Baulast: Was ist das?

Mit der Baulast ist eine rechtliche Verpflichtung gemeint, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde hat.

Dabei handelt es sich um unterschiedliche Lasten wie etwa die Pflicht, einen Stellplatz zur Verfügung zu stellen. Beachten Sie, dass Baulasten rechtlich bindend sind.

Welche Baulasten gibt es? Wie wird eine Baulast eingetragen? Wirken sich Baulasten auf den Immobilienwert aus?

Hier lesen Sie mehr über Baulasten, das Baulastenverzeichnis und die verschiedenen Arten an Baulasten. Sie erfahren, welche Pflichten sich für Sie ergeben, ob man einer Baulast zustimmen muss und wie sich diese löschen lassen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baulast ist eine rechtliche Einschränkung für die Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie

  • Typische Baulasten sind die Abstandsflächenbaulast, die Anbaubaulast und die Überfahrbaulast

  • Baulasten werden immer in das lokale Baulastenverzeichnis eingetragen

Was ist eine Baulast?

Grundsätzlich gibt eine Baulast rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebauung oder Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie vor.

Sie zeigt an, was Eigentümer auf dem Grundstück tun, unterlassen und dulden müssen.

Diese dauerhaften Lasten sind gegenüber der Baurechtsbehörde verbindlich. Dabei gilt, dass die Gewährung einer Baulast freiwillig erfolgen muss – niemand kann dazu gezwungen werden.

Im lokalen Baulastenverzeichnis sehen Sie, welche Baulasten für ein Grundstück bestehen.

Schon vor dem Kauf sollten Sie sich gut darüber informieren. Unter bestimmten Bedingungen lassen sich Baulasten löschen, eintragen oder anpassen.

Was ist meine Immobilie wert?

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Die jeweilige Landesbauordnung stellt die rechtliche Grundlage für Baulasten dar.

Jede Baubehörde hat ein Baulastenverzeichnis vorliegen. In diesem Verzeichnis finden sich alle Baulasten der Bundesrepublik Deutschland.

Beachten Sie, dass Baulasten anders als Grunddienstbarkeiten nicht im Grundbuch verzeichnet sind.

Sie sind ausschließlich im öffentlich einsehbaren Baulastenverzeichnis zu sehen.

Ausnahme: Bayern und Brandenburg

Nur in Bayern und Brandenburg sind Baulasten als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs zu finden.

Welche Baulasten gibt es?

Wenn Sie eine Einwilligung für eine Baulast geben, ist diese bindend – und zwar auch für Erben oder für Hauskäufer.

Selbst bei einer Zwangsversteigerung erlischt die Baulast nicht. Daher ist es sehr wichtig, sich mit den vorhandenen Baulasten zu beschäftigen.

Beispiele für Baulasten:

Art der Baulast Bedeutung für Eigentümer
Abstandsflächenbaulast Diese häufige Baulast verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Flächen nicht zu bebauen. So soll der Abstand zu anderen Immobilien eingehalten werden.
Anbaubaulast Wenn Gebäude direkt an die Straße grenzen, müssen sie meist in geschlossener Front aneinander anschließen. Dies ist das Gegenstück zur Abstandsflächenbaulast.
Erschließungsbaulast Nicht erschlossene Grundstücke mit einer Erschließungsbaulast müssen ihre Versorgung über ein anderes Grundstück sichern, um etwa den Zugang zur Straße zu sichern. Erst dann darf das Grundstück bebaut werden.
Kinderspielflächenbaulast Eigentümer, die mehr als fünf Mietwohnungen besitzen, müssen eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitstellen. Diese Baulast lässt sich zum Beispiel bei Seniorenwohnungen aufheben.
Stellplatzbaulast Hier müssen Grundstückseigentümer Stellflächen auf ihrem Grundstück Dritten, also etwa den Nachbarn, zur Verfügung stehen. Die Nachbarn zahlen dafür normalerweise.
Überfahrbaulast Bei dieser Baulast müssen auf einem Grundstück Freiflächen als Zufahrtswege für Feuerwehr oder Krankenhaus freigehalten werden, um ein anderes Grundstück zu erreichen.
Vereinigungsbaulast Diese Baulast verpflichtet Eigentümer dazu, zwei unterschiedliche Grundstücke als Einheit zu behandeln, also etwa ein gemeinsames Gebäude auf zwei Grundstücken zu errichten.
Nutzungsmaßbaulast Durch die Nutzungsmaßbaulast kann die Grundstücksfläche, die maximal bebaut werden darf, vergrößert werden.
Standsicherheitsbaulast Sind mehrere Gebäude durch ein gemeinsames Bauteil verbunden (z.B. durch eine Brandwand), gewährleistet die Baulast zur Standsicherheit, dass dieses Bauteil bestehen bleibt, sollte eines der Gebäude abgerissen werden.

Grundsätzlich gilt, dass Baulasten nicht immer eine Einschränkung darstellen.

Manchmal ist es nur im Gegenzug für eine Baulast möglich, ein Grundstück überhaupt zu bebauen. Dabei handelt es sich um ein „kleines Opfer“.

Was ist meine Immobilie wert?

Beeinflusst eine Baulast den Immobilienwert?

Baulasten haben einen schlechten Ruf. Jedoch wirken sie sich oft nicht oder nur minimal auf den Wert einer Immobilie aus.

Wenn sie die Bebauungsmöglichkeiten drastisch einschränken, beeinflussen sie den Immobilienwert eventuell auch stärker.

Vor dem Immobilienkauf gilt es, eine Prüfung der Wertminderung durch eventuell vorhandene Baulasten durchzuführen.

Beantworten Sie dafür die folgenden Fragen:

  • Welche Fläche ist von der Baulast betroffen?
  • Wie stark schränkt die Baulast die Bebauung und Nutzung des Grundstücks ein?
  • Entstehen im Rahmen der Baulast Belästigungen wie Lärm oder Abgase?
  • Führt die Baulast zu zusätzlichen Kosten oder gibt es eine wiederkehrende Geldleistung, die diese ausgleicht (Beispiel Stellplatzbaulast)?

Tipp: Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dabei, vor dem Kauf eines Grundstücks die vorhandenen Baulasten einzuschätzen und kann Sie objektiv beraten.

Was ist meine Immobilie wert?

Wie wird eine Baulast eingetragen?

Nur der Baulastgeber kann eine Baulast eintragen lassen, und zwar nur zu Lasten des eigenen Grundstücks.

Dabei handelt es sich also um den Grundstückseigentümer oder um den Erbbauberechtigten.

Wenn mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch stehen, müssen sie alle ihr Einverständnis zur Baulast erklären.

Kein Widerruf

Eine einmal eingetragene Baulast lässt sich nicht mehr widerrufen.

Die dauerhafte Verpflichtung einer Baulast erlischt erst dann, wenn die Baubehörde darauf verzichtet, weil etwa das öffentliche Interesse nicht mehr besteht.

Jede Gemeinde entscheidet selbst über die Eintragung der Baulast.

Als Eigentümer müssen Sie sich für den Antrag ausweisen, einen ausgefüllten Baulastantrag und eine Einverständniserklärung vorlegen, einen aktuellen Lageplan, einen unbeglaubigten Grundbuchauszug sowie Vertretungsbefugnisse mitbringen.

Sobald die Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird, ist sie wirksam. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie den entsprechenden Pflichten nachkommen.

Muss man einer Baulast zustimmen?

Wenn ein berechtigtes öffentliches Interesse an der Baulast besteht, kann die Baubehörde den Verwaltungsrechtsweg nutzen, um die Eintragung gegen einen Eigentümer oder eine Eigentümergemeinschaft zu erzwingen.

In dem Fall haben Sie meist keine andere Wahl, als der Baulast für Ihr eigenes Grundstück zuzustimmen.

Was ist, wenn der Nachbar sich weigert?

Baulasten lassen sich nicht gegen den Willen des Nachbarn für dessen Grundstück eintragen.

Eine Vereinigungsbaulast zum Beispiel kann nur bei Zustimmung beider Grundstückseigentümer umgesetzt werden.

Was kostet der Eintrag einer Baulast?

Die genauen Kosten für die Baulasteintragung hängen von der Bedeutung der Baulast, ihrem wirtschaftlichem Wert, dem Verwaltungsaufwand und dem jeweiligen Bundesland ab.

Meist handelt es sich um Kosten im dreistelligen Bereich.

Üblicherweise trägt der Baulastnehmer, also der Begünstigte, die Kosten für die Baulast.

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde informiert Sie über die zu erwartenden Kosten.

Wie kann man eine Baulast löschen?

Baulasten können nur auf freiwilliger Basis zustande kommen. Jedoch ist die Löschung nicht freiwillig.

Denn Baulasten lassen sich nur dann löschen, wenn die Behörde der Löschung schriftlich zustimmt und sie aus dem Lastenverzeichnis löscht.

So läuft die Löschung ab:

Der Baulastgeber stellt den Antrag auf Löschung mit dem Einverständnis aller Beteiligten.

Dafür ist eine schriftliche Verzichtserklärung mit Erklärung der Gründe und mit Zustimmung des Eigentümers nötig.

Je nach Bundesland werden noch weitere Dokumente nötig. Erst mit Zustimmung der Baubehörde ist die Löschung der Baulast möglich.

FAQ

Baulasten sind nicht immer automatisch ein Nachteil. Jedoch werden sie von vielen Kaufenden als Risiko gesehen, was zu einem geringeren Kaufpreis führen kann.

Ein Sachverständiger hilft dabei, dieses Risiko korrekt einzuschätzen.

Baulasten bringen Pflichten und Konsequenzen wie etwa mehr Schatten auf dem Grundstück oder regelmäßige Grundstücksüberquerungen mit sich.

Beim Immobilienverkauf sind sie jedoch weniger relevant, da sich Immobilien mit einschränkenden Baulasten nicht gut verkaufen.

Es gibt viele verschiedene Arten von Baulasten. Dazu gehören zum Beispiel die Abstandsflächenbaulast, die Anbaubaulast, die Erschließungsbaulast, die Kinderspielflächenbaulast, die Stellplatzbaulast, die Überfahrbaulast und die Vereinigungsbaulast.

Wenn ein Eigentümer freiwillig ein Grundstück mit Baulast übernimmt, handelt es sich um die Übernahme einer Baulast.

Der neue Eigentümer muss das belastete Grundstück bewilligen. Die Baulast kann dann nur bei Verzicht der Baubehörde wieder aufgehoben werden.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

5/5
Abgestimmt: 13