Energieausweis beim Hausverkauf - Was muss ich beachten?

Der Energieausweis ist Pflicht

Marilena Meyer
Mit Solarpanelen lässt sich die Energiebilanz des Hauses aufbessern

Die wichtigsten Fakten

  • Ein Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus kostet 400 – 500 Euro.

  • Ein Verbrauchsausweis kostet zwischen 50 und 100 Euro.

  • Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig

So vermeiden Sie Bußgelder

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Auch für Neubauten und umfangreich energetisch sanierte Häuser muss dieser erstellt werden.

Doch wie liest man so einen Energieausweis richtig? Brauche ich wirklich einen oder gibt es Ausnahmen? Wer darf ihn ausstellen und was kostet das Ganze?

Wir zeigen Ihnen, wo Sie einen Energieausweis herbekommen, wie Sie Bußgelder vermeiden und was es sonst noch Wichtiges zu wissen gibt.

Was ist ein Energieausweis?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie den Kaufinteressenten einen Energieausweis vorlegen.

Dieser gibt Auskunft über den Energiestandard des Gebäudes und wie gut – oder schlecht – die produzierte Energie eingesetzt wird.

Zudem werden in dem Ausweis die verwendeten Heizstoffe genannt.

Aus der Kombination der Angaben lässt sich ablesen, wie viel Heizenergie verbraucht wird bzw. wie hoch die Energiekosten sind.

Die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises und die darin enthaltene Bewertung ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Das Gesetz enthält energetische Standards, an denen sich Gebäude messen lassen müssen.

Diese Informationen sind vor allem für Mieter und Käufer einer Immobilie interessant. Daher ist die Erstellung und vor allem Bereitstellung des Energieausweises in den meisten Fällen keine freiwillige Angelegenheit.

Welche Angaben enthält ein Energieausweis?

In der Regel besteht ein Energiepass aus fünf Seiten.

Neben den Daten des Ausstellers, wie Name, Anschrift und Berufsbezeichnung, sowie dem Ausstellungsdatum, finden Sie dort seit Mai 2014 eine Registriernummer.

Diese soll der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dienen.

So ist ein Energieausweis aufgebaut:
  • 1. Seite: Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Infos über die Immobilie, wie die Adresse, das Baujahr, etc. und und welches Verfahren zur Ermittlung der Werte verwendet wurde

  • 2. Seite: Hier sind die errechneten Kennwerte des voraussichtlichen Energiebedarfs aufgeführt. Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis, bleibt diese Seite leer.

  • 3. Seite: Auf der dritten Seite eines Verbrauchsausweises sind die Kennwerte des Energieverbrauchs angegeben, bei einem Bedarfsausweis hingegen bleibt diese Seite leer.

  • 4. Seite: Auf dieser Seite kann ein Gutachter Empfehlungen zur Modernisierung oder Sanierung der Immobilie geben, um die energetische Beschaffenheit zu verbessern

  • 5. Seite: Auf der letzten Seite finden Sie Erläuterungen zu den gemachten Angaben und des verwendeten Berechnungsverfahrens.

Was ist eine Energieeffizienzklasse?

Anhand der Energieeffizienzklasse, die von A+ bis H vergeben wird, wird die energetische Beschaffenheit des Gebäudes vergleichbar gemacht.

Und so sieht das aus:

Gebäude, die besonders effizient sind, bekommen die Energieeffizienzklasse A+. Häuser, bei denen wiederum extrem viel Wärme verloren geht und die dadurch sehr viel Energie verbrauchen, bekommen die Klasse H.

Energieeffizienz zahlt sich aus!
In der Tabelle sehen Sie, wie hoch die Kosten sind, die Sie durch energetische Sanierungen einsparen können:

Energieeffizienzklasse Endenergiebedarf oder -verbrauch Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche
A+ unter 30 kWh/(m²a) ca. 3 Euro
A 30 bis unter 50 kWh/(m²a) 8 Euro
B 50 bis unter 75 kWh/(m²a) 13 Euro
C 75 bis unter 100 kWh/(m²a) 18 Euro
D 100 bis unter 130 kWh/(m²a) 24 Euro
E 130 bis unter 160 kWh/(m²a) 30 Euro
F 160 bis unter 200 kWh/(m²a) 37 Euro
G 200 bis unter 250 kWh/(m²a) 47 Euro
H über 250 kWh/(m²a) 60 Euro und mehr
Quelle: Verbraucherzentrale NRW

Was bedeuten die Empfehlungen für Modernisierungen?

Was der Energieausweis auch enthält: Empfehlungen für Sanierungen bzw. Modernisierungen.

So können Sie beispielsweise mit neuen Fenstern oder einer besseren Dämmung der Außenwände Energiesparen.

Doch keine Sorge: Das sind alles nur Vorschläge, keine Verpflichtungen

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Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, ist die Vorlage des Energieausweises bereits seit dem 1. Mai 2014 Pflicht.

Schon in der Immobilienanzeige sollten Sie als Eigentümer Angaben zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes machen.

Aber spätestens bei der Hausbesichtigung müssen Sie den Interessenten den Energieausweis ungefragt vorlegen.

“Wer die Energieausweispflicht missachten, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro”

Bei der Hausbesichtigung reicht eine Kopie des Ausweises völlig aus – erst nach dem Verkauf müssen Sie dem neuen Eigentümer den Originalausweis aushändigen.

Welche Angaben gehören in das Exposé?

Wer ein Inserat veröffentlicht, muss auch Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie machen.

Diese Angaben können Sie dem Energieausweis entnehmen und veröffentlichen.

In der Tabelle sehen Sie, welche Angaben im Inserat oder dem Exposé nicht fehlen dürfen und auf welcher Seite Sie die Informationen im Energieausweis finden:

Angaben im Exposé Beispiel Seite im Energieausweis
Art des Ausweises Verbrauchsausweis Seite 1
Endenergiebedarf, bzw. Endenergieverbrauch 38 kWh/(m²a) Bedarfsausweis: Seite 2
Verbrauchsausweis: Seite 3
Wesentlicher Energieträger für die Heizung Gas Bedarfsausweis: Seite 2
Verbrauchsausweis: Seite 3
Energieeffizienzklasse A Bedarfsausweis: Seite 2
Verbrauchsausweis: Seite 3
Baujahr 1992 Seite 1

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welchen Energieausweis brauche ich?

Beim Energieausweis wird zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis unterschieden.

Dabei liegt der Unterschied insbesondere darin, wie die Energieeffizienz bewertet wird.

So dient beim Bedarfsausweis der Energiebedarf als Grundlage zur Berechnung der Energieeffizienz. Er ist relativ aufwändig zu erstellen und liefert nur eine objektive Bewertung der Immobilie.

Bei dem Energieverbrauchsausweis hingegen wird die Energieeffizienz anhand von Verbrauchswerten berechnet. Das Verfahren ist nicht nur weniger aufwändig, sondern auch noch günstiger.

In den meisten Fällen können Sie sich für die günstigere Variante, den Verbrauchsausweis, entscheiden.

Beide Energieausweise liefern Empfehlungen für Modernisierungen.

Hier nochmal die Ausweis-Varianten im Überblick:

Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Energiebedarf als Grundlage Energieverbrauch als Grundlage
Relativ aufwändige Erstellung Weniger aufwändige Erstellung
Objektive Bewertung der Immobilie Dient lediglich als Orientierung zum Energieverbrauch
Kostenintensiver als der Verbrauchsausweis Günstiger als der Bedarfsausweis

Welcher Ausweis muss für welches Gebäude erstellt werden?

Nicht bei jeder Art von Gebäude können Sie selbst entscheiden, nach welcher Berechnungsmethode der Energieausweis ausgestellt werden soll.

Hierbei hängt es zum einen von der Größe des Gebäudes und zum anderen vom Sanierungsstand ab.

Die Übersicht zeigt, welcher Energieausweises für Ihre Immobilie zulässig ist.

Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten
Bauantrag vor dem 01.11.1977
x
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten
Bauantrag nach dem 01.11.1977
x x
Wohngebäude mit 5 oder mehr
Wohneinheiten
x x
Neubauten x
Umfassend sanierte Gebäude x

Was ist mit dem Energieausweis bei Wohnungen?

Falls es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, gibt es hier eine Besonderheit:

Energieausweise werden immer für ein gesamtes Gebäude angefertigt, nicht für einzelne Wohnungen.

Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie also um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, muss der Energiepass des Gebäudes vorliegen.

Zuständig für die Beantragung ist die Eigentümergemeinschaft.

Was gilt bei Gewerbeobjekten?

Wieder andere Regeln gelten bei Büro-, Verwaltungs-, Gewerbegebäuden oder Einkaufszentren. Hier benötigen Sie einen “Energieausweis für Nichtwohngebäude”.

Sind in einem Gebäude mehrere Nutzungsarten vorhanden, sind möglicherweise sogar zwei getrennte Energieausweise notwendig.

Wann brauche ich keinen Energieausweis?

Ausgenommen von der Ausweispflicht sind nur kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern, unter Denkmalschutz stehende Immobilien und Abrisshäuser – also Häuser, die ohnehin nach dem Kauf abgerissen werden sollen.

Hier ist kein Energieausweis notwendig:
  • Immobilien mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche.

  • Zum Großteil ungenutzte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden.

  • Gebäude mit spezieller Nutzung (Werkstätten, Stallungen, etc.)

  • Baudenkmäler

  • Ferienhäuser

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Wer erstellt einen Energieausweis?

Energieausweise dürfen nur von zertifizierten Fachpersonen ausgestellt werden.

Dazu gehören Architekten, Innenarchitekten, Schornsteinfeger, Bauingenieure und Energieberater.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erlaubt es darüber hinaus auch Handwerkern und staatlich anerkannten Technikern mit einer entsprechenden Weiterbildung, Energieausweise für Nichtwohngebäude auszustellen.

Eine Liste mit Ausstellern in Ihrer Region finden Sie auf der Internetseite der Deutschen Energieagentur (dena). Alle hier gelisteten Unternehmen wurden von der dena geprüft und sind berechtigt, Energieausweise für Gebäude auszustellen.

Der Verbrauchsausweis ist übrigens auch online erhältlich:

“Im Gegensatz zum Bedarfsausweis ist die Erstellung des Verbrauchsausweises einfacher und kann bei vielen Anbietern sogar online angefordert werden.”

Jetzt wissen Sie, welchen Energieausweis Sie benötigen und wer Ihnen diesen ausstellt.

Kommen wir zur Frage aller Fragen:

Was kostet ein Energieausweis?

Natürlich ist ein Energieausweis auch mit Kosten verbunden.

Diese richten sich insbesondere nach der Art der Berechnung.

Ein Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet zwischen 50 und 150 Euro, bei einem Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Wohneinheiten liegen die Kosten bei ca. 250 Euro.

Die Erstellung eines detaillierten Bedarfsausweises kostet dagegen 400 bis 500 Euro. Dieser ist aufwendiger, gerade wenn dafür ein Energieberater für eine Vor-Ort-Begehung beauftragt wird.

Allerdings: Der Preis für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht festgelegt und wird vom Aussteller bestimmt.

Daraus resultieren bei den verschiedenen Anbietern, wie Schornsteinfeger, Makler oder Handwerksmeister, zum Teil enorme Preisunterschiede.

Holen Sie sich vorab verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie die Alternativen miteinander.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Beide Varianten des Energieausweises sind 10 Jahre gültig.

Werden allerdings in der Zwischenzeit energetisch relevante Umbauten durchgeführt, muss ein neuer Energieausweis erstellt werden (§ 80 Abs. 2 GEG).

FAQ

Die häufigsten Fragen

Ein Verbrauchsausweis wird häufig von regionalen Energieversorgern angeboten.
Ein Bedarfsausweis darf dagegen nur von einem dafür anerkannten Energie-Experten angefertigt werden, beispielsweise Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder Heizungsbauer mit Meisterbrief.

Ein Bedarfsausweis kostet für ein Einfamilienhaus etwa 400 – 500 Euro. Ein Verbrauchsausweis kostet zwischen 50 und 100 Euro.

Besitzer von Gebäuden, die vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden und die seitdem nicht energetisch saniert wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.
Gleiches gilt, wenn weniger als drei Energiekosten-Abrechnungsperioden vorliegen, beispielsweise bei Neubauten.

Sonst reicht ein Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energieverbrauch angibt.

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