Vorkaufsrecht: Was muss ich beachten?

Bei einem Immobilienverkauf kann das sogenannte “Vorkaufsrecht” durchaus von Vorteil sein – zumindest für den Käufer. Für Verkäufer kann es hingegen eine Hürde darstellen.

Doch was ist überhaupt ein Vorkaufsrecht? Kann so ein Recht auch erlöschen? Und gibt es Möglichkeiten, das Vorkaufsrecht zu umgehen?

Wir haben uns diese Fragen genauer angeschaut und für Sie beantwortet.

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Nach langen Preisverhandlungen haben Sie nun endlich den Kaufvertrag für Ihre Traumimmobilie in den Händen.

Doch noch bevor Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, übernimmt eine andere Person Ihren Platz und kauft das Objekt zu den gleichen Konditionen.

In diesem Fall besitzt diese Person vermutlich das sogenannte Vorkaufsrecht an der besagten Immobilie.

Dabei gibt es verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das gesetzliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht.

Schauen wir uns diese Varianten mal genauer an.

Das “dingliche Vorkaufsrecht” bei Immobilien und Grundstücken ist die klassische Variante.

Dieses muss laut § 873 BGB zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Damit stellt es eine verbindliche Vormerkung dar.

Mit der Eintragung kann der Vorkaufsberechtigte bei einem möglichen Verkauf nicht übergangen werden. Schließt der Verkäufer also mit einem Dritten einen Kaufvertrag, ist dieser ungültig.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird meistens Familienangehörigen eingeräumt.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt in Kraft, wenn eine vermietete Immobilie in Wohneigentum umgewandelt und das erste Mal verkauft werden soll.

Damit sollen in erster Linie Mieter vor Mieterhöhungen oder gar dem Verlust der Wohnung durch den Eigentümerwechsel geschützt werden.

Entschließt sich also der Eigentümer der Mietimmobilie zum Verkauf der Immobilie, muss er die Mieter über sein Vorhaben informieren.

Zwar kann der Vermieter bereits nach potentiellen Käufern suchen, allerdings muss er seiner Auskunftspflicht spätestens mit der Unterschrift des Kaufvertrags nachkommen.

Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Immobilie zu den gleichen Konditionen wie der Dritte zu erwerben.

Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht erfolgt beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht keine Eintragung ins Grundbuch – es wird vertraglich zugesichert.

Im besten Fall wird der Vertrag von einem Notar beurkundet.

Wird nun der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf übergangen, verliert der Kaufvertrag zwar nicht seine Gültigkeit, doch kann der Berechtigte Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

Diese Form des Vorkaufsrechts eignet sich zum Beispiel, wenn Mieter eine Wohnung auf eigene Kosten renovieren und diese im Verkaufsfall erwerben möchten.

In einigen Fällen besitzen Gemeinden ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht. Dient der Kauf einer Immobilie dem Allgemeinwohl der Bürger, haben Privatpersonen keine Chance.

Für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist keine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Möchte die Gemeinde von ihrem Recht Gebrauch machen, hat sie hierfür eine Frist von zwei Monaten.

Sowohl für den Vorkaufsverpflichteten als auch für den Vorkaufsberechtigten gibt es einige Vor- und Nachteile.

Schauen wir uns diese mal genauer an.

Sie kennen nun die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts und auch die Vor- und Nachteile. Wie wird es vertraglich festgehalten?

Ein rechtskräftiger Vorkaufsrechtsvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:

Im Anschluss muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.

Um sich besonders abzusichern, kann auch mit dem Eigentümer vereinbart werden, dass ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.

Im Anschluss muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.

Um sich besonders abzusichern, kann auch mit dem Eigentümer vereinbart werden, dass ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.

In der Regel läuft der Verkauf eines Hauses mit einem Vorkaufsrecht in vier Schritten ab:

Natürlich gibt es auch beim Vorkaufsrecht gewisse Fristen einzuhalten.

Möchte der Vorkaufsberechtigte Anspruch auf den Kauf der Immobilie erheben, muss er schnell handeln.

Innerhalb der gesetzten Frist muss der Vorkaufsberechtigte eine Erklärung abgeben. Diese kann zwar formlos sein, ist jedoch unwiderruflich.

Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf sein Recht, hat er nun zwei Möglichkeiten:

Steht das Vorkaufsrecht im Grundbuch, muss es gelöscht werden.

Hierfür müssen sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer einen Antrag auf die Löschung unterschreiben und notariell beurkunden lassen.

Hierfür fallen Gebühren an.

Diese setzen sich aus dem Eintragungswert und dem festgelegten Satz aus der Gebührentabelle zusammen.

Verzichtet eine Gemeind auf das Vorkaufsrecht, muss diese laut § 28 Abs. 1 BauGB ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen.

Grundsätzlich erlischt das Vorkaufsrecht, wenn:

Das dingliche Vorkaufsrecht endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Allerdings kann es auch vererbt werden, wenn dies im Testament verankert ist.

Durch die Eintragung im Grundbuch ist das Vorkaufsrecht eine wasserdichte Sache – es lässt sich nicht umgehen.

Spätestens wenn der Notar den Grundbuchauszug prüft, wird das Vorkaufsrecht auffallen.

Es gibt aber eine Ausnahme.

Besteht ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht in Form eines Vertrags, ist es theoretisch möglich, das Vorkaufsrecht zu umgehen. Zumindest, wenn der Notar kein Wissen von dem Dokument hat.

In einem solchen Fall kann der Vorkaufsberechtigte keine Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern. Er hat jedoch Anspruch auf Schadensersatz.

Die Höhe des Schadensersatzes ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem endgültigen Verkaufspreis.