Was ist das Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht kommt meist bei einer Baufinanzierung zum Einsatz. Dabei wird die eigene Haus als Absicherung für die Bank genutzt, damit Sie eine Finanzierung erhalten.

Falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, kann die Bank die Immobilie pfänden. Denn die Immobilie dient als Sicherheit für den Fall des Kreditausfalls. Dann wird sie zwangsverkauft, wodurch die Bank des verliehene Geld größtenteils zurückerhält.

Doch wie genau funktioniert das Grundpfandrecht eigentlich? Welche Arten gibt es? Was kostet die Verpfändung und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich?

Hier finden Sie Antworten auf diese und viele weitere Fragen rund um das Thema Grundpfandrecht.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei dem Grundpfandrecht wird die Immobilie belastet: Können Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen, darf der Berechtigte die Immobilie pfänden

  • Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sind Grundpfandrechte.

  • Grundpfandrechte werden in das Grundbuch eingetragen

Grundpfandrecht einfach erklärt

Als Hauskäufer haben Sie normalerweise im Zuge der Baufinanzierung mit dem Grundpfandrecht zu tun.

Ein Grundpfandrecht ist die Belastung einer Immobilie. Diese wird in das Grundbuch eingetragen und gibt dem Begünstigten das Recht, die Immobilie im Falle von Zahlungsverzug zu pfänden.

Der Grundpfandrechtsgläubiger, meist eine Bank, hat das Recht, seine Forderungen aus der verpfändeten Immobilie zu begleichen.

Wenn Sie als Kreditnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen also nicht nachkommen, darf die Bank die Zwangsvollstreckung der Immobilie betreiben.

Dabei wird Ihr Objekt verkauft, um die Schulden zu begleichen.

Was ist meine Immobilie wert?

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

In Deutschland gibt es drei Arten des Grundpfandrechtes: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Heutzutage ist die Grundschuld die am weitesten verbreitete Art der Besicherung. Aber noch vor wenigen Jahrzehnten wurden fast alle Baufinanzierungen hierzulande per Hypothek besichert.

Banken bevorzugen meist eine Grundschuld, da diese einfacher umgesetzt werden kann. Um die Hypothek aufzulösen, also das Objekt bei Zahlungsverzug zu verkaufen, muss die Bank juristisch vorgehen.

Hier sehen Sie die verschiedenen Arten der Grundpfandrechte in der Übersicht:

Was ist eine Hypothek?

Hypotheken werden ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen, um diese zu besichern.

Sie sind immer ausschließlich an das jeweilige Darlehen gekoppelt.

Dies bietet Transparenz, denn mit jeder Rückzahlung sinkt die Höhe der Hypothek.

Sobald die Baufinanzierung abgetragen ist, erlischt die Hypothek automatisch.

Grundsätzlich wird bei der Hypothek zwischen Verkehrshypothek und Sicherungshypothek unterschieden.

Die Verkehrshypothek

Die Verkehrshypothek ist der Normalfall und bei Banken beliebt, da sie im Falle von Zahlungsverzug als Beweismittel dient.

Sie kann entweder per Briefhypothek oder per Buchhypothek ausgestellt werden.

Die Briefhypothek läuft ohne Grundbuch, während die Buchhypothek ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Die Sicherungshypothek

Sicherungshypotheken sind strenger als Verkehrshypotheken. Denn wenn hier ein Zahlungsverzug vorliegt, muss die Bank dies beweisen und vor Gericht gehen.

Im Immobilienbereich ist die Sicherungshypothek daher weniger beliebt. Wenn sie doch eingesetzt wird, nimmt sie oft die Form einer Höchstbetragshypothek an.

Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld existiert, anders als die Hypothek, unabhängig vom jeweiligen Darlehen.

Sie wird zwar ebenfalls über die Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen, aber ihr Betrag reduziert sich nicht durch Rückzahlungen.

Auch wenn das Darlehen abbezahlt ist, steht die Grundschuld mit ihrem vollen Wert im Grundbuch.

Dies mag auf den ersten Blick wie ein Nachteil erscheinen, macht die Grundschuld aber zu einer flexibleren Art des Grundpfandrechts.

Denn hiermit lassen sich mehrere Grundpfandrechte auf die Immobilie aufnehmen. Zudem ist eine Umschuldung möglich.

Diese Arten der Grundschuld gibt es:

  • Eigentümergrundschuld: Diese Schuld nimmt meist die erste Rangstelle im Grundbuch ein. Der Eigentümer lässt sie für sich selbst ins Grundbuch eintragen.
  • Inhabergrundschuld: Die Inhabergrundschuld ist in der Praxis wenig üblich. Sie wird per Brief als Grundschuld auf den Inhaber ausgestellt.
  • Buchgrundschuld: Hier wird die Grundschuld ausschließlich ins Grundbuch eingetragen.
  • Briefgrundschuld: Bei der Briefgrundschuld erhalten Sie zusätzlich zum Grundbucheintrag noch einen „Brief“, also ein Dokument zur Bestätigung des Eintrags des Grundpfandrechtes im Grundbuch.
  • Gesamtgrundschuld: Diese Grundschuld ist über mehrere Grundstücke verteilt. Dabei haftet jeder Eigentümer für den gesamten Betrag.

Was ist eine Rentenschuld?

Die Rentenschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Es handelt sich um eine Unterart der Grundschuld. Hierbei fließt jedoch kein einmaliger Betrag, sondern eine Rente als regelmäßige Zahlung.

Bei der Bestellung der Rentenschuld wird vereinbart, dass zu regelmäßigen Zeitpunkten eine Geldrente, also ein fixer Betrag, aus der Immobilie zu zahlen ist.

Dies ist im § 1199 des BGB näher nachzulesen.

Bei Eintragung der Rentenschuld wird auch ein Betrag bestimmt, der die Ablösung der Rente ermöglicht. Auf Wunsch lässt sich die Rentenschuld zudem in eine normale Grundschuld umwandeln.

Wie hoch sind die Kosten für ein Grundpfandrecht?

Um ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen zu lassen, sollten Sie mit Kosten zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Immobilienkaufpreises rechnen.

So setzen sich die Kosten für das Grundpfandrecht zusammen:

  • Gebühr für die Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt
  • Notargebühr für die Beurkundung der Grundschuld

Die Gebühren richten sich nach den Vorschriften im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Zudem hängen sie von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab.

Beispiel: Kosten für das Grundpfandrecht berechnen

Für ein Grundpfandrecht in Höhe von 185.000 Euro fällt eine Gebühr von 816 Euro an. Davon gehen je 408 Euro an den Notar und an das Grundbuchamt.

Bei einer Grundschuld von 230.000 Euro fällt zum Beispiel eine Gebühr von 970 Euro an.

Wer zahlt das Grundpfandrecht?

Die Kosten für die Grundpfandrecht-Eintragung sind beim Hauskauf vom Käufer zu tragen.

Dieser ist fast immer auch der Darlehensnehmer. Als Hauskäufer sollten Sie die Gebühren für das Grundpfandrecht daher als Teil der Kaufnebenkosten in Ihrem Budget berücksichtigen.

Welche Vor- und Nachteile haben Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte bieten für Sie als Immobilienkäufer verschiedene Vor- und Nachteile. Mit diesen sollten Sie sich ausführlich auseinandersetzen.

Bedenken Sie aber auch, dass Sie meist keine Wahl haben.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, benötigen Sie einen Kredit, der von der Bank per Grundpfandrecht abgesichert wird.

Das Überbaurecht

Überbau bedeutet, dass ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Grundstück des Nachbarn reicht.

Ist der Nachbar damit einverstanden oder ist der Überbau ohne Schuld des Grundstückseigentümers entstanden (zum Beispiel durch einen Fehler des Bauunternehmens), kann durch eine Grunddienstbarkeit in Form eines Überbaurechts abgesichert werden, dass es sich der Nachbar nicht anders überlegt, bzw. der Überbau nachträglich genehmigt wird.

Das Wegerecht

Das Wegerecht erlaubt Ihrem Nachbarn, einen Weg auf Ihrem Grundstück zu nutzen, um sein Grundstück zu erreichen.

Wichtig dabei ist: Ist lediglich ein Gehrecht eingetragen, darf er Ihr Grundstück nicht befahren. Ist ein Geh- und Fahrrecht eingetragen, darf der Nachbar nicht auf Ihrem Grundstück parken.

Tipp: Grundpfandrecht vermeiden

Indem Sie die ganze Kaufsumme auf einmal begleichen oder zumindest ein sehr hohes Eigenkapital von mindestens 40 Prozent des Kaufpreises mitbringen, können Sie das Grundpfandrecht vermeiden oder reduzieren.

Vor- und Nachteile der Hypothek:

Vorteile Nachteile
Transparente Tilgung Geringe Flexibilität
Erlischt am Ende automatisch An das Darlehen gekoppelt

Vor- und Nachteile der Grundschuld:

Vorteile Nachteile
Hohe Flexibilität Keine automatische Löschung
Übertragbar Löschungsbewilligung bringt Kosten

Beachten Sie: Bei beiden Arten des Grundpfandrechts hat die Bank bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen das Recht auf eine Zwangsversteigerung.

Dieser potenzielle Nachteil ist der Preis dafür, dass Sie einen Immobilienkredit erhalten. Normalerweise kommt es jedoch nicht zur Zwangsversteigerung, weshalb es sich vor allem um eine Absicherung handelt.

Was ist die Rangfolge von Grundpfandrechten?

Manchmal werden im Grundbuch mehrere Grundpfandrechte auf eine Immobilie eingetragen.

Neben Grundschulden können dazu zum Beispiel Wohnrechte gehören. Jedoch gibt es dabei eine strikte Reihenfolge, wenn es um die Rechte am Grundstück geht.

Dabei gilt: Wenn auf ein und derselben Immobilie mehrere Rechte liegen, richtet sich die Rangordnung nach dem Zeitpunkt der Entstehung der Rechte.

Wer also eine Grundschuld bei einer Bank bestellt und später bei einer anderen Bank eine weitere Grundschuld aufnimmt, kann der zweiten Bank nur den zweiten Platz der Rangfolge anbieten.

Dies ist weniger attraktiv, weshalb die Konditionen schlechter sind.

Wichtig: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss der Kaufpreis ausreichend hoch sein, um alle Rechte aus dem Grundbuch zu bedienen.

Denn nur, wenn diese getilgt sind, können sie gelöscht werden. Falls der Kaufpreis nicht ausreichend hoch ist, müssen Sie den fehlenden Betrag auf eigene Kosten erstatten. Bedenken Sie auch, dass eine beschuldete Immobilie für Käufer wenig interessant ist.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie kann ich das Grundpfandrecht löschen?

Sobald Sie Ihren Baukredit komplett getilgt haben, erhalten Sie vom Kreditgeber kostenlos eine Löschungsbewilligung.

Damit ist es möglich, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Alternativ können Sie die Löschungsbewilligung zum gegebenen Zeitpunkt formlos bei der Bank beantragen.

Gebühren für die Löschung

Wenn Sie sich für die Löschung entscheiden, müssen Sie mit Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt rechnen. Diese ermitteln sich wie die Kosten bei der Eintragung aus der Höhe der Grundschuld sowie auf Basis der GNotKG.

Eine Hypothek wird automatisch gelöscht, sobald sie abbezahlt ist. Beantragen Sie darüber am besten eine Bestätigung beim Grundbuchamt.

Beachten Sie, dass es keine Pflicht ist, die Grundschuld zu löschen.

Vor dem Immobilienverkauf ist dies sinnvoll. In einigen Fällen ist es jedoch besser die Grundschuld im Grundbuch zu belassen.

In diesen Fällen sollten Sie die Grundschuld nicht löschen:

  • Sie möchten weiterhin in der Immobilie wohnen.
  • Sie planen ein neues Darlehen und möchten die Grundschuld als Kreditsicherheit nutzen. Diese Eigentümergrundschuld ist beliebt, da Sie damit eine gute Bonität nachweisen können.
  • Sie möchten die Kosten für das Löschen der Grundschuld sparen.

Was passiert bei einem Verkauf mit dem Grundpfandrecht?

Vor dem Verkauf einer Immobilie entscheiden sich viele Verkäufer für die Löschung der Grundschuld. Denn dies macht die Immobilie im Wettbewerb attraktiver.

Unbelastete Objekte verkaufen sich grundsätzlich besser.

Manchmal ist es aber möglich, das Haus mitsamt Grundpfandrecht zu verkaufen. Denn wenn der Käufer ebenfalls eine Immobilienfinanzierung benötigt und mit den geltenden Konditionen Ihrer noch nicht abgezahlten Finanzierung einverstanden ist, kann er die Grundschuld übernehmen.

Dadurch sparen sich sowohl Verkäufer als auch Käufer Kosten für Eintragen und Löschen der Grundschuld.

FAQ

Grundpfandrechte sind Besicherungen für die Immobilienfinanzierung. Als Hauskäufer und Eigentümer können Sie Ihr Objekt als Sicherheit für Gegenleistungen wie einen Kredit einsetzen.

Das Grundpfandrecht wird im Grundbuch in Form einer Grundschuld, einer Hypothek oder (seltener) einer Rentenschuld eingetragen. Bei Zahlungsverzug kann die Bank die besicherte Immobilie zwangsversteigern.

Die Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts sind in der GNotKG genau festgelegt. Sie hängen von der Höhe des Grundpfandrechtes, also des zu besichernden Darlehens, ab. Als Käufer und Darlehensnehmer müssen Sie die Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts tragen. Diese liegen bei 0,8 bis 1,0 Prozent des Immobilienkaufpreises.

Ja, eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Jedoch handelt es sich nicht um das gleiche.

Vielmehr ist die Grundschuld eine Möglichkeit, das Grundpfandrecht im Grundbuch einzutragen.

Hier wird ein Besitzer im Grundbuch genannt, der das Recht hat, die Immobilie bei Bedarf zu monetarisieren. Eine andere Variante des Grundpfandrechts ist die Hypothek. In Deutschland ist die Grundschuld die häufigste Form des Grundpfandrechts.

Das Grundpfandrecht kommt dann zustande, wenn der Grundstückseigentümer einwilligt und wenn das Pfandrecht in Form von Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch eingetragen wird.

Dabei trägt der Notar zunächst eine Belastungsvollmacht ein. Sobald der Kauf abgeschlossen ist und Sie Besitzer sind, kommt es zum vollständigen Eintrag des Grundpfandrechtes.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

4/5
Abgestimmt: 9