Brauche ich einen Energieausweis?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Auch für Neubauten und umfangreich energetisch sanierte Häuser muss er erstellt werden.

Doch wie liest man so einen Energieausweis richtig? Brauche ich wirklich einen oder gibt es Ausnahmen? Wer darf ihn ausstellen und was kostet das Ganze?

Hier finden Sie Antworten auf alle Ihre Fragen. Wir zeigen Ihnen, wo Sie einen Energieausweis herbekommen, wie Sie Bußgelder vermeiden und was es sonst noch Wichtiges zu wissen gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht und muss unaufgefordert bei einem Hausverkauf vorgelegt werden
  • Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie
  • Käufer oder Mieter bekommen einen Eindruck, mit welchen laufenden Kosten zu rechnen ist

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis (auch Energiepass genannt) gibt Auskunft über den Energiestandard eines Gebäudes.

Anhand verschiedener Werte wird erfasst, wie energieeffizient das Gebäude ist, also wie gut (oder schlecht) die produzierte Energie eingesetzt wird.

In Kombination mit der Angabe der verwendeten Heizstoffe lässt sich ablesen, wie viel Heizenergie verbraucht wird bzw. wie hoch die Energiekosten sind.

Was ist eine Energieeffizienzklasse?

Um die energetische Beschaffenheit des Gebäudes vergleichbar zu machen, wird eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H vergeben, ähnlich wie bei Elektrogeräten.

Gebäude, die besonders effizient sind, bekommen die Energieeffizienzklasse A+. Häuser, bei denen extrem viel Wärme verloren geht und die dadurch sehr viel Energie verbrauchen, bekommen die Klasse H.

Empfehlungen für Modernisierungen

Darüber hinaus enthält ein Energieausweis Empfehlungen für Sanierungen bzw. Modernisierungen und wie sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt, zum Beispiel durch neue Fenster oder eine bessere Dämmung der Außenwände. Dies sind aber immer nur Vorschläge, keine Verpflichtungen.

Die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises und die darin enthaltene Bewertung ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie enthält energetischen Standards, an denen sich Gebäude messen lassen müssen.

Was ist meine Immobilie wert?

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, ist die Vorlage des Energieausweises seit dem 1. Mai 2014 Pflicht.

Bußgeld

Wer die Energieausweispflicht missachten, riskiert seit Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro

Bereits in der Immobilienanzeige müssen Eigentümer Angaben zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes machen.

Spätestens bei der Objektbesichtigung muss den Interessenten der Energieausweis ungefragt vorgelegt werden.

Das Originaldokument muss Interessenten nicht ausgehändigt werden – eine Kopie reicht aus. Nach einem Verkauf muss dem neuen Eigentümer der Energieausweis jedoch übergeben werden.

Und was ist mit Wohnungen?

Energieausweise werden immer für ein gesamtes Gebäude angefertigt, nicht für einzelne Wohnungen.

Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie um eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses, muss der Energiepass des Gebäudes vorliegen.

Zuständig für die Beantragung ist die Eigentümergemeinschaft.

Damit Sie keine wichtigen Unterlagen für Ihren Immobilienverkauf vergessen, haben wir für Sie eine Checkliste zum downloaden.

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Unterlagen Immobilienverkauf

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Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Beim Energieausweis wird zwischen dem Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterschieden.

Zwischen den zwei Arten des Energieausweises liegt der Unterschied insbesondere in der Methode der Bewertung der Energieeffizienz.

Wie wird die Energieeffizienz ermittelt?

Der Energiebedarfsausweis nimmt die Bedarfsgrundlage als Basis für die Berechnung. Der Bedarfsausweis ist relativ aufwändig und liefert eine objektive Bewertung der Immobilie.

Bei dem Energieverbrauchsausweis wird die Energieeffizienz dagegen anhand von Verbrauchswerten berechnet. Dieses Verfahren ist deutlich weniger aufwändig und damit auch günstiger als die bedarfsorientierte Berechnung.

Das Berechnungsverfahren für den Energiebedarfsausweis ist sehr aufwändig und schließt viele Faktoren mit ein, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz der Immobilie haben können.

Bei der Berechnung wird das Objekt von einem Fachmann gründlich untersucht und alle Fragen zur Gebäudeform, Bau- und Anlagentechnik beantwortet. Die Berechnung erfolgt dann anhand von Planungsunterlagen und einer bei der Untersuchung abgearbeiteten Checkliste.

Dazu zählt zum Beispiel die Dämmung der Außenwand, die Beschaffenheit der Fenster und die Art der Heizungsanlage.

Der Vorteil des Bedarfsausweises:

Da diese Berechnung unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Mieter oder Eigentümer erfolgt, liefert diese Methode eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie, die leicht mit anderen Objekten abgeglichen werden kann. So können Modernisierungsempfehlungen auf Basis der erkannten Schwachstellen entwickelt werden.

Der Nachteil des Bedarfsausweises:

Die Berechnung der Werte ist nicht immer einheitlich. Bei dieser Methode werden sehr viele Faktoren in der Rechnung berücksichtigt. Nehmen es die Energieberater hierbei unterschiedlich akribisch genau, ergeben sich schnell große Unterschiede in der Bewertung.

Das Berechnungsverfahren des Verbrauchsausweises ist simpler als beim Bedarfsausweis und damit auch weniger aussagekräftig. Grundlage ist dabei die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes in den letzten drei Jahren.

Die Energiemenge wird bei Wohngebäuden anhand der verbrauchten Kilowattstunden für Heizung und Warmwasserbereitung ermittelt.

Bei Nichtwohngebäuden fließen zudem Wert für die Kühlung, Lüftung und Beleuchtung ein.
Der errechnete Wert gibt zwar eine Orientierung über die Energieeffizienz des Gebäudes, schließt allerdings auch das individuelle Heizverhalten der Bewohner mit ein. Deshalb kann ein zukünftiger Energieverbrauch mit dieser Methode nur schwer vorhergesagt werden.

Welcher Ausweis muss für welches Gebäude erstellt werden?

Nicht bei jeder Art von Gebäude können Sie selber entscheiden, nach welcher Berechnungsmethode der Energieausweis ausgestellt werden soll.

Die Übersicht zeigt, welcher Energieausweises für Ihre Immobilie zulässig ist.

Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 x
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag nach dem 01.11.1977 x x
Wohngebäudemit 5 oder mehr Wohneinheiten x x
Neubauten x
Umfassend sanierte Gebäude x

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Beide Varianten sind 10 Jahre gültig. Werden am Gebäude in der Zwischenzeit energetisch relevante Umbauten durchgeführt, muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Was gilt bei Gewerbeobjekten?

Wieder andere Regeln gelten bei Büro-, Verwaltungs-, Gewerbegebäuden oder Einkaufszentren. Hier benötigen Sie einen “Energieausweis für Nichtwohngebäude”.

Sind in einem Gebäude mehrere Nutzungsarten vorhanden, sind möglicherweise sogar zwei getrennte Energieausweise notwendig.

Wenn ich die Wahl habe – welchen Energieausweis sollte ich nehmen?

Wenn Sie bei Ihrem Gebäude zwischen beiden Arten des Energieausweises wählen dürfen, können Sie sich beruhigt für die günstigere Variante des Verbrauchsausweises entscheiden.

Da beide Energieausweise Empfehlungen für Modernisierungen liefern, ist der Verbrauchsausweis in aller Regel ausreichend.

Wann brauche ich keinen Energieausweis?

Ausgenommen von der Ausweispflicht sind nur kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern, unter Denkmalschutz stehende Immobilien und Abrisshäuser – also Häuser, die nach dem Kauf abgerissen werden sollen.

Für diese Gebäude ist kein Energieausweis notwendig:

  • Immobilien mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche.
  • Zum Großteil ungenutzte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden.
  • Gebäude mit spezieller Nutzung (Werkstätten, Stallungen, etc.)
  • Baudenkmäler
  • Ferienhäuser

Wer erstellt einen Energieausweis?

Gemäß § 21 EnEV und § 29 EnEV dürfen die folgenden Personen einen Energieausweis für Wohngebäude ausstellen:

  • Personen, die einen berufsqualifizierenden Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einer anderen technischen naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf diesem Gebiet
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, außerdem muss mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:
    • ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
    • Erfolgreiche Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11 (inklusive der Inhalte für Nichtwohngebäude)
    • eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
  • Architekten und Innenarchitekten
  • Handwerksmeister mit Schwerpunkt Bauhandwerk, Installation, Heizungsbau sowie Handwerker, die ein solches Handwerk auch ohne Meistertitel selbstständig ausüben dürfen
  • Schornsteinfegermeister
  • Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung
  • Personen, die vor dem 25. April 2008
    • beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) antragsberechtigt waren
    • über eine abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie absolviert oder begonnen und später abgeschlossen haben.
    • eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks absolviert oder begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben

Die Energieeinsparverordnung enthält keine konkreten Vorgaben zur Ausstellung eines Energieausweises für Umbauten, Neubauten und Erweiterungen.

Bei Nichtwohngebäuden hingegen sind ausschließlich die Hochschulabsolventen aus den entsprechenden Fachbereichen zur Ausstellung berechtigt.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten richten sich insbesondere nach der Art der Berechnung.

Ein Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet zwischen 50 und 150 Euro, bei einem Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Wohneinheiten liegen die Kosten bei ca. 250€.

Energieausweis online anfordern

Ein Verbrauchsausweis kann sogar online angeforder werden.

Die Erstellung eines detaillierten Bedarfsausweis kostet dagegen >400 bis 500 Euro. Dieser ist aufwendiger, gerade wenn dafür ein Energieberater für eine Vor-Ort-Begehung beauftragt wird.

Allerdings: Der Preis für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht festgelegt und wird vom Aussteller bestimmt. Daraus resultieren bei den verschiedenen Anbietern, wie Schornsteinfeger, Makler oder Handwerksmeister, zum Teil enorme Preisunterschiede.

Holen Sie sich vorab verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie die Alternativen miteinander.

Welche Werte enthält ein Energieausweis?

Ein Energiepass besteht in der Regel aus fünf Seiten.

Neben den Daten des Ausstellers, wie Name, Anschrift und Berufsbezeichnung, sowie dem Ausstellungsdatum, finden Sie dort seit Mai 2014 eine Registriernummer.

Diese soll der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dienen.

Wie der Name schon sagt, geht es in dem Energieausweis um die Energieeffizienz Ihrer Immobilie.

Diese Energieeffizienzklassen werden anhand einer Farbskala dargestellt, welche bei A+ im grünen Bereich beginnt und bis zu H im roten Bereich reicht.

A+ ist der beste Wert, H im roten Bereich der Schlechteste.

Und so ist ein Energieausweis aufgebaut:

  • 1. Seite: Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Infos über die Immobilie, wie die Adresse, das Baujahr, etc. und und welches Verfahren zur Ermittlung der Werte verwendet wurde
  • 2. Seite: Hier sind die errechneten Kennwerte des voraussichtlichen Energiebedarfs aufgeführt. Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis, bleibt diese Seite leer.
  • 3. Seite: Auf der dritten Seite eines Verbrauchsausweises sind die Kennwerte des Energieverbrauchs angegeben, bei einem Bedarfsausweis hingegen bleibt diese Seite leer.
  • 4. Seite: Auf dieser Seite kann ein Gutachter Empfehlungen zur Modernisierung oder Sanierung der Immobilie geben, um die energetische Beschaffenheit zu verbessern.
  • 5. Seite: Auf der letzten Seite finden Sie Erläuterungen zu den gemachten Angaben und des verwendeten Berechnungsverfahrens.

FAQ

Ein Verbrauchsausweis wird häufig von den regionalen Energieversorgern angeboten.

Ein Bedarfsausweis darf dagegen nur von einem dafür anerkannten Energie-Experten angefertigt werden, beispielsweise Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder Heizungsbauer mit Meisterbrief.
Ein Bedarfsausweis kostet für ein Einfamilienhaus ca. 400 – 500 Euro. Ein Verbrauchsausweis kostet etwa 50 – 100 Euro.

Besitzer von Gebäuden, die vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden und die seitdem nicht energetisch saniert wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.

Gleiches gilt, wenn weniger als drei Energiekosten-Abrechnungsperioden vorliegen, beispielsweise bei Neubauten.

Sonst reicht ein Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energieverbrauch angibt.

Jenny Häusler

Redakteurin

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