Haus überschreiben – Was muss ich beachten?
Wenn Sie Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an Erben weitergeben möchten, kommt eine vorzeitige Überschreibung in Frage.
Dabei wird der Eigentümer gewechselt und Sie stellen sicher, dass die gewünschte Person die Immobilie erhält. Erbstreitigkeiten rund um das Haus lassen sich so vermeiden.
Doch wie gelingt es, das Haus korrekt zu überschreiben? Was steht eigentlich im Vertrag? Und kostet die Überschreibung etwas?
Hier erhalten Sie Antworten auf diese und auf viele weitere Fragen rund um die Überschreibung von Immobilien.
Das Wichtigste in Kürze
Mit der Hausüberschreibung sparen Sie die Erbschaftssteuer
Sie können Ihr Haus mit Auflagen überschreiben, um sich im Alter abzusichern
Für die Überschreibung sollten Sie unbedingt einen Vertrag aufsetzen
Wann ist es sinnvoll das Haus zu überschreiben?
Die Überschreibung ist eine finale Entscheidung, die nur unter bestimmten Bedingungen rückgängig gemacht werden kann.
Daher ist es zunächst einmal wichtig, dass Sie sich sicher sind. Überlegen Sie genau, ob die Überschreibung Ihres Hauses in Frage kommt. Lassen Sie sich keinesfalls drängen.
Normalerweise ähnelt die Überschreibung einer Schenkung, da Sie kein Entgelt dafür nehmen.
Jedoch können Sie bestimmte Auflagen oder auf Wunsch auch einen Preis mit der Überschreibung verbinden.
Aus diesen Gründen überschreiben Personen ihr Haus:
Pflegefall:
Die Kosten für ein Pflegeheim sind oft sehr hoch. Um diese zu decken, kann das eigene Vermögen genutzt werden. Bevor die Sozialhilfe die Wohnkosten übernimmt, müssen verschenkte Immobilien verkauft werden.
Bei überschriebenen Immobilien sind jedoch Ihre Kinder vor diesem Sozialhilferegress geschützt und können die Immobilie behalten.
Scheidung:
Die Scheidung führt meist auch in Hinblick auf die gemeinsame Immobilie zu Streitigkeiten. Wenn ein Partner im Haus verbleibt, kann der andere Partner ihm die Immobilie überschreiben und dafür eine Ausgleichszahlung erhalten.
Alternativ ist es denkbar, im Falle einer Scheidung oder Trennung das Haus an die Kinder zu überschreiben, sofern diese volljährig sind.
Privatinsolvenz:
Wer eine Privatinsolvenz fürchtet, rechnet auch damit, seine Immobilie zu verlieren. Hier gibt es die Möglichkeit, das Haus rechtzeitig an den Ehepartner zu verkaufen und die Eigentumsanteile an ihn zu überschreiben.
Dies geht jedoch nur dann, wenn der Ehepartner ausreichende finanzielle Mittel dafür hat.
Pflichtteilsanspruch reduzieren:
Das deutsche Erbrecht schreibt einen Pflichtteil vor. Selbst enterbte Erbberechtigte haben in diesem Rahmen Anspruch auf die Hälfte ihres gesetzlich vorgeschriebenen Erbes.
Bei der Überschreibung gibt es eine 10-Jahres-Frist: Wenn die nicht begünstigten Nachkommen innerhalb dieser Frist keine Ansprüche anmelden, verlieren sie ihr Anrecht auf den Pflichtteilergänzungsanspruch.
Beachten Sie bei der Überschreibung außerdem, dass das Eigentumsrecht nur mithilfe eines Notars und eines rechtsverbindlichen Vertrags besiegelt werden kann.
Die entsprechende Schenkung oder der Verkauf wird im Grundbuch eingetragen.
Kann ich mein Haus trotz Kredit überschreiben?
Häuser werden nur selten trotz Kredit überschrieben. Das heißt aber nicht, dass dies unmöglich ist.
Als Reaktion auf unvorhersehbare Ereignisse kommt die Überschreibung auch mit Kredit in Frage.
Eine schwere Erkrankung des Hauptverdieners, eine betriebliche Kündigung, Arbeitslosigkeit und Berufsunfähigkeit sind häufige Gründe für die Hausüberschreibung trotz bestehendem Kredit.
Wer dann seine Immobilie mitsamt Restschuld an die Nachkommen verschenkt, kann das Haus retten.
Diese Voraussetzungen müssen Sie dabei erfüllen:
- Absprache mit der Bank, die der Umschuldung zustimmen muss
- Beschenkter muss mindestens 18 Jahre alt sein
- Beschenkter muss seinen Hauptwohnsitz in Deutschland haben
- Beschenkter muss einen unbefristeten Arbeitsvertrag haben, der mindestens sechs Monate alt ist
- Beschenkter muss einwandfreie Bonität per Schufa-Auskunft nachweisen
Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, übernimmt der Beschenkte die alte Grundschuld und begleicht sie entweder mit dem umgeschuldeten Kredit oder mit einem neuen Darlehen.
Dabei fallen zusätzliche Gebühren sowie die Schenkungssteuer an.
Zugleich gilt die gleiche Freiheit in Bezug auf Gegenleistungen des Beschenkten. Als Schenkender können Sie so zum Beispiel ein unbefristetes Wohnrecht oder die Pflege vereinbaren.
An wen kann ich mein Haus überschreiben?
Grundsätzlich können Sie Ihr Haus an jede Person überschreiben. Je nachdem in welcher Beziehung Sie sich zu dem Beschenkten befinden, gibt es einige Details, die Sie beachten sollten.
Schauen wir uns diese Details genauer an:
Das Haus an die Kinder überschreiben
Ein Haus kann leider nicht in mehrere Stücke geteilt werden. Dennoch haben Sie zwei Möglichkeiten das Haus auf alle Ihre Kinder zu übertragen.
Zum einen können Sie das Haus auf nur ein Kind übertragen, welches dann eine Ausgleichszahlung an die Geschwister leistet. Möglicherweise verzichten die anderen Kinder auch auf Ihre Ansprüche.
Zum anderen können Sie alle Kinder zu gleichen Teilen in das Grundbuch eintragen. Über den Verbleib der Immobilie entscheiden dann Ihre Kinder.
Grundsätzlich gilt jedoch: Halten Sie alle Vereinbarungen so genau wie möglich in einem Übergabevertrag fest. So beugen Sie einem Familienstreit vor. Außerdem sollten Sie hierzu den Wert Ihrer Immobilie kennen.
Das Haus an nur ein Kind überschreiben
Viele Immobilienbesitzer verschenken oder verkaufen die Immobilie im Rahmen einer Überschreibung an das eigene Kind.
Wenn Sie mehrere Kinder haben, das Haus aber nur an eines überschreiben, haben die anderen Kinder das Recht auf einen Pflichtteil.
Dieser muss aus dem Immobilienwert beglichen werden.
Schlimmstenfalls kann es dazu kommen, dass das begünstigte Kind die Immobilie verkauft, um die Geschwister auszahlen zu können.
Gemäß der 10-Jahres-Frist gilt dies allerdings nur für die 10 Jahre ab Überschreibung.
Das Haus an die Enkel überschreiben
Auch an Ihre Enkel sowie an andere Personen, ob verwandt oder nicht, können Sie das Objekt überschreiben. Regeln Sie hierbei unbedingt Wohn- und Nutzungsrechte. Wollen Sie weiter in der Immobilie wohnen bleiben?
Wenn die anderen Erbberechtigten jedoch innerhalb von 10 Jahren nach der Überschreibung Einspruch erheben, muss ihnen der gesetzlich festgelegte Pflichtteil ausgezahlt werden.
Dieser richtet sich nach dem Immobilienwert zum Zeitpunkt der Übertragung sowie nach der Anzahl und Rangordnung der anderen Berechtigten.
Umso wichtiger ist es, dass sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen.
Haus an den Ehepartner überschreiben
Natürlich können Sie Ihre Immobilie auch dem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner überschreiben.
Der größte Vorteil: Diese Übertragung ist steuerfrei, solang Ihr Partner mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt.
Tipp: Berliner Testament
Sie überlegen, Ihr Haus an den Ehepartner zu überschreiben, um diesen für den Fall Ihres Todes abzusichern? Dann kann auch das Berliner Testament in Frage kommen.
Wie kann ich mein Haus überschreiben?
Die Überschreibung des Hauses beginnt mit dem Übertragungs- oder Schenkungsvertrag.
In diesem wird genau beschrieben, um welches Haus es sich handelt, wer es überschreibt und wer der Begünstigte ist.
Zudem lassen sich hier die Konditionen rund um die Überschreibung, wie etwa ein Wohnrecht, festhalten.
Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, um gültig zu sein. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar eine Auflassung.
Bei der Auflassung handelt es sich um die rechtsverbindliche Zusage des Eigentumswechsels.
Zur Vollendung der Überschreibung veranlasst der Notar außerdem eine Eintragung ins Grundbuch.
Was steht im Übertragungsvertrag?
Der Übertragungsvertrag ist ein zentrales Dokument für die Überschreibung.
Es enthält alle wichtigen Angaben rund um die betroffene Immobilie:
- den Überschreibenden
- den Begünstigten
- mit der Übertragung verbundenen Auflagen
Es handelt sich hier weder um einen Erbvertrag noch um einen Kaufvertrag.
Meist übertragen Eltern ihren Grundbesitz unentgeltlich auf ihre Kinder, was ein besonderes schuldrechtliches Rechtsgeschäft darstellt.
Alternativ lässt sich der Vorgang als eine vorweggenommene Erbfolge zu Lebzeiten beschreiben.
Unterstützung durch den Notar
Ein Notar, der sich mit Immobilien auskennt, hilft Ihnen dabei, den Übertragungsvertrag zu erstellen.
Den Entwurf können Sie dann gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt oder einem anderen Experten durchgehen, bevor Sie das Dokument unterschreiben.
Wenn beide Seiten unterschrieben haben und der Notar den Vertrag beurkundet hat, ist die Überschreibung komplett.
Haus überschreiben mit Auflagen – wie geht das?
Üblicherweise wird ein Haus in Kombination mit verschiedenen Auflagen überschrieben.
So stellen Sie als schenkende Person sicher, dass Sie ebenfalls gewisse Vorteile erhalten.
Diese Schenkungsauflagen kommen in Frage:
Lebenslanges Wohnrecht:
Sie können mit dem Begünstigten ausmachen, dass Sie bis zu Ihrem Tod in der überschriebenen Immobilie wohnen bleiben.
Nießbrauch:
Das Nießbrauchrecht ist ein lebenslanges Eigentumsrecht. Selbst, wenn Sie nicht mehr in dem Haus wohnen, können Sie dank Nießbrauch weiterhin Profit aus der Immobilie machen. Dies ist vor allem bei vermieteten Objekten relevant, da Sie hier dank Nießbrauch bis zu Ihrem Tod weiterhin die Mieteinnahmen erhalten.
Rückforderungsrecht:
Auf Wunsch können Sie sich im Übertragungsvertrag auch ein Rückforderungsrecht einräumen lassen. Dieses bezieht sich auf Fälle, in denen Ihr Nachfolger vor Ihnen verstirbt oder das Haus wegen einer privaten Insolvenz verkaufen muss.
Rentenzahlung:
Immobilien sind häufig als Altersvorsorge gedacht. Daher können Sie mit dem Beschenkten vertraglich vereinbaren, dass er Ihnen eine regelmäßige Immobilienrente auszahlt. Deren Höhe richtet sich nach dem Immobilienwert und Ihrem Alter. Die Zahlungsverpflichtung wird im Grundbuch eingetragen.
Pflegeverpflichtung:
Manche Hausbesitzer überschreiben ihre Immobilie nicht an die eigenen Kinder oder andere Verwandte, sondern an Personen, die sie im Alter pflegen sollen. In diesem Fall enthält der Vertrag die Verpflichtung der lebenslangen Pflege ab Pflegefall. Achten Sie darauf, genau zu definieren, wie diese Pflege aussehen sollte.
Verbot des Weiterverkaufs:
Ihnen ist wichtig, dass die Immobilie in der Familie bleibt? Dann können Sie die Überschreibung mit der Auflage verbinden, dass das Objekt für eine bestimmte Zeit nicht weiterverkauft werden darf.
Weiterführung des Familienbetriebs:
Für manche Immobilien kommt es in Frage, die Überschreibung mit einer Verpflichtung zur Weiterführung des Familienbetriebs zu vereinbaren.
Wichtig: Rechtsberatung
Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Rechtsanwalt beraten, wenn Sie den Übertragungsvertrag erstellen und die Auflagen formulieren.
Welche Kosten entstehen, wenn ich mein Haus überschreibe?
Die Kosten für eine Hausüberschreibung hängen vom Wert der Immobilie ab.
Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuch fallen Kosten an. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) schreibt die Kosten für die notarielle Beurkundung vor, wobei die zweifache Gebühr erhoben wird.
Wichtig: Diese Kosten lassen sich nicht vermeiden. Denn Sie können Ihr Haus nicht ohne Notar überschreiben.
Diese Kosten sind für die Überschreibung zu berücksichtigen:
Wenn beispielsweise ein Grundstück mit 800 Quadratmeter Fläche und mit einer Grundflächenzahl von 0,2 sowie einer Geschossflächenzahl von 0,7 erschlossen werden soll, können Sie wie folgt überschlagen:
Wertermittlung:
Vor der Übertragung wird eine Wertermittlung der Immobilie durchgeführt. Dafür kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Mit kostenlosen Online-Tools können Sie sich einen ersten Eindruck verschaffen. Experten berechnen Gebühren im dreistelligen Bereich.
Notarkosten:
Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und lassen sich in der GNotKG nachschlagen.
Gebühren für die Grundbuchänderung:
Auch die Gebühren für die Grundbuchänderung hängen vom Immobilienwert ab und sind in der GNotKG einsehbar.
Ausgleichszahlungen:
Beschenkte Personen leisten manchmal freiwillige Ausgleichszahlungen an ihre Geschwister. Dafür gibt es keine Richtlinien oder Gesetze.
Pflichtteilsansprüche:
Innerhalb von 10 Jahren nach der Überschreibung dürfen andere Erbberechtigte ihre Pflichtteile in Anspruch nehmen. Diese betragen jeweils die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Wer seine Geschwister ausgezahlt hat, sollte mit ihnen einen Pflichtteilsverzichtsvertrag unterschreiben und notariell beurkunden lassen.
Vorfälligkeitsentschädigung:
Wenn die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist und der Beschenkte einen neuen Kredit aufnimmt, verlangt die alte Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ablöse.
Welche Steuern fallen an?
Neben den Kosten fallen bei der Überschreibung eines Hauses auch Steuern für die beschenkte Person an.
Dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer sowie um die Schenkungssteuer.
Die Steuersätze hängen von der jeweiligen Steuerklasse sowie von der Höhe des Erbes ab.
Dabei werden Eltern und eingetragene Lebenspartner in die Steuerklasse 1 eingeordnet. Auch Kinder, Enkel und Stiefenkel sind in dieser Steuerklasse zu finden.
Diese Steuersätze gelten bei Schenkungen nach Abzug des Freibetrags:
| Höhe des Erbes | Steuersatz der Steuerklasse 1 | Steuersatz der Steuerklasse 2 | Steuersatz der Steuerklasse 3 |
|---|---|---|---|
| Bis zu 75.00 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis zu 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis zu 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis zu 6 Millionen Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis zu 13 Millionen Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis zu 26 Millionen Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| Ab 26 Millionen Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Wie kann ich Steuern senken oder vermeiden?
Die Schenkungssteuer lässt sich durch die gesetzlichen Freibeträge, die je nach begünstigter Person recht hoch sind, senken oder manchmal sogar ganz vermeiden.
Erst für Werte, die über dem Freibetrag liegen, fallen die genannten Steuern an. Erbschaftssteuer fällt bei der Überschreibung nicht an.
Freibeträge für die Schenkungssteuer:
| Begünstigte Person | Freibetrag Schenkungssteuer |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kind, Stiefkind, Adoptivkind | 400.000 Euro |
| Enkelkinder (gilt nur, wenn das Kind des Schenkenden, also Elternteil des Enkelkindes, verstorben ist) | 400.000 Euro |
| Enkel, Stiefenkel | 200.000 Euro |
| Urenkel | 100.000 Euro |
| Eltern, Großeltern | 20.000 Euro |
| Alle anderen | 20.000 Euro |
Unverheiratete Partner
Unverheiratete Partner sind bei der Schenkungssteuer im Nachteil, da sie als nicht verwandte Personen gelten und somit nur einen Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro in Anspruch nehmen können.
Welche Vor- und Nachteile hat es, das Haus zu überschreiben?
Die Hausüberschreibung bringt viele Vorteile mit sich. So können Sie etwa schon zu Lebzeiten Ihre Verhältnisse sorgen, die Vorteile der Schenkung nutzen und zugleich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht absichern.
Allerdings gibt es auch einige Nachteile, die Sie kennen sollten.
Vorteile der Hausüberschreibung
- Erben sparen Erbschaftssteuer
- Schenkungsfreibeträge lassen sich optimal nutzen
- Schenkende können die Nachfolge genau bestimmen und Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft vermeiden
- Schenkende geben die Verantwortung für die Immobilie ab, was im Alter oft eine Erleichterung ist
- Dank Nießbrauch- oder Wohnrecht bleiben Schenkende in der Immobilie wohnen, müssen sich aber nicht mehr um Instandhaltung kümmern
Nachteile der Hausüberschreibung
- Verlust finanzieller Absicherung
- Verlust der Altersvorsorge
- Hemmung der Verjährungsfristen bei Auflagen
- Ausgleichszahlungen an enterbte Nachkommen
Welche Alternativen zur Hausüberschreibung gibt es?
Die Überschreibung ist nicht immer die beste Möglichkeit.
In manchen Fällen ist es auch besser, das Haus stattdessen zu verkaufen, zu vererben oder zu überschreiben und zu vererben.
Hier sehen Sie, was es mit diesen Alternativen auf sich hat:
- Haus vererben: Wenn Sie Ihr Haus vererben, bleiben Sie bis zu Ihrem Lebensende der Besitzer und haben auch das Recht, die Erben noch zu verändern. Die Freibeträge sind bei der Erbschaftssteuer sehr ähnlich wie bei der Schenkungssteuer. Jedoch sind sie schnell erschöpft. Zudem führt das Vererben häufig zu Streitigkeiten unter den Erben.
- Überschreiben und vererben: Wenn Sie Streitigkeiten fürchten, können Sie eine Mischlösung wählen. Dabei überschreiben Sie zu Lebzeiten einen Teil der Immobilie an den gewählten Nachkommen und lassen den restlichen Teil in die Erbmasse fließen.
- Haus verkaufen: Ein klassischer Verkauf resultiert ebenso wie die Überschreibung darin, dass Sie Ihre Eigentumsrechte verlieren. Allerdings erhalten Sie im Gegenzug Geld, dass Sie für den Rest Ihres Lebens nutzen können. Zudem kommt es nicht zu Erbstreitigkeiten.
