Energieausweis: Pflicht und Kosten

Was verrät der Energiepass über die energetischen Besonderheiten und den Verbrauch einer Immobilie?

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Was sagt mir der Energieausweis eigentlich genau?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Auch für Neubauten und umfangreich energetisch sanierte Häuser muss er erstellt werden.

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie – insbesondere, wie viel geheizt werden muss. Potenzielle Käufer oder Mieter bekommen so einen schnellen Eindruck, mit welchen laufenden Kosten sie rechnen müssen und können dies mit ähnlichen Immobilien vergleichen.

Doch wie liest man so einen Energieausweis richtig? Brauche ich wirklich einen oder gibt es Ausnahmen? Wer darf ihn ausstellen und was kostet das Ganze?

Hier finden Sie Antworten auf alle Ihre Fragen. Wir zeigen Ihnen, wo Sie einen Energieausweis herbekommen, wie Sie Bußgelder vermeiden und was es sonst noch Wichtiges zu wissen gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz einer Immobilie. 
  • Verkäufer und Vermieter sind verpflichtet, den Ausweis zu besorgen – sonst drohen hohe Bußgelder.
  • Bei einer Vermietung muss der Energieausweis bereits bei der Besichtigung ungefragt vorgelegt werden. 
  • Erstellen Sie für den Verkauf einer Immobilie ein Inserat, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis aufgenommen werden. 
  • Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.
  • Energieausweise können online beantragt werden.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis (auch Energiepass genannt) gibt Auskunft über den Energiestandard eines Gebäudes. Anhand verschiedener Werte wird erfasst, wie energieeffizient das Gebäude ist, also wie gut (oder schlecht) die produzierte Energie eingesetzt wird. In Kombination mit der Angabe der verwendeten Heizstoffe lässt sich ablesen, wie viel Heizenergie verbraucht wird bzw. wie hoch die Energiekosten sind.

Um die energetische Beschaffenheit des Gebäudes vergleichbar zu machen, wird eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H vergeben, ähnlich wie bei Elektrogeräten. Gebäude, die besonders effizient sind, bekommen die Energieeffizienzklasse A+. Häuser, bei denen extrem viel Wärme verloren geht und die dadurch sehr viel Energie verbrauchen, bekommen die Klasse H.

Darüber hinaus enthält ein Energieausweis Empfehlungen für Sanierungen bzw. Modernisierungen, wie sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt, zum Beispiel durch neue Fenster oder eine bessere Dämmung der Außenwände. Dies sind aber immer nur Vorschläge, keine Verpflichtungen.

Die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises und die darin enthaltene Bewertung ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie enthält energetischen Standards, an denen sich Gebäude messen lassen müssen.

Was ist der Energieausweis NICHT?

Der im Energieausweis angegebene Energieverbrauch bzw. die zu erwartenden Energiekosten können nie hundertprozentig genau sein. Für die tatsächlich anfallenden Kosten spielen noch weitere Faktoren eine Rolle:

  • Wie viele Menschen wohnen in dem Gebäude?
  • Wie verhalten sich diese? Mögen sie es eher warm oder kalt? Heizen / lüften sie energiebewusst?
  • Wie kalt bzw. warm ist es draußen?

Dazu kommt noch, dass ein Energieausweis auch bei Mehrfamilienhäusern für das gesamte Gebäude erstellt wird. Der Energieverbrauch einzelner Wohnungen kann aber stark voneinander abweichen. Selbst bei einem gleichen Nutzerverhalten kann allein die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes (Erdgeschoss, unter dem Dach etc.) einen groén Unterschied ausmachen.


Wer braucht einen Energieausweis?

Der Energieausweis wird beim Verkauf, der Vermietung und der Verpachtung einer Immobilie benötigt, egal ob Wohnung oder Haus. Auch für neu gebaute oder umfassend sanierte Häuser (wenn im Zuge der Sanierung die gesamte Energiebilanz des Hauses bemessen wird) muss ein Energieausweis erstellt werden.

Das Thema Energieausweis ist damit für Bauherren, Eigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler gleichermaßen relevant. 

Energieausweise werden immer für ein gesamtes Gebäude angefertigt, nicht für einzelne Wohnungen. Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie um eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses, muss der Energiepass des Gebäudes vorliegen. Zuständig für die Beantragung ist die Eigentümergemeinschaft.

Ist der Energieausweis Pflicht?

Ja. Für potentielle Käufer oder Mieter kann der Energiebedarf einer Immobilie großen Einfluss auf die Entscheidung nehmen. Daher muss dieser zur Verfügung gestellt werden.

Seit dem 1. Mai 2014 gilt: Spätestens bei der Objektbesichtigung muss der Energieausweis ungefragt vorgelegt werden. Besitzer von Eigentumswohnungen haben das Recht, rechtzeitig vor dem Besichtigungstermin die Bereitstellung samt Kostenübernahme des Energiepasses bei der Eigentümergemeinschaft einzufordern.

Das Originaldokument muss Interessenten nicht ausgehändigt werden, eine Kopie kann aber auf Wunsch angefertigt werden. Nach einem Verkauf muss dem neuen Eigentümer der Energieausweis übergeben werden.

Bereits in der Immobilienanzeige müssen Eigentümer Angaben zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes machen.

Welche Pflichtangaben müssen in die Immobilienanzeige?

Die Energieeinsparverordnung sieht einige Angaben vor, die bereits in der Immobilienanzeige auftauchen müssen. 

Folgende Angaben müssen im Inserat enthalten sein:

  • Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
  • Wert des Energiebedarfs bzw. des Energieverbrauchs
  • Der im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung der Immobilie
  • Baujahr des Wohngebäudes
  • Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes

Liegt der Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch nicht vor, muss laut der Energieeinsparverordnung in der Anzeige darauf hingewiesen werden, dass der Ausweis in Arbeit ist.

Pflicht nicht erfüllt – gibt es ein Bußgeld?

Wer die Pflichten rund um den Energieausweis nicht einhält, dem droht ein saftiges Bußgeld. Bis zu 15.000 Euro können fällig werden. Gleiches gilt, wenn im Energieausweis manipuliert oder geschummelt wird.

Notare sind gesetzlich verpflichtet, bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags zu überprüfen, ob ein Energieausweis vorliegt. Es macht keinen Unterschied, ob sich Käufer und Verkäufer im Vorfeld darauf einigen, den Ausweis wegzulassen. Er muss erstellt werden.

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist 10 Jahre ab Datum der Ausstellung gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss der Energieausweis erneuert werden.


Ausnahmen und Sonderfälle: Wann wird der Energieausweis nicht benötigt?

In einigen Fällen gelten Sonderregeln, in denen der Energieausweis nicht oder in gesonderter Form benötigt wird.

Denkmalschutz

Für Gebäude unter Denkmalschutz gilt die Energieausweis-Pflicht nicht. Dies ist in § 24 der Energieeinsparverordnung festgelegt.

Klein-Gebäude

Ebenfalls von der Ausweis-Pflicht befreit sind Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter (§ 16 Absatz 5 EnEV).

Ferienhäuser

Die EnEV gibt ausdrücklich an, dass Ferien- und Wochenendhäuser, die jährlich weniger als 4 Monate genutzt werden oder deren Energieverbrauch 25 Prozent oder weniger beträgt (im Vergleich zu einer Ganzjahresnutzung), von den Vorgaben ausgeschlossen sind. Damit muss für solche Objekte auch kein Energieausweis erstellt werden.

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung gilt rechtlich nicht als Verkauf. Daher wird dafür kein Energieausweis benötigt.

Abrisshäuser

Auch ein Gebäude, das nach dem Kauf zum Abriss vorgesehen ist, ist von der Ausweis-Pflicht ausgenommen.

Was gilt für Nichtwohngebäude?

In öffentlichen Gebäuden (Behörden etc.) mit hohem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern muss der Energieausweis gut sichtbar ausgehangen werden.

Bei gewerblichen Gebäuden mit hohem Besucheraufkommen (Banken, Restaurant, Hotels, Geschäfte etc.) gilt diese Vorgabe ab einer Nutzfläche von 500 Quadratmetern.

Für den Verkauf, die Vermietung, die Verpachtung oder die umfangreiche Sanierung eines Nichtwohngebäudes gelten die normalen Energiepass-Vorgaben.

Sonderfall: Gemischte Nutzung

Gebäude mit einer gewerblichen Fläche von höchstens 10 Prozent werden wie Wohngebäude behandelt. Bei einem höheren Anteil an gewerblicher Nutzung muss für Wohnraum und Gewerbefläche jeweils ein eigener Energieausweis erstellt werden.


Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten richten sich insbesondere nach der Art der Berechnung.

Ein Energieausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet als Verbrauchsausweis zwischen 50 und 150 Euro.

Wenn Sie dagegen den detaillierten Bedarfsausweis erstellen lassen müssen Sie mit 400 bis 500 Euro kalkulieren.

Allerdings: Der Preis für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht festgelegt und wird vom Aussteller bestimmt. Daraus resultieren am Markt zum Teil große Preisunterschiede.

Warn-Symbol

Nicht auf Dumpingpreise reinfallen

Billiganbieter werben mit deutlich günstigeren Energieausweisen. Wenn allerdings nicht alle Informationen im Energieausweis enthalten sind, kann es zu empfindlichen Bußgeldern kommen.

Können die Kosten für den Energieausweis von der Steuer abgesetzt werden?

Jein. Die Kosten für den Energieausweis können nicht in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Als Vermieter können Sie die Kosten allerdings als Werbungskosten, als Unternehmer als Betriebsausgaben absetzen.


Wo bekomme ich einen Energieausweis?

Die Voraussetzungen unter denen ein Energieausweis ausgestellt werden darf sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Der § 21 regelt dabei, wer den Energieausweis ausstellen darf.

Information-Symbol

Der einfachste Weg zum Energieausweis

Für die Suche nach einem qualifizierten Energieberater in Ihrer Region können Sie die bundesweite Datenbank der DENA nutzen.

Grundsätzlich dürfen folgende Personen einen Energieausweis ausstellen: 

Energieausweis für Wohngebäude

  • Absolventen aus Fachrichtungen mit Ausbildungsschwerpunkten aus einem naheliegenden Bereich des energiesparenden Bauens (zum Beispiel Bauingenieure, Maschinenbauer etc.),
  • Handwerksmeister aus Bereichen wie Bau/Ausbau oder Schornsteinfeger, die eine Zusatzausbildung nach der EnEV absolviert haben,
  • staatl. anerkannte oder geprüfte Techniker, etwa aus dem Hochbau oder Bauingenieurwesen, die eine obige Fortbildung absolvierten bzw. öffentlich zum Sachverständigen berufen wurden.
  • Zudem sind Energieberater, die sich registriert haben, zur Ausstellung berechtigt.

Energieausweis für Nicht-Wohngebäude

Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss (mit Ausnahme von Innenarchitekten) sowie die nach Länderrecht ausstellungsberechtigten Personen.

Energieausweis für Neubauten

Hier regeln die Bundesländern, wer einen Energieausweis ausstellen lassen kann.


Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – Was ist der Unterschied?

Beim Energieausweis wird zwischen dem Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterschieden.

Zwischen den zwei Arten des Energieausweises liegt der Unterschied insbesondere in der Methode der Bewertung der Energieeffizienz.

Dazu werden die zu erwartenden Verbrauchswerte anhand von zwei Methoden ermittelt.

Der Energiebedarfsausweis nimmt die Bedarfsgrundlage als Basis für die Berechnung. Der Bedarfsausweis ist relativ aufwändig und liefert eine objektive Bewertung der Immobilie.

Bei dem Energieverbrauchsausweis wird die Energieeffizienz dagegen anhand von Verbrauchswerten berechnet. Dieses Verfahren ist deutlich weniger aufwändig und damit auch günstiger als die bedarfsorientierte Berechnung.

Wie funktioniert die Berechnung beim Bedarfsausweis?

Das Berechnungsverfahren für den Energiebedarfsausweis ist sehr aufwändig und schließt viele Faktoren mit ein, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz der Immobilie haben können.
Bei der Berechnung wird das Objekt von einem Fachmann gründlich untersucht und alle Fragen zur Gebäudeform, Bau- und Anlagentechnik beantwortet. Die Berechnung erfolgt dann anhand von Planungsunterlagen und einer bei der Untersuchung abgearbeiteten Checkliste.

Dazu zählt zum Beispiel die Dämmung der Außenwand, die Beschaffenheit der Fenster und die Art der Heizungsanlage.

Da diese Berechnung unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Mieter oder Eigentümer erfolgt, liefert diese Methode eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie, die leicht mit anderen Objekten abgeglichen werden kann. So können Modernisierungsempfehlungen auf Basis der erkannten Schwachstellen entwickelt werden.

Der Nachteil dieser Methode: Die Berechnung der Werte ist nicht immer einheitlich. Bei dieser Methode müssen sehr viele Faktoren in die Rechnung aufgenommen werden. Nehmen es dabei die Energieberater unterschiedlich akribisch genau, ergeben sich schnell große Unterschiede in der Bewertung.

Wie funktioniert die Berechnung beim Verbrauchsausweis?

Das Berechnungsverfahren des Verbrauchsausweises ist simpler als beim Bedarfsausweis und damit auch weniger aussagekräftig. Grundlage ist dabei die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes in den letzten drei Jahren.

Die Energiemenge wird bei Wohngebäuden anhand der verbrauchten Kilowattstunden für Heizung und Warmwasserbereitung ermittelt.
Bei Nichtwohngebäuden fließen zudem Wert für die Kühlung, Lüftung und Beleuchtung ein.

Der errechnete Wert gibt zwar eine Orientierung über die Energieeffizienz des Gebäudes, schließt allerdings auch das individuelle Heizverhalten der Bewohner mit ein. Deshalb kann ein zukünftiger Energieverbrauch mit dieser Methode nur schwer vorhergesagt werden.

Welcher Ausweis muss für welches Gebäude entwickelt werden?

Nicht bei jeder Art von Gebäude können Sie selber entscheiden, nach welcher Art der Berechnungsmethode Sie den Energieausweis ausstellen lassen wollen.

In unserer Übersicht können Sie einsehen, welche Art des Energieausweises für Ihre Immobilie zulässig ist.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
GebäudeBedarfsausweisVerbrauchsausweis
Wohngebäude
  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor dem 01.11.1977
  • x
    Wohngebäude
  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag nach dem 01.11.1977
  • xx
    Wohngebäude
  • mit 5 oder mehr Wohneinheiten
  • xx
    Neubautenx
    Umfassend sanierte Gebäudex

    Wieder andere Regeln gelten bei Büro-, Verwaltungs-, Gewerbegebäuden oder Einkaufszentren aus. Hier benötigen Sie einen “Energieausweis für Nichtwohngebäude”.

    Sind in einem Gebäude mehrere Nutzungsarten vorhanden, sind möglicherweise sogar zwei getrennte Energieausweise notwendig.

    Keinen Energieausweis brauchen Sie lediglich bei folgenden Gebäuden:

    • Immobilien mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche.
    • Zum Großteil ungenutzte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden.
    • Gebäude mit spezieller Nutzung (Werkstätten, Stallungen, etc.)
    • Baudenkmäler
    • Ferienhäuser

    Wenn ich die Wahl habe – welchen Energieausweis sollte ich nehmen?

    Wenn Sie bei Ihrem Gebäude zwischen beiden Arten des Energieausweises wählen dürfen, können Sie sich beruhigt für die günstigere Variante des Verbrauchsausweises entscheiden.
    Da beide Energieausweise Empfehlungen für Modernisierungen liefern ist der Verbrauchsausweis in aller Regel ausreichend.


    Wie lese ich einen Energieausweis?

    Den Energieausweis lesen und deuten zu können ist nicht nur für Eigentümer und Vermieter wichtig, sondern kann auch für Kauf- und Mietinteressenten ein wichtiges Kriterium sein.

    Eines der wichtigsten Aussagekriterien beim Energieausweis ist die Farbskala. Anhand der Einordnung können Sie bereits auf den ersten Blick erkennen, in welchem Effizienzbereich die Immobilie eingeordnet ist. Anhand der Einordnung wird eine Energieeffizienzklasse für die Immobilie bestimmt. Die Klassen reichen von A+ bis H.

    Bis 2014 waren Energieausweise noch ohne die Effizienzklassen und hatten eine Wertstaffelung von 0 bis 400.

    Einordnung der Energieeffizienzklassen
    EnergieeffizienzklasseEnergieverbrauch in KWH/M²A
    A+bis 30
    Abis 50
    Bbis 75
    Cbis 100
    Dbis 130
    Ebis 160
    Fbis 200
    Gbis 250
    H>250

    Was bedeuten Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf?

    Bei einem Bedarfsausweis sind zwei Werte mit Pfeilen auf der Farbskala dargestellt. Der Endenergiebedarf und der Primärenergiebedarf.

    Der Endenergiebedarf wird mit dem oberen Pfeil angezeigt und informiert über die Energie, die für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Der Wert gibt also die Energie an, die Ihnen als Verbraucher abgerechnet wird. Der Wert ist als Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben.

    Der untere Pfeil zeigt den Primärenergiebedarf. Dieser zeigt an, wie viel Energie des Primärenergieträgers (also z.B. Heizöl oder Erdgas) notwendig ist, um die angegebene Endenergie zur Verfügung zu stellen.

    Bei einem Verbrauchsausweis geben die Pfeile dagegen nicht den Bedarf, sondern den Verbrauch pro Quadratmeter und Jahr an.

    Was ist ein guter Energiekennwert?

    Bei neuen Energieausweisen mit einer Wertetabelle von 0 bis 250 liegt das durchschnittliche Wohngebäude zwischen 125 und 150. Ein Neubau erreicht in der Regel Werte zwischen 25 und 75.

    Ist auf dem Energieausweis noch die Wertetabelle von 0 bis 400 eingetragen, gilt ein Wert zwischen 250 und 300 als normal für ein durchschnittliches Wohngebäude.

    Wichtig: Die Werte der alten Skala entsprechen in der Farbskala und der Effizienzklasse auf der neuen Skala deutlich schlechteren Werten als zuvor. Ein Wert von 140 war zum Beispiel auf der Skala von 0 bis 400 noch in einem grünen Bereich. Dagegen entspricht ein Wert von 140 auf der neuen Skala nur der Effizienzklasse E.

    Was steht sonst noch im Energieausweis?

    Zusätzlich zu den Energiewerten sind besonders die Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes ein wichtiger Bestandteil des Energieausweises.

    In der Regel ist der Ausweis wie folgt aufgebaut:

    Seite 1

    Die erste Seite eines Energieausweises liefert allgemeine Angaben zum Gebäude (Adresse, Baujahr, Wohneinheiten, Heizungsart etc.). Zusätzlich ist hier die Farbskala abgebildet.
    Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, sind hier zudem auch Infos zur Nutzung von erneuerbaren Energien vermerkt.

    Seite 2

    Diese Seite unterscheidet sich je nach Methode zur Berechnung der Energiewerte.
    Bei einem Bedarfsausweis finden Sie auf dieser Seite Informationen über die berechneten Energiewerte
    Bei einem Verbrauchsausweis werden die Daten zur Energiemenge erst auf Seite 3 dargestellt, sodass die Seite grau unterlegt ist.

    Seite 3

    Hier verhält es sich umgekehrt zu Seite 2. Auf dieser Seite werden die Daten des Energieverbrauchs beim Verbrauchsausweis angegeben. Sie sehen die Verbrauchserfassung der letzten drei Jahre.
    Beim Bedarfsausweis ist die Seite grau unterlegt.

    Seite 4

    Sowohl bei der Bedarfs- als auch bei der Verbrauchsvariante finden Sie hier Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, mit denen die Energieeffizienz der Immobilie verbessert werden kann.


    Fazit – Sinnvolle Bewertung oder nur lästige Bürokratie?

    Mit der Einführung des Energieausweises sollte ein einheitliches und unabhängiges Kriterium für die Energieeffizienz einer Immobilie geschaffen werden.

    Allerdings sind die Daten aus dem Energieausweis nicht eindeutig für die Kauf- oder Mietinteressenten dargestellt. Was genau der Energieausweis aussagt, ist für viele nicht klar.

    In der Realität wird auch die Vorzeigepflicht des Energieausweises bei einer Wohnungsbesichtigung nicht immer genau genommen. Auch, weil die Interessenten kaum danach fragen.

    Der Energieausweis ist deshalb zwar prinzipiell eine sinnvolle Ergänzung für den Immobilienmarkt, ist aber nicht eindeutig genug aufgebaut. 

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