Baulast: Was ist das?

Eine Baulast bedeutet für den Grundstückseigentümer eine rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.

Sei es die Pflicht, einen Stellplatz zur Verfügung zu stellen oder das Verbot, bestimmte Flächen zu bebauen: Baulasten sind vielfältig.

Welche Baulasten Arten gibt es alles? Wie wird eine Baulast eingetragen? Wirken sich Baulasten auf den Immobilienwert aus? Kann ich mich gegen eine Baulast wehren?

Hier lesen Sie mehr über Baulasten, das Baulastenverzeichnis und vor allem mit welchen Kosten sie rechnen müssen.

Grundsätzlich gibt eine Baulast rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebauung oder Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie vor.

Das heißt: Die Baulast besagt, was Eigentümer auf dem Grundstück tun, unterlassen und dulden müssen.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber einer Baubehörde.

Sie sind nicht zu verwechseln mit Grunddienstbarkeiten, die wiederum privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Eigentümern darstellen.

Die rechtliche Grundlage für Baulasten stellt die jeweilige Landesbauordnung der Bundesländer dar.

Welche Baulasten für ein Grundstück bestehen, können Sie im lokalen Baulastenverzeichnis einsehen.

Diese Lasten sind dauerhaft und gegenüber der Baurechtsbehörde verbindlich.

Unter bestimmten Bedingungen lassen sich Baulasten löschen, eintragen oder anpassen.

Anders als Grunddienstbarkeiten werden Baulasten nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern in dem sogenannten Baulastenverzeichnis.

Ausnahme: Bayern und Brandenburg.

Im Baulastenverzeichnis wird jede Baulast in der Bundesrepublik Deutschland dokumentiert.

Auf dieses Verzeichnis kann jede örtliche Baubehörde zugreifen. Außerdem ist es öffentlich einsehbar. In den meisten Fällen gegen eine Gebühr.

Allerdings können Sie die Einträge in das Baulastenverzeichnis nur mit einem “berechtigten Interesse” einsehen.

Dieses liegt in der Regel vor, wenn Sie Eigentümer oder Kaufinteressent eines Grundstückes sind.

Grundsätzlich gilt, dass Baulasten nicht immer eine Einschränkung darstellen.

Manchmal ist die Bebauung eines Grundstückes nur möglich, wenn im Gegenzug eine Baulast eingetragen wird.

Dabei handelt es sich meist um ein „kleines Opfer“, welches häufig mit Entschädigungszahlungen beglichen wird.

Trotzdem sollten Sie eines bedenken:

Selbst bei einer Zwangsversteigerung erlischt die Baulast nicht.

Daher ist es sehr wichtig, sich mit den vorhandenen Baulasten zu beschäftigen.

Die Abstandsflächenbaulast zählt zu den häufigsten Baulasten. Sie verbietet Eigentümern, bestimmte Flächen auf ihrem Grundstück zu bebauen.

So soll verhindert werden, dass Gebäude zu nah an das Nachbargrundstück gebaut werden.

Was bedeutet “zu nah”?

Leider gibt es in Deutschland keine einheitliche Regelung zu den Abstandsflächen zwischen fremden Gebäuden.

Wie groß der Abstand in Ihrem Fall sein muss, finden Sie in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. (Siehe Linkliste Landesbauordnung der Bundesländer)

So oder so: Die Abstände sind wichtig, um den erforderlichen Brandschutz einzuhalten. Auch der Lärmschutz und die Belichtung und Belüftung der Gebäude erfordern gewisse Abstände.

In einigen Fällen grenzen Gebäude direkt an die Straße oder direkt an das Nachbargebäude.

Das ist häufig in innerstädtischen Gebieten mit einer dichten Bebauung der Fall.

Im Gegensatz zur Abstandsflächenbaulast sorgt die Anbaulast für eine geschlossene Bauweise.

Und hier ist Name Programm: Die Anbaulast erfordert einen lückenlosen Anbau an die Nachbarbebauung.

Und das aus gutem Grund: Ein Spalt von wenigen Zentimetern zwischen den Außenwänden kann nur schwer gereinigt, saniert oder in Stand gesetzt werden.

Soll ein Grundstück bebaut werden, muss es auch “erschlossen” sein.

Das bedeutet: Das Grundstück muss sowohl mit dem Straßennetz verbunden sein als auch mit dem öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetz.

Schließlich lebt es sich nicht gut ohne Strom, Wasser, Internet und Telefon.

Eigentlich selbstverständlich, aber manchmal gar nicht so einfach umzusetzen.

In einigen Fällen sind Grundstücke nur über ein weiteres, fremdes Grundstück erreichbar.

Um das zu ermöglichen, wird das fremde Grundstück mit der Erschließungsbaulast belastet. In diesem Fall muss der Eigentümer die Zufahrt über sein Grundstück dulden.

Die Kinderspielflächenbaulast ist für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern von Bedeutung.

Befinden sich in der Immobilie mehr als fünf Mietwohnungen, müssen Eigentümer auf dem Grundstück eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitstellen.

Die Kinderspielflächenbaulast ist für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern von Bedeutung.

Befinden sich in der Immobilie mehr als fünf Mietwohnungen, müssen Eigentümer auf dem Grundstück eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitstellen.

Bei einigen Bauvorhaben muss nachgewiesen werden, dass es ausreichend Parkplätze für Anwohner und Besucher gibt.

Besonders in dicht bebauten Gebieten kann das zur Herausforderung werden.

Wenn das eigene Grundstück also zu klein ist, können sich Eigentümer mit der Stellplatzbaulast Stellflächen auf einem fremden Grundstück sichern.

Aber wer gibt freiwillig Teile seines Grundstücks her – gerade in der Stadt?

Derjenige, der sein Grundstück mit der Stellplatzbaulast belastet, erhält in der Regel Ausgleichszahlungen.

Hier benötigt so mancher Bauherr Verhandlungsgeschick: Die Baugenehmigung wird erst erteilt, wenn die Vereinbarung mit dem Nachbarn als Baulast eingetragen wird.

Die Überfahrbaulast kommt ähnlich wie bei der Erschließungsbaulast zum Einsatz, wenn ein Grundstück nur über ein weiteres, fremdes Grundstück zu erreichen ist.

Sie meint die Zufahrt für Feuerwehr und Krankenwagen.

Eine Feuerwehrzufahrt wird notwendig, wenn das Gebäude eine gewisse Höhe aufweist oder eine bestimmte Anzahl von Personen beherbergt.

Die Vereinigungsbaulast vereint mindestens zwei benachbarte Grundstücke miteinander.

Diese Baulast verpflichtet Eigentümer dazu, die unterschiedlichen Grundstücke als Einheit zu behandeln.

Das heißt zwar, dass die Nachbargrenze aufgehoben wird, die Eigentumsverhältnisse gelten aber nach wie vor.

Grundstücke dürfen in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz überbaut werden. Wie groß dieser Teil ist, bestimmen die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumasse.

Wird dieses Maß der baulichen Nutzung auf einem Grundstück nicht vollständig ausgenutzt, kann der Eigentümer sein “Bebauungspotential” mithilfe der Nutzungsbaulast auf das Nachbargrundstück übertragen.

Manchmal sind mehrere Gebäude durch ein gemeinsames Bauteil verbunden. Zum Beispiel durch eine Brandwand.

Sollte eines der Gebäude abgerissen werden, würde die Statik des anderen Gebäudes ins Wanken geraten.

Aus diesem Grund gewährleistet die Baulast zur Standsicherheit, dass in diesem Fall das gemeinsame Bauteil bestehen bleibt.

Baulasten haben einen schlechten Ruf. Vor allem die Befürchtung, dass ein belastetes Grundstück an Wert verliert, ist abschreckend.

Aber wie sehr wirken sich Baulasten tatsächlich auf den Wert der Immobilie aus?

Hierbei kommt es ganz auf die Art der Baulast an. Nicht jede Baulast wirkt sich direkt wertmindernd auf die Immobilie aus.

In den meisten Fällen wirken sie sich nur minimal auf den Wert einer Immobilie aus.

Wenn sie die Bebauungsmöglichkeiten drastisch einschränken, beeinflussen sie den Immobilienwert eventuell auch stärker.

Andersherum kann sich die Baulast natürlich auf das begünstigte Grundstück auch wertsteigernd auswirken.

Vor dem Immobilienkauf gilt es, eine Prüfung der Wertminderung durch eventuell vorhandene Baulasten durchzuführen.

Baulasten werden zwischen Eigentümern und Behörden vereinbart.

Eingetragen wird eine Baulast immer von dem sogenannten Baulastgeber. Das ist derjenige, dessen Grundstück belastet wird.

Dabei handelt es sich also um den Grundstückseigentümer oder um den Erbbauberechtigten.

Wenn mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch stehen, müssen sie alle ihr Einverständnis zur Baulast erklären.

Auch wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird, bleibt die Baulast bestehen.

Den genauen Vorgang der Eintragung gestaltet jede Gemeinde selbst.

Grundsätzlich benötigen Sie für die für die Eintragung einer Baulast folgende Unterlagen.

Sobald die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen wird, ist sie wirksam.

Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie den entsprechenden Pflichten nachkommen.

Grundsätzlich erfolgt die Eintragung einer Baulast immer freiwillig. Kein Eigentümer kann dazu gezwungen werden.

Sollte sich Ihr Nachbar also quer stellen, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als eine gemeinsame Lösung zu finden.

Beispielsweise in Form von Ausgleichszahlungen.

Aber Achtung: Selbst wenn Ihr Nachbar beispielsweise einer Erschließungsbaulast zustimmt, heißt das nicht automatisch, dass Sie den Zufahrtsweg auch tatsächlich nutzen dürfen.

Klingt absurd?

Die Baulast stellt lediglich die öffentlich-rechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung her.

Für die Baubehörde reicht das also aus, um eine Baugenehmigung zu erteilen. Schließlich kann das Grundstück so theoretisch erschlossen werden – und das unwiderruflich.

Um die tatsächliche Nutzung der Zufahrt zu sichern, sollten Sie sich also auch privatrechtlich mit Ihrem Nachbarn einigen. In diesem Fall in Form eines Wegerechts.

Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die in das Grundbuch eingetragen wird.

Die genauen Kosten für die Baulasteintragung hängen von der Bedeutung der Baulast, ihrem wirtschaftlichen Wert, dem Verwaltungsaufwand und dem jeweiligen Bundesland ab.

So können die Kosten zwischen 50 Euro und 1.000 Euro liegen.

Üblicherweise trägt der Baulastnehmer, also der Begünstigte, die Kosten für die Baulast.

Ihre zuständige Bauaufsichtsbehörde informiert Sie über die zu erwartenden Kosten.

Zwar können Baulasten nur auf freiwilliger Basis zustande kommen, die Löschung hingegen ist nicht freiwillig.

Denn Baulasten lassen sich nur dann löschen, wenn die Behörde der Löschung schriftlich zustimmt und sie aus dem Lastenverzeichnis löscht.

Und das tut sie in der Regel nur, wenn kein öffentlich-rechtliches Interesse mehr an er Baulast besteht.

Der Baulastgeber stellt den Antrag auf Löschung mit dem Einverständnis aller Beteiligten.

Dafür ist eine schriftliche Verzichtserklärung mit Erklärung der Gründe und mit Zustimmung des Eigentümers nötig.

Hier wird es in einigen Fällen kniffelig: Die Zustimmung des Eigentümers ist notwendig.

Bei einem häufigen Wechsel der Eigentümer bedarf es zuweilen wahrer Detektivarbeit, um den Urheber der Baulast aufzuspüren. Diese aufwändige Suche kann im Falle eines Verkaufs den Immobilienwert senken.

Je nach Bundesland werden noch weitere Dokumente nötig. Erst wenn die Baubehörde im letzten Schritt zustimmt, ist die Löschung der Baulast möglich.