Was kostet ein Wertgutachten für die Immobilienbewertung?

Für die Bewertung Ihrer Immobilie kann eine günstige oder sogar kostenlose Online-Bewertung schon ausreichen. Die Alternative: Ein professionelles Wertgutachten.

Aber was kostet ein Immobiliengutachten? Wer erstellt es und welches Gutachten ist für mich am besten geeignet?

Wir erklären alle Unterschiede, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen welches das richtige Wertgutachten für Ihr Vorhaben ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind abhängig vom Umfang bzw. dem Zweck, wofür die Immobilienbewertung gebraucht wird
  • Ein Kurzgutachten kostet 100 – 500 Euro
  • Ein Vollgutachten kostet meist zwischen 1.000 und 2.500 Euro

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten, die sich in Umfang und Kosten deutlich voneinander unterscheiden: Kurzgutachten und Vollgutachten.

Beide Varianten werden von einem Immobilien-Sachverständigen ausgestellt. Das sind häufig Ingenieure oder Architekten. Sie nehmen alle Unterlagen sowie die Immobilie selbst unter die Lupe.

Was ist das Kurzgutachten?

Der Name lässt es schon erahnen: Das Kurzgutachten beschränkt sich lediglich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Werteinschätzung der Immobilie von Bedeutung sind. Es kann innerhalb weniger Tage erstellt werden und umfasst ca. 2 bis 3 Seiten.

Zu einem Kurzgutachten gehören zum Beispiel eine genaue Beschreibung der Immobilie und eine Erläuterung zum kalkulierten Gesamtwert. Damit ist eine allgemeine Markteinschätzung möglich.

In der Regel reicht ein Kurzgutachten für den Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen aus.

Wertgutachten für Eigentumswohnungen

Handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung, werden in das Gutachten die Protokolle der Eigentümerversammlungen mit einbezogen, um mögliche Sanierungsmaßnahmen kostentechnisch einzukalkulieren.

In diesen Fällen lohnt sich ein Kurzgutachten:

  • Richtwert zur Entscheidung, ob eine Immobilie verkauft werden soll oder nicht
  • Erste Preiseinschätzung als Basis für Verhandlungen
  • Kauf / Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen

Was ist das Vollgutachten?

Für einen „einfachen“ Hausverkauf ist ein Voll- oder auch Komplett- bzw. Langgutachten meist unnötig – erst Recht, wenn ein Makler eingeschaltet werden soll.

In anderen Fällen ist ein solches Gutachten aber durchaus sinnvoll, eventuell sogar zwingend erforderlich.

Wann benötige ich ein Vollgutachten?

Ein Vollgutachten wird vor allem in rechtlichen Prozessen, in denen der aktuelle Wert einer Immobilie festgelegt werden muss, benötigt. Dazu gehören Scheidungen oder wenn das Haus überschrieben werden soll, wie bei Erbschaften und Schenkungen.

Fehlt bei steuerlichen Vorgängen ein handfestes Gutachten, errechnet das Finanzamt selbst einen Wert.

In solchen Fällen können Sie sich auf ein professionelles Wertgutachten berufen und den vom Fiskus bestimmten Wert korrigieren. Das refinanziert die Kosten für das Gutachten möglicherweise mehrfach. Ein Kurzgutachten reicht dafür nicht aus.

Da das Vollgutachten deutlich umfangreicher ist, umfasst es nicht selten über 30 Seiten. Alle Faktoren, die den Wert beeinflussen, werden mit einbezogen und analysiert.

Ein Vollgutachten ist nicht nur gerichtstauglich – es wird auch von Kreditgebern und Behörden anerkannt.

Welche Nachteile hat das Vollgutachten?

Die Erstellung nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch als bei einem Kurzgutachten. Zudem sind auch die Kosten wesentlich höher.

In diesen Fällen lohnt sich ein Vollgutachten:

  • Kauf / Verkauf einer Immobilie mit besonderen Umständen, bspw. Denkmalschutz
  • Scheidung und Rechtsstreit
  • Renditeprognose für Investoren
  • Grundstücksaustausch
  • Versicherungsabschluss
  • Beleihung von Grundstücken
  • Reduzierung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer
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Was kostet ein Immobiliengutachten?

Wie bereits erwähnt, ist ein Kurzgutachten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie völlig ausreichend. Preislich liegen wir hier bei 100 – 500 Euro.

Die Kosten für ein Vollgutachten können mit einem Gutachter frei verhandelt werden. Bei der Verhandlung spielt auch der geschätzte Verkehrswert der Immobilie eine Rolle. In der Regel liegen die Kosten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.

Zur Orientierung:

Bei einem Verkehrswert von etwa 400.000 Euro liegen die Kosten in der Regel zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Es kommt hier aber auch immer darauf an, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens war.

Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter?

Muss sich ein Immobiliengutachter selbst um die Beschaffung der notwendigen Unterlagen kümmern, erhöht dies die benötigte Zeit und damit natürlich auch die Kosten.

Damit Sie möglichst viel Zeit und Kosten sparen können, haben wir Ihnen alle Unterlagen aufgelistet, die Sie dem Gutachter überreichen können.

Unterlagen für ein Vollgutachten:

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
  • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von Modernisierungen
  • Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Bei Immobilien unter Denkmalschutz: Denkmalbescheid
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

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FAQ

Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens ab. Für den Verkauf einer „einfachen“ Immobilie genügt häufig ein Kurzgutachten für 100 – 500 Euro.

Bei komplizierten Fällen oder für rechtliche und steuerliche Prozesse ist meist ein Vollgutachten erforderlich, das meist zwischen 1.000 und 2.500 Euro kostet.

In Deutschland ist „Gutachter“ kein geschützter Begriff.

Deshalb kann ein Gutachten auch grundsätzlich jeder erstellen.

Jedoch haben Sachverständige für Immobilienbewertung meist eine fundierte Ausbildung und die nötige Berufserfahrung und wissen, welche Faktoren für die Wertermittlung zu beachten sind.

Den Wert einer Immobilie ermitteln meistens Gutachter oder Sachverständige für Immobilienbewertung.

Den Immobilienwert kann aber grundsätzlich jeder ermitteln, der die nötigen Faktoren, wie Lage, baulichen und technischen Zustand und den aktuellen Immobilienmarkt kennt.

Viele Internetportale bieten ebenfalls eine Immobilienbewertung an. Wem eine einfache Bewertung reicht, kann also auch diese nutzen.

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Erstellung des Wertgutachtens durch den Gutachter:

  • Sachwertverfahren: Hier wird der Wert aus der Summe des Grundstückswerts und den Kosten errechnet, die bei einem Neubau entstehen würden
  • Ertragswertverfahren: Hier stehen die Mieteinnahmen und Betriebskosten im Mittelpunkt. Hier geht es nicht um den Sachwert, sondern um den Ertrag
  • Vergleichsverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie anhand von Vergleichspreisen ermittelt, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien gezahlt wurden

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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