück zu erreichen.

Wichtig dabei ist: Ist lediglich ein Gehrecht eingetragen, darf er Ihr Grundstück nicht befahren. Ist ein Geh- und Fahrrecht eingetragen, darf der Nachbar nicht auf Ihrem Grundstück parken.

Das Leitungsrecht

Das Leitungsrecht ähnelt dem Wegerecht: Hat ein Grundstück keinen Zugang zur öffentlichen Abwasser-, Strom- oder Wasserversorgung, dürfen die Leitungen über das Nachbargrundstück führen. Dies wird über ein Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit eingetragen.

Die Bebauungsbeschränkung

Eine Bebauungsbeschränkung beinhaltet Vorgaben zur Höhe der Bebauung. So kann die Anzahl der Geschosse, bzw. die Höhe Ihres Hauses beschränkt werden, damit der freie Blick des Nachbarn nicht eingeschränkt wird.

Ebenso ist ein Bauverbot möglich. Das bedeutet, dass Sie bestimmte Bereiche Ihres Grundstück frei von Bebauung halten müssen.

Die Nutzung von Photovoltaik

Diese Grunddienstbarkeit spielt eine Rolle, wenn Sie Ihr Hausdach an einen Energieversorger für die Errichtung einer Photovoltaikanlage vermieten und dafür ein Nutzungsentgelt erhalten.

Das Unternehmen sichert sich ab, indem für die Photovoltaikanlage und Ihre Nutzung eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird.

Schmutz- oder Lärmbelästigung

Grenzt Ihr Grundstück an eine landwirtschaftliche Fläche oder an ein Gewerbe, können Sie in einer Grunddienstbarkeit auf Ihr Abwehrrecht verzichten.

Dies bedeutet, dass Sie Schmutz- und Lärm-, oder auch Geruchsbelästigungen, die von dem Unternehmen ausgehen, hinnehmen, ohne sich zu beschweren, dagegen vorzugehen oder Schadensersatzansprüche zu stellen.

Was kostet eine Grunddienstbarkeit?

Für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit entstehen Kosten, die in der Regel der Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks, also der Berechtigte, bzw. Begünstigte trägt.

Zum einen fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an.

Zum anderen entstehen Kosten für ein Nutzungsentgelt oder eine Entschädigung, die der Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks an den des „dienenden“ Grundstücks bezahlt.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten?

Die Grundbuchkosten, also die Kosten für die Eintragung der Grunddienstbarkeit (in der Regel auf dem Grundbuchblatt des „dienenden“ Grundstücks) hängen vom Geschäftswert ab.

Dieser wiederum ist vom gezahlten Nutzungsentgelt, bzw. der gezahlten Entschädigung abhängig.

Die Berechnung des Geschäftswertes kann ausgesprochen kompliziert sein. Sie hängt unter anderem davon ab, ob die Grunddienstbarkeit befristet oder unbefristet ist und ob es sich bei der Entschädigung um eine Einmalzahlung oder um wiederkehrende Zahlungen handelt.

Lässt sich der Geschäftswert nicht berechnen, wird er vom Notar geschätzt.

Die Höhe der Gebühren in Abhängigkeit vom Geschäftswert ist im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt.

Kosten für den Grundbucheintrag

Für einen Geschäftswert von 500 Euro liegen die Kosten für die Grunddienstbarkeit bei 38 Euro, liegt der Geschäftswert über 200.000 Euro, ist eine Gebühr von 236 Euro fällig.

Was kostet eine Entschädigung?

Gewähren Sie Ihrem Nachbarn Rechte an Ihrem Grundstück in Form einer Grunddienstbarkeit, können Sie dafür eine Entschädigung, bzw. ein Nutzungsentgelt verlangen.

Die Höhe dürfen Sie frei vereinbaren und sollten dabei bedenken, dass eine eingetragene Grunddienstbarkeit den Verkehrswert eines Grundstücks reduziert und auch einen Wiederverkauf erschweren kann.

Weiterhin können Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung entstehen. Die Parteien legen vertraglich fest, wer diese Kosten trägt.

Senkt die Grunddienstbarkeit den Wert meiner Immobilie?

Mit einer Grunddienstbarkeit gewähren Sie einer dritten Person (Ihrem Nachbarn) Rechte an Ihrem Grundstück oder schränken dessen Nutzung hinsichtlich der Bebauung ein.

Dies hat Folgen: Der Verkaufswert sinkt.

Unter Umständen ist Ihr Grundstück in diesem Fall auch schwerer verkäuflich.

Während das „dienende“ Grundstück einen Wertverlust erleidet, steigt der Wert des „herrschenden“ Grundstücks, da es durch die Grunddienstbarkeit in seiner Nutzung aufgewertet wird.

Allerdings liegt die Wertsteigerung in der Regel unter dem Wertverlust.

Wie sich die jeweiligen Veränderungen im Wert eines Grundstückes durch eine Grunddienstbarkeit bemerkbar machen, kann ein Gutachter durch eine Verkehrswertermittlung feststellen.

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Welche Rechten und Pflichten haben die Eigentümer?

Mit einer Grunddienstbarkeit sind für alle Parteien Rechte und Pflichten verbunden.

So darf der Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks seine Rechte nicht überstrapazieren und muss damit möglichst schonend für den Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks umgehen.

Wer die eingetragene Grunddienstbarkeit, also zum Beispiel einen Fahrweg, unterhält, wird vertraglich vereinbart.

Neben den Pflichten sind mit einer eingetragenen Grunddienstbarkeit auch Rechte verbunden:

Der Eigner des „dienenden“ Grundstücks darf zum Beispiel einen Weg, für den eine Grunddienstbarkeit besteht, auf seinem Grundstück verlegen, wenn er die Kosten trägt und der neue Verlauf genauso gut geeignet ist wie der bisherige.

Wird die Grunddienstbarkeit eingeschränkt – zum Beispiel, indem der Weg verstellt oder seine Befahrbarkeit gestört wird, besteht ein Anspruch des Berechtigten auf Beseitigung.

Fristen beachten!

Der Anspruch auf Beseitigung verjährt nach 30 Jahren.

Wie wird eine Grunddienstbarkeit vereinbart?

Um eine Grunddienstbarkeit zu vereinbaren, sprechen sich die Nachbarn ab und sind sich im besten Falle einig.

Ein Notar formuliert möglichst genau, welche Grunddienstbarkeit vereinbart werden soll, beglaubigt diese und kümmert sich gegen eine Gebühr um den Eintrag ins Grundbuch.

Habe ich Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit?

Einen Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit haben Sie dann, wenn Sie Ihr Grundstück ansonsten nicht nutzen können.

So muss zum Beispiel Ihr Nachbar Ihnen ein Wege- und Leitungsrecht einräumen.

Laut BGB § 917 hat der Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks allerdings Anspruch auf eine Entschädigung durch eine Geldrente.

Wie kann eine Grunddienstbarkeit gelöscht werden?

Ist die Grunddienstbarkeit einmal eingetragen, hat nur der Begünstigte, also der Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks das Recht, diese wieder zu löschen.

Wurde nur eine befristete Grunddienstbarkeit vereinbart, erlischt diese automatisch, wenn die Frist abgelaufen ist und sie wird aus dem Grundbuch gelöscht.

Was passiert mit der Grunddienstbarkeit, wenn das Grundstück verkauft wird?

Wird ein Grundstück mit einer eingetragenen Grunddienstbarkeit verkauft, bleiben die damit verbundenen Rechte für das „herrschende“ Grundstück bestehen.

Wurden bestimmte Rechte nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern lediglich vertraglich geregelt, wird diese Vereinbarung beim Verkauf hinfällig.

FAQ

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

  • Überbaurecht
  • Wegerecht
  • Leitungsrecht
  • Bebauungsbeschränkung
  • Nutzung einer Photovoltaikanlage
  • Verzicht auf Abwehr bei Schmutz- oder Lärmbelästigung

Laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) §52 hängt der Wert einer Grunddienstbarkeit davon ab, welchen Wert diese für den Grundstückeigentümer bzw. das Grundstück hat.

Die Berechnung erfolgt mit einer Formel. Der ermittelte Wert bestimmt die zu zahlenden Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch.

Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch in der Abteilung 2 eingetragen. Diese Aufgabe übernimmt der Notar, der meistens auch den genauen Wortlaut bestimmt. Die anfallenden Gebühren sind im GNotKG geregelt.

Die Grunddienstbarkeit endet, wenn sie im Grundbuch gelöscht wird oder wenn sie von vornherein als befristet ausgelegt war.

Die Löschung erfolgt meistens mit Einwilligung des Grundstückeigentümers.

Auch wenn sich die Verhältnisse oder die rechtlichen Grundlagen ändern, kann dies zum Erlöschen der Grunddienstbarkeit führen.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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