Immobilienkauf bei Zwangsversteigerung

Zwar ist die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien seit einigen Jahren rückläufig, alleine in 2018 wurde dennoch über 18.000 Objekte versteigert. Allerdings enden etwa die Hälfte dieser Versteigerungen nicht in einem freien Bieterverfahren vor Gericht, sondern werden vorher außergerichtlich geregelt.

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung vor Gericht winkt Ihnen im Idealfall das große Schnäppchen.

So einfach wie es sich anhört ist es allerdings nicht. Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Zwangsversteigerung von Immobilien, damit Sie optimal vorbereitet sind.

1. Wie kommt es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist in aller Regel die Folge, wenn der bisherige Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Häufig ist auch eine Zwangsversteigerung die Folge, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, was mit der Immobilie geschehen soll.

2. Spare ich beim Kauf einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung wirklich Geld?

Diese Frage kann leider nicht pauschal beantwortet werden – es kommt vielmehr auf den Einzelfall an. Der Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung kann im Idealfall ein Schnäppchen sein.

Je nach Objekt und Lage können Sie dabei nach Meinung von Fachleuten zwischen 10 und 30 Prozent sparen.

Doch was viele nicht wissen: Auch ein Preis über dem eigentlich Wert ist bei einer Zwangsversteigerung möglich. Besonders die Zahl der willigen Bieter entscheidet über die Höhe des Kaufpreises. Das kann bei gefragten Objekten auch schnell in marktüblichen Segmenten enden.

Im Schnitt günstiger

Im Durchschnitt sind Immobilien aus einer Zwangsversteigerung günstiger als auf dem freien Markt verkaufte. Es kommt aber natürlich immer auf den Einzelfall an.

3. Wo finde ich Zwangsversteigerungen?

Die Suche nach einem passenden Objekt ist der erste Schritt beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung.

Der einfachste Weg: Das Portal zvg-portal.de bietet eine Übersicht der angemeldeten Zwangsversteigerungen an den Amtsgerichten in Ihrem Bundesland. Klicken Sie sich einfach durch die kommenden Termine am Amtsgericht in Ihrer Nähe.

Ein wichtiger Gradmesser ist hier auch das Verkehrswertgutachten zu den Objekten, das ebenfalls im Portal veröffentlicht ist. Daran können Sie bereits einige Fakten zur Immobilie und den veranschlagten Wert einsehen.

4. Welche Risiken bestehen beim Kauf von zwangsversteigerten Immobilien?

Immobilienauktionen bieten Risiken und sind sicher nichts für ängstliche oder risikoscheue Personen. Entscheiden Sie sich dennoch für diese Art des Immobilienerwerbs, müssen Sie mit diesen 6 Risiken rechnen:

Risiko 1: Ausschluss der Gewährleistung

Bei Zwangsversteigerungen entfällt jeglicher Anspruch auf Gewährleistung bei Baumängeln. Kommen Mängel erst später ans Licht, müssen Sie diese also Wohl oder Übel aus eigener Tasche bezahlen.

Risiko 2: Fehlende Informationen

Mögliche Sondernutzungsrechte, verdeckte Schäden oder Altlasten – häufig sind nicht immer alle Informationen zur Immobilie bekannt.

Auch das offizielle Wertgutachten ist keine Garantie, denn der EIgentümer ist nicht verpflichtet, den Gutachter überhaupt in das Objekt zu lassen. Gerade bei älteren Immobilien ist es deshalb ratsam, einen Puffer für Sanierungsmaßnahmen einzuplanen.

Risiko 3: Unterlagen nicht vollständig

Neben fehlenden Informationen können bei einer zwangsversteigerten Immobilie auch Unterlagen fehlen. Das können zum Beispiel Baupläne oder Mietverträge bei vermieteten Immobilien sein.

Risiko 4: Räumung und Übergabe

Auch hier lauern Risiken. Wenn sich der bisherige Eigentümer weigert auszuziehen, ist Stress vorprogrammiert. Als neuer Eigentümer sind Sie für die Durchsetzung der Räumung verantwortlich und bleiben womöglich auf den Kosten für den Vollstreckungstermin der Räumung sitzen.

Risiko 5: Bieterwettstreit

Auch mit einem selbst gesetzten Maximalgebot kann die Stimmung beim Versteigerungstermin ansteckend sein. Im Eifer des Gefechts wird man zum mitbieten angestachelt und schmeißt dabei seine Strategie schnell über Bord.

Ein weiteres Risiko: Wird eine Immobilie einer Erbengemeinschaft zwangsversteigert, dürfen diese einzeln auch mitbieten und können den Preis so in die Höhe treiben.

Risiko 6: Plötzlich Vermieter

Wenn Sie eine vermietete Immobilie ersteigern, werden Sie automatisch zum neuen Vermieter. Die bestehenden Mietverhältnisse können Sie nur durch die Anmeldung von Eigenbedarf kündigen.

5. Wie bereite ich mich am besten auf den Versteigerungstermin vor?

Objekt suchen

Auch beim Kauf einer Immobilie die zwangsversteigert wird gilt eine der wichtigsten Grundregeln beim Immobilienkauf: Kaufen Sie nicht die Katze im Sack!

Für die Suche nach einer passenden Investition brauchen Sie deshalb vor allem Zeit. Sondieren Sie regelmäßig die Angebote unter zvg-portal.de in Ihrer Region und entwickeln Sie ein Gefühl für die aufgerufenen- und am Ende tatsächlich gezahlten Preise.

Es lohnt sich deshalb auch, unverbindlich einige Versteigerungen zu besuchen, ohne selbst mitzubieten.

Informationen sammeln

Haben Sie in den Ankündigungen der kommenden Versteigerungen ein passendes Objekt gefunden, heißt es schnell handeln.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Informationen Sie bekommen, desto besser.

Studieren Sie das offizielle Wertgutachten und achten Sie dabei auch darauf, welche Informationen der Gutachter nicht aufgeführt hat. Wurde beispielsweise der Zugang zur Immobilie vom Eigentümer verwehrt, könnte das ein Indiz für mögliche Mängel sein.

Auch ein Blick ins Grundbuch gehört zu einer guten Vorbereitung. Darin sind alle Rechte im Zusammenhang mit dem Grundstück festgehalten.

Objekt anschauen

Ein Besuch vor Ort kann Klarheit schaffen, selbst wenn Sie das Objekt lediglich von außen unter die Lupe nehmen können.

Allerdings bietet der Besuch eine weitere Möglichkeit: Wenn der Eigentümer den Gutachter nicht in die Immobilie gelassen hat, können Sie als privater Interessent dennoch nach einer Besichtigung fragen.

Verweigert der Eigentümer weiterhin, erkundigen Sie sich bei Nachbarn nach Informationen zum Haus.

6. Welche Voraussetzungen muss ich für eine Teilnahme an einer Versteigerung erfüllen?

Zwangsversteigerungen sind in der regel öffentlich und können somit von allen Interessierten besucht werden. Die Teilnahme am Bieterverfahren ist allerdings nicht ohne weiteres möglich.

Dazu müssen sich alle Bieter im Vorfeld anmelden und volljährig sein. Zudem muss jeder Bieter beim zuständigen Amtsgericht eine Sicherheitsgebühr in Höhe von 10 Prozent des veranschlagten Verkehrswertes der Immobilie.

Ist diese Gebühr hinterlegt und die Person volljährig, ist eine Teilnahme am Bieterverfahren nach Vorlage des Personalausweises möglich.

7. In welcher Form muss die Sicherheitsgebühr hinterlegt werden?

Die Form der Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung wird in § 69 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) festgelegt.

Dabei haben Sie die Wahl zwischen drei verschiedenen Formen:

Verrechnungsscheck / Bundesbankschecks

Der Scheck darf dabei maximal drei Werktage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Zur Bundesbank gehören auch die Landeszentralbanken, sodass auch Landeszentralbankschecks zulässig sind.

Bankbürgschaft

Eine unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft ist ebenfalls als Sicherheitsleistung zulässig.

Allerdings muss das Kreditinstitut berechtigt sein eine solche Bürgschaft für den Geltungsbereich des ZVG auszustellen. Ob Ihre Hausbank auch dazu gehört, muss deshalb frühzeitig geklärt werden.

Überweisung des Betrags an ein Konto der Gerichtskasse

Der ominöse Geldkoffer hat ausgedient: Die Sicherheit in Form von Bargeld ist seit einigen Jahren dagegen nicht mehr möglich, um der Gefahr von Geldwäsche und Überfällen vorzubeugen. Inzwischen ist lediglich eine Überweisung zulässig.

8. Wie läuft der Versteigerungstermin ab?

Der Versteigerungstermin ist in drei Teile geteilt:

• Die Bekanntmachung
• Die Bieterstunde
• Die Erteilung des Zuschlags

Bei der Bekanntmachung wird zu Beginn der Versteigerung der durch das Gutachten ermittelte Verkehrswert der Immobilie verlesen.

Im Anschluss werden die Anwesenden über die Formalien und die Versteigerungsbedingungen durch einen Rechtspfleger informiert. Zusätzlich werden Informationen zum Objekt und zu den Gläubigern verlesen.

Der zweite Teil der Versteigerung ist die Bieterstunde. Diese muss mindestens 30 Minuten andauern. Während dieser Zeit dürfen alle angemeldeten Interessenten mündlich Ihre Gebote für das Wunschobjekt abgeben.

Für den vorläufigen Zuschlag verkündet der Rechtspfleger drei Mal das Höchstgebot. Wird kein höheres Gebot abgegeben, wird der Zuschlag erteilt. 

Vorläufiger Zuschlag

Das letzte Wort hat bei der Versteigerung der Gläubiger des bisherigen Eigentümers der Immobilie. Er kann seinen Zuschlag entweder verweigern oder erteilen, wenn ihm die Höhe des Gebots ausreicht.

9. Wie hoch muss das Gebot mindestens für den Zuschlag sein?

Beträgt das Höchstgebot beim ersten Versteigerungstermin für die Immobilie weniger als 50 Prozent des angegebenen Verkehrswertes erteilt das Gericht keinen Zuschlag.

Auch der Gläubiger des Eigentümers dessen Haus zwangsversteigert wird, kann unter bestimmten Umständen den Zuschlag blockieren. Das ist dann möglich, wenn der gebotene Preis mehr als 50, aber weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes beträgt.

Damit die Immobilien nicht verschleudert werden und der Gläubiger seine Forderungen zumindest in Teilen erhält, gibt es grundsätzliche Regeln für alle Versteigerungstermine für ein Objekt:

• Beim ersten Versteigerungstermin muss das Höchstgebot mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreichen.
• Beim zweiten Versteigerungstermin muss das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreichen.
• Erst beim dritten Versteigerungstermin gibt es keine Angaben mehr, wie hoch das Höchstgebot für den Zuschlag sein muss.

Zinsen nicht vergessen!

Zusätzlich zum Kaufpreis kommen 4 Prozent Zinsen, die auf den Zuschlagspreis gerechnet werden und gezahlt werden müssen.

Wird der Zuschlag erteilt, wird ein Verteilungstermin vereinbart, an dem der gebotene Preis auf die verschiedenen Gläubiger verteilt wird.

Zu diesem Termin müssen Sie war nicht erscheinen, allerdings bis dahin den restlichen Betrag vom Kaufpreis nach Abzug der bereits geleisteten Sicherheitsleistung gezahlt haben.

Puffer einplanen!

Wenn der Verteilungstermin am 30.1 ist reicht es nicht, bis zum 29.1 den Restbetrag zu bezahlen. Bis das Geld beim Gläubiger eingeht und in der Buchhaltung vermerkt ist, sollte ein Vorlauf von 7 Tagen eingehalten werden.

10. Bis wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?

Der Kaufpreis muss bis zum Verteilungstermin gezahlt werden. Dieser findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt.

11. Welche Tipps sollte ich beim bieten noch beachten?

• Nur mit Finanzierungskonzept bieten – Ohne Finanzierungsplan sollten Sie nicht um eine Immobilie bieten. Sonst laufen Sie Gefahr, die Kosten nicht stemmen zu können. 
• Krumme Werte – damit zeigen Sie nicht direkt, wo Ihre Schmerzgrenze liegt. 
• Maximalgebot – Die Immobilie muss finanzierbar bleiben. Setzen Sie sich deshalb ein Maximalgebot, das Sie nicht überschreiten. 
• Nicht zu früh einsteigen – Die Bieterstunde ist für 30 Minuten angesetzt. Sie können sich also ruhig etwas Zeit lassen und müssen nicht direkt einsteigen.

12. Welche Kosten kommen auf mich zu?

Der größte Teil der Kosten ist natürlich der bei der Bieterstunde gebotene Kaufpreis für die Immobilie.

Da Sie bereits vor der Ersteigerung 10 Prozent des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung gezahlt haben, müssen Sie hier den Differenzbetrag zu tatsächlichen Kaufsumme zahlen. Doch das sind noch nicht alle Kosten.

Folgende Kostenpunkte kommen bei einer Zwangsversteigerung auf Sie zu:

• 4 Prozent Zinsen auf den Zuschlagsbetrag
• 1 Prozent Gebühr vom Gericht auf den Zuschlagsbetrag
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Grundbucheintrag

Dennoch: Ein Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung ist in der Regel günstiger als ein „normaler“ Kauf. Es fallen keine Notarkosten oder Maklergebühren an.

13. Fazit – Sollte ich eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung kaufen?

Hohe Immobilienpreise und steigende Mieten – die Jagd nach dem Schnäppchen ist eröffnet. Immobilien aus Zwangsversteigerungen können dabei eine Möglichkeit sein.

Sie bergen allerdings auch ein erhebliches Risiko und können je nach Zustand der Immobilie auch mit enormen Folgekosten verbunden sein.

Mit einer detaillierten Vorbereitung und einem richtigen Finanzierungskonzept können Sie aber bares Geld sparen und dem Traum der eigenen Immobilie einen Schritt näher kommen.