Wohnrecht: Was gibt es zu beachten?

Das Wohnrecht beschreibt das Recht eine Immobilie zu bewohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein.

Was Sie darüber wissen müssen, wie das Ganze funktioniert und was der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist: Wir erklären es Ihnen jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wohnrecht sichert einer Person zu, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein
  • Es wird in Form eines Vertrags vereinbart, der notariell beglaubigt wird
  • Stirbt der Wohnberechtigte, entfällt das eingetragene Wohnrecht

Was beinhaltet das Wohnrecht?

Das Wohnrecht sichert Personen zu, eine Immobilie zu bewohnen, obwohl diese nicht Eigentümer der Immobilie sind. Es kann lebenslang oder nur für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden.

Das Wohnrecht ist im §1093 BGB verankert und zählt zu der sogenannten persönlichen Dienstbarkeit. Damit wird es in das Grundbuch eingetragen.

Wohnrecht übertragen

Das Wohnrecht kann nicht vererbt, verkauft oder anderweitig übertragen werden.

Wann ist das Wohnrecht sinnvoll?

Wer seine Kinder oder nahe Verwandte vor hohen Erbschaftssteuern schützen möchte, nutzt häufig das Wohnrecht in Kombination mit einer Schenkung.

So wird die Immobilie zu Lebzeiten an die eigenen Kinder übertragen, die Eltern können jedoch weiterhin darin wohnen bleiben.

Wann ist eine Schenkung sinnvoll?

Die Schenkung bietet sich hier sowohl aus finanziellen Gründen, wie dem Freibetrag oder der Erbschaftssteuer, oder auch aus persönlichen Gründen, wie Erbauseinandersetzungen oder im Hinblick auf die gesetzliche Erfolge, an.

Was ist mit meinem Partner?

Auch für die Absicherung des Lebenspartners spricht das lebenslange Wohnrecht: Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, haben die Nachkommen einen Anspruch auf das Erbe. Mit dem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht für den Partner wird diesem zugesichert, weiter in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Die Erben haben somit keinen Anspruch, diesen aus der Immobilie herauszudrängen.

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Welche Rechte und Pflichten habe ich bei lebenslangem Wohnrecht?

Mit einem eingeräumten lebenslangem Wohnrecht kann es zu Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Wohnberechtigten kommen. Damit diesen vorgebeugt wird, gibt es einige Rechte und Pflichten, an die sich beide Parteien halten müssen.

Folgende Rechte und Pflichten gelten für den Berechtigten:

  • Nutzungsrecht: Neben dem Nutzungsrecht der eigentlichen Räumlichkeiten, dürfen die Inhaber des lebenslangen Wohnrechts auch öffentliche Anlagen der Immobilie und Gemeinschaftsräume, wie den Waschkeller oder die Küche, mitbenutzen.
  • Aufnahmerecht: Durch das Aufnahmerecht wird dem Inhaber zugesichert, Personen wie dem Lebenspartner, Familienmitglieder oder Pflegepersonal mit in die eigenen Räume aufzunehmen. Dieses Recht ist vor allem dann wichtig, wenn ein Elternteil bereits verstorben ist und und der noch lebende Elternteil mit einem neuen Partner zusammenziehen möchte.
  • Kein Besichtigungsrecht: Der Eigentümer hat kein Recht dazu, die Wohnung zu besichtigen.
  • Nebenkosten: Natürlich müssen auch bei einem lebenslangen Wohnrecht Nebenkosten bezahlt werden. Dazu zählen die Kosten für Strom, Wasser und Heizung.
  • Instandhaltung: Wenn etwas in den eigenen Räumen des Wohnberechtigten kaputt geht, muss dieser für die Reparatur aufkommen. Handelt es sich aber um größere Reparaturen, wie einem kaputten Dach, ist der Eigentümer der Immobilie für die Kosten zuständig. Auch um Instandhaltungen, wie das Räumen von schneebedeckten Wegen, liegen in der Verantwortung des Eigentümers.

Wie wird das Wohnrecht vereinbart?

Wir empfehlen Ihnen, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten. In diesem sollten alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Wohnberechtigten stehen.

Im Anschluss veranlasst der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch. So wird gewährleistet, dass es in einem Streitfall es Eigentümers und Wohnberechtigten im Falle eines Immobilienverkaufs noch weiter besteht.

Zwingend erforderlich ist die Grundbucheintragung aber nicht.

Fallen bei einem Wohnrecht Steuern an?

Sobald ein Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird, erfährt auch das Finanzamt davon. Denn ein Wohnrecht ist für den Eingetragenen zwar nicht einkommenssteuerpflichtig, unterliegt aber der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Wie hoch ist sind die Steuern?

Wenn es um die Höhe der zu entrichtenden Steuer geht, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle.

Zum Einen kommt es darauf an, wie lange das Wohnrecht ausgeübt werden kann. Hierfür werden die sogenannten Sterbetafeln verwendet, die vom statistischen Bundesamt veröffentlicht werden.

Zum Anderen wird bei der Berechnung berücksichtigt, dass Mietzahlungen, die erst in zehn Jahren fällig werden, nicht mit einer aktuellen Mietzahlung gleichgesetzt werden können.

Künftige Mietzahlungen werden somit abgezinst und die zukünftig gesparte Miete wird umso niedriger bewertet, je weiter der Zeitpunkt der Zahlung in die Zukunft rückt.

Laut § 14 Bewertungsgesetz muss das Finanzamt hierfür einen Zinssatz von 5,5 Prozent ansetzen.

Anschließend berechnet das Finanzamt den Kapitalwert des Wohnrechts, welcher den heutigen einzustellenden Wert des Wohnrechts darstellt.

Kapitalwert

Je älter der Empfänger des Wohnrechts ist, desto niedriger ist der Kapitalwert.

Da auch die Höhe der gesparten Miete eine Rolle spielt, nimmt das Finanzamt zur Berechnung den örtlichen Mietspiegel zur Hilfe.

Der Kapitalwert eines Wohnrechts liegt bei Ehepartnern und Kindern weit unter dem steuerlichen Freibetrag für Erbschaften oder Schenkungen.

Bei nicht verheirateten Paaren, Geschwistern oder bei nicht näheren Verwandten wird wegen der geringeren Freibeträgen ein höherer Steuersatz für das Wohnrecht fällig.

Wann verfällt ein Wohnrecht?

Ein Wohnrecht kann auch verfallen. Dies ist der Fall, wenn:

  • der Wohnberechtigte stirbt
  • das Wohnrecht befristet ist
  • das Wohnrecht an vertragliche Nutzungsbedingungen gebunden ist
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  • der Wohnberechtigte auf eigenen Wunsch hin die Löschung aus dem Grundbuch veranlasst
  • es zu einer Zwangsversteigerung kommt
  • die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind

Bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Eine Zwangsversteigerung ist eines der wenigen Szenarien, bei denen ein Wohnrecht entfallen kann.

Da das Wohnrecht üblicherweise im Grundbuch hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, dürfen diese immer ihre Forderungen ausgleichen, meist im Falle einer Zwangsversteigerung.

Was passiert mit den Wohnberechtigten?

Die Wohnberechtigten bleiben im Falle einer Zwangsversteigerung auf der Strecke. Deshalb sollten Wohnberechtigte sich im Grundbuch eine sogenanntes Rückforderungsrecht eintragen lassen.

Dieses Recht besagt, dass der Berechtigte im Falle einer Zwangsversteigerung die Möglichkeit hat, die Immobilie zurückzuerwerben.

Kann das Wohnrecht übertragen werden?

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Leider kann ein Wohnrecht nicht übertragen, vererbt oder verkauft werden. Nur auf Wunsch des Wohnrechtsinhabers lässt es sich aus dem Grundbuch löschen.

Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Möchten Sie eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen, gelten zwei Grundsätze:

  • Das Wohnrecht bleibt vom Verkauf unberührt und bleibt bestehen
  • Der neue Eigentümer kann demnach nicht frei über die Immobilie verfügen

Wird also eine Immobilie mit einem Wohnrecht verkauft, dürfen der oder die Berechtigten weiter in der Immobilie (oder Teilen davon) mietfrei wohnen bleiben.

Das senkt den Wert einer Immobilie erheblich, denn die potentiellen Käufer möchten die Immobilie frei nutzen können. Der Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht erzielt daher meist einen deutlich niedrigeren Preis.

Gut zu wissen: Um eine Immobilie mit einem Wohnrecht zu verkaufen, benötigen Sie keine Zustimmung der wohnberechtigten Person.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Immobilienwert aus?

Da die Käufer einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht das Haus nicht frei nutzen können, sinkt der Wert der Immobilie erheblich.

Um den entstandenen Wertverlust durch das Wohnrecht näher zu bestimmen, muss der Gegenwert des Wohnrechts errechnet werden. Dazu wird von dem Verkehrswert der Immobilie der Wert des Wohnrechts abgezogen.

Dauer des Wohnrechts ist entscheidend

Der Wert des Wohnrechts sinkt, je länger das Wohnrecht noch besteht. Bei einem lebenslangen Wohnrecht spielt deshalb das Alter und die statistische Lebenserwartung der Person eine entscheidende Rolle.

Je nachdem, wie viele Jahre das Wohnrecht noch besteht, wird anhand der jährlichen Mieteinnahme ein Wert für das Wohnrecht bestimmt.

Die Mieteinnahmen ermitteln sich dabei aus dem örtlichen Mietspiegel und der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

So wird der Wert des Wohnrechts berechnet:

Der Wert des Wohnrechts ist abhängig von der Jahreskaltmiete, dem Alter des Wohnberechtigten und dem Kapitalwert.

Der Kapitalwert ist in der Tabelle zur Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung des Bundesfinanzministeriums enthalten. Hierbei ist das Alter und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten entscheidend.

Was ist meine Immobilie wert?

Beispielrechnung: Wert des Wohnrechts

Herr Müller ist 82 Jahre alt und hat sich ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie eintragen lassen. Die Jahreskaltmiete für das Haus beträgt 9.600 Euro. Laut der Tabelle des Bundesfinanzministeriums beträgt der Kapitalwert 5,832.

Der Kapitalwert wird nun mit der Jahreskaltmiete multipliziert. Daraus ergibt sich ein Wert des Wohnrechts in Höhe von 55.987 Euro.

Rechnung: Kapitalwert x Jahreskaltmiete = Wert des Wohnrechts

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Während das Wohnrecht lediglich zum Bewohnen einer Immobilie berechtigt, räumt das sogenannte Nießbrauchrecht dem Berechtigten ein, nicht nur in dem Haus zu wohnen sondern auch wirtschaftlichen Nutzen aus diesem zu ziehen.

Laut §1068 BGB kann der Berechtigte einen sogenannten Nutznießen aus der Immobilie ziehen und diese beispielsweise vermieten. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen darf der Nießnutzer behalten.

Bei dem Nießbrauchrecht trägt der Berechtigte jedoch auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie. Das bedeutet, er muss alle anfallenden Kosten für Instandhaltungen und Renovierungsarbeiten übernehmen. Lediglich der Verkauf bleibt einzig dem Eigentümer überlassen.

Ist ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis möglich?

Ein lebenslanges Wohnrecht in einem Mietverhältnis ist möglich. Dieses Wohnungsrecht wird dann in Form eines Mietvertrags auf Lebenszeit vereinbart.

Aber Achtung: Das Wohnrecht im Mietverhältnis entspricht nicht dem unentgeltlichen Wohnrecht gemäß § 1093 BGB. Wird das Wohnrecht in Form eines Mietvertrags vereinbart, handelt es sich um einen regulären Mietvertrag.

Die Besonderheit daran ist, dass die Befristung der Mietzeit an die Lebensdauer des Mieters gebunden ist.

Es gibt zwei Varianten ein Wohnrecht in einem Mietverhältnis zu vereinbaren:

Die erste Variante sieht so aus:

Das Wohnrecht und der Mietvertrag laufen nebeneinander her, sind aber nicht verknüpft. Der Eingetragene muss dann zwar Miete bezahlen, kann aber aufgrund des dinglichen Wohnrechts nicht durch den Vermieter zum Auszug gezwungen werden. Kündigt er den Mietvertrag, bleibt das Wohnrecht im Grundbuch weiterhin bestehen.

Bei der zweiten Variante ist das Wohnrecht mit einem Mietvertrag verknüpft. Es ist somit an die Bedingung gebunden, dass das eingetragene Wohnrecht mit dem Ende des Mietvertrags entfällt. Gemäß § 812 BGB kann der Eigentümer die Löschung des Wohnrechts im Grundbuch von dem Inhaber des Wohnrechts verlangen.

Diese Verknüpfung besteht aber nur, wenn aus den zuvor verhandelten vertraglichen Vereinbarungen klar hervorgeht, dass die Gewährleistung des Wohnrechts an Mietzahlungen gebunden ist.

FAQ

Das Wohnrecht sichert Personen zu, eine Immobilie zu bewohnen, obwohl diese nicht Eigentümer der Immobilie sind. Das Wohnrecht kann lebenslang oder für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden und wird im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht wird durch den Verkauf der Immobilie nicht außer Kraft gesetzt und bleibt weiterhin bestehen.
Ein unbefristetes Wohnrecht bleibt lebenslang bestehen und erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Ein befristetes Wohnrecht erlischt mit Ablauf des vertraglich festgehaltenen Zeitraums, in der das Haus bewohnt werden darf.
Beim Wohnrecht auf Lebenszeit darf die Person, der das Wohnrecht notariell beglaubigt zugesichert wurde bis zum Ende ihres Lebens in der Immobilie wohnen bleiben. Der Wohnberechtigte ist aber nicht der Eigentümer und hat kann somit auch keinen Widerspruch beim Hausverkauf einlegen. Doch auch bei Verkauf bleibt das Wohnrecht bestehen.
Das Wohnrecht unterliegt nicht der Einkommensteuer, sondern der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Das zuständige Finanzamt berechnet den Kapitalwert des Wohnrechts. Dieses richtet sich nach dem Alter der Wohnberechtigten und wird einer Sterbetafel des statistischen Bundesamtes entnommen. Eine 70-jährige Person muss also mehr Steuern zahlen, als eine 80-jährige Person.
Man unterscheidet beim Wohnrecht neben der Befristung auch zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Wohnrecht. Beim unentgeltlichen Wohnrecht muss der Wohnberechtigte keine Miete bezahlen. Beim entgeltlichen Wohnrecht muss der Wohnberechtigte eine zuvor vereinbarte monatliche Pauschale bezahlen.

Jenny Häusler

Redakteurin

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