Was ist das Grundpfandrecht?

Dabei wird das eigene Haus als Absicherung für die Bank genutzt, damit Sie eine Finanzierung erhalten.

Falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, kann die Bank die Immobilie pfänden. Denn die Immobilie dient als Sicherheit für den Fall des Kreditausfalls. Dann wird sie zwangsverkauft, wodurch die Bank das verliehene Geld größtenteils zurückerhält.

Doch wie genau funktioniert das Grundpfandrecht eigentlich? Welche Arten gibt es? Was kostet die Verpfändung und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich?

Hier finden Sie Antworten auf diese und viele weitere Fragen rund um das Thema Grundpfandrecht.

Als Hauskäufer haben Sie normalerweise im Zuge der Baufinanzierung mit dem Grundpfandrecht zu tun.

Ein Grundpfandrecht ist die Belastung einer Immobilie. Diese wird in das Grundbuch eingetragen und gibt dem Begünstigten das Recht, die Immobilie im Falle von Zahlungsverzug zu pfänden.

Der Grundpfandrechtsgläubiger, meist eine Bank, hat das Recht, seine Forderungen aus der verpfändeten Immobilie zu begleichen.

Wenn Sie als Kreditnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen also nicht nachkommen, darf die Bank die Zwangsvollstreckung der Immobilie betreiben.

Dabei wird Ihr Objekt verkauft, um die Schulden zu begleichen.

In Deutschland gibt es drei Arten des Grundpfandrechtes: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Heutzutage ist die Grundschuld die am weitesten verbreitete Art der Besicherung. Aber noch vor wenigen Jahrzehnten wurden fast alle Baufinanzierungen hierzulande per Hypothek besichert.

Banken bevorzugen meist eine Grundschuld, da diese einfacher umgesetzt werden kann. Um die Hypothek aufzulösen, also das Objekt bei Zahlungsverzug zu verkaufen, muss die Bank juristisch vorgehen.

Hier sehen Sie die verschiedenen Arten der Grundpfandrechte in der Übersicht:

Hypotheken werden ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen, um diese zu besichern.

Sie sind immer ausschließlich an das jeweilige Darlehen gekoppelt.

Dies bietet Transparenz, denn mit jeder Rückzahlung sinkt die Höhe der Hypothek.

Sobald die Baufinanzierung abgetragen ist, erlischt die Hypothek automatisch.

Grundsätzlich wird bei der Hypothek zwischen Verkehrshypothek und Sicherungshypothek unterschieden.

Die Verkehrshypothek ist der Normalfall und bei Banken beliebt, da sie im Falle von Zahlungsverzug als Beweismittel dient.

Sie kann entweder per Briefhypothek oder per Buchhypothek ausgestellt werden. Die Briefhypothek läuft ohne Grundbuch, während die Buchhypothek ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Sicherungshypotheken sind strenger als Verkehrshypotheken. Denn wenn hier ein Zahlungsverzug vorliegt, muss die Bank dies beweisen und vor Gericht gehen.

Im Immobilienbereich ist die Sicherungshypothek daher weniger beliebt. Wenn sie doch eingesetzt wird, nimmt sie oft die Form einer Höchstbetragshypothek an.

Die Grundschuld existiert, anders als die Hypothek, unabhängig vom jeweiligen Darlehen.

Sie wird zwar ebenfalls über die Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen, aber ihr Betrag reduziert sich nicht durch Rückzahlungen.

Auch wenn das Darlehen abbezahlt ist, steht die Grundschuld mit ihrem vollen Wert im Grundbuch.

Dies mag auf den ersten Blick wie ein Nachteil erscheinen, macht die Grundschuld aber zu einer flexibleren Art des Grundpfandrechts.

Denn hiermit lassen sich mehrere Grundpfandrechte auf die Immobilie aufnehmen. Zudem ist eine Umschuldung möglich.

Die Rentenschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Es handelt sich um eine Unterart der Grundschuld. Hierbei fließt jedoch kein einmaliger Betrag, sondern eine Rente als regelmäßige Zahlung.

Bei der Bestellung der Rentenschuld wird vereinbart, dass zu regelmäßigen Zeitpunkten eine Geldrente, also ein fixer Betrag, aus der Immobilie zu zahlen ist.

Dies ist im § 1199 des BGB näher nachzulesen.

Bei Eintragung der Rentenschuld wird auch ein Betrag bestimmt, der die Ablösung der Rente ermöglicht. Auf Wunsch lässt sich die Rentenschuld zudem in eine normale Grundschuld umwandeln.

Um ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen zu lassen, sollten Sie mit Kosten zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Immobilienkaufpreises rechnen.

Die Gebühren richten sich nach den Vorschriften im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Zudem hängen sie von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab.

Für ein Grundpfandrecht in Höhe von 185.000 Euro fällt eine Gebühr von 816 Euro an.

Davon gehen je 408 Euro an den Notar und an das Grundbuchamt.

Bei einer Grundschuld von 230.000 Euro fällt zum Beispiel eine Gebühr von 970 Euro an.

Die Kosten für die Grundpfandrecht-Eintragung sind beim Hauskauf vom Käufer zu tragen.

Dieser ist fast immer auch der Darlehensnehmer. Als Hauskäufer sollten Sie die Gebühren für das Grundpfandrecht daher als Teil der Kaufnebenkosten in Ihrem Budget berücksichtigen.

Grundpfandrechte bieten für Sie als Immobilienkäufer verschiedene Vor- und Nachteile. Mit diesen sollten Sie sich ausführlich auseinandersetzen.

Bedenken Sie aber auch, dass Sie meist keine Wahl haben.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, benötigen Sie einen Kredit, der von der Bank per Grundpfandrecht abgesichert wird.

Beachten Sie: Bei beiden Arten des Grundpfandrechts hat die Bank bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen das Recht auf eine Zwangsversteigerung.

Dieser potenzielle Nachteil ist der Preis dafür, dass Sie einen Immobilienkredit erhalten. Normalerweise kommt es jedoch nicht zur Zwangsversteigerung, weshalb es sich vor allem um eine Absicherung handelt.

Manchmal werden im Grundbuch mehrere Grundpfandrechte auf eine Immobilie eingetragen.

Neben Grundschulden können dazu zum Beispiel Wohnrechte gehören. Jedoch gibt es dabei eine strikte Reihenfolge, wenn es um die Rechte am Grundstück geht.

Dabei gilt: Wenn auf ein und derselben Immobilie mehrere Rechte liegen, richtet sich die Rangordnung nach dem Zeitpunkt der Entstehung der Rechte.

Wer also eine Grundschuld bei einer Bank bestellt und später bei einer anderen Bank eine weitere Grundschuld aufnimmt, kann der zweiten Bank nur den zweiten Platz der Rangfolge anbieten.

Dies ist weniger attraktiv, weshalb die Konditionen schlechter sind.

Denn nur, wenn diese getilgt sind, können sie gelöscht werden. Falls der Kaufpreis nicht ausreichend hoch ist, müssen Sie den fehlenden Betrag auf eigene Kosten erstatten. Bedenken Sie auch, dass eine beschuldete Immobilie für Käufer wenig interessant ist.

Sobald Sie Ihren Baukredit komplett getilgt haben, erhalten Sie vom Kreditgeber kostenlos eine Löschungsbewilligung.

Damit ist es möglich, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Alternativ können Sie die Löschungsbewilligung zum gegebenen Zeitpunkt formlos bei der Bank beantragen.

Eine Hypothek wird automatisch gelöscht, sobald sie abbezahlt ist. Beantragen Sie darüber am besten eine Bestätigung beim Grundbuchamt.

Beachten Sie, dass es keine Pflicht ist, die Grundschuld zu löschen.

Vor dem Immobilienverkauf ist dies sinnvoll. In einigen Fällen ist es jedoch besser, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen.

Vor dem Verkauf einer Immobilie entscheiden sich viele Verkäufer für die Löschung der Grundschuld. Denn dies macht die Immobilie im Wettbewerb attraktiver.

Unbelastete Objekte verkaufen sich grundsätzlich besser.

Manchmal ist es aber möglich, das Haus mitsamt Grundpfandrecht zu verkaufen. Denn wenn der Käufer ebenfalls eine Immobilienfinanzierung benötigt und mit den geltenden Konditionen Ihrer noch nicht abgezahlten Finanzierung einverstanden ist, kann er die Grundschuld übernehmen.

Dadurch sparen sich sowohl Verkäufer als auch Käufer Kosten für Eintragen und Löschen der Grundschuld.