Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht wird häufig in das Grundbuch eingetragen, wenn eine Immobilie verschenkt oder noch zu Lebzeiten vererbt werden soll.

In diesem Fall behält der vorherige Eigentümer das Recht zum Bewohnen und wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie.

Welche Rechten und Pflichten das Nießbrauchrecht außerdem mit sich bringt, welche Auswirkung es auf den Wert der Immobilie hat und wann das Nutzungsrecht sinnvoll ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Nießbrauchrecht beinhaltet das Recht fremdes Eigentum zu nutzen und den wirtschaftlichen Gewinn daraus zu ziehen
  • Das Nießbrauchrecht kann lebenslang oder zeitlich begrenzt vereinbart werden
  • Das Nießbrauchrecht kann nicht vererbt oder verkauft werden

Was versteht man unter Nießbrauch?

Laut dem § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) beschreibt der Nießbrauch das Recht fremdes Eigentum zu nutzen.

Doch der Berechtigte darf das Eigentum nicht nur nutzen, sondern auch wirtschaftliche Gewinne erzielen. Dazu gehören bei Immobilien beispielsweise Mieteinnahmen.

Für folgende Güter kann ein Nießbrauchrecht vereinbart werden:

  • Immobilien und Grundstücke
  • Fahrzeuge
  • Vermögen
  • Rechte oder Anteile

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnrecht erlaubt dem Begünstigten die Nutzung einer Immobilie.

Genießen Sie das Nießbrauchrecht an einer Immobilie, dürfen Sie diese nicht nur selbst nutzen sondern auch vermieten oder verpachten. Die Einnahmen dürfen Sie in diesem Fall für sich beanspruchen.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Beim Nießbrauch gibt es unterschiedliche Arten. Die Häufigste ist sicher das lebenslange Bewohnen einer Immobilie sowie der Erhalt der Mietzahlungen. Doch es gibt auch weitere Möglichkeiten das Nießbrauchrecht bei Immobilien zu gestalten.

Die häufigsten Nießbrauch-Modelle sind:

  • Zuwendungsnießbrauch: Wenn ein Eigentümer zwar seine Immobilie behält, aber einem Dritten das Nutzungsrecht überträgt, spricht man von einem Zuwendungsnießbrauch. Hierbei spielt es keine Rolle ob die Nutzung entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer beim Verkauf das Nießbrauchrecht auf sich selbst. So wechselt zwar der Eigentümer, das Nutzungsrecht bleibt jedoch beim Verkäufer.
  • Nachrangiger Nießbrauch: Beim nachrangigen oder auch Vermächtnisnießbrauch wird dem Eigentümer das Nießbrauchrecht eingeräumt. Dieser bestimmt an wen das Recht im Falle seines Todes übertragen werden soll.

Das Nießbrauchrecht wird in das Grundbuch eingetragen und hat je nach Modell Auswirkungen auf die Erbschaft oder den Verkauf einer Immobilie.

Wann ist Nießbrauch sinnvoll?

Ein Nießbrauch lohnt sich, wenn ein Eigentümer seine Immobilie noch zu Lebzeiten an seine Erben übertragen möchte. Trotz der Eigentumsübertragung ist der Besitzer abgesichert, indem er ein lebenslanges Recht hat in der Immobilie zu wohnen oder Mieteinnahmen zu erhalten.

Welche Vor- und Nachteile hat das Nießbrauchrecht?

Vorteile

  • Die Immobilie nach dem Verkauf weiter nutzen Durch den Verkauf einer Immobilie wechselt zwar der Besitzer, jedoch behält der Verkäufer durch den Nießbrauch das Recht die Immobilie weiter zu bewohnen und Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung zu ziehen.
  • Steuern sparen Im Falle einer Schenkung an die Kinder können durch den Nießbrauch Steuern gespart werden. Die Eintragung des Nießbrauchsrechts mindert den Wert einer Immobilie. Fällt der Immobilienwert unter den Steuerfreibetrag, kann das Objekt steuerfrei an die Kinder verschenkt werden.

Nachteile

  • Erschwerter Immobilienverkauf Das Nießbrauchrecht bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie weiter bestehen. Das erschwert die Suche nach einem Käufer erheblich.
  • Wertminderung der Immobilie Ein eingetragenes Nießbrauchsrecht verringert den Wert einer Immobilie.

Welche Rechten und Pflichten ergeben sich durch den Nießbrauch?

Ein Nießbrauch bringt verschiedene Rechte und Pflichten mit sich. Eigentümer und Nießnutzer können diese individuell gestalten. Wenn nicht anders vereinbart, gelten jedoch die folgenden Rechte und Pflichten.

Welche Rechte und Pflichten hat der Nießnutzer?

Rechte

  • Nutzung des Objektes
  • Gewinnerzielung aus Miete oder Pacht
  • Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchsrechts

Pflichten

  • Versichern des genutzten Objekts
  • Ausbesserungsarbeiten und Renovierung des Objekts
  • Tragen von öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer
  • Tragen der Verbrauchskosten wie Müll, Strom, etc.
  • Beschädigungen an dem Objekt dem Eigentümer mitteilen
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Welche Rechten und Pflichten hat der Eigentümer?

Der Eigentümer behält das Verfügungsrecht. Das heißt er ist der Einzige, der die Immobilie verkaufen darf. Allerdings bleibt auch bei einem Verkauf das Nießbrauchrecht bestehen. Außerdem darf er in Absprache mit dem Nießnutzer das Nießbrauchrecht limitieren.

Rechte

  • VerfügungsrechtNießbrauchrecht limitieren (in Absprache mit dem Nießnutzer)
  • Nießbrauchrecht limitieren (in Absprache mit dem Nießnutzer)

Pflichten

  • Tragen von außergewöhnlichen Unterhaltskosten wie eine Modernisierung
  • Aufkommen für Anlieger- oder Erschließungsbeiträge wie der Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz

Wie berechne ich den Nießbrauchswert?

Der Nießbrauchwert ist wichtig für die Schenkung oder den Verkauf einer Immobilie. Er ist Grundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer sowie zur Einschätzung eines angemessenen Verkaufspreises.

Auch für die Auflösung des Nießbrauchrechts und der Auszahlung des Nießbrauchers benötigen Sie den Wert des Nießbrauchs.

Für die Berechnung des Nießbrauchwerts spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Dazu gehören:

  • Mögliche Mieteinnahmen der Immobilie
  • Alter und Geschlecht der Nießbrauchberechtigten
  • Dauer des Nießbrauchs
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Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt in drei Schritten:

Jahreswertermitteln:

Im ersten Schritt wird ermittelt, wie hoch der Jahreswert der Nutzung ist. Hierzu werden die Mieteinnahmen, bzw. die Mietersparnis auf das Jahr gerechnet.

Formel Jahreswert

monatliche Miete x 12 = Jahreswert

Wichtig: Gemäß § 16 Bewertungsgesetz darf der Jahreswert nicht höher als der Verkehrswert der Immobilie sein, dividiert durch 18,6.

Vervielfältiger ermitteln:

Im zweiten Schritt wird ermittelt, ob ein lebenslanges oder ein befristetes Nießbrauchrecht gewährt wird. Hierzu wird die statistische Restlebensdauer berechnet. Grundlage dieser Berechnung sind Vervielfältiger.

Nießbrauchwert ermitteln:

Im letzten Schritt kann der Kapitalwert des Nießbrauchs ermittelt werden. Hierzu wird der ermittelte Jahreswert mit dem ermittelten Vervielfältiger multipliziert.

Formel Nießbrauchwert

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

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Beispielrechnung: Berechnung eines lebenslangen Nießbrauchrechts

Einem 67-jähriger Mann soll der Nießbrauch an einer Immobilie eingeräumt werden. Die monatliche Miete würde für vergleichbare Objekte 750 Euro betragen. Dabei übersteigt die Jahresmiete den Verkehrswert (dividiert durch 18,6) nicht.

  • Jahreswert: 750 Euro x 12 = 9.000 Euro Bei einer monatlichen Miete beträgt der Jahreswert 9.000 Euro.
  • Vervielfältiger: Bei dem 67-jährigen Mann beträgt der Vervielfältiger laut Tabelle 10,955.
  • Nießbrauchwert: 9.000 Euro x 10,955 = 98.595 Euro Bei dem 67-jährigen Mann mit dem Jahreswert der Immobilie von 9.000 Euro ergibt sich ein Nießbrauchwert von 98.595 Euro.

Wann endet ein Nießbrauch?

Das Nießbrauchrecht kann lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden. Die Dauer des Nießbrauchrechts muss vertraglich festgehalten werden. Geschieht dies nicht, gilt es lebenslang.

Es gibt drei Möglichkeiten einen Nießbrauch zu löschen, aufzuheben oder zu beenden:

  • Der Nießbrauch wird nicht automatisch lebenslang vereinbart. Sie haben die Möglichkeit die Dauer des Nießbrauchrechts vertraglich festzuhalten. Am Ende der Laufzeit erlischt das Nießbrauchrecht automatisch.
  • Das Nießbrauchrecht kann mit Einverständnis des Nießnutzers gelöscht werden. Hierbei muss die Löschungsbewilligung notariell beglaubigt werden.
  • Der Widerruf des Nießbrauchrecht ohne Einverständniserklärung des Nießnutzers mit einer Rückauflassungsvormerkung möglich. In diesem Fall kann der Eigentümer das Nießbrauchrecht widerrufen, sollte sich der Nießbrauchberechtigte vertragswidrig verhalten.

FAQ

Mit dem Nießbrauch sichern Sie sich das Recht zu, in der Immobilie auch nach der Schenkung/ dem Verkauf wohnen zu bleiben.

Das Nießbrauchrecht berechtigt Sie dazu, die Immobilie auch in Zukunft so zu nutzen, als wären Sie weiterhin Eigentümer. Beim Wohnrecht sind Sie lediglich dazu berechtigt, in der Immobilie zu wohnen.

Ein Nießbrauch ist vor allem dann sinnvoll, wenn man noch im Haus wohnen, aber die spätere Erbschaftssteuer umgehen möchte.

Hierbei muss die Übertragung des Hauses allerdings rechtzeitig geregelt werden. Zu beachten beim Verkauf: Je länger das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchrecht eingeräumt wird, desto mehr wird der Wert der Immobilie gesenkt.

Jenny Häusler

Redakteurin

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