Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?

Ohne die Bruttogrundfläche sind Bauvorhaben unmöglich

Marilena Meyer Letzte Aktualisierung 10. Mai 2023

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes

Die wichtigsten Fakten

Die Bruttogrundfläche findet vor allem bei der Immobilienbewertung nach Sachwertverfahren Anwendung.
Auch bei Bauprojekten und Anbauten sollten Sie die Bruttogrundfläche Ihrer Immobilie kennen.
Als Verkäufer herkömmlicher Wohnimmobilien kommen Sie mit der BGF hingegen kaum in Kontakt.

Inhaltsverzeichnis

1. Definition: Was ist die Bruttogrundfläche?

2. Was ist die Nettoraumfläche (NRF)?

3. Was ist die Konstruktionsgrundfläche (KGF)?

4. Wo finde ich die Bruttogrundfläche?

5. Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?

6. Wer berechnet die Bruttogrundfläche für mich?

7. Die häufigsten Fragen

Bruttogrundfläche: Wichtige Größe für Bauvorhaben und besondere Immobilienverkäufe

Sie planen einen Anbau oder möchten eine spezielle Immobilie verkaufen?

In diesem Fall stoßen Sie fast schon zwangsläufig auf die Bruttogrundfläche (BGF).

Doch wie lässt sich die Bruttogrundfläche berechnen? Was unterscheidet sie von anderen Flächen und welche Teile der Immobilie sind darin enthalten?

Lesen Sie in diesem Ratgeber, was in Bezug auf die Bruttogrundfläche wichtig ist und wie Sie diese ermitteln können.

Definition: Was ist die Bruttogrundfläche?

Laut dem Deutschen Institut für Normung ist die Bruttogrundfläche „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“.

Mit anderen Worten:

“Hierbei werden alle Grundflächen aller Etagen miteinbezogen.”

Die Bruttogrundfläche beschreibt also alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen einer Immobilie einschließlich Konstruktionsflächen inklusive Verputz und Verkleidung.

Das heißt: Dazu gehören alle Räume, die als Nutzfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche oder Konstruktionsgrundfläche zählen.

Details zur Bruttogrundfläche (BGF) sind in der DIN 277 zu finden. Diese Norm legt die Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden im Hochbau fest.

Übrigens Die Bruttogrundfläche ist nicht die Bruttogeschossfläche

Die Bruttogrundfläche wird oft als Bruttogeschossfläche bezeichnet. Aber das ist falsch.
Denn: Letztere meint die Gesamtheit aller Geschossflächen und ergibt sich aus den Außenmaßen, während die BGF aus den Grundrissebenen besteht.

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Was ist die Nettoraumfläche (NRF)?

Die Nettoraumfläche ist neben der Konstruktionsfläche ein Bestandteil der Bruttogrundfläche.

Zur Nettoraumfläche gehören die Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

Aber: Dabei werden die Konstruktionsflächen nicht berücksichtigt.

Bestandteile der Nettoraumfläche sind:

1. Nutzfläche (NF):

Die Nutzfläche eines Gebäudes meint alle verfügbaren Grundflächen der Gebäude, die für die sinngemäße Nutzung der Immobilie gedacht sind.

Beachten Sie: Es gibt nicht nur eine Nutzungsart.

Deshalb gehören diese Flächen alle zur Nutzfläche (NF):

Flächen für Wohnen und Aufenthalt: Wohnräume, Gemeinschaftsräume, Pausenräume, Warteräume, Speiseräume und Hafträume
Flächen für Büroarbeit: Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Schalterräume, Bedienungsräume und Aufsichtsräume
Flächen für Produktion, Experimente, Hand- und Maschinenarbeit: Werkhallen, Werkstätten, Labore, Tierhaltung, Pflanzenzucht, Küchen
Flächen zur Lagerung, Verteilung und zum Verkauf: Lagerräume, Sammlungsräume, Archive, Kühlräume, Annahme- und Ausgaberäume, Verkaufsräume, Ausstellungsräume
Flächen für Bildung, Unterricht und Kultur: Unterrichts und Übungsräume, Bibliotheken, Sporträume, Versammlungsräume, Bühnen- und Studioräume, Schauräume, Sakralräume
Flächen zum Heilen und Pflegen: Räume mit medizinischer Ausstattung, Operationsräume, Strahlendiagnostik und -therapie, Physiotherapie und Reha, Bettenräume, Pflegeräume
Sonstige Nutzflächen: Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen, Fahrgastflächen, Schutzräume

2. Technikfläche (TF)

Alle Flächen, die zur Unterbringung zentraler Haustechnik dienen, sind als Technikflächen (TF) ausgezeichnet.

Dazu gehören:

Flächen zur Ver- und Entsorgung von Wasser
Heizung und Brauchwassererwärmung
Raumlufttechnische Anlagen
Stromversorgung
Fernmeldetechnik (Telekommunikation und Internet)
Aufzugsanlagen
Betriebstechnische Anlagen

3. Verkehrsfläche (VF)

Zur Nettoraumfläche gehört auch die Verkehrsfläche.

Diese umfasst die Wege für den Zugang zu Räumen und für den Verkehr innerhalb des Gebäudes sowie Wege für das Verlassen der Immobilie in Notfällen.

Dazu gehören:

Flure
Hallen
Treppen
Schächte für Förderanlagen
Fahrzeugverkehrsflächen (Garagen, Zufahrten)
sonstige Verkehrsflächen

Was ist die Konstruktionsgrundfläche (KGF)?

Neben den Elementen der Nettoraumfläche gehört auch die Konstruktionsgrundfläche (KGF) zur Bruttogrundfläche. Doch was heißt das?

Damit ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes gemeint.

Mit anderen Worten: Die Konstruktionsgrundfläche umfasst alle Flächen, auf denen Aufbauten stehen und die nicht genutzt werden können.

Dazu gehören:

Wände, Stütze, Pfeiler, Schornsteine
Raumhohe Vormauerungen und Verkleidungen
Installationshohlräume
Wandnischen und -schlitze
Wandöffnungen wie Türen, Fenster und Durchgänge
Installationskanäle und -schächte
Kriechkeller

Hinweis: Die Konstruktionsgrundfläche wird oft rechnerisch ermittelt

Zur Ermittlung der KGF wird oft die Differenz zwischen Bruttogrundfläche und Nettoraumfläche herangezogen.

Wo finde ich die Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche eines Gebäudes finden Sie in Ihren Bauunterlagen.

Aber: Die Zahl ist nicht immer vorhanden.

Zudem ist es sinnvoll, bei einem anstehenden Verkauf die Bruttogrundfläche neu zu errechnen.

Dafür beauftragen Sie am besten einen Gutachter, der auf Basis der Bruttogrundfläche auch gleich den Sachwert einer Immobilie ermittelt.

Wann brauche ich die Bruttogrundfläche?

Wenn Sie eine Wohnimmobilie verkaufen, ist die Bruttogrundfläche meist nicht nötig.

Denn: Hier kommt das weniger komplizierte Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

Es gibt jedoch auch Situationen, in denen die BGF wichtig wird:

Kauf und Verkauf von alten schwer vergleichbaren Gebäuden
Zweckgebäude wie alte Bahnhöfe oder Schulhäuser

Diese werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Und genau dafür benötigen Sie die Bruttogrundfläche.

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Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?

Im Normalfall berechnen Sie die Bruttogrundfläche nicht selbst. Es kann jedoch hilfreich sein, wenn Sie das Vorgehen verstehen.

Denn:

“Die Zahl hilft dabei, die normalen Gebäudeherstellungskosten zu ermitteln.”

Mit anderen Worten: So erfahren Sie, wie viel es ursprünglich gekostet hat, das Gebäude zu bauen.

In Kombination mit Alterserscheinungen und Abnutzung kann der Profi beim Sachwertverfahren so einen Verkaufspreis ermitteln.

Die Formel für die Berechnung der normalen Gebäudeherstellungskosten lautet:

Gebäudeherstellungskosten = Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter * Bruttogrundfläche

Hierzu ein kleines Beispiel:
Bei einer Bruttogrundfläche von 229,75 Quadratmetern und bei Regel-Herstellungskosten von 1.200 Euro pro Quadratmeter ergeben sich also Herstellungskosten von 275.700 Euro.

Dies ist eine wichtige Orientierungssumme.

Beispielrechnung Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche besteht aus der Fläche aller Stockwerke.

Das heißt: Hier fließen sowohl die Nettoraumfläche (bestehend aus Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche) als auch die Konstruktionsfläche mit ein.

Vereinfacht gesagt:

Bruttogrundfläche = Nettoraumfläche + Konstruktionsfläche

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird dieses Verfahren in Anlehnung an die DIN 277 näher beschrieben.

Das Grundprinzip: Nur die bebauten und umschlossenen Flächen eines Gebäudes sind bei der Ermittlung der BGF relevant.

Bei einem Einfamilienhaus mit Keller, zwei Vollgeschossen und einem Dachboden könnte die Berechnung der BGF zum Beispiel so aussehen:

Geschoss	Fläche	BGF
Dachgeschoss (lichte Höhe <1,25 Meter)	66,5 m²	0
Erdgeschoss (Wohnzimmer, Garage) Esszimmer, Küche, Gästezimmer, Flur, WC, Treppenhaus) + Garage und Terrasse	120 m²	75 m²
Garage	20 m²	20 m²
Terrasse (nicht umschlossen)	25 m²	0
Gesamtes Erdgeschoss	120 m²	95 m²
Obergeschoss (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Bad, Flur, Treppenhaus)	75 m²	75 m²
+ Balkon (nicht umschlossen)	8 m²	0
Gesamtes Obergeschoss	83 m²	75 m²
Kellergeschoss (Kellerraum, Waschraum, Hobbyraum, Technikraum, Flur, Treppenhaus)	75 m²	75 m²
Gesamt	344,5 m²	245 m²

In diesem Beispiel zählt das Dachgeschoss aufgrund seiner geringen Höhe nicht zur BGF.

Auch Terrasse und Balkon werden nicht mitgezählt, da sie keine umschlossenen Räume darstellen.

Aber: Die Garage zählt als umschlossenes Gebäude dazu.

Als Ergebnis beträgt die BGF 245 Quadratmeter.

Was zählt nicht zur Bruttogrundfläche?

Die Beispielrechnung zeigt, dass nicht alle Räume einer Etage bei der Bruttogrundfläche berücksichtigt werden.

Das ist vor allem dann wichtig, wenn es um einen Kaufpreis geht, der sich pro Quadratmeter berechnet.

Doch was wird eigentlich ausgeschlossen? Schauen wir uns das genauer an!

Diese Flächen zählen nie zur BGF:

Dach- und Spitzböden, Mansarden und Kriechkeller mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern
Bereiche, die nur für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden
Bereiche unter baulichen Hohlräumen, etwa über abgehängten Decken

Es gibt zusätzlich noch einige Sonderfälle, in denen Gutachter laut DIN 277 genauer hinschauen.

Dazu gehören:

Ist das Dachgeschoss Teil der BGF?

Entscheidend für die Anrechenbarkeit von Dachgeschossen ist die Nutzbarkeit des Raums auf Grundlage seiner Höhe.

Das heißt: Wenn die lichte Höhe mindestens 1,25 Meter beträgt, wird ein Raum als nutzbar angesehen. Zudem sollte er begehbar sein und eine feste Decke haben.

Exkurs: Was ist die lichte Höhe?

Damit ist die Raumhöhe von der Oberkante des fertigen Fußbodens bis zur Unterkante der Decke gemeint.

Gehören Carport und Garage zur Bruttogrundfläche?

Vollständig umschlossene Garagen sind Nutz-, Verkehrs- oder Technikflächen und werden daher in die Bruttogrundfläche einbezogen.

Beachten Sie: Carports sind hingegen oft nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. Sie werden trotzdem zur Bruttogrundfläche gezählt.

Gehört der Keller zur Bruttogrundfläche?

Beim Keller gilt wie beim Dachgeschoss, dass die lichte Höhe entscheidet.

Daher gilt: Wenn nur Teile des Kellers nutzbar sind, werden diese anteilig angerechnet.

Dabei sind auch Reduzierungen des Flächenmaßes denkbar.

Hier können sich die Regelungen je nach Bundesland unterscheiden.

Sie haben Fragen? Ihr professioneller Vermesser kann Sie beraten.

Wer berechnet die Bruttogrundfläche für mich?

Die Berechnung der Bruttogrundfläche ist mühsam und kleinteilig.

Denn: Sie beruht auf einer professionellen Vermessung aller Maße, was am besten mit einem Laser-Distanzmessgerät geschieht.

Beauftragen Sie deshalb einen professionellen Vermesser mit dieser Aufgabe. Der Profi berechnet nicht nur die Bruttogrundfläche, sondern kann auch der Sachwertermittlung helfen.

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FAQ

Die häufigsten Fragen

Was versteht man unter Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche eines Gebäudes ist die Summe aller Grundflächen und aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dazu gehören auch die Außenmaße inklusive der Wände und der Wandaufbauten.

In der DIN 277 wird die Bruttogrundfläche näher definiert.

Was gehört alles zu BGF?

Die BGF besteht aus der Nettoraumfläche und der Konstruktionsgrundfläche.
Die Nettoraumfläche lässt sich weiter nach Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche unterteilen.

Diese Teilflächen zusammen ergeben die Bruttogrundfläche in Quadratmetern.

Was ist die Bruttogrundrissfläche?

Die Begriffe „Bruttogrundrissfläche“ und „Bruttogeschossfläche“ werden manchmal synonym genutzt, um die Bruttogrundfläche zu beschreiben.

Letztere bezeichnet jedoch die Summe aller nutzbaren Grundflächen in einem Bauwerk.

Was ist die Bruttogrundfläche nach DIN 277?

Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Kennzahl. Laut DIN 277 gibt sie die Größe der Gesamtheit aller Grundflächen oder eines Teilbereichs des Bauwerks an.

Dabei spielt die Nutzbarkeit der Flächen keine Rolle; wichtiger ist, dass die Flächen umschlossen und die Aufbauten höher als 1,25 Meter sind.

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