Brauche ich einen Energieausweis?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Auch für Neubauten und umfangreich energetisch sanierte Häuser muss dieser erstellt werden.

Doch wie liest man so einen Energieausweis richtig? Brauche ich wirklich einen oder gibt es Ausnahmen? Wer darf ihn ausstellen und was kostet das Ganze?

Hier finden Sie Antworten auf alle Ihre Fragen. Wir zeigen Ihnen, wo Sie einen Energieausweis herbekommen, wie Sie Bußgelder vermeiden und was es sonst noch Wichtiges zu wissen gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht und muss unaufgefordert bei einem Hausverkauf vorgelegt werden
  • Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie
  • Käufer oder Mieter bekommen einen Eindruck, mit welchen laufenden Kosten zu rechnen ist

Was ist ein Energieausweis?

Wenn Sie ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie den Kaufinteressenten den sogenannten Energieausweis vorlegen.

Dieser gibt anhand verschiedener Werte Auskunft über den Energiestandard des Gebäudes und wie gut (oder schlecht) die produzierte Energie eingesetzt wird.

In Kombination mit der Angabe der verwendeten Heizstoffe lässt sich ablesen, wie viel Heizenergie verbraucht wird bzw. wie hoch die Energiekosten sind.

Falls Sie sich jetzt fragen, was genau die Energieeffizienzklassen sind, sollten Sie den nächsten Abschnitt lesen.

Was ist eine Energieeffizienzklasse?

Anhand der Energieeffizienzklasse, die von A+ bis H vergeben wird, wird die energetische Beschaffenheit des Gebäudes vergleichbar gemacht.

Und so sieht das aus: 

Gebäude, die besonders effizient sind, bekommen die Energieeffizienzklasse A+. Häuser, bei denen wiederum extrem viel Wärme verloren geht und die dadurch sehr viel Energie verbrauchen, bekommen die Klasse H.

Empfehlungen für Modernisierungen

Was der Energieausweis auch enthält: Empfehlungen für Sanierungen bzw. Modernisierungen.

So können Sie beispielsweise mit neuen Fenstern oder einer besseren Dämmung der Außenwände Energiesparen.

Doch keine Sorge: Das sind alles nur Vorschläge, keine Verpflichtungen.

Die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises und die darin enthaltene Bewertung ist die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Sie enthält energetischen Standards, an denen sich Gebäude messen lassen müssen.

Diese Informationen sind vor allem für Mieter und Käufer einer Immobilie interessant. Daher ist die Erstellung und vor allem Bereitstellung des Energieausweis in den meisten Fällen keine freiwillige Angelegenheit.

Was ist meine Immobilie wert?

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, ist die Vorlage des Energieausweises seit dem 1. Mai 2014 Pflicht.

Schon in der Immobilienanzeige sollten Sie als Eigentümer Angaben zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes machen.

Aber spätestens bei der Objektbesichtigung den Interessenten den Energieausweis ungefragt vorlegen.

Eine Kopie reicht hier völlig aus – erst nach dem Verkauf müssen Sie dem neuen Eigentümer den Originalausweis aushändigen.

Bußgeld

Wer die Energieausweispflicht missachten, riskiert seit Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro

Und was ist mit Wohnungen?

Falls es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, gibt es hier eine Besonderheit:

Energieausweise werden immer für ein gesamtes Gebäude angefertigt, nicht für einzelne Wohnungen.

Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie also um eine Wohnung in einem  Mehrfamilienhaus, muss der Energiepass des Gebäudes vorliegen.

Zuständig für die Beantragung ist die Eigentümergemeinschaft.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Beim Energieausweis wird zwischen dem Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterschieden.

Dabei liegt der Unterschied insbesondere darin, wie die Energieeffizienz bewertet wird.

Wie wird die Energieeffizienz ermittelt?

Fangen wir mit dem Energiebedarfsausweis an: Als Grundlage für die Berechnung dient hier die Bedarfsgrundlage. Er ist relativ aufwändig zu erstellen und liefert nur eine objektive Bewertung der Immobilie.

Bei dem Energieverbrauchsausweis hingegen wird die Energieeffizienz dagegen anhand von Verbrauchswerten berechnet. Das Verfahren ist nicht nur weniger aufwändig, sondern auch noch günstiger.

Hier nochmal die Ausweisvarianten im Überblick:

Energiebedarfsausweis:

  • Bedarf als Grundlage
  • Relativ aufwändig
  • objektive Bewertung der Immobilie

Energieverbrauchsausweis:

  • Verbrauch als Grundlage
  • weniger aufwändig
  • günstiger als der Bedarfsausweis
Das Berechnungsverfahren für den Energiebedarfsausweis ist sehr aufwändig und schließt viele Faktoren mit ein, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz der Immobilie haben können.

Bei der Berechnung wird das Objekt von einem Fachmann gründlich untersucht und alle Fragen zur Gebäudeform, Bau- und Anlagentechnik beantwortet. Die Berechnung erfolgt dann anhand von Planungsunterlagen und einer bei der Untersuchung abgearbeiteten Checkliste.

Dazu zählt zum Beispiel die Dämmung der Außenwand, die Beschaffenheit der Fenster und die Art der Heizungsanlage.

Der Vorteil des Bedarfsausweises:

Da diese Berechnung unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Mieter oder Eigentümer erfolgt, liefert diese Methode eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie, die leicht mit anderen Objekten abgeglichen werden kann. So können Modernisierungsempfehlungen auf Basis der erkannten Schwachstellen entwickelt werden.

Der Nachteil des Bedarfsausweises:

Die Berechnung der Werte ist nicht immer einheitlich. Bei dieser Methode werden sehr viele Faktoren in der Rechnung berücksichtigt. Nehmen es die Energieberater hierbei unterschiedlich akribisch genau, ergeben sich schnell große Unterschiede in der Bewertung.

Das Berechnungsverfahren des Verbrauchsausweises ist simpler als beim Bedarfsausweis und damit auch weniger aussagekräftig. Grundlage ist dabei die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes in den letzten drei Jahren.

Die Energiemenge wird bei Wohngebäuden anhand der verbrauchten Kilowattstunden für Heizung und Warmwasserbereitung ermittelt.

Bei Nichtwohngebäuden fließen zudem Wert für die Kühlung, Lüftung und Beleuchtung ein.
Der errechnete Wert gibt zwar eine Orientierung über die Energieeffizienz des Gebäudes, schließt allerdings auch das individuelle Heizverhalten der Bewohner mit ein. Deshalb kann ein zukünftiger Energieverbrauch mit dieser Methode nur schwer vorhergesagt werden.

Welcher Ausweis muss für welches Gebäude erstellt werden?

Nicht bei jeder Art von Gebäude können Sie selber entscheiden, nach welcher Berechnungsmethode der Energieausweis ausgestellt werden soll.

Die Übersicht zeigt, welcher Energieausweises für Ihre Immobilie zulässig ist.

Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 x
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag nach dem 01.11.1977 x x
Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten x x
Neubauten x
Umfassend sanierte Gebäude x

Sie können sich beruhigt für die günstigere Variante des Verbrauchsausweises entscheiden.

Denn beide Energieausweise liefern Empfehlungen für Modernisierungen und der Verbrauchsausweis reicht in aller Regel aus.

Sie sind sich nicht ganz sicher, ob Sie für Ihre Immobilie wirklich einen Energieausweis benötigen?

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Beide Varianten sind 10 Jahre gültig. Werden am Gebäude in der Zwischenzeit energetisch relevante Umbauten durchgeführt, muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Was gilt bei Gewerbeobjekten?

Wieder andere Regeln gelten bei Büro-, Verwaltungs-, Gewerbegebäuden oder Einkaufszentren. Hier benötigen Sie einen “Energieausweis für Nichtwohngebäude”.

Sind in einem Gebäude mehrere Nutzungsarten vorhanden, sind möglicherweise sogar zwei getrennte Energieausweise notwendig.

Wann brauche ich keinen Energieausweis?

Ausgenommen von der Ausweispflicht sind nur kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern, unter Denkmalschutz stehende Immobilien und Abrisshäuser – also Häuser, die nach dem Kauf abgerissen werden sollen.

Hier ist kein Energieausweis notwendig:

  • Immobilien mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche.
  • Zum Großteil ungenutzte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden.
  • Gebäude mit spezieller Nutzung (Werkstätten, Stallungen, etc.)
  • Baudenkmäler
  • Ferienhäuser

Wer erstellt einen Energieausweis?

Gemäß § 21 EnEV und § 29 EnEV dürfen die folgenden Personen einen Energieausweis für Wohngebäude ausstellen:

  • Personen, die einen berufsqualifizierenden Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einer anderen technischen naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf diesem Gebiet
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, außerdem muss mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:
    • ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
    • Erfolgreiche Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11 (inklusive der Inhalte für Nichtwohngebäude)
    • eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
  • Architekten und Innenarchitekten
  • Handwerksmeister mit Schwerpunkt Bauhandwerk, Installation, Heizungsbau sowie Handwerker, die ein solches Handwerk auch ohne Meistertitel selbstständig ausüben dürfen
  • Schornsteinfegermeister
  • Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung
  • Personen, die vor dem 25. April 2008
    • beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) antragsberechtigt waren
    • über eine abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie absolviert oder begonnen und später abgeschlossen haben.
    • eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks absolviert oder begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben

Außerdem dürfen auch staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, einen Energieausweis ausstellen.

Diese müssen jedoch außerdem mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

  • ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
  • Erfolgreiche Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11 (inklusive der Inhalte für Nichtwohngebäude)
  • eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus

Berechtigt, sind auch Personen, die vor dem 25. April 2008:

  • beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) antragsberechtigt waren
  • über eine abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie absolviert oder begonnen und später abgeschlossen haben
  • eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks absolviert oder begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben

Die Energieeinsparverordnung enthält keine konkreten Vorgaben zur Ausstellung eines Energieausweises für Umbauten, Neubauten und Erweiterungen.

Bei Nichtwohngebäuden hingegen sind ausschließlich die Hochschulabsolventen aus den entsprechenden Fachbereichen zur Ausstellung berechtigt.

Jetzt wissen Sie welchen Energieausweis Sie benötigen und wer Ihnen diesen ausstellt. Kommen wir zur Frage aller Fragen:

Was kostet ein Energieausweis?

Natürlich ist ein Energieausweis auch mit Kosten verbunden.

Diese richten sich insbesondere nach der Art der Berechnung.

Ein Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet zwischen 50 und 150 Euro, bei einem Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Wohneinheiten liegen die Kosten bei ca. 250€.

Verbrauchsausweis auch online erhältlich:

Im Gegensatz zum Bedarfsausweis ist die Erstellung einfacher und kann bei vielen Anbietern sogar online angefordert werden.

Die Erstellung eines detaillierten Bedarfsausweis kostet dagegen 400 bis 500 Euro. Dieser ist aufwendiger, gerade wenn dafür ein Energieberater für eine Vor-Ort-Begehung beauftragt wird.

Allerdings: Der Preis für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht festgelegt und wird vom Aussteller bestimmt.

Daraus resultieren bei den verschiedenen Anbietern, wie Schornsteinfeger, Makler oder Handwerksmeister, zum Teil enorme Preisunterschiede.

Holen Sie sich vorab verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie die Alternativen miteinander.

Welche Werte enthält ein Energieausweis?

In der Regel besteht ein Energiepass aus fünf Seiten.

Neben den Daten des Ausstellers, wie Name, Anschrift und Berufsbezeichnung, sowie dem Ausstellungsdatum, finden Sie dort seit Mai 2014 eine Registriernummer.

Diese soll der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dienen.

So ist ein Energieausweis aufgebaut:

  • 1. Seite: Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Infos über die Immobilie, wie die Adresse, das Baujahr, etc. und und welches Verfahren zur Ermittlung der Werte verwendet wurde
  • 2. Seite: Hier sind die errechneten Kennwerte des voraussichtlichen Energiebedarfs aufgeführt. Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis, bleibt diese Seite leer.
  • 3. Seite: Auf der dritten Seite eines Verbrauchsausweises sind die Kennwerte des Energieverbrauchs angegeben, bei einem Bedarfsausweis hingegen bleibt diese Seite leer.
  • 4. Seite: Auf dieser Seite kann ein Gutachter Empfehlungen zur Modernisierung oder Sanierung der Immobilie geben, um die energetische Beschaffenheit zu verbessern.
  • 5. Seite: Auf der letzten Seite finden Sie Erläuterungen zu den gemachten Angaben und des verwendeten Berechnungsverfahrens.

FAQ

Ein Verbrauchsausweis wird häufig von den regionalen Energieversorgern angeboten.

Ein Bedarfsausweis darf dagegen nur von einem dafür anerkannten Energie-Experten angefertigt werden, beispielsweise Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder Heizungsbauer mit Meisterbrief.
Ein Bedarfsausweis kostet für ein Einfamilienhaus ca. 400 – 500 Euro. Ein Verbrauchsausweis kostet etwa 50 – 100 Euro.

Besitzer von Gebäuden, die vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden und die seitdem nicht energetisch saniert wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.

Gleiches gilt, wenn weniger als drei Energiekosten-Abrechnungsperioden vorliegen, beispielsweise bei Neubauten.

Sonst reicht ein Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energieverbrauch angibt.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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