Haus überschreiben - Was muss ich beachten?

Wenn Sie Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an Erben weitergeben möchten, kommt eine vorzeitige Überschreibung in Frage.

Dabei wird der Eigentümer gewechselt und Sie stellen sicher, dass die gewünschte Person die Immobilie erhält. Erbstreitigkeiten rund um das Haus lassen sich so vermeiden.

Doch wie gelingt es, das Haus korrekt zu überschreiben? Was steht eigentlich im Vertrag? Und kostet die Überschreibung etwas?

Hier erhalten Sie Antworten auf diese und auf viele weitere Fragen rund um die Überschreibung von Immobilien.

Die Überschreibung ist eine finale Entscheidung, die nur unter bestimmten Bedingungen rückgängig gemacht werden kann.

Daher ist es zunächst einmal wichtig, dass Sie sich sicher sind. Überlegen Sie genau, ob die Überschreibung Ihres Hauses in Frage kommt. Lassen Sie sich keinesfalls drängen.

Normalerweise ähnelt die Überschreibung einer Schenkung, da Sie kein Entgelt dafür nehmen.

Jedoch können Sie bestimmte Auflagen oder auf Wunsch auch einen Preis mit der Überschreibung verbinden.

Beachten Sie bei der Überschreibung außerdem, dass das Eigentumsrecht nur mithilfe eines Notars und eines rechtsverbindlichen Vertrags besiegelt werden kann.

Die entsprechende Schenkung oder der Verkauf wird im Grundbuch eingetragen.

Häuser werden nur selten trotz Kredit überschrieben. Das heißt aber nicht, dass dies unmöglich ist.

Als Reaktion auf unvorhersehbare Ereignisse kommt die Überschreibung auch mit Kredit in Frage.

Eine schwere Erkrankung des Hauptverdieners, eine betriebliche Kündigung, Arbeitslosigkeit und Berufsunfähigkeit sind häufige Gründe für die Hausüberschreibung trotz bestehendem Kredit.

Wer dann seine Immobilie mitsamt Restschuld an die Nachkommen verschenkt, kann das Haus retten.

Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, übernimmt der Beschenkte die alte Grundschuld und begleicht sie entweder mit dem umgeschuldeten Kredit oder mit einem neuen Darlehen.

Dabei fallen zusätzliche Gebühren sowie die Schenkungssteuer an.

Zugleich gilt die gleiche Freiheit in Bezug auf Gegenleistungen des Beschenkten. Als Schenkender können Sie so zum Beispiel ein unbefristetes Wohnrecht oder die Pflege vereinbaren.

Grundsätzlich können Sie Ihr Haus an jede Person überschreiben. Je nachdem, in welcher Beziehung Sie sich zu dem Beschenkten befinden, gibt es einige Details, die Sie beachten sollten.

Schauen wir uns diese Details genauer an:

Ein Haus kann leider nicht in mehrere Stücke geteilt werden. Dennoch haben Sie zwei Möglichkeiten das Haus auf alle Ihre Kinder zu übertragen.

Zum einen können Sie das Haus auf nur ein Kind übertragen, welches dann eine Ausgleichszahlung an die Geschwister leistet. Möglicherweise verzichten die anderen Kinder auch auf Ihre Ansprüche.

Zum anderen können Sie alle Kinder zu gleichen Teilen in das Grundbuch eintragen. Über den Verbleib der Immobilie entscheiden dann Ihre Kinder.

Grundsätzlich gilt jedoch: Halten Sie alle Vereinbarungen so genau wie möglich in einem Übergabevertrag fest. So beugen Sie einem Familienstreit vor. Außerdem sollten Sie hierzu den Wert Ihrer Immobilie kennen.

Viele Immobilienbesitzer verschenken oder verkaufen die Immobilie im Rahmen einer Überschreibung an das eigene Kind.

Wenn Sie mehrere Kinder haben, das Haus aber nur an eines überschreiben, haben die anderen Kinder das Recht auf einen Pflichtteil.

Dieser muss aus dem Immobilienwert beglichen werden.

Schlimmstenfalls kann es dazu kommen, dass das begünstigte Kind die Immobilie verkauft, um die Geschwister auszahlen zu können.

Gemäß der 10-Jahres-Frist gilt dies allerdings nur für die 10 Jahre ab Überschreibung.

Auch an Ihre Enkel sowie an andere Personen, ob verwandt oder nicht, können Sie das Objekt überschreiben. Regeln Sie hierbei unbedingt Wohn- und Nutzungsrechte. Wollen Sie weiter in der Immobilie wohnen bleiben?

Wenn die anderen Erbberechtigten jedoch innerhalb von 10 Jahren nach der Überschreibung Einspruch erheben, muss ihnen der gesetzlich festgelegte Pflichtteil ausgezahlt werden.

Dieser richtet sich nach dem Immobilienwert zum Zeitpunkt der Übertragung sowie nach der Anzahl und Rangordnung der anderen Berechtigten.

Umso wichtiger ist es, dass sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen.

Natürlich können Sie Ihre Immobilie auch dem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner überschreiben.

Der größte Vorteil: Diese Übertragung ist steuerfrei, solang Ihr Partner mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt.

Die Überschreibung des Hauses beginnt mit dem Übertragungsvertrag.

In diesem wird genau beschrieben, um welches Haus es sich handelt, wer es überschreibt und wer der Begünstigte ist.

Zudem lassen sich hier die Konditionen rund um die Überschreibung, wie etwa ein Wohnrecht, festhalten.

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, um gültig zu sein. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar eine Auflassung.

Bei der Auflassung handelt es sich um die rechtsverbindliche Zusage des Eigentumswechsels.

Zur Vollendung der Überschreibung veranlasst der Notar außerdem eine Eintragung ins Grundbuch.

Der Übertragungsvertrag ist ein zentrales Dokument für die Überschreibung.

Es handelt sich hier weder um einen Erbvertrag noch um einen Kaufvertrag.

Meist übertragen Eltern ihren Grundbesitz unentgeltlich auf ihre Kinder, was ein besonderes schuldrechtliches Rechtsgeschäft darstellt.

Alternativ lässt sich der Vorgang als eine vorweggenommene Erbfolge zu Lebzeiten beschreiben.

Ein Notar, der sich mit Immobilien auskennt, hilft Ihnen dabei, den Übertragungsvertrag zu erstellen.

Den Entwurf können Sie dann gemeinsam mit Ihrem Rechtsanwalt oder einem anderen Experten durchgehen, bevor Sie das Dokument unterschreiben.

Wenn beide Seiten unterschrieben haben und der Notar den Vertrag beurkundet hat, ist die Überschreibung komplett.

Üblicherweise wird ein Haus in Kombination mit verschiedenen Auflagen überschrieben.

So stellen Sie als schenkende Person sicher, dass Sie ebenfalls gewisse Vorteile erhalten.

Die Kosten für eine Hausüberschreibung hängen vom Wert der Immobilie ab.

Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuch fallen Kosten an. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) schreibt die Kosten für die notarielle Beurkundung vor, wobei die zweifache Gebühr erhoben wird.

Wichtig: Diese Kosten lassen sich nicht vermeiden. Denn Sie können Ihr Haus nicht ohne Notar überschreiben.

Neben den Kosten fallen bei der Überschreibung eines Hauses möglicherweise auch Steuern für die beschenkte Person an.

Dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer sowie um die Schenkungssteuer.

Die Steuersätze hängen von der jeweiligen Steuerklasse sowie von der Höhe des Erbes ab.

Dabei werden Eltern und eingetragene Lebenspartner in die Steuerklasse 1 eingeordnet. Auch Kinder, Enkel und Stiefenkel sind in dieser Steuerklasse zu finden.

Die Schenkungssteuer lässt sich durch die gesetzlichen Freibeträge, die je nach begünstigter Person recht hoch sind, senken oder manchmal sogar ganz vermeiden.

Erst für Werte, die über dem Freibetrag liegen, fallen die genannten Steuern an. Erbschaftssteuer fällt bei der Überschreibung nicht an.

Die Hausüberschreibung bringt viele Vorteile mit sich. So können Sie etwa schon zu Lebzeiten Ihre Verhältnisse sorgen, die Vorteile der Schenkung nutzen und zugleich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht absichern.

Allerdings gibt es auch einige Nachteile, die Sie kennen sollten.

Die Überschreibung ist nicht immer die beste Möglichkeit.

In manchen Fällen ist es auch besser, das Haus stattdessen zu verkaufen, zu vererben oder zu überschreiben und zu vererben.