Wohnrecht: Was gibt es zu beachten?

Das Wohnrecht beschreibt das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein.

Welche Rechte habe ich außerdem? Kann das Wohnrecht verfallen? Was kostet das Wohnrecht und wie wird es eingetragen?

Alles, was Sie über das Wohnrecht wissen sollten und was der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist, erklären wir Ihnen jetzt.

Beim Wohnrecht ist der Name Programm: Das Wohnrecht sichert Ihnen zu, eine Immobilie zu bewohnen – und das, obwohl Sie nicht der Eigentümer sind.

Es kann lebenslang oder nur für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden.

Das Wohnrecht ist im §1093 BGB verankert und zählt zu der sogenannten persönlichen Dienstbarkeit. Damit wird es in das Grundbuch eingetragen.

Kommt das Wohnrecht auch für Sie in Frage?

Sie möchten Ihre Kinder oder nahe Verwandte vor hohen Erbschaftssteuern schützen?

Dann können Sie das Wohnrecht zu Ihrem Vorteil nutzen – am besten in Kombination mit einer Schenkung.

So übertragen Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder, können aber weiter darin wohnen bleiben.

Für eine Schenkung entscheiden sich die meisten aus zwei unterschiedlichen Gründen:

Wie bereits erwähnt, lässt sich durch eine Schenkung die Erbschaftssteuer sparen und Freibeträge können voll ausgeschöpft werden.

Aber abseits der finanziellen Gründe bietet sich eine Schenkung auch aus persönlicher Sicht an: Viele Familien zerbrechen an Erbauseinandersetzungen.

Mit einer Schenkung an die Kinder umgehen Sie diese Streitigkeiten zwischen Ihren Liebsten. Außerdem können Sie durch eine Schenkung auch die gesetzliche Erbfolge beeinflussen.

Sie möchten Ihren Partner so gut es geht absichern? Auch dafür spricht das lebenslange Wohnrecht:

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, haben die Nachkommen einen Anspruch auf das Erbe.

Mit dem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht für den Partner wird diesem zugesichert, weiter in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Die Erben haben somit keinen Anspruch, diesen aus der Immobilie herauszudrängen.
Neben dem “wohnen bleiben” bringt das Wohnrecht noch weitere Rechte – aber auch Pflichten – mit sich.

Mit einem eingeräumten lebenslangen Wohnrecht kann es zu Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Wohnberechtigten kommen.

Um Streit vorzubeugen, gibt es einige Rechte und Pflichten, an die sich beide Parteien halten müssen.

Sie kennen nun Ihre Rechte und Pflichten – wie werden diese festgehalten?

Sie wollen auf der sicheren Seite sein? Dann lassen Sie das Wohnrecht unbedingt in einem notariell beglaubigten Vertrag festhalten.

In diesem sollten alle Rechte und Pflichten stehen – sowohl vom Eigentümer als auch vom Wohnberechtigten.

Ist das alles geklärt, wird die Eintragung in das Grundbuch durch den Notar veranlasst.

So wird gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Falle eines Immobilienverkaufs noch weiter besteht.

Zwingend erforderlich ist die Grundbucheintragung aber nicht.

Sobald ein Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird, erfährt auch das Finanzamt davon.

Denn ein Wohnrecht ist für den Eingetragenen zwar nicht einkommenssteuerpflichtig, unterliegt aber der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Wenn es um die Höhe der zu entrichtenden Steuer geht, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle.

Zum einen kommt es darauf an, wie lange das Wohnrecht ausgeübt werden kann.

Hierfür werden die sogenannten Sterbetafeln verwendet, die vom statistischen Bundesamt veröffentlicht werden.

Zum Anderen wird bei der Berechnung berücksichtigt, dass Mietzahlungen, die erst in zehn Jahren fällig werden, nicht mit einer aktuellen Mietzahlung gleichgesetzt werden können.

Künftige Mietzahlungen werden somit abgezinst und die zukünftig gesparte Miete wird umso niedriger bewertet, je weiter der Zeitpunkt der Zahlung in die Zukunft rückt.

Das Finanzamt muss hierfür, laut § 14 Bewertungsgesetz, einen Zinssatz von 5,5 Prozent ansetzen und berechnet im Anschluss den Kapitalwert des Wohnrechts.

Hier gilt:

Und was war das mit der Miete?

Ja, auch die Höhe der gesparten Miete spielt eine Rolle. Um die zu berechnen, nimmt das Finanzamt den örtlichen Mietspiegel zur Hilfe.

Muss jeder den gleichen Steuersatz zahlen?

Nein. Der Kapitalwert eines Wohnrechts liegt bei Ehepartnern und Kindern weit unter dem steuerlichen Freibetrag für Erbschaften oder Schenkungen.

Bei nicht verheirateten Paaren, Geschwistern oder nicht näheren Verwandten sieht es anders aus: Hier wird wegen der geringeren Freibeträge ein höherer Steuersatz für das Wohnrecht fällig.

Das Wohnrecht ist eingetragen. Und für wie lange?

Keine Sorge: Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht verfällt nicht einfach so.

Dennoch gibt es Situationen, in denen ein Wohnrecht verfallen kann.

Eine Zwangsversteigerung ist eins der wenigen Szenarien, bei denen ein Wohnrecht entfallen kann.

Da das Wohnrecht üblicherweise im Grundbuch hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, dürfen diese immer ihre Forderungen ausgleichen, meist im Falle einer Zwangsversteigerung.

Was passiert mit den Wohnberechtigten?

Die Wohnberechtigten sitzen im Falle einer Zwangsversteigerung am kürzeren Hebel.

Das heißt konkret:

Sollte der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungspflichten gegenüber der Bank nicht nachkommen, hat der ehemalige Eigentümer das Recht, seine Immobilie zurückzukaufen.

Ein Wohnrecht kann nicht übertragen, vererbt oder verkauft werden. Nur auf Wunsch des Wohnrechtsinhabers lässt es sich aus dem Grundbuch löschen.

Möchten Sie eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen, gelten zwei Grundsätze:

Einfach gesagt: Die Berechtigten dürfen weiter in der Immobilie (oder Teilen davon) mietfrei wohnen bleiben.

Das Wohnrecht senkt den Wert der Immobilie erheblich.

Potentielle Käufer möchten die erworbene Immobilie natürlich frei nutzen. Somit erzielen Häuser mit Wohnrecht meist einen deutlich niedrigeren Preis.

Um den entstandenen Wertverlust durch das Wohnrecht näher zu bestimmen, muss der Gegenwert des Wohnrechts errechnet werden.

Zuerst müssen Sie also den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen.

Von dem Verkehrswert der Immobilie wird anschließend der Wert des Wohnrechts abgezogen.

Grundsätzlich gilt:

Bei einem lebenslangen Wohnrecht spielt deshalb das Alter und die statistische Lebenserwartung der Person eine entscheidende Rolle.

Und wie ermittle ich den Wert des Wohnrechts?

Je nachdem, wie viele Jahre das Wohnrecht noch besteht, wird anhand der jährlichen Mieteinnahme ein Wert für das Wohnrecht bestimmt.

Die Mieteinnahmen ermitteln sich dabei aus dem örtlichen Mietspiegel und der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Wir erinnern uns: Der Wert des Wohnrechts ist abhängig von der Jahreskaltmiete, dem Alter des Wohnberechtigten und dem Kapitalwert.

Den Kapitalwert finden Sie in der Tabelle zur Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung des Bundesfinanzministeriums.

Hierbei sind das Alter und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten entscheidend.

Herr Müller ist 82 Jahre alt und hat sich ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie eintragen lassen. Die Jahreskaltmiete für das Haus beträgt 9.600 Euro.

Laut der Tabelle des Bundesfinanzministeriums beträgt der Kapitalwert 5,832.

Der Kapitalwert wird nun mit der Jahreskaltmiete multipliziert. Daraus ergibt sich ein Wert des Wohnrechts in Höhe von 55.987 Euro.

Die Rechnung lautet:

Wie wir nun wissen, sichert das Wohnrecht dem Bewohner zu, eine Immobilie zu bewohnen.

Bei dem Nießbrauchrecht gibt es einen entscheidenden Unterschied: Hier darf der Berechtigte auch noch wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen.

Genauer: Laut §1068 BGB kann der Berechtigte einen sogenannten Nutznießen aus der Immobilie ziehen und diese beispielsweise vermieten. Die daraus resultierenden

Doch eines sollte bedacht werden: der Berechtigte trägt bei einem Nießbrauchrecht auch die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie.

Alle anfallenden Kosten für Instandhaltung oder Renovierungsarbeiten müssen von ihm übernommen werden.

Ja, ein lebenslanges Wohnrecht ist auch in einem Mietverhältnis möglich. Wie das funktioniert?

In Form eines Mietvertrags auf Lebenszeit.

Doch aufgepasst: Das Wohnrecht im Mietverhältnis entspricht nicht dem unentgeltlichen Wohnrecht gemäß § 1093 BGB.

Wird das Wohnrecht in Form eines Mietvertrags vereinbart, handelt es sich um einen regulären Mietvertrag.

Die Besonderheit daran ist, dass die Befristung der Mietzeit an die Lebensdauer des Mieters gebunden ist.